Решение по делу № 2-1281/2024 (2-10684/2023;) от 27.10.2023

Дело № 2-1281/2024

УИД: 50RS0028-01-2023-010956-14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 января 2024 года                             г.Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе судьи Наумовой С.Ю., при секретаре судебного заседания Козуб Я.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1281/2024 по исковому заявлению Кочуковой Светланы Владимировны к ООО «Сабидом-Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, о государственной регистрации договора,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Сабидом-Инвест», в котором просит признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, с учётом договора уступки права требования (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ между ней, ФИО2, как участником строительства, и ООО «Сабидом-Инвест», как застройщиком, договором долевого участия в строительстве на земельном участке с кадастровым № (сформированным из земельного участка с кадастровым №) по адресу: <адрес> жилого дома блокированной застройки №, в виде секции № Е 56-4, количество этажей - 3, общей площадью 132 кв.м., площадь жилого помещения, не включающая в себя площадь балконов, лоджий, террас и иных неотапливаемых помещений - 123,1 кв.м., (нумерация согласно проектной декларации 2 очередь мкр. «Белый город»), а также провести государственную регистрацию договора и признать, что решение суда является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> без заявления уклоняющейся от государственной регистрации стороны.

    Требования иска мотивированны тем, что между ФИО5 и ООО «Сабидом-Инвест» был заключён предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ По условиям договора стороны договорились заключить в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи жилого помещения - таун-хауса по адресу: <адрес>, <адрес>, владение №№, общей площадью 132 кв.м., площадью без учета неотапливаемых помещений 123,1 кв.м., а также придомового земельного участка ориентировочной площадью 61,5 кв.м. Денежные средства в счет стоимости жилого помещения и земельного участка в общем размере 4 100 000 руб. ФИО5 были оплачены полностью ДД.ММ.ГГГГ

К ФИО2 перешло право требования по указанному договору на основании договора уступки права требования (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ей, ФИО2 и ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО4 в ходе проведения торгов имуществом ФИО5 Согласно договору уступки права требования (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передал ФИО2 право требования к ООО «Сабидом-Инвест» по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимого имущества № (жилого помещения - таун-хауса и придомового земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ В свою очередь ФИО2 приняла данное право требования. Уступленные права требования оплачены ФИО2 полностью.

Исходя из текста предварительного договора, денежные средства по договору, стороной которого является истец, привлечены для строительства секции в блокированном жилом доме, а следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 3.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Свои обязательства по предварительному договору в отношении объектов недвижимости ответчик не исполнил, таун-хаус и земельный участок истцу не переданы, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, основной договор не заключен, несмотря на исполнение обязательств истцом в полном объеме.

С целью внесудебной реализации права истец ДД.ММ.ГГГГ направила в адрес ответчика и его временного управляющего требование о государственной регистрации предварительного договора как договора долевого участия в строительстве и о передаче оригинала (дубликата) договора, однако письмо, направленное ответчику, вернулось в связи с отсутствием адресата, а письмо в адрес временного управляющего оставлено без ответа.

Истец ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Сабидом-Инвест» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, письменной позиции относительно исковых требований не представил.

Третье лицо Внешний управляющий ответчика ООО «Сабидом-Инвест» ФИО8 и представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, письменной позиции относительно исковых требований не представили.

По смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо определяет объём своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещённого в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве иных процессуальных правах.

Кроме того, в соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 г. №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в РФ», информация о времени и месте судебного заседания размещена на сайте Мытищинского городского суда Московской области, что также позволяло неявившимся участникам процесса знать о времени и месте судебного заседания.

В этой связи и с учётом положений ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав истца и его представителя, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ООО «Сабидом-Инвест» был заключен предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества №/Е56-4-1, в соответствии с которым стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения - таун-хауса по адресу: <адрес>, владение №, количество этажей 3, расчетная площадь жилого помещения 132 кв.м, общая площадь жилого помещения, не включающая в себя площадь балконов, лоджий, террас и иных неотапливаемых помещений: 123,1 кв.м., а также придомового земельного участка ориентировочной площадью 61,5 кв.м.

Обязательства по оплате ФИО5 исполнены в полном объеме и надлежащим образом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Сабидом-Инвест» в размере 4 100 000 руб.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 в лице финансового управляющего ФИО4 в ходе проведения торгов имуществом ФИО5 был заключен договор уступки права требования (цессии) №, по которому ФИО5 передал ФИО2 право требования к ООО «Сабидом-Инвест» по предварительному договору купли-продажи объектов недвижимого имущества № (жилого помещения - таун-хауса и придомового земельного участка) от ДД.ММ.ГГГГ

В свою очередь ФИО2 приняла данное право требования. Уступленные права требования оплачены ФИО2 полностью в сумме 1 901 000 руб. (п. 4.1. договора уступки права требования (цессии)), что подтверждается чеком от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 369 000 руб. и платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1 532 000 руб. (л.д. 61, 63).

Как следует из п.2.4. предварительного договора, срок регистрации права собственности покупателя на жилой дом сблокированного типа малоэтажной застройки не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.5. предварительного договора, основной договор заключается сторонами в течение 10 рабочих дней с даты наступления условий в п. 2.3 договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Свои обязательства по предварительному договору в отношении объектов недвижимости ответчик не исполнил, таун-хаус и земельный участок истцу не переданы, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объекты не оформлено, основной договор не заключен, несмотря на исполнение обязательств первоначальным покупателем и истцом в полном объеме.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из текста Предварительного договора, денежные средства по договору, стороной которого является истец, привлечены для строительства секции в блокированном жилом доме, а, следовательно, данные правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ).

Так, в соответствии с ч. 1 ст. 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в п. 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г.) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017 г.) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Так, указанным выше договором, заключенным между ФИО5 и ответчиком ООО «Сабидом-Инвест», хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома сблокированного типа малоэтажной застройки в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно ч. ч. 1 и 2 ст. 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам ст. 2 (п. 1) и 3 (ч. 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах требования иска ФИО2 обоснованы и подлежат удовлетворению в полном объёме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (СНИЛС: №) к ООО «Сабидом-Инвест» (ИНН: №) о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, о государственной регистрации договора - удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи объектов недвижимого имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом договора уступки права требования (цессии) № от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (ИНН №), как участником строительства, и ООО «Сабидом-Инвест» (ИНН №), как застройщиком, договором долевого участия в строительстве на земельном участке с кадастровым № (сформированным из земельного участка с кадастровым №) по адресу: <адрес> жилого дома блокированной застройки №, в виде секции № № количество этажей - 3, общей площадью 132 кв.м., площадь жилого помещения, не включающая в себя площадь балконов, лоджий, террас и иных неотапливаемых помещений - 123,1 кв.м., (нумерация согласно проектной декларации 2 очередь мкр. «Белый город»).

Решение является основанием для регистрации договора участия в долевом строительстве в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> без заявления уклоняющейся от государственной регистрации стороны.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд, через Мытищинский городской суд, в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме – 07 февраля 2024 г.

          Судья                                                   С.Ю. Наумова