Решение по делу № 2-2651/2021 от 25.03.2021

Мотивированное решение изготовлено 28.05.2021г.

Дело № 2-2651/2021

25RS0001-01-2020-008018-69

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2021 года                                                                    г. Владивосток

Ленинский районный суд г.Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего судьи Тарбеевой В.Ю.

при секретаре - помощнике Буркановой А.С.,

с участием представителя ООО «ИК Восточные ворота» по доверенности – Травкина С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Инвестиционная компания «Восточные ворота»

к Цой Руслану Сергеевичу, Цой Евгении Андреевне

о взыскании суммы задолженности по договору участия в долевом строительстве

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИК «Восточные ворота» обратилось в суд с иском к ответчикам о взыскании суммы задолженности по договору участия в долевом строительстве, ссылаясь на то обстоятельство, что 06.02.2018 г. между ООО ИК «Восточные ворота» (Застройщик) и Цой Р.С., Цой Е.А. (Участники долевого строительства) заключен договор за №310 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого, Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить и передать им объект долевого строительства –квартиру, общей площадью 57,74 кв.м., находящуюся в строящемся доме по адресу: «Многоквартирный дом 1.6., 3-я очередь строительства в группе жилых домов в районе ул.<адрес> с кадастровым номером : 25:№. Цена договора составила 4 450 000 руб. и была полностью оплачена ответчиками. 16.07.2018 получено разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного дома. 24.07.2018г. ответчиком получено уведомление о принятии квартиры по акту. 25.09.2018г. Цой Р.С., Цой Е.А. приняли по акту квартиру и получили одновременно справку о разнице в стоимости квартиры из-за разницы в ее площади после окончательных обмеров БТИ, поскольку фактически ими была оплачена лишь сумма, указанная в Договоре без учета разницы в квадратных метрах, выписку из ЕГРН и уведомление о необходимости оплаты задолженности за разницу в квадратных метрах в размере 66 279,89 руб., поскольку после окончательных обмеров, согласно выписке из ЕГРН УФРС РФ про ПК площадь кв.192 ответчика составила не 57,74 кв.м., а 58,6 кв.м. В 10-тидневный срок, указанный в уведомлении ответчик оплату разницы квадратных метров не произвел, чем уклонился от исполнения договорных обязательств.

В связи с указанным, истец просил суд взыскать с ответчиков: Цой Р.С., Цой Е.А., задолженность по договору долевого участия в сумме по 66 279,89 руб.

В судебном заседании представитель ООО «ИК «Восточные ворота» заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. На вопрос суда в части непредоставления ранее дополнительного соглашения от 25.09.2018г. к договору долевого участия в строительстве пояснил, что по его мнению, поскольку это дополнительное соглашение не зарегистрировано УФРС РФ по ПК, оно является недействующим.

Ответчики в судебном заседании не присутствовали; о дате слушания дела извещались должным образом в судебном заседании при решении вопроса об отмене заочного решения суда от 05.02.2021г. О причинах неявки суду не сообщили; представили в материалы дела дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве от 25.09.2018г., подписанное истцом и ответчиками, в п.1.4 которого, стороны договорились изложить п.7.2 Договора в иной редакции, поскольку застройщиком (истцом) был нарушен срок ввода в эксплуатацию жилого дома и у дольщиков возникло право требования неустойки. Стороны договорились о том, что дольщики не обращаются с требованиями к застройщику о выплате неустойки, а застройщик не требует с дольщиков доплаты за изменение проектной площади квартиры в пределах отличия ее не более, чем на 5%. Поскольку разница, согласно требованиям искового заявления, меньше 1 метра, а дополнительное соглашение от 25.09.2018г. является неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве, просил суд отказать в исковых требованиях в полном объеме, так как дольщики с требованием о взыскании неустойки к истцу не обращались.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения представителя истца, в силу ст.ст.113-117,167 ГПК, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, извещенных о дате и месте слушания дела должным образом.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по делу в их совокупности, считает собранные и подставленные доказательства достаточными и допустимыми в силу ст.ст.55-71 ГПК РФ для принятия решения по делу; считает исковые требования ООО «ИК «Восточные ворота» о взыскании задолженности по договору долевого участия в связи с разницей в площади квартиры не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований и возражений. В силу ст.67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акт Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона обязуется предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов переда соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительств а другая сторона обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 5 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объекта долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы понижающими коэффициентами, установленными федеральным органа исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, подтверждается исследованными материалами дела, в том числе, Договором участия в долевом строительстве МКД, что 06.02.2018 г. между ООО ИК «Восточные ворота» (Застройщик) и Цой Р.С., Цой Е.А. (Участники долевого строительства) заключен договор за №310 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого, Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить и передать им объект долевого строительства – квартиру, общей площадью 57,74 кв.м., №№, находящуюся в строящемся доме по адресу: «Многоквартирный дом 1.6., 3-я очередь строительства в группе жилых домов в районе ул.<адрес> с кадастровым номером : 25:28:№.

Цена договора составила 4 500 000 руб. и была полностью оплачена ответчиками.

Объект долевого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010036:128, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше, многоквартирные жилые дома с встроено- пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования, общей площадью 37139 кв.м., участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, город Владивосток, улица Черняховского, дом 3, земельный участок находится на праве аренды у ООО ПК «Восточные Ворота» (Договор аренды № 2 от «27» декабря 2011г.).

16.07.2018 получено разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного дома.

24.07.2018г. ответчиками получено уведомление о принятии квартиры по акту и 25.09.2018 Цой Р.С. и Цой Е.А. приняли по акту квартиру и получили справку о разнице в стоимости квартиры из-за разницы в ее площади после окончательных обмеров БТИ, и уведомление о необходимости оплаты задолженности за разницу в квадратных метрах 0,86 кв.м. в размере 66 279,87 руб., поскольку после окончательных обмеров, согласно выписке из ЕГРН УФРС РФ про ПК площадь кв.192 ответчика составила не 57,74 кв. м., а 58,60 кв.м.

Пунктом 2.1 Договора № 310 установлено, что цена объекта долевого строительства определена сторонами, как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Согласно п. 2.2. Договора № 310 общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

В соответствии с п. 7.2 Договора № 310 стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и достигнутого Сторонами соглашения о том, что Застройщик при строительстве не возводит межкомнатные внутриквартирные перегородки, фактическая площадь Объекта Участника долевого строительства может отличаться от площади, указанной в п. 1.3. настоящего договора. Уточнение фактической площади Объекта производится на основании технической инвентаризации проводимой организацией кадастровых инженеров.

Если после окончания строительства многоквартирного дома будет установлено, что фактическая общая приведенная площадь Объекта долевого строительства, передаваемого Участнику долевого строительства больше общей площади, указанной в п. 1.3 Договора, Участник долевого строительства обязаны уплатить Застройщику денежные средства за дополнительные квадратные метры из расчета цены одного квадратного метра общей площади по Договору в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения Участником долевого строительства уведомления с приложением копии из технического паспорта (кадастрового паспорта, технического плана или иного документа, подготовленного специалистом, производящим обмеры) от Застройщика об увеличении общей площади передаваемой Квартиры.

Согласно выписке из согласно выписке из ЕГРН УФРС РФ про ПК площадь кв.№ ответчика по ул. <адрес> в г.Владивостоке, составила не 57,74 кв. м., а 58,60 кв.м., что на 0,86 кв.м. больше, чем указанная в договоре №310 при его заключении и подписании сторонами.

Вместе с тем, в п.1.4 дополнительного соглашения от 25.09.2018г. к договору долевого участия в строительстве, являющегося его неотъемлемой частью, подписанным сторонами одновременно с принятием по акту квартиры, в связи с просрочкой исполнения застройщиком обязательства по вводу дома по ул.Черняховского,9 в эксплуатацию, стороны договора внесли изменения в вышеуказанные положения, изменив их и изложив п.7.2 в следующей редакции: «Стороны признают, что в связи с неизбежной строительной погрешностью, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и достигнутого сторонами Соглашения о том, что Застройщик при строительстве не возводит межкомнатные внутриквартирные перегородки, фактическая площадь Объекта Участников долевого строительства может отличаться от площади, указанной п.1.3 настоящего договора. Допустимое изменение общей площади жилого помещения – не более 5%. Уточнение фактической площади Объекта производится на основании технической инвентаризации проводимой организацией кадастровых инженеров. Стороны договорились, что если в связи с неизбежной строительной погрешностью, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения смен и достигнутого соглашения о не возведении межкомнатных перегородок, после окончания строительства многоквартирного дома будет установлено, что фактическая общая площадь Объекта долевого строительства, передаваемого Участникам долевого строительства, больше или меньше общей площади, указанной в п.1.3 Договора, доплата денежных средств Участникам долевого строительства и возврат денежных средств Застройщиком не осуществляются». Стороны пришли к соглашению считать исполненной обязанность Застройщика об уплате неустойки в связи с нарушением срока передачи объекта. Этим же дополнительным соглашением стороны изменили конечный срок передачи объекта застройщиком дольщикам (п.1.3 договора) на 3 квартал 2018г.

Таким образом, подписанием указанного соглашения от 25.09.2018г. истцом и ответчиками произведен зачет взаимных обязательств, в том числе: обязательства Застройщика по уплате неустойки за просрочку передачи Объекта долевого строительства ответчику в зачет обязательства ответчика по уплате денежных средств за дополнительные квадратные метры, исходя из фактической площади Объекта долевого строительства. Следовательно, ответчики не обязаны производить доплату денежных средств за разницу между проектной и фактической площадью квартиры (0,86 кв.м).

Так же, судом принимаются во внимание положения Федерального закона от 30.12.2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." и п.4.1.6 договора долевого участия в строительстве, по условиям которого обязанностью Застройщика являлось предоставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации договора и гос. регистрации права собственности дольщиков (ответчиков) на объект долевого строительства. Поскольку дополнительное соглашение от 25.09.2018г. является неотъемлемой частью договора долевого участия в строительстве от 06.02.2018г. за №310, застройщик был обязан передать его в числе прочих документов в УФРС РФ по ПК.

В п.1 ст.10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

При таких обстоятельствах добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в п.1 Постановления Пленума от 23.06.2015 №25, добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования о взыскании доплаты за разницу в площади объекта долевого участия в строительстве не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.12,167, 192-199, 233-242 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Инвестиционная компания «Восточные ворота» к Цой Руслану Сергеевичу, Цой Евгении Андреевне о взыскании суммы задолженности по договору участия в долевом строительстве, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Ленинский районный суд г. Владивостока в течение 1 месяца с момента его изготовления в окончательном виде.

Судья                                                                            Тарбеева В.Ю.