Решение по делу № 8Г-19487/2021 [88-22461/2021] от 16.07.2021

                                                                                              Дело № 88-22461/2021

                                                                 № дела суда 1-й инстанции 2-3331/2020

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                             12 октября 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Фрид Е.К.,

судей Грибанова Ю.Ю., Косарева И.Э.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа к Нестеренко Николаю Дмитриевичу о расторжении договора аренды земельного участка, по встречному иску Нестеренко Николая Дмитриевича к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа о признании пунктов договора аренды недействительными,

по кассационной жалобе представителя управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа по доверенности Тарасовой С.В. на решение Анапского городского суда Краснодарского края от 21 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Косарева И.Э., объяснения представителя Нестеренко Н.Д. по доверенности Кузнецова В.И. (копии доверенности и диплома об образовании приобщены к материалам дела), судебная коллегия

установила:

Управление имущественных отношений (УИО) администрации МО город-курорт Анапа обратилось в суд с иском к Нестеренко Н.Д. о расторжении договора аренды земельного участка.

Требования мотивированы тем, что ответчику на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № принадлежит право аренды в отношении земельного участка из земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, с видом разрешенного использования - «для эксплуатации общественного туалета», расположенного относительно ориентира в <данные изъяты> м на юго-запад от здания кинотеатра «Родина» по адресу: <адрес>, договор аренды заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Специалистами управления муниципального контроля администрации МО город-курорт Анапа при проведении проверки установлено, что земельный участок огорожен, на его территории расположено капитальное двухэтажное с подвальным этажом строение - кафе и одноэтажный металлический навес на бетонном основании. Данные строения возведены в результате реконструкции подземного туалета, которая выполнена без оформления в установленном порядке разрешительной документации. Объекты длительное время не эксплуатируются, что, по мнению истца, свидетельствует о существенном нарушении условий договора, установленных пунктом 4.2.4 договора аренды.

По результатам проведенного осмотра истцом в адрес ответчика направленно уведомление от 11 февраля 2020 года о необходимости устранения в 30-дневный срок с момента получения уведомления нарушений договорных обязательств и представления в адрес УИО администрации МО город-курорт Анапа подтверждения устранения нарушений.

В связи с неустранением нарушений договора аренды в 30-дневный срок со дня получения вышеуказанного уведомления, истцом в адрес ответчика направлено повторное уведомление от ДД.ММ.ГГГГ с приложением проекта соглашения о расторжении договора аренды. Однако по настоящее время от арендатора не поступало подписанного соглашения о расторжении договора аренды, в связи с чем управление обратилось в суд с вышеуказанными требованиями.

Нестеренко Н.Д., не согласившись с заявленными к нему требованиями, обратился в суд со встречным иском, в котором просил признать пункты 4.1.6, 3.2.4, 4.3.1, 8.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № недействительными, указывая на то, что целевое использование земельного участка договором аренды не предусмотрено. Возражая против первоначального иска, ответчик указывал, что обстоятельства нахождения на участке кафе и его использования с иным назначением были предметом судебных споров сторон о признании права собственности и отказе в сносе объектов самовольного строительства.

Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 21 декабря 2020 года в удовлетворении искового заявления управления имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа к Нестеренко Н.Д. о расторжении договора аренды земельного участка отказано. Суд также отказал в удовлетворении встречного иска Нестеренко Н.Д. к УИО администрации МО город-курорт Анапа о признании ряда пунктов договора аренды недействительными.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2021 года решение Анапского городского суда от 21 декабря 2020 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба УИО администрации МО город-курорт Анапа отклонена.

В кассационной жалобе управление имущественных отношений администрации МО город-курорт Анапа ставит вопрос об отмене вступивших в законную силу судебных постановлений со ссылкой на нарушение судами норм материального и процессуального права, принятии нового решения об удовлетворении (первоначального) иска.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает на то, что допущенное ответчиком существенное нарушение условий, установленное пунктом 4.2.4 договора аренды, а именно использование земельного участка не по назначению, являлось причиной обращения в суд с целью прекращения договорных отношений путем расторжения договора аренды. При этом судами не учтено, что на момент принятия апелляционного определения по иску администрации к ответчику об отказе в освобождении земельного участка путем сноса навеса от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка еще не заключался, следовательно, при его последующем заключении ответчик принял на себя обязательство по освоению участка определенным образом. Также судами не принято во внимание, что наличие на участке недвижимости арендатора расторжению договора не препятствует, не лишая его права пользования участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

Кроме того, заявитель не может согласиться с выводом судов о ненадлежащем досудебном уведомлении ответчика о расторжении договора, так как в адрес управления каких-либо сведений об изменении адресов от Нестеренко Н.Д. не поступало. Досудебные уведомления ответчика, в т.ч. и по вопросу о расторжении договора аренды, направленные дважды по известному арендодателю адресу, не могут быть признаны ненадлежащими даже несмотря на условия отбывания арендатором уголовного наказания, связанного с лишением свободы по приговору суда.

Заявитель полагает, что у судов первой и апелляционной инстанций не имелось с учетом приведенных обстоятельств оснований для отказа в удовлетворении его исковых требований.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель Нестеренко Н.Д. по доверенности ФИО6 против доводов кассационной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции и апелляционное определение оставить без изменений, а кассационную жалобу без удовлетворения, не возражал против рассмотрения дела в отсутствие своего доверителя (ранее просившего об отложении судебного заседания).

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Нестеренко Н.Д., обсудив доводы кассационной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч.1 ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) в пределах содержащихся в поданной жалобе доводов, в отсутствие извещенных в порядке ст. 165.1 ГК РФ и ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, но неявившихся иных лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что обстоятельства разрешения встречного иска фактически предметом кассационного обжалования не являются, т.к. первоначальным истцом приводятся только доводы, связанные с неправильным разрешением его требований. Таким образом, принятые судебные акты по встречному иску кассационной проверке не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55ст.ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным нормам и разъяснениям принятые по делу судебные постановления в части разрешения первоначального иска не соответствуют, поскольку выводы судов о том, что УИО администрации МО город-курорт Анапа не представлено доказательств нарушения арендатором существенных условий договора аренды, и не установлено факта получения лично Нестеренко Н.Д. письменного уведомления о расторжении договора аренды по причине отбывания уголовного наказания в местах лишения свободы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, не соответствуют исследованным материалам дела и положениям регулирующих их норм материального права.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между УИО администрации МО город-курорт Анапа (арендодатель) и Нестеренко Н.Д. (арендатор) был заключен договор аренды № земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование и владение земельный участок, с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный относительного ориентира в <данные изъяты> на юго-запад от здания кинотеатра «Родина» по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: для эксплуатации подземного туалета (п. 1.1).

Согласно пункта 4.1.6 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием, указанным в п.1.1 договора.

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем порядке принять решение о досрочном расторжении договора в установленном порядке при использовании участка не по целевому назначению и разрешенному использованию. Пунктом 8.3 договора предусмотрено право по требованию одной из сторон расторгнуть данный договор в судебном порядке.

Арендатор было знакомлен с условиями договора аренды и согласен с ними, о чем свидетельствует его подпись в договоре и сведения о государственной регистрации договора.

Арендодателем в ходе осуществления муниципального земельного контроля, в целях проверки соблюдения земельного законодательства, было установлено, что на земельном участке расположенном относительного ориентира в 55м на юго-запад от здания кинотеатра «Родина» по адресу: <адрес>, расположено капитальное двухэтажное с подвальным этажом и одноэтажный металлический навес на бетонном основании, земельный участок огорожен, объекты длительное время не эксплуатируются.

Из материалов дела также следует, что находящееся на земельном участке строение возведено в результате реконструкции подземного туалета без разрешительной документации, при этом администрация в <данные изъяты> году обращалась в судебном порядке с требованиями о его сносе, в удовлетворении которого было отказано (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 11.06.2013). Также истцу было отказано в удовлетворении заявленных впоследствии требований об освобождении земельного участка путем демонтажа самовольно возведенных металлического навеса и бетонной площадки (апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 10.04.2014).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Нестеренко Н.Д. направлено уведомление о ликвидации выявленных нарушений с предложением арендодателю представить в 30-тидневный срок со дня вручения уведомления документы, подтверждающие устранение нарушений.

ДД.ММ.ГГГГ, поскольку нарушения не устранены, в адрес Нестеренко Н.Д. было направлено уведомление о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора по тем основаниям, что земельный участок не используется в соответствии с его целевым назначением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований арендодателя, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что арендодателем не представлено доказательств нарушения арендатором существенных условий договора аренды земельного участка, вступившими в законную силу судебными актами подтвержден факт отсутствия при реконструкции арендатором подземного общественного туалета и при сооружении навеса нарушений требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а также целевого назначения самого земельного участка. Согласно сведениям ЕРГН нежилое здание кафе литер <данные изъяты> подлит<данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м, три этажа, в том числе подземных 1, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>», принадлежит на праве собственности арендатору, государственная регистрация права проведена в <данные изъяты> году.

Суды также исходили из того, что по делу не установлен факт получения арендатором письменных уведомлений о расторжении договора аренды, поскольку арендатор отбывал наказание в местах лишения свободы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Отказывая в удовлетворении требований арендодателя, суды указали на непредставление истцом доказательств нарушения арендатором существенных условий договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. При этом суды исходили из того, что судебными актами, вынесенными до заключения договора аренды, был подтвержден факт отсутствия при реконструкции арендатором подземного общественного туалета нарушения каких-либо требований и арендатором зарегистрировано право собственности на возведенное нежилое здание кафе.

Вместе с тем, судами оставлено без внимания, что несмотря на обстоятельства регистрации права собственности на здание кафе, в пункте 1.1 договора аренды указано, что арендатор принял во временное пользование и владение земельный участок, с видом разрешенного использования: для эксплуатации подземного туалета.

Согласно пункта 4.1.6 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием, указанным в п.1.1 договора.

Пунктом 3.2.4 договора предусмотрено, что арендатор вправе в одностороннем порядке принять решение о досрочном расторжении договора в установленном порядке при использовании участка не по целевому назначению и разрешенному использованию.

Таким образом, заключая договор аренды земельного участка после вынесения соответствующих судебных актов, разрешивших судьбу объектов самовольного строительства, арендатор, тем не менее, принял на себя обязательства использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды с его прежним целевым назначением. При этом принятые им на себя обязательства по освоению земельного участка определенным образом не исполнялись, тогда как удовлетворение исковых требований, направленных на прекращение договорных отношений по аренде земельного участка, не лишает арендатора права собственности на возведенные на нем строения, не предопределяя условий пользования частью земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему здания.

Данным обстоятельствам судами не была дана должная оценка в совокупности с другими доказательствами, представленными истцом, имеющими существенное значения для правильного разрешения дела.

Делая выводы о неполучении арендатором письменных уведомлений о расторжении договора аренды (поскольку арендатор отбывал наказание в местах лишения свободы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), суды не дали оценки представленным стороной истца доказательствам вручения направлявшихся уведомлений лицам, уполномоченным на их получение арендатором (в уведомлениях имеются подписи об их получении). Кроме того, сами по себе обстоятельства отсутствия арендатора в месте своего жительства по неуважительным причинам по правилам ст. 165.1 ГК РФ от риска неполучения корреспонденции его не освобождали.

Таким образом, судами неверно определены юридически значимые обстоятельства дела, нарушены правила оценки доказательств, представленных сторонами, в связи с чем сделаны неверные выводы о неустановлении фактов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по заявленным арендодателем основаниям.

Поскольку правом устанавливать новые обстоятельства по делу и давать самостоятельную оценку собранным по делу доказательствам, суд кассационной инстанции не наделен (ч. 3 ст. 390 ГК РФ), а допущенные при разрешении спора нарушения являются значимыми и не могут быть преодолены на стадии кассационного разбирательства, постановленные по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установления юридически значимых обстоятельств и исследования вышеприведенных фактов.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Анапского городского суда Краснодарского края от 21 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2021 года в части разрешения исковых требований управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В иной части разрешенных требований решение Анапского городского суда Краснодарского края от 21 декабря 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 22 апреля 2021 года оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: