Решение по делу № 2-2518/2022 от 23.05.2022

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Пермь ДД.ММ.ГГГГ

Индустриальный районный суд г.Перми в составе:

федерального судьи Еловикова А.С.,

при секретаре Команич И.К.,

с участием представителя истцов Шубодерова Д.А., Шубодеровой Е.А. – Валиевой В.Р. по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шубодерова Д.А., Шубодеровой Е.А., Кулик А.А. к Ковалеву О.В. о признании договоров купли - продажи недействительными, прекращении права собственности, признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Шубодеров Д.А., Шубодерова Е.А., Кулик А.А. обратились в суд с иском к Ковалеву О.В. о признании договоров купли - продажи недействительными, прекращении права собственности, признании права собственности.

В обоснование иска указано, что с Шубодёрову А.А. на праве собственности принадлежали объекты недвижимого имущества, а именно: земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: под скверы, сады, бульвары, площадь 2 140+/-10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: под жилой дом, общая площадь 2 065+/-10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> жилой дом, назначение: жилое, 4-этажный (подземных этажей –1), общая площадь 1 029,4 кв.м., №, лит. АА, расположенный по адресу: <адрес>; гараж, назначение: нежилое, площадь 184,8 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных - 0, кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Шубодеров А.А. умер, Наследниками по закону являются: Шубодеров Д.А., Шубодерова Е.А., Кулик А.А.

ДД.ММ.ГГГГ между Ковалевым О.В. (покупатель) и Шубодеровым А.А. (продавец) был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого продавец передал ответчику, принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.

Цена отчуждаемых объектов недвижимости определена сторонами в сумме 127 000 000 руб., которые были получены продавцом в полном объеме после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю.

ДД.ММ.ГГГГ, указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ между Шубодеровым А.А. и Ковалевым О.В. был заключен договор купли-продажи этих же объектов недвижимости с правом обратного выкупа, в котором Шубодеров А.А. выступал уже в качестве покупателя, Ковалев О.В. - продавца.

Пункт 2.1. договора содержит покупную цену объектов недвижимости в размере 150 000 000 руб. с учетом процентов.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, Шубодеровым А.А. исправно вносились платежи в счет заключенного между сторонами договора. Общая сумма полученных ответчиком денежных средств - 130 000 000 руб.

Исходя из стоимости объектов недвижимости, расписок, а также содержания договора купли-продажи обратного выкупа от ДД.ММ.ГГГГ можно сделать вывод о том, что между наследодателем - Шубодеровым А.А. и ответчиком фактически сложились отношения, вытекающие из договора займа. Зарегистрированный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договором залога объектов недвижимости.

Таким образом, заключенный между Шубодеровым А.А. и Ковалевым О.В. договор купли- продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой.

Из существа притворной сделки купли-продажи вытекает, что исполнять ее стороны не собирались уже при самом совершении сделки, не имели намерений создать соответствующие правовые последствия.

Фактически, действительная воля сторон была направлена не на заключение договора купли - продажи, а на обеспечение возврата Шубодеровым А.А. денежных средств ответчику по договору займа, путем передачи недвижимого имущества в залог.

У обеих сторон спорной сделки отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи.

Договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде объектов недвижимости.

Таким образом, при заключении спорного договора стороны преследовали иную цель и имели волю на совершение другой сделки, а именно, имели целью обеспечить исполнение обязательств Шубодерова А.А., как заемщика, путем передачи принадлежащих ему объектов недвижимости в залог ответчику, на общий срок договора займа. Таким образом, совершенная между сторонами сделка прикрывала договор займа, и соответственно, является ничтожной в силу своей притворности и не порождает для сторон этого договора никаких правовых последствий.

При таких обстоятельствах договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным по причине его притворности.

На основании изложенного просит признать недействительным договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Шубодеровым А.А. и Ковалевым О.В. и применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности Ковалева О.В. на земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>,6, на жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на гараж, кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Шубодеровым Д.А., Шубодеровой Е.А., Кулик А.А. право собственности на земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, 6, на жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, на гараж, кадастровый № расположенный по адресу: <адрес> по праву наследования в равных долях.

Истцы о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в суд не явились, направили заявление о рассмотрении дела без их участия, на исковых требованиях настаивают.

Представитель истцов настаивает на удовлетворении иска, по изложенным в заявлении основаниям.

Ответчик о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, в суд не явился, направил заявление о рассмотрении дела без его участия, с иском согласен в полном объеме.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

Статьей 131 ГК РФ предусмотрена регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи.

Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно пункта 2 статьи 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ковалевым А.А., действующий от имени Ковалева О.В. (покупатель) и гр.А (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого гр.А передал ответчику принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: под скверы, сады, бульвары, площадь 2 140+/-10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> стоимостью 6 000 000 руб.; земельный участок, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилой дом, общая площадь 2 065+/-10 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> стоимостью 20 000 000 руб.; жилой дом, назначение: жилое, 4-этажный (подземных этажей-1), общая площадь 1 029,4 кв.м. кадастровый №, лит. АА, расположенный по адресу: <адрес>, стоимостью 100 000 000 руб., гараж, назначение: нежилое, площадь 184,8 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> стоимостью 1 000 000 руб. (л.д. 8-12).

Согласно п. 2.1. договора, общая цена объектов недвижимости определена сторонами в сумме 127 000 000 рублей, которые, как указано в договоре, получены продавцом после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к покупателю (п. 2.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

В этот же день, ДД.ММ.ГГГГ, между гр.А. и Ковалевым О.В. был заключен договор купли-продажи этих же объектов недвижимости с правом обратного выкупа, в котором Шубадеров А.А. выступал уже в качестве покупателем, а Ковалев О.В. – продавца (л.д. 13-16).

Общая цена объектов недвижимости по соглашению сторон составляет 150 000 000 руб. (п.2.1 договора).

Пунктом 2.3 договора гр.А обязался произвести оплату стоимости объектов недвижимости путем передачи Ковалеву О.В. наличных денежных средств согласно графику платежей.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ гр.А вносились платежи в счет оплаты по договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается расписками о получении денежных средств ( л.д. 17-42 ).

В настоящее время собственником данных объектов недвижимости является Ковалев О.В., что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д. 46-73).

ДД.ММ.ГГГГ гр.А умер, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 74).

В соответствии с п. 2 ст. 1152 ГК РФ принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

Из материалов наследственного дела к имуществу гр.А следует, что принявшими наследство после его смерти наследниками по закону являются Кулик А.А. (1/3 доли), Шубодерова Е.А. (1/3 доли), Шубодеров Д.А. (1/3 доли).

Из анализа представленных договоров купли-продажи недвижимого имущества между Шубодеровым А.А. и Ковалевым О.В. от ДД.ММ.ГГГГ, при том, что оба договора были подписаны в один день — ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание стоимость объектов недвижимости, суд считает, что гр.А не имел как правового интереса в отчуждении спорных объектов недвижимости, так и финансового интереса, поскольку фактически, воля сторон, была направлена не на переход права собственности на объекты недвижимости от гр.А к Ковалеву О.В., а на обеспечение обязательства гр.А по возврату денежных средств по договору.

Таким образом, суд приходит к выводу, что между гр.А и Ковалевым О.В. фактически сложились отношения, вытекающие из договора займа, зарегистрированный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически является договор залога объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Каких либо сведений о том, что после подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорные объекты недвижимости были переданы Ковалеву О.В., ответчик нес бремя его содержания, материалы дела не содержат, что объективно свидетельствует об отсутствии у сторон воли для наступления последствий совершения сделки купли-продажи спорных объектов, в соответствии со смыслом статьи 454 ГК РФ.

Следовательно, договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ с одновременным заключением купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ где гр.А выступает уже в качестве покупателя, суд может квалифицировать как притворный на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ, мотивировав решение тем, что в действительности стороны не подразумевали переход права собственности за плату или безвозмездно, имели цель обеспечить исполнение обязательств гр.А, как заемщика путем передачи принадлежащих ему объектов недвижимости в залог ответчику, в связи с чем совершенная между сторонами сделка прикрывала договор займа.

При таких обстоятельствах, договор купли – продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между гр.А и Ковалевым О.В., следует признать недействительным, применив последствия недействительности сделки.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования Шубодерова Д.А., Шубодеровой Е.А., Кулик А.А. о признании договора купли - продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применении последствий недействительности сделки, подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступивший в законную силу судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным договор купли- продажи объектов недвижимости заключенный ДД.ММ.ГГГГ между гр.А и Ковалевым О.В..

Применить последствия недействительности сделки, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним записи о государственной регистрации и перехода права собственности за Ковалевым О.В. право собственности на следующие объекты недвижимости:

земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>,

земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>,

гараж, кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за Шубодеровым Д.А., Шубодеровой Е.А., Кулик А.А. право общей долевой собственности по 1/3 доли за каждым на следующие объекты недвижимости:

земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>,

земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>

жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>,

гараж, кадастровый № расположенный по адресу: <адрес>.

Указанное решение является основанием для государственной регистрации права собственности за Шубодеровым Д.А., Шубодеровой Е.А., Кулик А.А..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Федеральный судья: А.С Еловиков