Решение по делу № 2-680/2024 (2-7740/2023;) от 22.08.2023

УИД № 17RS0017-01-2023-006485-91

Дело № 2-680/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2024 года                                                                                               г. Кызыл

Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Сат А.Е., при секретаре Калзан А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Дейна» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, обязании передать нежилое помещение, освободив его, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к <адрес>» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, обязании передать нежилое помещение, освободив его, взыскании судебных расходов.

    Указывает, что 05.02.2020 между ФИО2 (арендодатель) и <адрес> (арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания, по условиям которого арендатор обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое 1-этажное здание с кадастровым номером №, общей площадью 56 кв.м., по адресу: <адрес>, для организации розничной торговли алкогольной продукцией, в том числе пивом, разливным пивом и сопутствующими товарами продовольственной группы.

    Договором установлена арендная плата из расчета 12 500 рублей в месяц.

    22.06.2021 между <адрес>» (арендатор) и <адрес>» (новый арендатор) заключен договор уступки права аренды, согласно которому арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды нежилого здания от 05.02.2020, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

    Пунктом 1.7 Договора от 22.06.2021 предусмотрено, что на основании настоящего договора между новым арендатором и арендодателем оформляется дополнительное соглашение к действующему договору аренды о замене арендатора на нового арендатора.

22.06.2021 между ФИО2 (арендодатель) и <адрес>» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого здания от 05.02.2020.

В соответствии с п. 3.1. Договора арендная плата устанавливается из расчёта 45980 рублей в месяц.

При этом пунктом 4 дополнительного соглашения от 22.06.2021 стороны исключили первое предложение п. 3.4 договора от 05.04.2020.

Поскольку по состоянию на ноябрь – декабрь 2023 года среднерыночная стоимость арендной платы нежилого здания в центральном районе г. Кызыла варьировалась в пределах 60 000 рублей, истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о повышении арендной платы с 01.01.2023.

<адрес>» 30.12.2022 направило ответ о том, что по состоянию на 26.12.2022 арендная плата составляет 45 9820 рублей. Увеличение на 5 % составит 48 279 рублей. Увеличение оплаты за аренду нежилого помещения с 01.01.2023 до 60 000 рублей невозможно в силу договора от 05.02.2020.

Вместе с тем, в период с 04.10.2021 по 04.06.2023 ответчиком не были исполнены договорные обязательства по оплате арендной платы в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность.

Ответчик с 04.10.2021 по день обращения в суд полную стоимость арендной платы не вносил.

Также дополнительным соглашением от 18.10.2021 № к договору аренды нежилого помещения от 22.06.2021 предусмотрено, что арендатор заказывает, устанавливает входную дверь изделие из ПВХ в здании нежилого помещения по адресу: <адрес>, в счет погашения арендной платы за октябрь 2021 года в размере 38 041 рубль.

04.10.2021 за вычетом 38 041 рубль ответчик должен был оплатить 7 966 рублей.

С 04.11.2021 ответчик ежемесячно вносил плату в размере 39 125 рублей: безналичным расчетом в размере 29 125 рублей, наличными – 10 000 рублей.

Таким образом, задолженность рассчитывается следующим образом:

С 04.10.2021 по 04.06.2023 – 20 месяцев

7966 рублей – сумма недоплаты в октябре 2021 года

45 980 – 39 125 = 6855 рублей – сумма ежемесячной недоплаты

6855 х 20 = 137 100 рублей

137 100 + 7966 = 145 066 рублей - всего задолженность по 04.06.2023.

В адрес ответчика истцом направлена досудебная претензия (уведомление) о расторжении договора аренды с 04.05.2023, об оплате задолженности и об освобождении арендуемого помещения.

Ответчик на требование истца об освобождении нежилого здания не реагирует, по сегодняшний день за ответчиком числится задолженность и обязанность освободить нежилое здание истца.

Просит взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по внесению арендных платежей за пользование нежилым помещением за период с 04.10.2021 по 04.06.22023 в размере 145 066 рублей; расторгнуть договор аренды нежилого здания от 05.02.2020 (с учетом изменений, внесенных дополнительными соглашениями от 29.10.2020, 22.06.2021); обязать ответчика передать истцу нежилое помещение по адресу: г. <адрес>, в полностью освобожденном виде; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Не согласившись с иском, представитель ответчика <адрес>» ФИО4 подала отзыв на исковое заявление, в котором указывает о несогласии с требованиями истца. Указывает, что после их ответа от 30.12.2022 ФИО2 дополнительное соглашение о повышении арендной платы в соответствии с п. 3.4 Договора – не более чем на 5 %, то есть 48 279 рублей, не поступало. Ответчик в соответствии с договором без задержек и нарушений условий договора оплачивается арендная плата в размере 45 980 рублей, из которого уплачивается НДФЛ 13%.

Со стороны арендодателя ответчик усматривает злоупотребление правом, так как в договоре четко прописано увеличение ежегодное, но не более 5 %. Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если заранее не прописано в документах.

Просит отказать в удовлетворении иска.

В судебное заседание истица ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом, что подтверждается телефонограммой от 15.04.2024.

Представитель ответчика <адрес>» ФИО4 по доверенности не явилась, извещена надлежащим образом, что подтверждается распиской.

Изучив письменный отзыв на исковое заявление, материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч. 1)

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (ч. 3).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрены случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

    Из материалов дела следует, что нежилое здание – магазин, площадью 56 кв.м., и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежит ФИО2 с 27.02.2008.

05.02.2020 между ФИО2 (Арендодатель) и <адрес>» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого здания, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору нежилое, 1-этажное здание, с кадастровым номером №, общей площадью. 56 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, для розничной торговли алкогольной продукцией, в том числе пивом, разливным пивом и сопутствующими товарами продовольственной группы.

    В соответствии с п. 3.1 Договора арендная плата устанавливается из расчёта 12 500 рублей в месяц. Арендная плата оплачивается наличными и безналичными денежными средствами или другими иными способами, не противоречащими законодательству РФ. Арендная плата начинает исчисляться арендодателем по истечении 30 дней после регистрации настоящего договора.

    В соответствии с п. 3.2 Договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 4 числа расчетного месяца.

    В соответствии с п. 3.4 Договора размер арендной платы указанной в п. 3.1 может быть изменен Арендодателем в течение действия договора в сторону увеличения в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора, за 3 дня до изменения арендной платы, не более чем до 40 000 рублей. Изменение предела суммы увеличения возможно после истечения первого календарного года действия договора, не чаще одного раза в год, не более чем на 5 % по согласованию сторон.

    В соответствии с п. 3.5 Договора налоговым агентом по настоящему договору является арендатор на основании п. 2 ст. 226, ст. 228 НК РФ.

    Указанный договор аренды нежилого здания от 05.02.2020 зарегистрирован в установленном законом порядке 03.03.2020.

    29.10.2020 ФИО2 и <адрес>» заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилого здания от 05.02.2020.

    Пунктом 2 указанного дополнительного соглашения стороны пришли к соглашению внести изменения в п. 3.1 Договора аренды нежилого здания от 05.02.2020 и изложить его в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается из расчета 12 500 рублей в месяц, НДС не облагается. Компенсация оплаты за потребленную электроэнергию, отопление и водопотребление включены в арендную плату. Арендная плата вносится наличными денежными средствами или другими иными способами, не противоречащими законодательству РФ. Арендная плата начинает исчисляться арендодателем с 01.08.2020».

    22.06.2021 <адрес> (Арендатор) и <адрес>» (Новый арендатор) заключили договор уступки права аренды, в соответствии с которым арендатор с согласия арендодателя обязуется передать новому арендатору права и обязанности, предусмотренные договором аренды нежилого здания от 05.02.2020, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

    Данный договор зарегистрирован 01.09.2021.

    В тот же день, 22.06.2021 ФИО2 (Арендодатель) и <адрес>» (Арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилого здания от 05.02.2020, в соответствии с которым арендатором нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью. 56 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, является <адрес>

    Пунктом 3 Дополнительного соглашения стороны пришли к соглашению, что нежилое помещение сдается в аренду с 05.02.2020 по 05.02.2025.

    Пунктами 4, 5 Дополнительного соглашения стороны пришли к соглашению, что арендная плата устанавливается из расчета 45 980 рублей в месяц, НДС не облагается, а п. 3.4 Договора исключить.

    Дополнительное соглашение от 22.06.2021 также зарегистрировано в установленном законом порядке 04.10.2021.

18.10.2021 ФИО2 (Арендодатель) и <адрес>» (Арендатор) заключили дополнительное соглашение к договору аренды нежилого здания от 05.02.2020, в соответствии с которым арендатор заказывает, устанавливает входную дверь изделие из ПВХ в здании нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью. 56 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, в счет погашения арендной платы за октябрь в размере 38 014 рублей.

05.09.2023 ФИО2 направило в адрес <адрес>» уведомление о наличии задолженности по арендным платежам за период с 04.11.2021 по 04.06.2023 в сумме 145 066 рублей, образовавшейся в связи с тем, что <адрес>» вносило арендную плату не в полном объеме. ФИО2 потребовало оплатить задолженность, расторгнуть договор аренды от 05.02.2020, передать ей нежилое помещение в освобождённом виде.

В ответ на уведомление о повышении арендной платы <адрес>» 30.12.2022 сообщило, что дополнительным соглашением размер арендной платы определен в 45 980 рублей, который может быть увеличен 1 раз в год, но не более чем на 5 %. Увеличение арендной платы на 5% составит 48 279 рублей. Увеличение оплаты за аренду нежилого помещения с 01.01.2023 до 60 000 рублей невозможно в силу Договора от 05.02.2020.

Согласно уведомлению (без даты), ФИО2 уведомило <адрес>» о том, что с 04.10.2021 по 04.03.2023 арендатором вносилась арендная плата в полном размере 45 980 рублей, в связи с чем образовалась задолженность. Кроме того, по независимой оценке на сегодняшний день стоимость арендной платы нежилого здания в центральном районе г. Кызыла составляет не менее 1000 рублей за 1 кв.м. Ею направлялось уведомление об увеличении арендной платы от 01.01.2023, на которое получен отказ, в связи с чем сообщает о расторжении договора аренды с 04.05.2023. Просит до указанной даты освободить помещение.

Однако доказательств направления данного уведомления в адрес ответчика истцом не представлено.

Не соглашаясь с требованиями истца о наличии задолженности, <адрес>» не отрицает факт оплаты истцу в счет ежемесячной арендной платы 40 003 рубля, поясняя тем, что в силу ст. 226 НК РФ ООО «Дейна» обязано исчислять, удерживать и уплачивать соответствующую сумму налога на доходы физических лиц в бюджет за ФИО2

В соответствии с ч. 1 ст. 226 НК РФ в частности российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 225 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Исходя из указанной обязанности, <адрес>» исчисляло, удерживало из арендной платы и уплачивало за ФИО2 НДФЛ 13 %.

Выписками операций по лицевому счету <адрес>» №, платежными поручениями подтверждается перечисление оплаты за аренду нежилого помещения по договору от 05.02.2020 за период с 04.10.2021 по 03.10.2023 в общей сумме 341 072 рубля.

Реестром переданных кассовых ордеров, расходно-кассовыми ордерами подтверждается выдача наличными ФИО2 или ее представителю по доверенности ФИО5 за период с 03.09.2021 по 07.06.2023 всего 611 625 рублей.

Из ответа УФНС по Республике Тыва от 06.12.2023 на запрос суда следует, что налоговым агентом <адрес>» представлены расчеты сумм налога на доходы физических лиц за 2021, 2022 годы, из которых следует, что от суммы дохода 12 500 рублей ежемесячно сумма налога, исчисленная и перечисленная составляет 1 625 рублей в месяц, что за период с октября 2021 года по декабрь 2022 года составляет в общей сумме 24 375 рублей.

За 2023 год представить сведения о доходах физических лиц не может в связи с тем, что налоговые агенты представляют в налоговые органы не позднее 25 февраля следующего за истекшим налоговым периодом. При этом представило сведения о сумме налога перечисленной за ФИО2 с января по сентябрь 2023 года в общей сумме 14 625 рублей (за 6 месяцев 9750 рублей), по 1625 рублей ежемесячно.

Таким образом, всего за период с 04.10.2023 по 04.06.2023 по договору должно быть оплачено 978 080 рублей, за вычетом 13 % НДФЛ – 850 938 рублей.

Фактически ответчиком истцу перечислено безналичным способом за указанный период 239 316 рублей (с учетом 66 рублей от 12.07.2023), оплачено наличными – 611 625 рублей, всего 850 941 рубль.

Как видно, задолженности у ответчика перед истцом за аренду нежилого помещения за период с 04.10.2021 по 04.06.2023 не имеется, в связи с чем доводы истца ФИО2 о недоплате ответчиком арендной платы являются необоснованными, а требования о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период не подлежащими удовлетворению.

Согласно с п.п. 1 п. 2 ч. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 7.3 Договора аренды нежилого здания от 05.02.2020 по требованию арендодателя настоящий договор может быть расторгнут:

- при возникновении задолженности по внесению, предусмотренной условиями Договора, с учётом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы (фиксированного и (или) переменного платежа более двух месяцев подряд);

- в иных случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Как установлено судом, факт наличия задолженности у <адрес>» перед ФИО2 не имеется, на иные основания, предусмотренные законодательством РФ, которые могли бы стать основанием для расторжения договора аренды, истец не указывал, в связи с чем оснований для расторжения договора аренды и возложения на ответчика обязанности освободить нежилое помещение не имеется.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, то в силу ст. 98 ГПК РФ, оснований для взыскания с ответчика в пользу ситца расходов по уплате госпошлины не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ФИО2 к <адрес>» о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, обязании передать нежилое помещение, освободив его, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 24 мая 2024 года (с учетом выходных дней).

Судья                                                                                                  А.Е. Сат