Решение по делу № 11-461/2020 от 05.11.2020

66MS0035-01-2020-002268-16

Дело № 11-461/2020 (2-1602/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 03 декабря 2020 г.

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Тяжовой Т.А.,

при секретаре Степановой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к Бурда Р. М. о взыскании задолженности по арендной плате,

по апелляционной жалобе Администрации г. Екатеринбурга на решение мирового судьи судебного участка № 8 Ленинского судебного района г. Екатеринбурга от 12.08.2020,

установил:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Бурда Р.М. о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2015 года по июль 2017 года в размере 6368 рублей 95 копеек, неустойки за период с 13.11.2018 по 25.05.2020 в размере 3566 рублей 64 копейки.

В обоснование требований указано, что 28.09.2009 между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» заключен договор аренды № 1-1173 в отношении земельного участка с кадастровым № площадью 12 337 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для строительства и эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 180 машино-мест. Согласно техническому плану площадь здания составляет 9689,8 кв.м., общая площадь зданий, расположенных на земельном участке, - 32446,4 кв.м. Согласно выписке ЕГРН в период с 2015 года по 01.08.2017 за ответчиком зарегистрировано 1/2 доля в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 37,7 кв.м., расположенное в здании на указанном земельном участке. Оплата аренды ответчиком не производилась, задолженность по арендной плате составляет 6368 рублей 95 копеек.

В процессе рассмотрения дела ответчик Бурда Р.М. исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, в том числе по мотиву пропуска истцом срока исковой давности. В возражениях ответчик указала на продажу имущества 28.07.2017 ФИО, на неполучение налоговых уведомлений.

Решением мирового судьи судебного участка № Ленинского судебного района г. Екатеринбурга от <//> исковые требования оставлены без удовлетворения..

Не согласившись с постановленным решением, Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с апелляционной жалобой, в обоснование которой указала на несогласие с выводом суда об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за июль 2017 года с учетом направления искового заявления в суд <//>.

В судебном заседании ответчик Бурда Р.М. против удовлетворения доводов жалобы возражала, указала на пропуск истцом срока исковой давности на 3 года 10 месяцев 29 дней.

Администрация г. Екатеринбурга явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на сайте Ленинского районного суда г. Екатеринбурга в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в письменном ходатайстве представитель истца по доверенности Запецкая Е.Е. просила о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие истца.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 607 данного Кодекса предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3).

В силу статьи 608 данного Кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от <//> N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от <//> N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды) (п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <//> N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено, что 28.09.2009 между Администрацией г. Екатеринбурга и ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» заключен договор аренды № в отношении земельного участка площадью 12 337 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> для строительства и дальнейшей эксплуатации гостиниц и пристроенного паркинга на 300 машино-мест. Договор заключен на срок с 10.11.2008 по 09.11.2011.

К указанному договору 02.04.2012, 17.10.2012 заключены дополнительные соглашения.

29.12.2012 Администрацией г. Екатеринбурга ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» выдано разрешение № RU 66302000-1632 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – здания гостиницы со встроено-пристроенными помещениями выставочного салона № 1 и аптеки на 1-ом этаже, офисов №№ 1, 2, 3 на 2-ом этаже (№ 1 по ГП), трансформаторной подстанции (№ 5 по ГП), дренажной насосной станции – 1 пусковой комплекс, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.

Также выданы 03.02.2014 и 28.06.2013 разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке по данному адресу.

Согласно данным ЕГРН в период с 15.05.2015 по 09.08.2016 за ФИО1 было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 37,7 кв.м. с кадастровым номером №, в период с 09.08.2016 по 01.08.2017 за Бурда Р.М. и ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанное помещение в размере 1/2 доли в праве общей долевой собственности за каждым.

Пунктом 2.2.4 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, если иное не установлено в расчете (перерасчете) арендной платы на соответствующий год.

Согласно п. 3.1 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1 % от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

В ходе рассмотрения дела судом первой, апелляционной инстанции ответчик доказательств внесения арендной платы за заявленный истцом период не представила.

Из представленных истцом расчетов арендной платы видно, что они произведены с учетом порядка определения размера арендной платы, за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установленного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".

Таким образом, в силу установленного законом принципа платности землепользования лицо, фактически пользующееся земельным участком, должно вносить плату за такое пользование.

Формой возмещения стоимости пользования землей, в данном случае, является денежная сумма, равная величине арендной платы, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Так, в силу п.2.2.2 договора аренды неполучение арендатором расчета арендной платы не освобождает его от уплаты арендных платежей. Кроме того, этим же пунктом предусмотрен способ получения расчета на руки в Земельном комитете администрации г.Екатеринбурга.

С учетом того, что в силу положений абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды с момента приобретения объекта недвижимости произошла перемена лица в договоре аренды, а приобретение объекта недвижимости осуществлялось без участия арендодателя земельного участка, то именно от покупателя, а в последующем его правопреемника, зависела своевременность оформления должным образом арендных отношений по фактическому использованию земельного участка под приобретенный им объект недвижимости.

В силу закона произошла замена стороны в договоре, а договор не связывает возможность начисления неустойки от направления требования, данный факт не освобождает его от уплаты задолженности по арендным платежам и ответственности за несвоевременность внесения платежей.

Необходимость внесения платы за землю определена законом. Начиная с момента приобретения права собственности на объект недвижимого имущества, ответчик должен был оформить права на этот участок и вносить соответствующие платежи в бюджет. Своих обязательств ответчик в период владения объектом недвижимости не исполнил, однако, земельный участок фактически использовал.

Как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента.

Разрешая заявленные истцом требования о взыскании арендной платы и отказывая в их удовлетворении, мировой судья учел доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, применил к возникшим между сторонами правоотношениями приведенные выше нормы материального права, а также положения ст. ст. 195, 196, 199 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из даты предъявления иска 07.07.2020.

При разрешении ходатайства ответчика о применении срока исковой давности мировому судье следовало учесть, что в соответствии с ч. 3 ст. 108 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальное действие, для совершения которого установлен процессуальный срок, может быть совершено до двадцати четырех часов последнего дня срока. В случае, если жалоба, документы или денежные суммы были сданы в организацию почтовой связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, срок не считается пропущенным.

В пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Таким образом, при исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исчисление в виде периодических платежей, общий срок исковой давности подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Учитывая приведенные выше разъяснения, суд полагает доводы стороны ответчика об исчислении срока исковой давности с момента регистрации права собственности ошибочными, поскольку с момента регистрации права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей, а сроки и порядок их внесения регулируются договором аренды или законом.

В данном случае ответчиком принято наследственное имущество, ответчик является универсальным правопреемником, по заявленным истцом требованиям о взыскании арендной платы за период с октября 2015 по 09.08.2016 ответчик являлся надлежащим. Согласно п. 1 ст. 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Исковое заявление, разрешенное судом, направлено было в суд почтовой связью 29.06.2020 (л.д. 36), однако суд исходил из даты предъявления иска 07.07.2020.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 8 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, арендная плата за земельные участки вносится арендаторами ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Учитывая пределы заявленных истцом требований, арендная плата за июль 2017 года в размере 191 рубль 46 копеек подлежала уплате в срок до 10.07.2017, в связи с чем срок исковой давности по требованиям о взыскании арендной платы за указанный месяц истцом не пропущен.

Задолженность по арендной плате за июль 2017 года подлежит взысканию в полном объеме, поскольку весь месяц за ответчиком было зарегистрировано право собственности. Оснований для расчета пропорционально дням аренды до продажи помещения 28.07.2017 ФИО суд не усматривает, поскольку в силу п.п. 2 п. 5 ст. 382 Налогового кодекса Российской Федерации если возникновение права собственности на объекты недвижимого имущества, указанные в статье 378.2 настоящего Кодекса, произошло до 15-го числа соответствующего месяца включительно или прекращение указанного права произошло после 15-го числа соответствующего месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно пункту 3.1 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы по настоящему договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.

Учитывая просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей, истец обоснованно предъявил требование о взыскании пени.

В силу п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом заявления о применении срока исковой давности, периода заявленной ко взысканию неустойки, суммы задолженности, сумма подлежащей взысканию с ответчика неустойки составляет за период с 13.11.2018 по 25.05.2020 в размере 107 рублей 21 копейка (191,46 х 0,1 % х 560 дней).

Так, за спорный период сумма задолженности по арендной плате составила 191 рубль 46 копеек, неустойки – 107 рублей 21 копейка.

При взыскании неустойки с граждан правила статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Принимая во внимание обстоятельства дела, степень вины ответчика, суд приходит к выводу о том, что заявленный к взысканию размер неустойки (36,5 % годовых) является несоразмерным нарушенным ответчиком обязательствам по погашению задолженности, учитывая конкретные обстоятельства дела, с учетом положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации полагает возможным снизить размер неустойки до суммы 50 рублей.

Учитывая изложенное, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение мирового судьи в части отказа в удовлетворении требований истца к ответчику о взыскании арендной платы и неустойки подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении данных требований в части.

Поскольку судом апелляционной инстанции частично отменено решение суда с взысканием с ответчика в пользу истца суммы арендной платы 191 рубль 46 копеек, неустойки в размере 50 рублей, в силу требований статьи 103, части 3 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19. Налогового Кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 400 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, п. 2 ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

решение мирового судьи судебного участка № 8 Ленинского судебного района г. Екатеринбурга от 12.08.2020 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Администрации г. Екатеринбурга к Бурда Р. М. о взыскании арендной платы и неустойки.

Принять в данной части новое решение, которым взыскать с Бурда Р. М. в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендной плате в размере 191 рубль 46 копеек, неустойку в размере 50 рублей.

Взыскать с Бурда Р. М. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 400 рублей.

В остальной части решение мирового судьи судебного участка № 8 Ленинского судебного района г. Екатеринбурга от 12.08.2020 оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Судья Тяжова Т.А.