Решение по делу № 8Г-3337/2020 [88-5326/2020] от 30.01.2020

ВОСЬМОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                            № 88 – 5326/2020

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Кемерово                                                                                   13 мая 2020 г.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бойко В.Н.,

судей: Чуньковой Т.Ю., Черемисина Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 54RS0007-01-2018-004526-61 по иску Зайцевой Е. А. к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Сибирь-Развитие» о расторжении предварительного договора купли-продажи,

по кассационной жалобе Зайцевой Е. А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 19 декабря 2019 г.,

заслушав доклад судьи Чуньковой Т.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Зайцева Е.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «Сибирь-Развитие» (далее - ООО «Компания «Сибирь-Развитие») о расторжении предварительного договора купли-продажи.

Требования мотивированы тем, что 24 ноября 2015 г. между ней и ООО «Компания «Сибирь-Развитие» был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ответчик обязался передать объект недвижимости в виде подземной автостоянки, расположенной по адресу: <адрес> (почтовый), общей площадью 19,3 кв. м, а она обязалась уплатить за данный объект недвижимости 310 000 руб. Обязательство исполнено ею в полном объеме. Однако в ходе застройки парковки стало очевидно, что качество данной постройки не отвечает нормам СНиП, имеется ряд существенных нарушений, которые не были известны в момент подписания предварительного договора.

15 ноября 2017 г. она обратилась к ответчику с заявлением о расторжении договора, однако в добровольном порядке ответчик отказался расторгнуть договор и возвратить переданные по предварительному договору деньги.

Истец просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 ноября 2015 г., заключенный с ООО «Компания «Сибирь-Развитие», обязать ответчика вернуть переданный аванс в размере 310 000 рублей.

Решением Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 18 сентября 2019 г. исковые требования Зайцевой Е.А. удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 ноября 2015 г., заключенный между ООО «Компания «Сибирь-Развитие» и Зайцевой Е.А., с ООО «Компания «Сибирь-Развитие» в пользу Зайцевой Е.А. взысканы уплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества денежные средства в размере 310 000 руб., штраф в размере 155 000 руб.; в пользу ФБУ Сибирский РСЦЭ Минюста России взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 64 410 руб. С ООО «Компания «Сибирь-Развитие» в доход бюджета города Новосибирска взыскана государственная пошлина в размере 6 300 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 19 декабря 2019 г. решение Железнодорожного районного суда г. Новосибирска от 18 сентября 2019 г. отменено, принято по делу новое решение – в иске Зайцевой Е.А. к ООО «Компания «Сибирь-Развитие» о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 ноября 2015 г. и обязании ООО «Компания «Сибирь-Развитие» вернуть переданный аванс в размере 310 000 руб. отказано.

В кассационной жалобе Зайцева Е.А. просит отменить апелляционное определение. Истец полагает необоснованной ссылку судебной коллегии на часть 3 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой право участника долевого строительства на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено только в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения застройщиком выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок, поскольку объект недвижимости передавался не по договору участия в долевом строительстве, а по предварительному договору купли-продажи. При указанных обстоятельствах к спорным правоотношениям применимы положения статьи 476, 513 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком - ООО «Компания «Сибирь-Развитие» представлен отзыв на кассационную жалобу, с просьбой оставить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Стороны и другие лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не явились, об отложении судебного заседания не просили. Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 3 статьи 167, частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность постановления суда, принятого судом апелляционной инстанции, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления суда апелляционной инстанций.

В соответствии с частью первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судом апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Предусмотренных законом оснований для изменения или отмены в обжалуемой части апелляционного определения судом не установлено.

Судом первой инстанции установлено, что 24 ноября 2015 г. между истцом Зайцевой Е. А. и ответчиком ООО «Компания «Сибирь-Развитие» заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым стороны обязались в будущем - не позднее 30 декабря 2018 г. после регистрации права собственности на объект, являющийся предметом настоящего предварительного договора, на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимости: нежилое помещение - парковочное место в подземной автостоянке, расположенной по адресу: <адрес> (11), № (почтовый), общей площадью 19,3 кв.м.

Согласно пункту 2.1 договора стороны пришли к соглашению о том, что покупатель передает продавцу денежные средства в размере 310 000 рублей, в том числе НДС - 57 288,14 рублей (18 %), которые засчитаны в счёт оплаты по основному договору с момента заключения сторонами основного договора.

Зайцевой Е.А. произведена оплата по договору в полном объеме.

29 ноября 2018 г. заочным решением Первомайского районного суда г. Новосибирска, вступившим в законную силу, удовлетворены исковые требования ООО «Компания «Сибирь-Развитие» - произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью «Компания «Сибирь-Развитие» к Зайцевой Е.А. на нежилое помещение, общей площадью 19,3 кв.м, парковочное место, на первом этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу: <адрес>, помещение №, кадастровый номер №; постановлено, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области к Зайцевой Е.А. на недвижимое имущество на нежилое помещение, общей площадью 19,3 кв.м, парковочное место, на первом этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу: <адрес>, помещение №, кадастровый №.

15 ноября 2017 г. истец Зайцева Е.А. обратилась к ответчику с претензией, просила расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 24 ноября 2015 г. в связи с существенным изменением обстоятельств, которые отсутствовали в момент заключения договора, в том числе по причине дезинформации покупателя о характеристиках объекта и характерной особенности местности расположения объекта, в том числе, сокрытия от покупателя наличия существенных недостатков в объекте: нарушена гидроизоляция несущих конструкций и иных элементов здания подземной автостоянки, в котором расположено нежилое помещение, вследствие чего возможно затопление нежилого помещения, протекание крыши, стен, обрушение на находящееся в нежилом помещении имущество штукатурки, пыли, элементов плесени; повреждена система пожарной сигнализации, вследствие чего возможны перебои в её работе, в том числе несрабатывание, что в будущем не позволит использовать объект по его прямому назначению, в связи с чем у покупателя отсутствует необходимость в приобретении указанного объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы № от 10 сентября 2019 г., выполненной ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации - подземная парковка, парковочное место №, расположенная по <адрес>, не соответствует требованиям, изложенным в пункте 5.6.13 СП 28.13330.2017, пунктах 11.2.1, 11.2.7 СП 50-101-2004, пункте 1.5 Рекомендаций по проектированию гидроизоляции подземных частей зданий и сооружений. Недостатки гидроизоляции наружного объёма подземной парковки являются устранимыми; выполненные работы по устройству вентиляционного канала в зоне парковочного места № подземной автостоянки не противоречит нормативным требованиям; устранение образованных в результате отступлений от нормативных требований повреждений и дефектов может быть выполнено только после разработки специализированной организацией проектных решений, направленных на устранение этих дефектов; при наличии недостатков использование имущества (парковочного места №) в соответствии с его целевым назначением без причинения вреда имуществу истца невозможно в полном объёме.

Разрешая заявленные требования, суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 ноября 2015 г., пришел к выводу, что истец вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора и потребовать от ответчика возврата денежных средств в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в разумный срок, при этом вопреки выводам суда первой инстанции из заключения судебной экспертизы ФБУ Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации не следует, что выявленные недостатки объекта недвижимости носят существенный характер и неустранимы.

В кассационной жалобе истец Зайцева Е.А. указывает, что судебная коллегия необоснованно руководствовалась положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так как объект недвижимости передавался не по договору участия в долевом строительстве, а по предварительному договору купли-продажи, однако данные доводы не влекут отмену обжалуемого судебного постановления, не опровергают выводы суда по существу спора.

На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Таким образом, с учетом приведенных норм закона суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что право на односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества возникает у покупателя при существенном нарушении требований к качеству товара, наличии существенных недостатков, однако таких обстоятельств по настоящему делу не установлено.

Принимая во внимание изложенное, доводы кассационной жалобы не влекут отмену обжалуемых судебных постановлений, не опровергают выводы судов по существу спора.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о существенном нарушении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного постановления, выводы, содержащиеся в апелляционном определении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 19 декабря 2019 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Зайцевой Е. А. - без удовлетворения.

    Председательствующий

    Судьи