Решение по делу № 2-3233/2021 от 20.05.2021

47RS0006-01-2021-003645-70

Дело № 2-3233/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 02 декабря 2021

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Лайтинен Е.В.,

с участием представителя истца Кузьминой М.Ю., ответчика Степановой З.А., представителя ответчиков Поздняк И.Г., представителя ответчика Попова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Пунгар Ольги Владимировны к Степановой Зейтуня Ахатовне, Степанову Владимиру Николаевичу, ООО «Специализированный застройщик «Лидер» о государственной регистрации уступки прав требования по соглашению от *** об уступке прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве № от *** на однокомнатную квартиру по адресу: ***, условный номер квартиры №;

о признании недействительным акта приема-передачи квартиры от ***;

об истребовании из чужого незаконного владения квартиры по адресу: ***, условный номер квартиры №

по встречному иску Степановой Зяйтуня Ахатовны и Степанова Владимира Николаевича к Пунгар Ольге Владимировне о расторжении соглашения от *** об уступке права требования (цессии) по договору участия в долевом строительстве №;

установил:

в обоснование иска, с учетом принятых судом дополнений, указано, что *** между Степановыми и истицей было заключено соглашение об уступке права требования по договору участия в долевом строительстве № от *** Сумма по соглашению в размере 2263000 рублей выплачена истицей Степановым полностью посредством открытия Пунгар О.В. аккредитива № от *** в пользу получателя Степановой З.А. *** стороны сделки совместно обратились в МФЦ с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество №, предоставив три экземпляра соглашения и оплатив государственную пошлину. Однако, Степановы отказались от исполнения договора, и потребовали прекратить государственную регистрацию права требования на имя истца. Квартира была передана застройщиком Степановым, которые в настоящий момент незаконно владеют спорной квартирой (л.д. ***).

Степановы обратились в суд со встречным иском, указав, что они не уклонялись от государственной регистрации договора. В *** г после заключения договора с Пунгар О.В. начался резкий рост цен на недвижимость. Ответчики планировали приобрести на полученные от истца денежные средства квартиру в новом доме, который строили в ЖК «***», но цены на строящееся жилье резко увеличились. Поэтому Степановы приняли решение отказаться от исполнения договора, о чем уведомили истца, но Пунгар О.В. не желает отказываться от исполнения договора. Поэтому просили расторгнуть договор, заключенный с истцом, на основании ст. 451 ГК РФ, в связи с существенным изменением обстоятельств (л.д. ***).

Истец Пунгар О.В. не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель истца Кузьмина М.Ю. на иске настаивала (л.д. ***).

Ответчик Степанов В.Н. и третье лицо Управление Росреестра по Ленинградской области не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Ответчик Степанова З.А. и представитель ответчиков Поздняк И.Г. на встречном иске настаивали, в иске Пунгар О.Г. просили отказать (л.д. ***).

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Лидер» Попов А.В. просил в иске отказать, решение по встречному иску оставил на усмотрение суда.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, установил следующее:

*** Степановы заключили с ООО «СЗ «Лидер» договор долевого участия в строительстве №, по которому застройщик обязался построить и передать истцам квартиру с условным номером № в многоквартирном жилом доме №, а ответчики обязались оплатить 2263000 руб. Договор прошел государственную регистрацию (л.д. ***).

Свои обязательства перед застройщиком Степановы выполнили в полном объеме (л.д. ***).

*** Степанова З.А. и Степанов В.Н., с одной стороны, и Пунгар О.В., с другой стороны, заключили соглашение об уступке прав требования (цессия) по договору долевого участия (л.д. ***).

По договору ответчики передали истцу право требования к застройщику ООО «Лидер» по договору участия в долевом строительстве. Истец обязался выплатить ответчикам 2263000 руб. Возможность расторжения договора, в связи с изменением каких-то обстоятельств, договором предусмотрена не была.

Истец выполнила свои обязательства по договору, открыв в ПАО «***» аккредитив на имя ответчиков, и внеся на счет 2263000 руб. Денежные средства находятся на счете до настоящего времени (л.д. ***).

Права на спорный объект не зарегистрированы в ЕГРН (л.д. ***).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: ***, *** стороны обратились в регистрирующий орган.

Однако, затем *** в Управление Росреестра по ЛО обратилась Степанова З.А. с заявлением о приостановлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество №

Управлением Росреестра по ЛО заявителям направлены уведомления от *** № о приостановлении государственной регистрации, а затем и об отказе (л.д. ***).

*** застройщик ООО «Лидер» передал Степановым по акту спорную квартиру (л.д. ***).

***, т.е. уже после обращения истца в суд с настоящим иском, Степановы направили в адрес Пунгар О.В. предложение о расторжении договора, которое истец не согласовала (л.д. ***).

В соответствии с представленным заключением специалиста ООО «***» за период с *** по *** на первичном рынке квартир в *** произошел рост цен, цена за 1 кв.м в среднем увеличилась примерно на 1,165 или 16,5% (л.д. ***).

Согласно пп. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Ответчики во встречном иске ссылаются на то, что договор должен быть расторгнут, в связи с увеличением цен на недвижимость в *** г. Однако суд не может признать данное обстоятельство непредвиденным или чрезвычайно исключительным.

Действуя разумно и осмотрительно ответчики, если они хотели приобрести квартиру исключительно на первичном рынке у застройщика, должны были заключить с ним сделку, где оговорить все существенные условия, включая цену приобретаемой квартиры.

У суда нет оснований полагать, что исполнение договора уступки прав требования без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для Степановых такой ущерб, что они в значительной степени лишились бы того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (подп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ).

Повышение цен на квартиры не носило какого-то одномоментного характера, это достаточно длительный и постепенный процесс, о котором ответчикам должно было быть известно. Повышение цен на строящиеся квартиры не препятствовало ответчикам найти подходящее жилье на вторичном рынке.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Судом установлено, что при заключении договора стороны добровольно договорились об уступке прав требования на строящееся жилье за определенную цену, и оснований для пересмотра условий договора не имеется.

Изменение стоимости жилья нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора в соответствии со ст. 451 ГК РФ, в связи с чем встречный иск удовлетворению не подлежит.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

В п. 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 10/22 от 29.04.2010 разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно положениям п. 1 ст. 556 ГК РФ г переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Аналогичным образом сформулированы требования о регистрации договора уступки права требования по договору долевого участия.

У суда нет оснований сомневаться в подлинности представленного договора уступки прав требования. В нем стороны согласовали все существенные условия договора - цену уступаемого требования на имущество, его идентификационные признаки, определили, что квартира должна быть передана покупателю.

Соответственно, поскольку факт заключения договора установлен, ответчики вправе получить денежные средства за проданное право требования, но уклоняются от регистрации перехода права собственности на проданное имущество, в связи с чем государственная регистрация должна быть произведена на основании судебного решения.

Квартира находится в незаконном владении у ответчиков, поэтому истец вправе на основании ст. 301 и ст. 305 ГК РПФ истребовать ее в свою пользу.

Таким образом, суд находит иск Пунгар О.В. подлежащим полному удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Пунгар Ольги Владимировны к Степановой Зейтуня Ахатовне, Степанову Владимиру Николаевичу, ООО «Специализированный застройщик «Лидер» удовлетворить.

Встречный иск Степановой Зяйтуня Ахатовны и Степанова Владимира Николаевича к Пунгар Ольге Владимировне оставить без удовлетворения.

Произвести государственную регистрацию уступки прав требования по соглашению от *** об уступке прав требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве № от *** на однокомнатную квартиру по адресу: ***, условный номер квартиры №, заключенного между Пунгар Ольгой Владимировной, Степановым Владимиром Николаевичем и Степановой Зяйтуня Ахатовной.

Признать недействительным акт приема-передачи квартиры от *** между ООО «Специализированный застройщик «Лидер», Степановым Владимиром Николаевичем и Степановой Зяйтуня Ахатовной.

Истребовать из чужого незаконного владения Степанова Владимира Николаевича и Степановой Зяйтуня Ахатовны квартиру по адресу: ***, условный номер квартиры №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***