Решение по делу № 33-11293/2016 от 10.08.2016

Судья Шиганова Н.И. Гражданское дело № 33 – 11293/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 сентября 2016 года                  г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Филатовой Г.В.

судей : Мартемьяновой С.В., Плешачковой О.В.,

при секретаре : Латыповой Р.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Хапуженкова А.А. и Хапуженковой Е.Г. на решение Новокуйбышевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Хапуженкова А.А., Хапуженковой Е.Г. к Желтухиной Л.И. о признании договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части купли - продажи жилого дома, общей площадью 192 кв.м., не заключенным, отказать.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Филатовой Г.В., объяснения представителя Хапуженковой Е.Г. по доверенности Кузьмина А.В., представителя по доверенности Хапуженкова А.А. Вахрина В.М., поддержавших жалобу, возражения на жалобу представителя Желтухиной Л.И. по доверенности Савковского Д.Г., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Хапуженков А.А. и Хапуженкова Е.Г. обратилась в суд с иском к Желтухиной Л.И. о признании договора незаключенным в части.

В обоснование иска указали, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрели у ответчика в общую совместную собственность жилой дом площадью 192 кв.м и земельный участок под ним площадью 600 кв.м, по адресу: <адрес> за 3 900 000 рублей. В 2014 г. истцы установили, что реальная площадь дома составляет 157,5 кв.м, что повлекло необоснованную переплату за приобретенную недвижимость, свидетельствует о несогласованности предмета договора и его незаключенности в данной части.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истцы просили суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным в части покупки названного жилого дома площадью 192 кв.м.

Судом постановлено решение, которое Хапуженков А.А. и Хапуженкова Е.Г. в апелляционной жалобе просят отменить, поскольку совокупная цена недвижимости определялась исходя из площади жилого дома, определенная независимым оценщиком, что является обязательным при заключении ипотечных сделок, предмет договора в данной части сторонам и не согласован, суд не проверил порядок определения цены на недвижимость, не оценил все имеющиеся доказательства.

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив их, судебная коллегия не находит оснований для отмены либо изменения решения суда.

Как следует из пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, ДД.ММ.ГГГГ между Желтухиной Л.И. и Хапуженковым А.А. с Хапуженковой Е.Г. заключен договор купли-продажи по условиям которого последние за счет кредитных средств приобрели у ответчика в общую совместную собственность жилой дом площадью 192 кв.м и земельный участок под ним площадью 600 кв.м, по адресу: <адрес> уплатив за дом 3 300 000 рублей и за земельный участок 600 000 рублей (л.д. 5-9).

По передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ истцы без замечаний приняли у Желтухиной Л.И. указанное недвижимое имущество в соответствии с условиями названного договора купли-продажи (л.д. 10-11).

Переход права собственности на жилой дом и земельный участок к истцам, а также ипотека в силу закона в пользу АКБ «РОСБАНК» (ОАО) зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом прядке (л.д. 9 оборот).

Из технического паспорта на жилой дом, составленного Новокуйбышевским филиалом ГУП СО «ЦТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что площадь дома по адресу: <адрес> составляет 157,7 кв.м (л.д. 25-29).

Определением Новокуйбышевского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ о разъяснении решения названного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску Хапуженкова А.А. и Хапуженковой Е.Г. к администрации г.о. Новокуйбышевск Самарской области о признании жилого строения пригодным для постоянного проживания с правом регистрации проживания установлено, что названный дом имеет площадь 157,7 кв.м (л.д. 32-33).

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд руководствуясь требованиями действующего законодательства, регулирующего спорные отношения, пришел к правильному выводу о необходимости оставления иска Хапуженкова А.А. и Хапуженковой Е.Г. без удовлетворения.

Как следует из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как буквальное, так и системное толкование приведенного выше договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ позволяет сделать вывод о том, что его стороны в установленной форме достигли соглашения по всем существенным его условиям.

Предмет договора определен сторонами исчерпывающим и понятным образом, не оставляющим сомнений в том, какое именно недвижимое имущество приобретено истцами по названной сделке.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из условий договора не следует, что цена недвижимости установлена на единицу ее площади. Названную единицу и ее стоимость стороны не определяли, цену за единицу площади не оговаривали, установив в договоре твердую сумму за жилой дом в целом и за всю площадь земельного участка под ним (пункт 2.1 договора).

Тот факт, что в договоре купли-продажи имеется ссылка на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный <данные изъяты> о рыночной стоимости жилого дома и земельного участка (л.д. 12-18) выводы суда не опровергает, поскольку цена на недвижимость при заключении названных сделок не является регулируемой и потому определяется сторонами по своему усмотрению согласно достигнутой между ними договоренности (статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, названая оценка не является обязательной для Желтухиной Л.И., которая в ипотечной сделке с банком не участвует и не связана с ним обязательством продать недвижимость по какой-либо иной цене.

Как следует из объяснений сторон при покупке недвижимости истцы ни жилой дом, ни земельный участок не осматривали, их площадь не мерили, сведения из органов технической инвентаризации не запрашивали, провести актуальную инвентаризацию не просили, указав, что никто им в этом препятствий не чинил.

Подписав и исполнив договор Хапуженков А.А. и Хапуженкова Е.Г., приняли жилой дом и земельный участок без замечаний, никаких измерений не проводили и претензий относительно характеристик товара не предъявляли.

Поскольку, исходя из условий договора купли-продажи следует, что цена недвижимости не ставится его сторонами в зависимость именно от единицы площади жилого дома, ее изменение в последующем не является основанием для признания договора незаключенным, поскольку не свидетельствует о несогласованности его предмета.

Доказательства того, что ответчик виновно нарушил права истцов и ущемил их законные интересы, суду представлены не были.

Согласно пункту 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Более того признание данного договора незаключенным в части жилого дома будет противоречить установленному подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Названная сделка сторонами не оспаривается, и стороны не просят признать ее недействительной по каким-либо основаниям.

Иные требования к ответчику в связи с названными обстоятельствами истцы также не предъявляют.

Поскольку указанный выше отчет об оценке ООО ФКЦ «Мир оценки» сторонами не оспаривался, у суда не было оснований для его проверки на предмет законности, обоснованности и достоверности.

Кроме того, такая проверка выходит за рамки предмета иска и потому недопустима.

В связи с чем, не влияет на выводы суда и письмо директора указанного общества от ДД.ММ.ГГГГ о порядке определения рыночной стоимости жилого дома и земельного участка (л.д. 51).

Правильность замечаний на протокол судебного заседания удостоверены председательствующим в установленном порядке (л.д. 69) и на существо принятого решения не влияет. Иные замечания на протокол судебного заседания не поступали.

На иные обстоятельства в обоснование своих требований истцы не ссылалась и доказательства тому не представляли.

Иные доказательства в обоснование своих требований сторона истцов суду также не представила, в то время как имеющиеся в деле доказательства достаточными для удовлетворения иска не являются.

В свете изложенного выше судебная коллегия признает доводы апелляционной жалобы ошибочными, основанными на неверном понимании норм права и противоречащими установленным судом действительным обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах вывод суда об отказе в удовлетворении иска Хапуженкова А.А. и Хапуженковой Е.Г. о признании договора незаключенным в части является правильным.

Указанные в апелляционной жалобе Хапуженкова А.А. и Хапуженковой Е.Г. доводы по существу повторяют обстоятельства дела, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда, принятого при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, исследовал и дал оценку представленным сторонами доказательствам по правилам статьи 67 ГПК РФ. Выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, соответствуют обстоятельствам дела. Нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 27 июня 2016 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Хапуженкова А.А. и Хапуженковой Е.Г. без удовлетворения.

Председательствующий : Судьи