Решение по делу № 2-121/2019 от 13.12.2018

дело № 2-121/2019

Сыктывдинского районного суда Республики Коми

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Рачковской Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Палкиной И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в с. Выльгорт 18 марта 2019 года гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» к Неверову Д.А. об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов,

установил:

администрация муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» обратилась в суд с исковым заявлением к Неверову Д.А. об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № путем продажи его с публичных торгов. В обоснование заявленных требований указано, что между сторонами 28.12.2016 заключен договор №28/12-275 аренды земельного участка с кадастровым номером № Согласно сведениям реестра недвижимости на указанном земельном участке зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, правообладателем которого является ответчик. Истец, ссылаясь на прекращение действия договора аренды земельного участка, а также положения ст. 235 и 239.1 Гражданского кодекса РФ, полагал необходимым изъять спорный объект незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения в суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 26.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования сельского поселения «Выльгорт».

Истец администрация муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки суд не известили.

Ответчик Неверов Д.А., будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, направив своего представителя Комарову Е.В., действующую на основании доверенности, которая в судебном заседании возражала удовлетворению требований, указав, что ввиду недобросовестного поведения истца разрешение на строительство объекта было получено ответчиком позже, чем планировалось. Указанные обстоятельства привели к несвоевременной регистрации права ответчика на спорный объект незавершенного строительства, а также к препятствию продлить срок действия заключенного договора аренды. Также представитель ответчика ссылалась на преждевременную подачу истцом настоящего иска, поскольку запись о прекращении действия договора аренды земельного участка произведена после обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, материалы надзорного производства № 432ж-2018, материалы административного дела Сыктывдинского районного суда РК №2а-508/2018, материалы дела об административном правонарушении Выльгортского судебного участка Сыктывдинского района РК №5-999/2018, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

Судом установлено, что ответчик Неверов Д.А. является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 25,4 кв.м, со степенью готовности 82%, расположенного по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, <адрес> Право собственности на объект зарегистрировано 10.08.2018.

Объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленном Неверову Д.А. по результатам аукциона на основании заключенного с истцом договора аренды №28/12-275 от 28.12.2016 на срок по 28.06.2018. Указанный договор аренды в установленном законом порядке 24.01.2017 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Коми.

Согласно условиям договора, вид разрешенного использования земельного участка определен как «объекты общественного питания».

Ссылаясь на истечение срока аренды земельного участка, орган местного самоуправления в лице администрации муниципального района «Сыктывдинский» обратился в суд с рассматриваемым требованием.

Разрешая требования по существу, суд исходит из следующего.

В силу части 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельным кодексом РФ в статьях 39.6 и 39.8 установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

Так, согласно положениям ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п. 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Из п. 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В соответствии с п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 статьи).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Действительно, в ходе рассмотрения дела установлено, что срок действия договора аренды земельного участка истек 28.06.2018, при этом право собственности Неверова Д.А. на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, зарегистрировано по истечении срока действия договора №28/12-275 аренды земельного участка лишь 10.08.2018.

Лицами, участвующими в деле не оспаривалось, что строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка, не было завершено.

Между тем, в рассматриваемом случае по убеждению суда, следует учитывать фактические обстоятельства дела, которые свидетельствуют о наличии объективных причин, препятствующих ответчику в установленном законом порядке обратиться за продлением срока действия заключенного с истцом договора аренды №28/12-275 от 28.12.2016, а также зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, в связи с чем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Так, из материалов дела следует, что после заключения сторонами договора №28/12-275 аренды земельного участка от 28.12.2016 Неверов Д.А. обратился в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство капитального объекта, которое выдано ответчику 29.06.2017. Срок действия разрешения на строительство определен до 29.06.2018.

Впоследствии, 26.09.2017 Неверов Д.А. обратился в администрацию МО МР «Сыктывдинский» с заявлением о внесении изменений в выданное разрешение на строительство в части наименования объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией на «торговый павильон».

На основании указанного заявления 04.10.2017 Неверову Д.А. взамен ранее выданного выдано новое разрешение на строительство объекта – «торговый павильон».

По результатам строительства Неверов Д.А. обратился в Управление Росреестра по Республике Коми за осуществлением регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

На основании уведомления от 27.02.2018 осуществление государственного кадастрового учета и регистрация права собственности Неверова Д.А. приостановлена, в связи с тем, что в предоставленном заявителем разрешении на строительство указан объект строительства – торговый павильон, тогда как земельный участок, на котором расположен данный объект, имеет вид разрешенного использования – объекты общественного питания, в связи с чем, заявителю предложено в срок до 25.05.2018 получить и предоставить новое разрешение на строительство.

Поскольку земельный участок предоставленный ответчику на праве аренды имеет вид разрешенного использования – «объекты общественного питания», а ответчику выдано разрешение на строительство объекта – «торговый павильон», регистрация права собственности Неверова Д.А. была приостановлена.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения Неверова Д.А. 13.04.2018 в администрацию муниципального района «Сыктывдинский» с заявлением о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с необходимостью изменения наименования объекта капитального строительства без фактического изменения построенного объекта и параметров проектной документации.

Порядок и сроки предоставления муниципальной услуги закреплены в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства», утвержденного постановлением администрации МО МР «Сыктывдинский» от 11.05.2017 №5/716, согласно которому решение о внесении изменений в разрешение на строительство принимается уполномоченным органов в течение 10 рабочих дней со дня получения уведомления (заявления) о внесении изменений.

Согласно материалам дела разрешение на строительство, выданное по результатам рассмотрения заявления Неверова Д.А. от 13.04.2018, датировано 20.04.2018.

Между тем, согласно выписке из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей, фактически разрешение на строительство выдано Неверову Д.А. лишь 21.06.2018.

Таким образом, в результате бездействия администрации МО МР «Сыктывдинский» по выдаче Неверову Д.А. разрешения на строительство, выразившегося в нарушении сроков оказания муниципальной услуги, ответчик не смог своевременно получить разрешение на строительство, необходимое для осуществления государственного кадастрового учета.

Указанное, по убеждению суда, повлекло за собой затягивание процесса постановки объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности Неверова Д.А. на него, что подтверждается и результатами прокурорской проверки, в ходе которой установлено, что в нарушение требований Административного регламента о предоставлении муниципальной услуги в установленный срок Неверову Д.А. муниципальная услуга по внесению изменений в разрешение на строительство не оказана.

Не может остаться без внимания суда и постановление мирового судьи Выльгортского судебного участка Сыктывдинского района Республики Коми от 15.06.2018, которым первый заместитель руководителя администрации муниципального района «Сыктывдинский» привлечен к административной ответственности за совершение административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 3 (1) Закона Республики Коми от 30.12.2003 №95-РЗ «Об административной ответственности в Республике Коми», выразившегося в несвоевременном рассмотрении заявления Неверова Д.А. от 13.04.2018 о внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство объекта капитального строительства в связи с необходимостью изменения наименования объекта капитального строительства без фактического изменения построенного объекта и параметров проектной документации.

Кроме того, в связи с несвоевременным оказанием муниципальной услуги по выдаче разрешения на строительство Неверов Д.А. был вынужден обратиться в Сыктывдинский районный суд Республики Коми с административным иском к администрации МО МР «Сыктывдинский» о признании бездействия по выдаче разрешения на строительство в границах земельного участка с кадастровым номером № – незаконным и возложении обязанности выдать разрешение на строительство, производство по которому определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 25.06.2018 прекращено, в связи с удовлетворением требований административного истца в добровольном порядке.

Разрешая заявленные требования, с учетом совокупности установленных по делу обстоятельств, при которых действия истца, выразившиеся в несвоевременной выдаче разрешения на строительство, в том числе привели к несвоевременной постановке объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности Неверова Д.А. на указанный объект, суд приходит к выводу, что окончание действия договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае не является основанием для изъятия объекта незавершенного строительства путем его продажи на публичных торгах.

Не может остаться без внимания суда и то обстоятельство, что, в период действия договора аренды Неверов Д.А. обращался в администрацию МО МР «Сыктывдинский» с заявлением о продлении срока его действия.

Между тем, письмом от 23.05.2018 ответчику отказано в заключении договора ввиду отсутствия в государственном реестре недвижимости сведений о наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, тогда как на дату рассмотрения указанного обращения регистрация права собственности Неверова Д.А. на объект незавершенного строительства была приостановлена в связи с необходимостью внесения изменений в разрешение на строительство, о чем истцу было достоверно известно в связи с подачей ответчиком 13.04.2018 соответствующего заявления.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что установленные обстоятельства свидетельствуют о принятии ответчиком всевозможных мер для исполнения обязанности по своевременной постановке объекта незавершенного строительства на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на него в целях реализации права на продление договора аренды, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Кроме того, в рассматриваемом случае суд полагает необходимым отметить следующее.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

По смыслу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 3 ст. 453 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Императивное предписание о необходимости государственной регистрации прав на земельные участки, содержит статья 25 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, соглашение о расторжении зарегистрированного договора аренды как неотъемлемая его часть в любом случае подлежит обязательной государственной регистрации, и обязательства сторон считаются прекращенными с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО СП «Выльгорт» от 04.07.2018 №07/255 прекращено право аренды Неверова Д.А. на земельный участок с кадастровым номером №.

Согласно предоставленному по запросу суда ответу Управления Росреестра по Республике Коми регистрационная запись об аренде земельного участка, предоставленного ответчику Неверову Д.А., погашена лишь 26.12.2018.

С учетом приведенных выше положений закона, не могут остаться без внимания суда и обстоятельства, при которых регистрационная запись об аренде погашена лишь в декабре 2018 года, а право собственности Неверова Д.А. на объект незавершённого строительства зарегистрировано именно на основании договора аренды земельного участка от 28.12.2016.

Принимая во внимание изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования администрации муниципального образования муниципального района «Сыктывдинский» к Неверову Д.А. об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, Сыктывдинский район, Республика Коми, – путем его продажи с публичных торгов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 23 марта 2019 года.

Судья Ю.В. Рачковская