Решение по делу № 33а-1414/2018 от 17.01.2018

Дело № 33а-1414/2018

Судья Няшин В.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 12 февраля 2018 года

Судебная коллегия по административным делам Пермского краевого суда в составе председательствующего судьи Судневой В.Н.,

судей Копылова-Прилипко Д.А., Кустовой И.Ю.,

при секретаре Емельяновой А.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Департамента земельных отношений администрации г. Перми на решение Пермского краевого суда от 06 декабря 2017 г., которым постановлено:

«В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю № 677 от 08.08.2017 года отказать».

Заслушав доклад судьи Копылова-Прилипко Д.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Департамент земельных отношений администрации г. Перми (далее по тексту, также – Департамент) обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту – Комиссия) № 677 от 08.08.2017 г., также просит исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Требования обоснованы тем, что на основании отчёта об оценке, оспариваемым решением Комиссии установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, площадью 2 061 кв.м., расположенного по адресу: **** в размере рыночной, равной 8 565 516 руб. Вместе с тем, указанный отчёт об оценке не мог быть положен в основу решения Комиссии от 08.08.2017 г., поскольку он по форме и содержанию не отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее по тексту – Закон № 135-ФЗ) и федеральным стандартам оценки.

Судом постановлено выше приведенное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит Департамент, указывает, что разница между кадастровой стоимостью Земельного участка и рыночной стоимостью, установленной в результате представленного оценочного отчёта, превышает разумные пределы, что вызывает сомнения в объективности проведенной оценки. Комиссия недостаточно проверила отчет на соответствие установленным требованиям. При составлении отчёта нарушены требования Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ (далее по тексту – ФСО), а именно: пунктов 5 и 11 ФСО № 3, пунктов 11 и 22 ФСО № 7. В частности, оценщиком неверно определен сегмент рынка, поскольку оценщик ссылается на материал ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», согласно которому, автомойки и АЗС относятся к землям промышленности. В то же время оценщик относит объект оценки к сегменту земель под торгово-офисную застройку. Является неверным вывод оценщика о неразвитости рынка, отсутствии предложений по сдаче земельных участков в аренду. Объекты-аналоги № 1-4 были застроены, однако, в отчете соответствующая информация отсутствует. Материал ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», на которое имеется ссылка в отчёте оценщика, не опубликован в общем доступе. Отсутствуют документы, содержащие сведения об индивидуальных характеристиках объектов-аналогов. Допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, представителей не направили, представитель Департамента просит рассмотреть дело в его отсутствии.

Управлением Росреестра по Пермскому краю представлены письменные возражения относительно апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения, судебная коллегия оснований к его отмене не находит.

Как установлено судом и следует из материалов дела, М. является собственником земельного участка, площадью 2061 кв.м., расположенного по адресу: ****, кадастровый номер **, вид разрешённого использования: АЗС, авторемонтные мастерские, автомойки (при условии размещение объектов V класса по классификации СанПин).

На основании Акта от 13.06.2017 г. № 59-0-1-41/3001/2017-5742/1 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пермскому краю, кадастровая стоимость указанного земельного участка определена в сумме 29622938 руб. 49 коп.

По заказу М. обществом с ограниченной ответственностью «Оценка-Пермь» составлен отчёт № 114-Е/2017 об оценке, из которого (отчёта) следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13.06.2017 г. составляет 8565516 руб.

В соответствии с абзацами 2, 9 и 27 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абз. 2).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также - заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости) (абз. 9).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац 36 статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ).

14.07.2017 г. М. обратилась в Комиссию, к заявлению приложила вышеназванный отчет об оценке.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 08.08.2017 г. № 677 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: **** в размере рыночной, равной 8 565 516 руб.

Отказывая Департаменту в удовлетворении заявленных требований, суд, руководствуясь положениями Закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, оценив по правилам статьи 84 КАС РФ представленные доказательства в совокупности, пришёл к выводу о том, что представленный отчёт об оценке № 114-Е/2017 соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем, определённая данным отчётом стоимость земельного участка является достоверной.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на верном применении закона.

Так, соответствующими приказами Минэкономразвития России утверждены Федеральные стандарты оценки (ФСО), в том числе ФСО № 3 (приказ от 20.05.2015 г. № 299), ФСО № 7 (приказ от 25.09.2014 г. № 611).

Пунктами 5, 11 ФСО № 3 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5).

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов (пункт 11).

Из положений пункта 11 ФСО № 7 следует, что анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Пунктом 22 ФСО № 7 определены особенности применения сравнительного подхода к оценке недвижимости, в том числе относительно объектов-аналогов.

Подробно и тщательно анализируя отчёт об оценке № 114-Е/2017, суд пришёл к выводу о том, что требования ФСО специалистом выполнены.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами, поскольку суждение оценщика о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, специалист в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Отчёт базируется на достоверных документах об объекте оценки, содержит количественные и качественные характеристики объекта, вид разрешённого использования земельного участка, как и сегмент земель, определены оценщиком верно. Как правильно указал суд, следует исходить из того, что рассматриваемый земельный участок не относится к землям промышленности, поскольку предназначен для размещения объектов придорожного сервиса.

Давая суждение доводам Департамента относительно неразвитости рынка, отсутствии предложений по сдаче земельных участков в аренду, суд исходил из того, что соответствующие предложения имели место ещё в 2016 г., то есть задолго до момента оценки, при этом, они относятся к землям промышленности и участкам, площадь которых несопоставима с площадью оцениваемого участка. По мнению судебной коллегии, с учётом совокупности данных условий, суд обоснованно не усмотрел нарушений федерального стандарта оценки.

Определение рыночной стоимости в рамках использованного специалистом подхода является мотивированным и корректным. В качестве ценообразующих факторов специалистом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. Содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Ошибки, которые бы влияли на результат оценки, отчет не содержит.

Доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, административным истцом не представлено, ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы суду первой инстанции заявлено не было.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов правообладателей земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения земельного налога на земельный участок. В этой связи, решение Комиссии от 08.08.2017 г. № 677 является правильным.

Выводы суда первой инстанции являются правильными и обоснованными, оснований для их переоценки не имеется. Судебный акт требованиям статьи 180 КАС Российской Федерации соответствует, нарушений норм материального и (или) процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 309 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Пермского краевого суда от 06 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента земельных отношений администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: