Решение по делу № 33-3-8019/2022 от 28.07.2022

Судья Кухарев А.В. Дело №33-3-8019/2022

№2-477/2021

УИД 26RS0033-01-2021-000489-96

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Ставрополь 14 декабря 2022

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Луневой С.П.,

судей Свечниковой Н.Г., Кононовой Л.И.,

при секретаре Люботинском А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Скляровой И.Б. на решение Труновского районного суда Ставропольского края от 21 июля 2021 года по иску Скляровой И.Б. к Гоголеву А.А. о взыскании задолженности по соглашению о расторжении договора купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество,

заслушав доклад судьи Свечниковой Н.Г.,

установила:

Склярова И.Б. обратилась в Труновский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Гоголеву А.А. о взыскании задолженности по соглашению о расторжении договора купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на то, что по договору купли-продажи дома и земельного участка от 26.03.2016, заключенного между Скляровой И.Б. и Гоголевым А.А., истец приобрела в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Ставропольский край. Труновский район, с. Донское, ул. Пролетарская, д. «» за 1500000 рублей, из них стоимость жилого дома 1050000 рублей, земельного участка 450000 рублей. В день подписания договора истица передала ответчику денежную сумму в размере 1100000 рублей, что подтверждается распиской от 26.03.2016. 15.07.2019 между Скляровой И.Б. и Гоголевым А.А. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от 26.03.2016, согласно которого Склярова И.Б. вернула Гоголеву А.А. жилой дом и земельный участок, а Гоголев А.А. обязуется вернуть ей денежные средства в следующем порядке: 250000 рублей в день заключения соглашения; а оставшиеся денежные средства по 10000 рублей перечисляются ответчиком истцу ежемесячно до 01 числа каждого месяца по день возврата стоимости жилого дома и земельного участка. Согласно п. 5 соглашения, продавец имеет право на досрочное исполнение обязательств по возврату стоимости дома и земельного участка при нарушении срока возврата стоимости дома и земельного участка, покупатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение, потребовать возврата переданных денежных средств продавцу по соглашению. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 19.07.2019 произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок за Гоголевым А.А., а также произведена регистрация ипотеки в силу закона. Свои обязательства по соглашению Гоголев А.А. не исполняет. Ответчику истцом 10.12.2020 направлена претензия, с требованием ответчика исполнить обязательства по соглашению, но до настоящего времени ответчиком требование не исполнено.

Решением Труновского районного суда Ставропольского края от 21 июля 2021 года исковые требования Скляровой И.Б. к Гоголеву А. А. о взыскании задолженности по соглашению о расторжении договора купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворены.

Суд постановил:

Взыскать с Гоголева А.А. в пользу Скляровой И.Б. по соглашению о расторжении договора купли - продажи дома и земельного участка от 15.07.2019 денежные средства в размере 1100 000 рублей.

Взыскать с Гоголева А.А. в пользу Скляровой И.Б. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2019 по 14.01.2021 в размере 27648 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Гоголеву А.А. на праве собственности: жилой дом, общей площадью 75,6 кв.м., кадастровый номер «»:114 и земельный участок, общей площадью 3000 кв.м., кадастровый номер «»:56, расположенные по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, ул. Пролетарская, д. «», путем продажи с публичных торгов, установив его начальную продажную стоимость в размере 2078 556,8 рублей.

Взыскать с Гоголева А.А. в пользу Скляровой И.Б. расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 138,24 рублей.

В апелляционной жалобе истец Склярова И.Б. просит решение Труновского районного суда Ставропольского края от 21 июля 2021 года отменить в части определения начальной продажной цены, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Считает недопустимым доказательством представленную ответчиком справку о среднерыночной стоимости имущества №30/2021 от 24.06.2021, выполненную ООО «Центр оценки экспертиз», принятую судом за основу при вынесении им решения. Считает, что начальная продажная цена залогового имущества должна быть определена, исходя из его оценки, определенной сторонами в договоре купли- продажи дома и земельного участка от 26.03.2016.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 18 января 2022 года решение суда первой инстанции в части определения начальной продажной стоимости в размере 2 078 556,08 руб. изменено, размер начальной продажной стоимости снижен до 1 720 000 руб. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июня 2022 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 18 января 2022 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции Гоголев А.А., будучи надлежащим образом уведомленный о месте и времени апелляционного рассмотрения дела, не явился, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица в порядке ст.167 ГПК РФ.

Склярова И.Б. извещалась судом апелляционной инстанции надлежащим образом о месте и времени апелляционного рассмотрения дела. Судебные извещения были возвращены в суд с пометкой «истек срок хранения».

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (пункт 63).

Согласно разъяснений пункта 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Информация о дате и времени судебного заседания в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" заблаговременно размещена на интернет-сайте Ставропольского краевого суда.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что согласно договору купли-продажи дома и земельного участка от 26.03.2016, заключенного между Скляровой И.Б. и Гоголевым А.А., истец приобрела в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, ул. Пролетарская, д. «» за 1500000 рублей, из них стоимость жилого дома 1050000 рублей, земельного участка 450000 рублей.

В день подписания договора истица передала ответчику денежную сумму в размере 1100000 рублей, что подтверждается распиской от 26.03.2016.

15.07.2019 между Скляровой И.Б. и Гоголевым А.А. заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от 26.03.2016, согласно которого Склярова И.Б. вернула Гоголеву А.А. жилой дом и земельный участок, а Гоголев А.А. обязуется вернуть ей денежные средства в следующем порядке: 250000 рублей в день заключения соглашения; а оставшиеся денежные средства по 10000 рублей перечисляются ответчиком истцу ежемесячно до 01 числа каждого месяца по день возврата стоимости жилого дома и земельного участка. Между тем доказательств выполнения Гоголевым А.А. условий сделки от 25.07.2019 не представлено.

Согласно п. 5 соглашения, продавец имеет право на досрочное исполнение обязательств по возврату стоимости дома и земельного участка. Тем же пунктом предусмотрено, что, при нарушении срока возврата стоимости дома и земельного участка, покупатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть соглашение, потребовать возврата переданных денежных средств продавцу по соглашению.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 19.07.2019 произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом и земельный участок за Гоголевым А.А., а также произведена регистрация ипотеки в силу закона.

Между тем доказательств выполнения Гоголевым А.А. условий сделки от 25.07.2019 не представлено.

Ответчику истцом 10.12.2020 направлена претензия с требованием исполнить обязательства по соглашению, которые до настоящего времени ответчиком не исполнены.

Принимая во внимание изложенное, правомерно применив ст. ст. 307, 309, 314, 401, 450, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обязательства Гоголевым А.А. не исполнены в полном объеме, и доказательств обратного ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца Скляровой И.Б. о взыскании денежных средств по соглашению о расторжении договора купли-продажи дома и земельного участка от 15.07.2019, а также требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2019 по 14.01.2021 в размере 27648 рублей, что соответствует положениям ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениям, содержащимся в п. 48 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленным и законом.

Согласно п. 1, 2 ст. 334.1 ГК РФ, залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», к залогу недвижимого имущества, возникшему на основании федерального закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, указанных в настоящем пункте и вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства должником, в отношении которого введены процедуры, применяемые в деле о банкротстве.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчиком обязательства не исполнены. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК 19.07.2019 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Таким образом, требования Скляровой И.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество, обоснованно удовлетворены.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством (п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке суд при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Определением судебной коллегии по гражданским дела Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2021 года назначена по делу судебную оценочную экспертизу с постановкой вопроса: какова рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 75,6 кв.м., кадастровый номер «»:114 и земельного участка, общей площадью 3000 кв.м., кадастровый номер «»:56, расположенных по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, ул. Пролетарская, д. 23, на день рассмотрения настоящего гражданского дела, поручив ее проведение эксперту-оценщику Кондратьеву Е.П. (г. Ставрополь, ул. Пирогова,94, оф 301), с возложением расходов по производству экспертизы на сторону истца, как заявившую ходатайство о ее производстве.

Согласно экспертному заключению №С-21-248 от 22.12.2021 эксперта-оценщика Кондратьева Е.П. рыночная стоимость спорного жилого дома и земельного участка составляет 2150000, 00 рублей.

В обоснование своих возражений против заключения эксперта, ответчиком было указано, что кроме жилого дома на территории домовладения находится жилая кухня площадью 49,1 кв.м, с санузлом и комнатами. Кроме того, ответчик ссылался на неверное указание процента износа строений, поскольку в 2015 году ответчиком был произведен капитальный ремонт дома, а также на неверное принятие аналогов жилья при применении методов сравнения.

С учетом вышеуказанных возражений, определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 14 сентября 2022 года по делу была назначена дополнительная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ИП Кондратьеву Е.П.

Согласно экспертного заключения №С-22-188 от 24 ноября 2022 года, рыночная стоимость жилого дома, общей площадью 75,6 кв.м., кадастровый номер «»114 и земельного участка, общей площадью 3000 кв.м., кадастровый номер «»:56, расположенных по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, ул. Пролетарская, д. «», на день рассмотрения настоящего гражданского дела, с учетом нахождения на территории домовладения жилой кухни площадью 49,1 кв.м с санузлом и комнатами, а также произведенным в 2015 году капитальным ремонтом дома, составляет 2965000 рублей.

Суд апелляционной инстанции признал возможным принять указанное новое доказательство, оценил его в качестве допустимого и достоверного, принял во внимание, что в экспертном заключении содержится подробное описание проведенного исследования, заключение выполнено в соответствии с законом и содержит ответы на поставленные перед экспертом вопросы; к заключению приложены копии документов, свидетельствующих о квалификации эксперта; доказательства незаконности выводов, изложенных в экспертном заключении, стороной ответчика не представлены, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявлено.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции в части определения начальной продажной стоимости в размере 2078 556,8 рублей подлежит изменению путем увеличения начальной продажной стоимости до 2 372000 рублей исходя из следующего расчета : 2965000, 00 рублей х 80% = 2 372000 рублей.

Решение суда в части судебных расходов судом постановлено в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, оснований для его изменения не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Труновского районного суда Ставропольского края от 21 июля 2021 года в части установления начальной продажной стоимости жилого дома, общей площадью 75,6 кв.м., кадастровый номер «»:114 и земельного участка, общей площадью 3000 кв.м., кадастровый номер «»:56, расположенных по адресу: Ставропольский край, Труновский район, с. Донское, ул. Пролетарская, д. «», в размере 2078556,8 руб. изменить, установив начальную продажную стоимость в размере 2372000 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – удовлетворить частично.

Председательствующий:

Судьи: