Решение по делу № 2-1963/2016 от 01.04.2016

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 июня 2016 года г.Барнаул

Железнодорожный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего судьи     Этвеш К.Н.

при секретаре             Кожуховой Ю.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Главного управления имущественных отношений Алтайского края к Белоусову Б.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, признании права отсутствующим,

у с т а н о в и л:

В Железнодорожный районный суд г.Барнаула обратилось Главное управление имущественных отношений Алтайского края (далее по тексту – Управление) с иском к Белоусову Б.А., в котором просит взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты> коп. рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, пеню за несвоевременную уплату в размере <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также признать отсутствующим право собственности Белоусова Б.А. на незавершенное строительством здание ветеринарной аптеки, площадью 161,1 кв.м., степенью готовности 17%, кадастровый №.

В обоснование заявленных требований истец указал, что Управление ДД.ММ.ГГГГ заключило с ООО «Адель» договор аренды №-з (далее - Договор), в соответствии с которым арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером №. площадью 1423 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> (далее - земельный участок), для строительства ветеринарной аптеки сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ Договор изложен в новой редакции, срок действия был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № и уведомлением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Адель» и ООО «Каньон» заключен договор уступки прав и обязанностей, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-з перешли к новому арендатору.

Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Договор изложен в новой редакции, срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Между ООО «Каньон» и Белоусовым Б.А. заключен договор уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-з перешли к новому арендатору.

ДД.ММ.ГГГГ между Главным управлением и ответчиком заключено дополнительное соглашение. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 соглашения).

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании уведомления Главного управления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, Договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, пунктами 3.4., 4.4.1, 4.4.3. Договора (в ред. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

В нарушение статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса РФ, условий Договора ответчик обязательства по внесению арендных платежей исполняет ненадлежащим образом, в связи, с чем образовалась задолженность по арендной плате и пени.

Так за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (по дату расторжения Договора) сумма задолженности по арендной плате составила <данные изъяты>. На основании пункта 3.5 Договора (в ред. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена пеня в размере <данные изъяты> руб.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Главное управление направило в адрес ответчика предложение о погашении долга по арендной плате. До настоящего времени требования ответчиком не выполнены, задолженность по договору не погашена.

В ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика на незавершённое строительством здание ветеринарной аптеки, с кадастровым номером №, степенью готовности - 17% (выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №).

Право собственности на указанный объект нeзавершённого строительства зарегистрирован за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись №. Основанием для регистрации послужил договор купли-продажи, заключённый между ответчиком и ООО «Каньон» от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, специалистами отдела администрирования доходов было проведено обследование земельного участка на предмет соблюдения земельного законодательства и его целевого использования (акты обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и № от ДД.ММ.ГГГГ прилагаются). В результате обследования было установлено, что на момент обследования строительство не начато, участок не эксплуатируется, объект незавершенного строительства не обнаружен.

Соответственно, обследование земельного участка выявило, что никаких незавершённых зданий и строений на данном участке нет, В связи с чем, можно говорить о незаконной регистрации права собственности ответчика на незавершённое строительством здание ветеринарной аптеки.

Таким образом, наличие зарегистрированного права ответчика на незавершённое строительством здание ветеринарной аптеки не только ограничивает Главное управление по распоряжению спорным земельным участком, но и создаёт угрозу незаконной приватизации ответчиком земельного участка, ограничивая тем самым права иных лиц, потенциально заинтересованных в приобретении участка в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании представитель истца Главного управления имущественных отношений Алтайского края Васильева О.В., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Белоусов Б.А. против удовлетворения исковых требований не возражал, размер задолженности и отсутствие на земельном участка какого либо строения не оспаривал, к требованию о взыскании неустойки просил применить положения ст. 333 ГК РФ, мотивируя это своим тяжелым материальным положением.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ арендодателем по договору аренды может выступать собственник имущества, а также уполномоченное законом или собственником лицо.

Полномочия Главного управления по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования городского округа города Барнаула, государственная собственность на которые не разграничена, закреплены в пункте 2.4.6 Положения, утвержденного постановлением Администрации Алтайского края от 03.08.2012 № 404 «Об утверждении Положения о Главном управлении имущественных отношений Алтайского края», постановлениях Администрации Алтайского края от 08.02.2007 № 48 «Об утверждении порядка предоставления земельных участков, находящихся в границах муниципального образования городского округа - города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена» (в ред. Постановления Администрации Алтайского края от 01.06.2012 № 294), от 12.02.2007 № 51 «О реализации закона Алтайского края «О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае».

Управление ДД.ММ.ГГГГ заключило с ООО «Адель» договор аренды №-з (далее - Договор), в соответствии с которым арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлен земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером № площадью 1423 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, ул. <адрес> (далее - земельный участок), для строительства ветеринарной аптеки сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ Договор изложен в новой редакции, срок действия был установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № и уведомлением Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Адель» и ООО «Каньон» заключен договор уступки прав и обязанностей, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-з перешли к новому арендатору.

Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ Договор изложен в новой редакции, срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

Между ООО «Каньон» и Белоусовым Б.А. заключен договор уступки прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому все права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-з перешли к новому арендатору.

ДД.ММ.ГГГГ между Главным управлением и ответчиком заключено дополнительное соглашение. Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 соглашения).

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.

На основании уведомления Главного управления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № Договор считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу ст. 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения о расторжении договора, а при прекращении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, пунктами 3.4., 4.4.1, 4.4.3. Договора (в ред. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) ответчик обязан вносить арендную плату ежеквартально, равными долями, рассчитанными пропорционально относительно годовой суммы арендной платы, до 1-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

В нарушение статей 309, 310 и 614 Гражданского кодекса РФ, условий Договора ответчик обязательства по внесению арендных платежей исполняет ненадлежащим образом, в связи, с чем образовалась задолженность по арендной плате и пени.

Так за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (по дату расторжения Договора) сумма задолженности по арендной плате составила <данные изъяты> руб. На основании пункта 3.5 Договора (в ред. дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ) за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начислена пеня в размере <данные изъяты> руб.

Расчет арендной платы судом проверен, соответствует закону и условиям договора, сторонами не оспаривается.

Истцом неоднократно направлялись в адрес ответчика письма с предложением о погашении задолженности по обязательству и пени, однако указанные требования оставлены без удовлетворения.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет исковые требования о взыскании с Белоусова Б.А. в пользу Главного управления имущественных отношений Алтайского края задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>. 39 коп.

При рассмотрении требований о взыскании неустойки (пени) суд приходит к следующему.

Частью 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму неустойку (штраф, пеню).

Согласно п. 3.5 Договора аренды Белоусову Б.А. начислена неустойка (пеня) за несвоевременное внесение арендной платы исходя из 1\300 ставки рефинансирования Центрального Банка России от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки в размере <данные изъяты> коп. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Указанный расчет судом проверен, ответчиком каких-либо доказательств в его опровержение не представлено.

При этом ответчиком заявлено о снижении размера пени до <данные изъяты> руб., которое мотивировано значительным (в 3 раза) снижением дохода ответчика и наличием у него на иждивении двоих несовершеннолетних детей.

При определении размера пени, принимая во внимание грубое нарушение ответчиком условий договора аренды, наличие у него на иждивении двоих несовершеннолетних детей, невысокий размер дохода ответчика, подтвержденный справками формы 2-НДФЛ, суд приходит к выводу о наличии оснований снижения размера пени и в соответствии со ст. 333 ГК РФ снижает ее до <данные изъяты> руб.

Рассматривая требование Управления о признании отсутствующим право собственности Белоусова Б.А. на незавершенное строительством здание ветеринарной аптеки, площадью 161,1 кв.м., степенью готовности 17%, кадастровый №, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 Постановления N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в Реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

По делу установлено, что в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации права собственности ответчика на незавершённое строительством здание ветеринарной аптеки, с кадастровым номером 22:63:040248:158, степенью готовности - 17% (выписка из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №).

Право собственности на указанный объект нeзавершённого строительства зарегистрирован за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись №. Основанием для регистрации послужил договор купли-продажи, заключённый между ответчиком и ООО «Каньон» от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом специалистами Управления было проведено обследование земельного участка на предмет соблюдения земельного законодательства и его целевого использования (акты обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и № от ДД.ММ.ГГГГ прилагаются). В результате обследования было установлено, что на момент обследования строительство не начато, участок не эксплуатируется, объект незавершенного строительства не обнаружен.

Не отрицает отсутствие объекта недвижимости на земельном участке и сам ответчик.

Соответственно, обследование земельного участка выявило, что никаких незавершённых зданий и строений на данном участке нет, в связи с чем, можно говорить о незаконной регистрации права собственности ответчика на незавершённое строительством здание ветеринарной аптеки.

Поскольку, в силу статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится только на недвижимое имущество, запись в ЕГРП в отношении спортивной площадки не подлежала внесению.

Наличие зарегистрированного права ответчика на незавершённое строительством здание ветеринарной аптеки не только ограничивает Главное управление по распоряжению спорным земельным участком, но и создаёт угрозу незаконной приватизации ответчиком земельного участка, ограничивая тем самым права иных лиц, потенциально заинтересованных в приобретении участка в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем требование Управления о признании отсутствующим права собственности Белоусова Б.А. подлежит удовлетворению.

На основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса РФ суд взыскивает с Белоусова Б.А. госпошлину в доход бюджета муниципального образования городского округа города Барнаула в сумме <данные изъяты> коп.

Руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Главного управления имущественных отношений Алтайского края удовлетворить частично.

Взыскать с Белоусова Б.А. в пользу Главного управления имущественных отношений Алтайского края задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> коп., пеню за несвоевременное исполнение обязательства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>., а <данные изъяты>.

Признать отсутствующим право собственности Белоусова Б.А. на незавершенное строительством здание ветеринарной аптеки, площадью 161,1 кв.м., степенью готовности 17%, кадастровый №.

В удовлетворении остальной части заявленных Главным управлением имущественных отношений Алтайского края требований отказать.

Взыскать с Белоусова Б.А. в доход бюджета муниципального образования городского округа города Барнаула государственную пошлину в сумме <данные изъяты> коп.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем принесения апелляционной жалобы в Железнодорожный районный суд г. Барнаула.

Судья К.Н. Этвеш