Решение по делу № 3а-175/2020 от 21.01.2020

Дело № 3а-175/2020

УИД 61OS0000-01-2020-000055-50

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 июня 2020 года                 г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Лозового Сергея Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и объекта капитального строительства,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что он владеет на праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком из категории земель населенных пунктов, находящимся в г.Таганроге, а также является собственником нежилого (производственного) здания. Определение размера налоговой базы при уплате земельного налога и налога на имущество физических лиц осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка и производственного корпуса, которые значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика. В связи с несоответствием оспариваемой кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка и строения административный истец просит суд установить кадастровую стоимость вышеназванных объектов недвижимости по состоянию на дату её определения в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

В судебное заседание Лозовой С.В. не явился, извещен надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие согласно положениям ст.150 КАС РФ.

Представитель Правительства Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, в письменном заявлении заявил о согласии с результатом судебной экспертизы. Суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя административного ответчика в соответствии со ст.150 КАС РФ.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Комитета по управлению имуществом г.Таганрога в суд не явились, извещены надлежаще, дело рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является правообладателем земельного участка из категории земель населенных пунктов на праве постоянного (бессрочного) пользования площадью 3 848 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 7 554 624,48 рублей (л.д.106 том 1).

Административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости - производственный корпус площадью 196,5 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 года - 1 950 272,33 рублей (л.д.105 том 1).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано на «Официальном интернет-портале правовой информации».

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определяет размер налоговой базы при уплате земельного налога, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2016 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 года №881 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Ростовской области".

Рассматриваемый объект недвижимости в его исследуемых характеристиках, был включен в перечень объектов, в отношении которых проведены работы по их государственной кадастровой оценке по состоянию на 1 января 2016 года.

Статьёй 1 Областного закона Ростовской области от 27.07.2017 N 1174-ЗС "Об установлении единой даты начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения" установлена единая дата начала применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2018 года.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость объекта капитального строительства определяет размер налоговой базы при уплате налога на имущество физических лиц в соответствии с главой 32 Налогового кодекса РФ с 1 января 2018 года на территории Ростовской области, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости объекта (объект налогообложения согласно статьям 401-402 НК РФ) в размере, равном его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований административный истец представил отчет оценщика от 16 января 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 084 170 рублей, рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 1 января 2016 года – 718 868 рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Суд, учитывая наличие возражений на отчёт (л.д.122-127 том 1) и ходатайства административного ответчика о назначении оценочной экспертизы, с целью проверки доказательств назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости земельного участка и производственного корпуса.

Экспертиза проведена экспертом ООО СЭО «Ростовский центр экспертиз» (заключение от 2 апреля 2020 года №0139/Э).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет 5 340 000 рублей, объекта недвижимости - производственного корпуса площадью 196,5 кв.м по состоянию на 1 января 2016 года - 1 017 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете рыночной стоимости земельного участка сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте рынка (участки под индустриальную застройку – таблица 4).

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Таганроге, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен.

Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в таблице №14. Применение конкретных корректировок (на торг, состояние рынка, обеспеченность инженерными сетями, площадь) экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации.

При определении рыночной стоимости объекта капитального строительства эксперт использовал затратный и сравнительный подходы, указав мотивированно об отказе от доходного подхода. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы.

Расчет рыночной стоимости в рамках применения двух подходов приведен в таблицах № 29-36 (затратный подход), №53 (сравнительный с приведением корректировок по 3 объектам-аналогам), согласование результатов расчетов отражено в таблицах №№55-56.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объектов.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

Отчёт оценщика не может быть положен в основу вывода суда о рыночной стоимости объектов недвижимости, поскольку он опровергнут по содержанию экспертным заключением.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости, указанный в заключении эксперта, возражений против которого лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривались показатели рыночной стоимости земельного участка и объекта капитального строительства, указанные в отчете оценщика, рыночная стоимость определена экспертом, разница между двумя видами стоимости укладывается в допустимый в оценочной деятельности интервал различий (в пределах 50 % по каждому объекту), обратное не доказано, существенных нарушений методики проведения кадастровой оценки не выявлено.

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО5 и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр" указано, что в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу. При решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании, расчёт отвечает предъявляемым требованиям, сумма является разумной с учётом двух объектов исследования) в силу статей 109-111 КАС РФ, Постановления Конституционного Суда Российской Федерации №20-П от 11.07.2017, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3 848 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН разрешенное использование – для эксплуатации производственной базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 340 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - производственного корпуса площадью 196,5 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по состоянию на 1 января 2016 года в размере его рыночной стоимости в сумме 1 017 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 21 января 2020 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Лозового Сергея Владимировича 48 855,74 рублей в пользу ООО СЭО «Ростовский центр экспертиз» за проведённую экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов