Решение по делу № 3а-118/2021 от 07.12.2020

      дело № 3а-118 (3а-612/2020)

                36OS0000-01-2021-000074-52

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    17 марта 2021 года                                                                                        г. Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Трофимовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тезиковой Е.О., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                            по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Грейнер-2000» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

административный истец обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что он владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым № площадью 240 097 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, для иных видов сельскохозяйственного использования, кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 1 452 586,85 руб.

Ссылаясь на то, что административный истец как арендатор земельного участка обязан уплачивать арендную плату, исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить кадастровую стоимость, равную рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ООО «Проф-Оценка» № 382-1 от 07 сентября 2020 года в отношении спорного земельного участка, в размере 634 000 руб.

В порядке части 1 статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) приняты уточнения административных исковых требований, согласно которым административный истец просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 806 726 руб.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом                                     и своевременно о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством                                         об отложении судебного заседания не обращались.

При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 КАС РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом и своевременно извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), предусмотрено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

    В абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 отражено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В силу положений пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Судом установлено, что ООО «Грейнер-2000» является арендатором земельного участка с кадастровым № площадью                                240 097 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>», категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, для иных видов сельскохозяйственного использования, что подтверждается договором аренды земельного участка № 7 от 15 февраля 2007 года, актом приема-передачи                              от 15 февраля 2007 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах                            на объект недвижимости № КУВИ-002/2020-15344272 от 25 августа 2020 года.

    Из условий договора аренды земельного участка № 7 от 15 февраля                             2007 года, расчета арендной платы усматривается, что арендная плата устанавливается от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, затрагивает права и законные интересы административного истца и он вправе оспаривать кадастровую стоимость арендуемого земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости                          о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-002/2020-37691608                      от 12 ноября 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2015 года                    в размере 1 452 586,85 руб. руб. и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 09 ноября 2016 года.

Актуальные результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области по состоянию на 01.01.2015 утверждены постановлением правительства Воронежской области от 31 октября 2016 года № 827 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Воронежской области».

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ                          «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

ООО «Грейнер-2000» в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, представлен отчет ООО «Проф-Оценка» № 382-1 от 07 сентября 2020 года, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 634 000 руб.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области                           № 237 от 28 октября 2020 года отклонено заявление общества и указано на то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что нарушены требования п. п. 5, 11, 12 ФСО № 3.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

На основании статьи 77 КАС РФ и с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах юридически значимых обстоятельств, установление которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 24 декабря 2020 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза по вопросу определения по состоянию на 01 января 2015 года рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:15:6000027:6, производство которой было поручено ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее - ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России).

Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России                                      № 277/6-4 от 15 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка                                      с кадастровым № по состоянию на 01 января 2015 года составляет 806 726 руб.

В силу статей 8, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ                                 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

    Оценивая заключение эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России    № 277/6-4 от 15 февраля 2021 года применительно к положениям статей 61, 82 и 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ                                                  «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298 и от 25 сентября 2014 года № 611, оснований не доверять данному заключению не имеется, поскольку оно составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости земельного участка сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, при этом выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования.

    Таким образом, проанализировав заключение судебной экспертизы                                   в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает возможным принять заключение эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России № 277/6-4 от 15 февраля 2021 года в качестве допустимого и надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

    Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено, и в материалах дела не имеется, при этом участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости                                        и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Абзацем 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Как следует из материалов дела, ООО «Грейнер-2000» обращалось 28 сентября 2020 года с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в данном случае является 28 сентября 2020 года.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании изложенного, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости                              по состоянию на 01 января 2015 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость) в соответствии с заключением эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России № 277/6-4 от 15 февраля 2021 года в размере 806 726 руб. и датой подачи заявления считать 28 сентября 2020 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

        административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Грейнер-2000» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.

        Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № площадью 240 097 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, для иных видов сельскохозяйственного использования, по состоянию на 01 января 2015 года в размере рыночной стоимости 806 726 (восемьсот шесть тысяч семьсот двадцать шесть) руб.

        Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 28 сентября 2020 года.

        Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

    Председательствующий                                                                         М.В. Трофимова