Решение по делу № 2-3607/2023 от 25.04.2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 сентября 2023 года г. Тольятти

Центральный районный суд г. Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего судьи - Новак А.Ю.,

при секретаре Журавлевой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Ф.А.Е. к Б.А.В. о признании права собственности на земельный участок,

установил:

Ф.А.Е. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением, с учетом уточненных исковых требований просил признать право собственности на земельный участок <адрес> по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., произвести государственную регистрацию переход права собственности от Б.А.В. к Ф.А.Е. на земельный участок площадью 515 кв.м., <адрес> по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Исковые требования мотивированы тем, что, ДД.ММ.ГГГГ между Б.А.В. (продавец) и Ф.А.Е. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка <адрес>. Указанный земельный участок и жилой дом принадлежал Б.А.В. на основании протокола о принятии в члены СНТ «Тимофеевское-2», выписки из протокола о предоставлении земельного участка. Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ признано за Б.А.В. право собственности в порядке приватизации на земельный участок №. По указанному договору купли-продажи, расчет между сторонам произведен полностью до подписания договора. Договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимость передана по данному договору, который считается актом приема-передачи. Однако, до настоящего времени переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи не зарегистрирован, так как ответчик уклоняется от явки для регистрации сделки в Управление Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Представитель истца ФИО5 (по доверенности) в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, удовлетворить требования.

Ответчик в судебное заседание не явился, в надлежащем порядке извещен о месте и времени судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил.

Статьей 10 ГК РФ закреплена презумпция разумности действий участников гражданского оборота. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Поскольку ответчик должен действовать добросовестно, то все неблагоприятные последствия, связанные с неполучением извещения о времени и месте судебного разбирательства, направленного своевременно и по надлежащему адресу, несет он сам.

В силу п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу (п. 63).

Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения (п. 67 Пленума). Таким образом, отправленное судом и поступившее в адрес ответчика извещение о рассмотрении дела считается доставленным ответчику по надлежащему адресу, в связи с чем, риск последствий неполучения юридически значимого сообщения несет сам ответчик.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, просил рассмотреть без его участия, представив суду отзыв.

Представитель третьего лица - Администрации г.о. Тольятти в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, по имеющимся материалам дела и представленными сторонами доказательствами.

Как установлено ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

С учетом отсутствия возражений представителя истца суд посчитал возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства, о чем вынесено определение, занесенное в протокол судебного заседания.

Изучив письменные материалы гражданского дела, оценивая собранные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого доказательства в отдельности, а также в их совокупности, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе, из договоров и иных сделок.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.п. 1, 3 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Б.А.В. (продавец) и Ф.А.Е. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка <адрес>.

Из п.1. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом основного договора стороны определили объект недвижимости земельный участок №, площадью 515 кв.м., разрешенное использование садовые земельные участки, категория земель: земли населенных пунктов и жилой дом, площадью 46,8 кв.м., местонахождение: <адрес>, <адрес>

Согласно п.1.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ.земельный участок и жилой дом принадлежат Б.А.В. на основании протокола о принятии в члены СНТ «Тимофеевское-2», выписки из протокола о предоставлении земельного участка.

Стороны определили цену основного договора – 100 000 рублей, согласно п. 2 предварительного договора.

Согласно п. 4.2. продавец обязуется передать покупателю указанный земельный участок и жилой дом после признания права собственности в порядке приватизации земельного участка и оформления жилого дома с земельным участком в собственность и подписания основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ за Б.А.В. признано право собственности в порядке приватизации на земельный участок №, площадью 515 кв.м., разрешенное использование садовые земельные участки, категория земель: земли населенных пунктов, местонахождение: <адрес>, <адрес> границы образуемого участка указаны в координатах, указанных в топографическом плане, подготовленном ООО «РОСПРОЕКТ» ДД.ММ.ГГГГ Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании также установлено, что по вышеуказанному договору купли-продажи расчет между сторонам произведен полностью до подписания договора. Договор купли-продажи заключен в соответствии с требованиями закона, расчет по договору произведен, недвижимость передана по данному договору, который считается актом приема-передачи.

Как следует из справки выданной председателем СНТ «Тимофеевсвое-2» Ф.А.Е., ДД.ММ.ГГГГ г.р.является членом СНТ «Тимофеевское-2» и использует земельный участок и расположенный на нем <адрес>, расположенный <адрес>, <адрес> ранее <адрес>, <адрес>. Данный участок входит в границы СНТ «Тимофеевское-2», его описание границ участка соответствует его действительному местоположению.

В силу п. 2 ст.8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения, изменения прав на недвижимое имущество может быть установлен только законом.

Однако, с учетом п. 4.2. предварительного договора правовая возможность переоформления права собственности на покупателя возникает после признания права собственности в порядке приватизации земельного участка и оформления жилого дома с земельным участком в собственность и подписания основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Истцу Ф.А.Е. была выдана доверенность Б.А.В. на право оформления и регистрации права собственности на указанный земельный участок. Однако, доверенность была отозвана Б.А.В. ДД.ММ.ГГГГ, о чем истец не знал, поскольку ответчик не поставил в известность.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился к ответчику Б.А.В., ему было направлено уведомление о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи, ответ не получен.

До настоящего времени переход права собственности на недвижимое имущество на основании договора купли-продажи не зарегистрирован, так как ответчик уклоняется от явки для регистрации сделки в Управление Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности Б.А.В. на спорный земельный участок, независящих от него препятствий для заключения основного договора купли-продажи и передачи оплаченного имущества в собственность         Ф.А.Е. не имелось. В связи с чем, суд приходит к выводу о недобросовестности действий Б.А.В. при исполнении обязательств продавца по договору от ДД.ММ.ГГГГ, злоупотреблении им своими правами, что прямо запрещено статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Аналогичные по своему содержанию положения содержатся и в пункте 8 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

При том согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 вышеуказанного постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи вещи (объекта недвижимости), которой не существует на момент его заключения, согласно вышеуказанных правовых позиций высших судов, может квалифицироваться как основной договор купли-продажи вещи будущей недвижимой вещи, при соблюдении определенных критериев.

Основным критерием для такой квалификации является оплата полной цены недвижимого имущества или ее существенной части.

В соответствии с положениями ст. 487 ГК РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса.

В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные ст.328 названного Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передачи товара в установленный срок (ст.457 ГК РФ), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в п. 1 ст. 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Анализируя содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи земельного участка, дав толкование условиям предварительного договора по правилам статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор, поименованный предварительным договором, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

К данному выводу суд пришел, исходя как из буквального значения содержащихся в данном договоре слов и выражений, а также из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

При этом в судебном заседании установлен факт того, что истцом Ф.А.Е. ответчику Б.А.В. была произведена оплата установленной сторонами суммы в размере 100 000 рублей в счет купли-продажи земельного участка по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, т.е. со стороны истца имела место оплата полной продажной стоимости имущества, следовательно, истцом обязательства по оплате цены земельного участка исполнены в полном объеме.

Заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, Б.А.В. тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества, определив его стоимость в размере 100 000 рублей.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, при исполнении всех условий договора сторонами, вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к ответчику.

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключен в требуемой законом форме, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора и фактически договор исполнили, расчет между сторонами произведен, недвижимое имущество передано истцу, ответчик от явки для регистрации сделки уклонился.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым исковые требования Ф.А.Е. удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12,56,194-198, 233-235 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования - удовлетворить.

Признать за Ф.А.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт №) право собственности на земельный участок площадью 515 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для садоводства, расположенный в кадастровом квартале 63:09:0303071, по адресу: <адрес>, <адрес>

Решение является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии за Ф.А.Е.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий                             А.Ю. Новак

         Решение в окончательной форме изготовлено 29 сентября 2023 года

Председательствующий               А.Ю. Новак