Решение по делу № 2-3434/2015 от 27.02.2015

Дело №2-3434-2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Якутск                                 «19» мая 2015 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Ивановой Н.В., при секретаре Егоровой Т.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Степановой Л.С., Степанова С.А. к Гущян А.В., Овакимян Р.С. о снятии с жилого помещения обременения,

у с т а н о в и л:

Степановы обратились в суд к ответчикам с иском о снятии с жилого помещения обременения. В обоснование иска указали, что приобрели у ответчиков жилое помещение, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. ____. Управлением Росреестра в РС (Я) в регистрации квартиры им было отказано, так как на квартире имеется ограничение права в виде ипотеки по договору ипотеки, заключенному ____ г. между ответчиками и Т. А.Г.

    В судебном заседании представитель истцов Голдман С.Ю. иск поддержала, пояснила, что истцы приобрели спорную квартиру у ответчиков по договору купли-продажи от ____ г., деньги им полностью выплатили, истцы проживают в квартире, оплачивают жилищно-коммунальные услуги, на момент заключения договора купли-продажи квартиры, ответчики им не сообщили о том, что на квартире зарегистрировано ограничение в виде ипотеки, истцы узнали об этом только в Росреестре. Судом было отказано в обращении взыскания на квартиру в обеспечение обязательств ответчиков перед Т. А.Г. Истцы являются добросовестными покупателями, так как не знали на момент приобретения квартиры о наличии обременения. Просит снять обременение с квартиры в виде ипотеки.

Представитель ответчиков Старостина Н.А. в суде не возражала против иска, пояснила, что между истцами и ответчиками был заключен договор купли-продажи указанной квартиры, ответчики оплату стоимости квартиры по договору получили, у ответчиков имеется задолженность перед Т. А.Г., в связи с чем на квартиру зарегистрировано ограничение в виде ипотеки. Ответчиками задолженность перед Тихомировым А.Г. оплачивается, осталось оплатить около ___ рублей.

Представитель третьего лица Т. А.Г. – Бойко А.П. в суде не согласилась с иском, при этом пояснила, что задолженность ответчиков перед Т. А.Г. по судебному решению составляет ___ руб. Ответчики получили у истцов денежные средства по договору купли – продажи квартиры, но задолженность перед Т. А.Г. не оплатили. Задолженность ответчиков перед Т. А.Г. растет, так как начисляются проценты на сумму займа. Покупатели (истцы) при оформлении договора купли-продажи должны были проверить наличие ограничений на квартире. Оснований для удовлетворения требования истцов нет, истцы вправе подать заявление о мошенничестве со стороны ответчиков.

Заслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

    Установлено, что между сторонами ____ года заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Якутск, ул. ____, согласно которого истцы приобрели у ответчиков указанную квартиру.

    В соответствии с выпиской из ЕГРП от ____ г. №___ указанная квартира находится в собственности у ответчиков: Гущян А.В. и Овакимян Р.С., на данной квартире ____ года зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу Т. А.Г. по договору ипотеки от ____ г.

Согласно решению Якутского городского суда от ____ года иск Т. А.Г. к Гущян А.В. и Овакимян Р.С. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество был удовлетворен, с Гущян А.В. и Овакимян Р.С. в пользу Т. А.Г. взыскано ___ руб., обращено взыскание на заложенное имущество: ___ квартиру, ___., расположенную по адресу город Якутск, улица ____, принадлежащей на праве общей совместной собственности Гущян А.В., Овакимян Р.С., путем реализации с публичных торгов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РС (Я) от 28.08.2013 г. указанное решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество было отменено, в обращении взыскания на заложенное имущество было отказано.

Истцы и ответчики ____ года обратились с заявлением о регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от ответчиков к истцам на основании заключенного ____ г. договора купли-продажи квартиры.

Управлением Росреестра по РС (Я) ____ г. сообщением №___ было отказано в регистрации права собственности на квартиру в связи с наличием обременения в виде ипотеки в пользу Т. А.Г. и необходимостью представления согласия залогодержателя Т. А.Г.

В соответствии с действующим законодательством залог является способом обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Гарантия интересов залогодержателя закреплена и в п. 2 ст. 346 ГК РФ, согласно которому залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В статье 352 ГК РФ предусмотрены основания для прекращения залога. Суд не усматривает оснований, предусмотренных законом, для прекращения залога.

Такое основание к прекращению залога как приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало о его обременении залогом, не было указано в ст. 352 ГК РФ в прежней редакции, действовавшей до 01 июля 2014 года, регулирующей прекращение залога.

Из указанных правовых норм следует, что переход права собственности не прекращает право залога: правопреемник залогодателя становится на его место. При этом каких-либо исключений, позволяющих освободить лицо, приобретшее заложенное имущество, от перешедших к нему обязанностей залогодателя на основании того, что при заключении договора купли-продажи оно не знало о наложенных на него обременениях, не предусмотрено.

Кроме того, права добросовестного покупателя имущества, находящегося в залоге, и на которое залогодержатель просит обратить взыскание, не нарушаются, поскольку он не лишен возможности прибегнуть к иным средствам защиты своих прав (ст. 461 ГК РФ).

Из вышеуказанных норм закона следует, что действовавшим на момент заключения договора залога и договора купли-продажи квартиры от ____ года гражданским законодательством каких-либо исключений в возможности обращения взыскания на отчужденное заложенное имущество в зависимости от добросовестности или недобросовестности его приобретателя предусмотрено не было.

Норма, введенная в действие Федеральным законом от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую ГК РФ и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" и предусматривающая понятие добросовестного покупателя, что в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ, является основанием для прекращения залога, введена в действие с 01 июля 2014 года и распространяется на правоотношения, возникшие после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Для правильного разрешения спора и принятия законного решения значение имеет момент заключения договора купли-продажи квартиры, а не момент, когда покупатель узнал о том, что данная квартира является предметом залога.

Поскольку договор купли-продажи квартиры был заключен между сторонами ____ года, то правоотношения возникли до введения в действие указанного выше Федерального закона, и соответственно его положения к ним не могут быть применены.

Договор купли-продажи между сторонами заключен ____ г., то есть до ____ года, следовательно, к данному договору положения подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ не применяются.

Данной позиции придерживается и Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики ВС РФ» №1 (2015 г.), утвержденном Президиумом ВС РФ 04.03.2015 г.

Оценивая указанные обстоятельства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска Степановой Л.С., Степанова С.А. к Гущян А.В., Овакимян Р.С. о снятии с жилого помещения обременения - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд РС (Я) в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:     Н.В. Иванова