Решение по делу № 11-2925/2022 от 07.02.2022

Судья Хлёскина Ю.Р.

Дело № 2-624/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 11-2925/2022

7 апреля 2022 года    г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего     Благаря В.А.,

судей                     Чекина А.В., Кулагиной Л.Т.,

при ведении протокола помощником судьи Гоголевской Е.А., Баймуратовой Л.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» к ФИО29 ФИО28 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество, с апелляционной жалобой ФИО30 на решение Усть - Катавского городского суда Челябинской области от 23 ноября 2021 года.

УСТАНОВИЛА:

Закрытые акционерное общество «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» (далее - ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1») в лице АО «Банк ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ФИО31 о расторжении договора займа ФИО12 от 20 сентября 2011 года, заключенного между ООО «ВЫБОР-ИНВЕСТ» и ФИО32 взыскании с ответчиков солидарно в пользу ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» задолженности по договору займа ФИО13 от 20 сентября 2011 года в размере 708 540 рублей 91 копейка, в том числе: основной долг – 681 800 рублей 08 копеек, проценты – 7 490 рублей 23 копейки, пени – 19 250 рублей, обращении взыскания на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> площадью 57,3 кв.м., условный номер №, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены 1 040 000 рублей, взыскании расходов по уплате государственной пошлины - 22 285 рублей 41 копейка.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 20 сентября 2011 года между ООО «ВЫБОР-ИНВЕСТ» и ФИО33 заключен договор займа № ФИО14, по условиям которого заемщикам предоставлен заем для приобретения в собственность квартиры в размере 846000 рублей, под 11,9 % годовых, на срок 240 месяцев. Заемщики обязались возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом. Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечивалось залогом недвижимого имущества – квартиры. Ответчиками ненадлежащим образом исполняются обязательства по возврату денежных средств, образовалась задолженность, которая подлежит взысканию с ответчиков в пользу держателя закладной - ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1».

Представитель истца ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1», ответчики ФИО34 при надлежащем извещении участия в судебном заседании суда первой инстанции не приняли.

Суд постановил решение, которым исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» удовлетворил.

В апелляционной жалобе ФИО35 просят решение суда отменить. В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что суд первой инстанции мер к установлению лиц, имеющих право пользования квартирой, не принял и о споре их не уведомил, хотя делал запросы о регистрации ответчиков по месту жительства. Согласно справке о регистрации совместно с ответчиками в спорной квартире, на которую истец просит обратить взыскание, проживают постоянно ФИО36.

ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» в лице АО «Банк ДОМ.РФ» направило возражения на апелляционную жалобу. Считает, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда не имеется, указав, что права пользования жилым помещением несовершеннолетними – это производные от прав их родителей, которые ФИО37 защищали в судебном процессе. Поскольку несовершеннолетние ФИО38 собственниками жилого помещения не являются, привлечение к делу несовершеннолетних детей в качестве 3-х лиц не повлияло бы на результат вынесенного решения суда.

Определением от 10 марта 2022 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с не привлечением к участию в деле ФИО39 проживающих в спорной квартире, права и интересы которых затрагиваются оспариваемым решением.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены, в суд не явились, уважительности причин неявки не представили. В связи с чем, на основании статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с принятием по делу нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.

Согласно пункту 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основанием к отмене решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из справок- телефонограмм от 9 марта 2022 года следует, что по имеющимся сведениям отдела адресно-справочной работы Управления по вопросам Миграции ГУ МВД России по Челябинской области в спорной квартире по адресу: ФИО15, зарегистрированы и проживают ФИО40 9 апреля 2004 года рождения, ФИО41 14 мая 2009 года рождения, которые не были привлечены к участию в деле.

Поскольку требование об обращения взыскания на квартиру затрагивает права проживающих в ней несовершеннолетних ФИО42 судебная коллегия приходит к выводу, что не привлечение к участию в деле указанных лиц является безусловным основанием к отмене судебного решения в силу пункта 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Разрешая исковые требования ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» по существу, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора) по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно пункту 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора) заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора) установлено, что если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (пункт 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) (в редакции на дату заключения договора) залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке (в редакции на дату заключения договора) обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке (в редакции на дату заключения договора) если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20 сентября 2011 года между ООО «ВЫБОР-ИНВЕСТ» и ФИО43 заключен договор займа № ФИО17, по условиям которого заемщикам предоставлен займ в размере 846 000 рублей на 240 месяцев под 11,9 % годовых, для целевого использования, а именно: приобретения в общую долевую собственность ФИО44 жилого помещения по адресу: ФИО18 (пункт 1.3. Договора), а заемщики обязались возвратить полученный заем и уплатить проценты за пользование займом. Составлен информационный расчет ежемесячных платежей (т.1 л.д.13-18,19-22).

Согласно пункту 3.2. Договора проценты начисляются на остаток суммы займа, исчисляемый на начало соответствующего процентного периода, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по дату фактического возврата займа включительно по процентной ставке, указанной в пункте 1.1. Договора.

Заемщики возвращают заем и уплачивают проценты путем осуществления ежемесячных платежей, состоящих из суммы процентов, начисленных за процентный период, и суммы в счет возврата займа (пункт 3.5. Договора).

Исходя из пункта 5.2. условий договора при нарушении сроков возврата займа заемщики уплачивают займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,1% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки до даты поступления просроченного платежа, на счет займодавца/уполномоченного займодавцев лица.

Обязательство по предоставлению займа в сумме 846 000 рублей займодавец исполнил от 20 сентября 2011 года в соответствии с условиями договора путем перечисления денежных средств на банковский счет заемщика ФИО45 (платежное поручение т.1л.д. 23).

23 сентября 2011 года оформлена закладная на квартиру по адресу: ФИО16 (л.д. 27-32). Ипотека зарегистрирована в установленном порядке (т.1л.д.27-32).

15 ноября 2011 года права по закладной переданы ОАО «АИЖК» (т.1 л.д.31) (в настоящее время ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2013-1»), о чем заемщики уведомлены 18 ноября 2011 года (т.1 л.д.39,40).

Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за ФИО46 по 1/2 доли за каждым в установленном порядке (выписка из ЕГРН т.1 л.д.118-119).

Ответчики обязательства по договору займа исполняли ненадлежащим образом, в связи с чем, 16 август 2021 года истцом в адрес ФИО47 (т.1л.д.42) направлено требование о досрочном истребовании задолженности. Требование оставлено ответчиками без удовлетворения.

При подаче иска в суд истцом произведен расчет задолженности по состоянию на 6 сентября 2021 года, в котором учтены платежи, поступившие по 19 августа 2021 года (включительно) (т.1 расчет л.д.6-10, справка по договору л.д.11-12).

С учетом истребования банком досрочно всей суммы займа по расчету истца по состоянию на 6 сентября 2021 года задолженность составляла 708 540 рублей 91 копейка, в том числе: просроченный основной долг – 681 800 рублей 08 копеек, проценты – 7 490 рублей 23 копейки, в том числе просроченные проценты на плановый основной долг - 6075 рублей 65 копеек, просроченные проценты на просроченный/отложенный основной долг – 159 рублей 32 копейки, текущие проценты - 1 170 рулей 46 копеек, пени – 19 250 рублей 60 копеек, в том числе пени на просроченный основной долг – 13044 рублей 49 копеек, пени на просроченные проценты – 6206 рублей 11 копеек (т.1 л.д. 6-10).

Расчет задолженности истца судебной коллегией признается верным, поскольку выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, и условиями договора, с учетом всех внесенных ответчиком платежей на 6 сентября 2021 года. Расчет задолженности ответчиками не оспорен, доказательств оплаты долга в большем размере, чем учтено истцом, не представлено.

Между тем, из представленного истцом расчета задолженности на 18 марта 2022 года (т.1 л.д.238-242), а также справки по договору на 18 марта 2022 года (т.1 л.д.243-244), следует, что после 6 сентября 2021 года (после подачи иска в суд) ответчиками оплачено в общей сумме 33 000 рублей, в том числе 20 декабря 2021 года – 19 000 рублей, 31 января 2022 года – 6000 рублей, 28 февраля 2022 года – 8000 рублей.

Поступившие денежные средства в соответствии с положениями статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат распределению в первую очередь в оплату процентов в сумме 7 490 рублей 23 копейки, во вторую очередь в оплату основного долга в сумме 25 509 рублей (33000-7490,23).

Таким образом, задолженность, начисленная на 6 сентября 2021 года, с учетом внесенных платежей в период с 6 сентября 2021 года по 28 февраля 2022 года составит: по основному долгу 656 290 рублей 31 копейка (681 800,08 – 25509, 77), по процентам – 00 рублей, по пени – 19 250 рублей 60 копеек, а всего 675 540 рублей 91 копейка.

Из представленного истцом отчета № ФИО19 ИП <данные изъяты> следует, что рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: ФИО20, общей площадью 57,3 кв.м., по состоянию на 13 сентября 2011 года составляет 1 300 000 рублей (т.1л.д. 46-73).

Ответчики не согласились с указанной истцом рыночной стоимостью квартиры, представив отчет ФИО21 от 5 апреля 2022 года, выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга» Тютюнниковым С.Б., согласно которому рыночная стоимость указанной квартиры, по состоянию на 5 апреля 2022 года составляет 1 935 100 рублей (т.2 л.д.8-14).

При определении рыночной стоимости квартиры судебная коллегия полагает возможным руководствоваться отчетом об оценке, выполненным оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО48 признавая его допустимым доказательством, поскольку отчет об оценке соответствует требованиям федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выполнен на актуальную дату с осмотром жилого помещения, для оценки стоимости использованы данные аналогов, опубликованные в сети интернет, подтверждающие цены, существующие на дату оценки. Оценщик ФИО49 является членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Союз», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости», ответственность оценщика застрахована в СПАО «Ингосстрах».

Отчет ИП ФИО50 не может быть принят в качестве допустимого доказательства, поскольку выполнен по состоянию на 13 сентября 2011 года, и не отражает действительной рыночной стоимости спорной квартиры на актуальную дату.

Поскольку ответчиком допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления о досрочном взыскании задолженности и дате обращения в суд, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, в силу приведенных выше положений действующего законодательства, регулирующих спорные правоотношения, требования банка о взыскании досрочно всей суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению. При этом начальная продажная цена заложенного имущества в соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке составит 1 548 000 рублей (1935100х80%).

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2).

Представленные истцом в подтверждение исковых требований доказательства нарушения договора займа, связанные с длительностью просрочки платежей, размером просрочки, являются достаточными для выводов о существенном нарушении ответчиками условий договора, влекущих для истца в значительной степени лишение того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, что является основанием для его расторжения.

Поскольку частично долг ответчиками погашен после подачи искового заявления в суд, в силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 22 285 рублей 41 копей    ка.

Руководствуясь статьями 328 -330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Усть - Катавского городского суда Челябинской области от 23 ноября 2021 года отменить, принять новое решение.

Исковые требования закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» удовлетворить частично.

Расторгнуть договора займа № ФИО22 от 20 сентября 2011 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ВЫБОР-ИНВЕСТ» и ФИО51.

Взыскать солидарно с ФИО52 в пользу закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» задолженность по договору займа № ФИО23 от 20 сентября 2011 года по состоянию на 6 сентября 2021 года в размере 675 540 рублей 91 копейка, в том числе: просроченный основной долг – 656 290 рублей 31 копейка, пени – 19 250 рублей 60 копеек, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 22 285 рублей 41 копейки.

В счет исполнения обязательств по договору займа № ФИО25 20 сентября 2011 года обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: ФИО24, общей площадью 57,3 кв.м., условный номер ФИО27, кадастровый номер ФИО26, принадлежащую на праве общей долевой собственности в 1/2 доле каждому, ФИО53, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены 1 548 000 рублей.

В остальной части исковых требований закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2013-1» о взыскании задолженности по договору займа отказать.

Председательствующий:            

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14 апреля 2022 года.