Решение по делу № 2-106/2021 от 02.11.2020

Дело № 2- 106/2021

74RS0028-01-2020-000108-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 января 2021 года

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Гончаровой М.И.

при секретаре Гаяновой Т.А.,

с участием представителя истца Гавриловой А.К.,

представителя ответчика Пестриковой О.В.,

^{рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Ивановой Ю.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная управляющая компания» о признании нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости, признании права по начислению платы за содержание и ремонт нежилых помещений, взносов на капитальный ремонт отсутствующим, взыскании неосновательного обогащения,}

^{установил:}

Иванова Ю.В. обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная управляющая компания» (далее -ООО «ЖУК»), в котором просит признать нежилые помещения НОМЕР и НОМЕР, расположенные по адресу: АДРЕС, самостоятельными объектами недвижимости и признать право ответчика по начислению платы за содержание и ремонт нежилых помещений, содержание общего имущества, взносов на капитальный ремонт отсутствующим; взыскать неосновательное обогащение в размере 19548 руб. 51 коп. (л.д. 152-153).

В обосновании иска указано, что истица является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС площадью 245,3 кв.м., а также собственником земельного участка по этому же адресу с видом разрешенного использования для коммерческой деятельности. Нежилое помещение является встроено-пристроенным к многоквартирному дому. ООО «ЖУК» начисляет плату выставляет счета за содержание и ремонт нежилого помещения по 1329 руб. 73 коп. и взносы на капитальный ремонт по 558 руб. 42 коп. ежемесячно. Начисление указанных платежей истец считает необоснованным и незаконным. Нежилые помещения НОМЕР и НОМЕР расположены на первом этаже, представляют собой самостоятельный объект, возведены на отдельном земельном участке с кадастровым номером НОМЕР площадью 177 кв.м. Автономность коммуникаций, размещенных в нежилых помещениях истца, от коммуникаций жилой части дома, подтверждается мнением эксперта; с ресурсоснабжающими организациями истцом заключены самостоятельные договоры, имеются акты разграничения балансовой принадлежности. Ответчик отказывает в исключении платы за общедомовые нужды, однако не представляет доказательств факта оказания услуг истице. Иванова Ю.В. не является участником долевой собственности; принадлежащие ей помещения не входят в состав многоквартирного дома, построены для самостоятельного использования. Истица, как собственник встроено-пристроенных помещений, не обладает правом общей долевой собственности на общие помещения дома, предназначенные для обслуживания жилой части дома. В связи с чем правовых оснований для возложения на нее обязанности по содержанию общего имущества, относящегося к жилой части МКД, не имеется. В феврале 2019 года истицей был получен счет на оплату взносов на капитальный ремонт на сумму 84843 руб. 28 коп. Данная сумма была оплачена в полном объеме 25.02.2019г. В последующем в 2019 и 2020 году истцом были произведены оплаты взносов на капитальный ремонт, итого общая сумма оплаты взносов на капитальный ремонт составила 107821 руб. 74 коп. Спор о взыскании оплаченной суммы взносов на капитальный ремонт в размере 88270 руб. 23 коп. рассматривается Центральным районным судом г.Челябинска. В настоящем иске истица предъявляет требование о взыскании с ООО «ЖУК» оплаченных взносов на капитальный ремонт в сумме 19548 руб. 51 коп. за помещение НОМЕР площадью 68,1 кв.м.

Истец Иванова Ю.В. в судебное заседание не явилась, извещена.

Представитель истца Гаврилова А.К., действующая по доверенности, в судебном заседании на исковых требованиях настаивала.

Представитель ответчика ООО «ЖУК» Пестрикова О.В., действующая по доверенности, с иском не согласилась, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд признает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Заслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Установлено, что Иванова Ю.В. является собственником нежилого помещения общей площадью 181,8 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, на основании договора купли-продажи от 08.12.2006г. (л.д. 13-15); и нежилого помещения площадью 68,9 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС на основании договора купли-продажи от 08.12.2006г. (л.д. 16-18). В выписках из ЕГРН в графе «особые отметки» указано что данные нежилые помещения образовались путем раздела нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР общей площадью 250,7 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС. Нежилое помещение НОМЕР общей площадью 181,8 кв.м. расположенное на 1 этаже в Лит.А1 по адресу: АДРЕС площадью 68,9 кв.м., расположенное на 1 этаже в Лит.А по адресу: АДРЕС, целиком находится в Лит.А (жилой дом), доступ в помещение осуществляется через помещение НОМЕР; нежилое помещение НОМЕР расположено в нежилой пристройке Лит.А1.

Установлено, что между Ивановой Ю.В. с ресурсоснабжающими организациями заключены: договор от 22.12.2015г. на теплоснабжение, договор энергоснабжения от 25.07.2018г., договор холодного водоснабжения и водоотведения от 01.03.2017г. нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС; а также договор возмездного оказания услуг по вывозу (транспортировке) твердых бытовых отходов от 01.04.2015г. (л.д. 34-92 т.1).

Установлено, что многоквартирный дом АДРЕС находится в управлении ООО «Жилищная управляющая компания».

Решением общего собрания собственников помещений МКД АДРЕС, оформленного протоколом № 2 от 04.02.2019г., изменен способ формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома путем прекращения формирования фонда на счете Регионального оператора капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области и формирования фонда капитального ремонта на специальном счете многоквартирного дома; владельцем специального счета утверждена ООО «Жилищная управляющая компания» (л.д. 172-174).

В карточке технической инвентаризации по состоянию на 30 марта 1965 года на многоквартирный дом АДРЕС указано, что данный дом 1965 года постройки содержит встроенное нежилое помещение на первом этаже общей полезной площадью 68,1 кв.м., из них 60,7 кв.м. являются производственным помещением, а также пристроенное нежилое помещение Лит.А1 (л.д.202-205).

По договору купли-продажи НОМЕР от 08.12.2006г. МО «Копейский городской округ» продал, а Иванова Ю.В. купила нежилое здание Лит.А1 общей площадью 246,1 кв.м. и земельный участок кадастровый номер НОМЕР площадью 177 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС (л.д.227-229).

В январе 2019 года платежным агентом ООО «РКЦ» открыт лицевой счет НОМЕР на нежилое помещение площадью 250,7 кв.м., начислена плата за период с 01.11.2015г. по 31.12.2018г. за содержание и текущий ремонт нежилого помещения, содержание общего имущества, а также холодное, горячее водоснабжение, электроснабжение потребляемое на общедомовые нужды. В марте 2019 года по инициативе Ивановой Ю.В. проведено комиссионное обследование нежилого помещения, принадлежащего истцу, в ходе которого установлено, что внутри многоквартирного дома на первом этаже расположено помещение 68,1 кв.м., в котором имеются общедомовые инженерные сети, пристроенное к дому помещение (177,2 кв.м.) расположено в границах наружных стен жилых домов по АДРЕС и АДРЕС, общих внутридомовых инженерных сетей с многоквартирным домом не имеет, о чем составлен акт от 26.03.2019г. ООО «ЖУК» отказался производить ремонт кровли пристроенного здания, мотивируя тем, что это имущество не является общим имуществом многоквартирного дома и ремонтируется собственником самостоятельно (л.д. 96-97).

После этого ООО «ЖУК» направило письмо ООО «РКЦ» (платежному агенту) с указанием производить начисление платы с учетом площади нежилого помещения 68,1 кв.м., а также произвести перерасчет платы с момента начисления (л.д.163). На этом основании ООО «РКЦ» произведен перерасчет платы по лицевому счету в мае 2019 года списана задолженность в размере 120624 руб. 57 коп. Собственнику помещения Ивановой Ю.В. ежемесячно начисляется плата за содержание и ремонт в размере 1329 руб. 34 коп. (с июня 2019 года по май 2020 года), и в размере 1345 руб. 35 коп. (с июня 2020 года по настоящее время). Также собственнику нежилого помещения начисляется плата за капитальный ремонт в размере 558 руб. 42 коп. (с февраля 2019 года по июнь 2020 года) и в размере 564 руб. 98 коп. (с июля 2020 года по настоящее время). Таким образом, начисления производятся исходя из площади нежилого помещения 68,1 кв.м. (л.д.166-167).

В сентябре 2019 года кадастровым инженером подготовлен технический план в связи с созданием двух нежилых помещений в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР, расположенных по адресу: АДРЕС (л.д.100-104).

В октябре 2019 года на кадастровый учет поставлено нежилое помещение общей площадью 181,8 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС и нежилое помещение площадью 68,9 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС, собственником которых является Иванова Ю.В.

Истица Иванова Ю.В. просит признать принадлежащие ей нежилые помещения НОМЕР и НОМЕР самостоятельными объектами недвижимости, ссылаясь на автономность коммуникаций, размещенных в данных помещениях, от систем коммуникаций жилой части дома, заключение отдельных договоров с ресурсоснабжающими организациями, мнение эксперта.

В материалы дела истцом представлена техническая консультация специалиста ООО «Тройка К» от 02.09.2020г., в котором указано следующее.

Анализ технического паспорта на нежилые помещения, составленного по состоянию на 30.09.2019г. специалист установил, что помещение НОМЕР (НОМЕР по данным ЕГРН) (ЛитА1) и помещение НОМЕР (Лит.А) построены и введены в эксплуатацию в 1965 году, имеют единое конструктивное решение: стены, перегородки – кирпичные, перекрытия – Ж/Б плиты, полы бетонные, общие инженерные коммуникации. Визуальным осмотром установлен факт наличия единой с многоквартирным домом НОМЕРА системы теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения. Энергоснабжение помещений НОМЕР (12) и НОМЕР выполнены отдельно от жилых помещений МКД. Отопление помещения НОМЕР (ЛитА1) выполняется инфракрасными излучателями, смонтированными на колоннах вдоль фасадов. Помещения имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, имеют конструктивные связи с жилыми помещениями МКД: единые несущие и ограждающие конструкции – стены, места опирания крыши помещения НОМЕР (12) – металлические колонны. Есть выделенный для размещения и эксплуатации нежилых помещений НОМЕР (12) и НОМЕР земельный участок площадью 177 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР категория земель: земли населенных пунктов, для коммерческой деятельности. Специалист дает заключение о том, что встроено-пристроенные помещения НОМЕР (12) и НОМЕР по совокупности признаков не являются общедомовым имуществом, поскольку их собственником является Иванова Ю.В., имеется выделенный земельный участок для их эксплуатации, у помещения НОМЕР (ЛитА1) отсутствуют прочные конструктивные связи с жилым домом. Наличие привязки инженерных коммуникаций помещений к общедомовым коммуникациям (водоснабжение, водоотведение, канализация, частичное отопление) не является решающим фактором (л.д. 105-114).

Данное заключение суд принимает в качестве доказательства в его исследовательской части, установления наличия единой с многоквартирным домом системы теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, частично отопления, а также нахождение нежилого помещения НОМЕР (Лит.А) внутри многоквартирного дома.

Остальные выводы специалиста суд не может принять во внимание, поскольку находящиеся в собственности истца нежилые помещения ни юридически, ни фактически не являются общедомовым имуществом собственников МКД с момента постройки дома, имеют в отличие от общего имущества иное функциональное назначение, для установления данного факта не требовалось заключение специалиста; на земельном участке расположено только помещение НОМЕР (или НОМЕР в соответствии с данными ЕГРН).

Из анализа документов инвентарного дела на многоквартирный дом АДРЕС, технического паспорта на нежилое помещение НОМЕР по состоянию на 10.10.2007г., выписок из ЕГРН, заключения специалиста, суд приходит к выводу, что частью многоквартирного дома является нежилое помещение НОМЕР площадью 68,9 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, имеет единую с многоквартирным домом систему теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления.

Из технической документации следует, что нежилое помещение площадью 68,9 кв.м. построено по единому проекту с жилой частью дома, введено в эксплуатацию в одно время с многоквартирным домом в 1965 году, находится в габаритах многоквартирного дома, имеет конструктивные связи с многоквартирным домом (ограждающие, несущие, капитальные конструкции – стены, плиты перекрытий, фундамент). Таким образом, у многоквартирного дома по АДРЕС и нежилого помещения НОМЕР с кадастровым номером с кадастровым номером НОМЕР площадью 68,9 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, имеются признаки единства, соответственно, нежилое помещение НОМЕР с кадастровым номером с кадастровым номером НОМЕР не является самостоятельным объектом недвижимости.

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 12 апреля 2016 года N 10-П, поскольку сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 ГК Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации); в силу того что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по этому имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК Российской Федерации), несение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (фактически - здания и его конструктивных элементов) для каждого из собственников помещений в этом доме составляет не просто неотъемлемую часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК Российской Федерации), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения в многоквартирном доме, так и самого дома в целом.

Как ранее указывал Конституционный Суд Российской Федерации, нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие в рамках регулирования отношений по содержанию общего имущества в многоквартирном доме обязательное участие собственников помещений в расходах по его содержанию и ремонту, направлены на поддержание дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям, что соответствует общим интересам собственников помещений (определения от 21 октября 2008 года N 805-О-О, от 22 апреля 2014 года N 947-О, от 26 мая 2016 года N 959-О и др.); справедливое распределение необходимых расходов между ними как участниками общей собственности обеспечивается частью 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая в системной связи со статьей 249 ГК Российской Федерации и частью 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации закрепляет принцип соответствия обязательных расходов собственника помещения в многоквартирном доме его доле в праве общей собственности на общее имущество, что согласуется с предписаниями статьи 19 Конституции Российской Федерации, и которая не предполагает - с учетом части 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации - произвольного определения размера платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома (Определение от 26 октября 2017 года N 2390-О).

Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Исследовав и оценив в порядке ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства, установив, что нежилое помещение НОМЕР, принадлежащее истцу, и многоквартирный дом обладают признаками единства здания и помещение ответчика не может функционировать как самостоятельный объект недвижимости, признав недоказанным, что встроенное нежилое помещение НОМЕР является полностью обособленным, изолированным и может существовать отдельно без использования общего имущества многоквартирного жилого дома, суд, руководствуясь статьями 210, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39, 156, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", пришел к выводу, что Иванова Ю.В. как собственник нежилого помещения площадью 68,9 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС в силу прямого указания закона обязана нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у нее расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Доводы истца о том, что остальными помещениями многоквартирного дома и общим имуществом собственников МКД она не пользуется, суд признает несостоятельными в силу вышеуказанных норм права.

Таким образом, ответчиком ООО «ЖУК» правомерно начисляется истцу плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме, взносы на капитальный ремонт как собственнику нежилого помещения НОМЕР площадью 68,9 кв.м., входящего в состав помещений многоквартирного дома.

На основании вышеизложенного, исковые требования Ивановой Ю.В. о признании нежилого помещения площадью 68,9 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС самостоятельным объектом недвижимости и признании права ООО «ЖУК» по начислению платы за содержание общего имущества, взносов на капитальный ремонт отсутствующим, удовлетворению не подлежат.

Требования истца о признании нежилого помещения площадью 181,8 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС самостоятельным объектом недвижимости, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела, технической документацией, имеет юридическое значение для рассмотрения иного судебного спора по иску Ивановой Ю.В. о взыскании неосновательного обогащения в виде взносов на капитальный ремонт, начисленных исходя из площади нежилого помещения НОМЕР.

Вместе с тем судом установлено, что плата за содержание и текущий ремонт, общедомовые нужды начисляется истцу только на нежилое помещение НОМЕР площадью 68,9 кв.м., входящее в состав многоквартирного дома, а за содержание нежилого помещения НОМЕР площадью 181,8 кв.м. плата ООО «ЖУК» не начисляется. В связи с этим суд полагает возможным указать в резолютивной части решения на отсутствие у Ивановой Ю.В., как собственника нежилого помещения площадью 181,8 кв.м. расположенного по адресу: АДРЕС, обязанности по внесению платы за содержание и текущий ремонт, общедомовые нужды, взносов на капитальный ремонт.

Предъявляя требования о взыскании с ООО «ЖУК» неосновательного обогащения в виде взносов на капитальный ремонт в сумме 19548 руб. 51 коп., истица ссылается на то, что данная сумма предъявлена за нежилое помещение НОМЕР площадью 68,1 кв.м. и оплачена ею в полном объеме. Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что ООО «ЖУК» с февраля 2020 года начислило взносы на капитальный ремонт по нежилому помещению НОМЕР в сумме 5623 руб. 56 коп., оплата произведена в сумме 1675 руб. 26 коп., имеется задолженность в размере 3948 руб. 30 коп. Учитывая, что суд пришел к выводу правомерности начисления истице платы за содержание общего имущества, взносов на капитальный ремонт оп нежилому помещению НОМЕР, входящему в состав многоквартирного дома, требования истицы о возврате взносов на капитальный ремонт, оплаченных ею исходя из площади помещения НОМЕР, удовлетворению не подлежат.

Вопрос о возврате взносов на капитальный ремонт, оплаченных исходя из площади нежилого помещения НОМЕР, предметом настоящего спора не является.

Руководствуясь ст. 194-199, 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

Исковые требования Ивановой Ю.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная управляющая компания» удовлетворить частично.

Признать нежилое помещение общей площадью 181,8 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенное по адресу: АДРЕС, самостоятельным объектом недвижимости и обязанность собственника данного нежилого помещения Ивановой Ю.В. по внесению платы за содержание общего имущества, взносов на капитальный ремонт отсутствующей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Ивановой Ю.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищная управляющая компания» о признании нежилого помещения площадью 68,9 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, самостоятельным объектом недвижимости и признании права ООО «ЖУК» по начислению платы за содержание общего имущества, взносов на капитальный ремонт по данному нежилому помещению отсутствующим; взыскании неосновательного обогащения в размере 19548 руб. 51 коп., отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Копейский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: М.И.Гончарова