Решение по делу № 2-4875/2018 от 18.09.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Сочи.

19.11.2018 г.

Центральный районный суд г.Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Качур С.В.,

при секретаре судебного заседания Балашовой П.П.,

с участием представителя истца администрации г.Сочи Гишевой Н.А.,

представителя ответчика Пушкарева С.Ю. – Бурмистрова А.Г.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску администрации г.Сочи к Пушкареву С. Ю. о расторжении договора аренды,

установил:

администрация г.Сочи обратилась в суд с иском к Пушкареву С.Ю., которым просит расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 7000 кв.м, расположенногопо адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>.

В обоснование иска указывает, что в связи с коллективным обращением жильцов дома, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес> поступившее в администрацию Краснодарского края, управлением муниципального земельного контроля администрации г.Сочи 26.09.2017 г. проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7000 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, предоставленного Пушкареву С.Ю. на основании договора о передаче прав и обязанностей от 29.04.216 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешенный вид использования земельного участка "для строительства многоквартирного жилого дома".

При проведении осмотра установлено, что в предполагаемых границах вышеуказанного земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, на границе участка складированы части башенного крана и доски для опалубки, на части участка расположен строительный мусор, участок не используется по назначению, по всей территории участка произрастают зеленые насаждения.

Согласно выписке из ЕГРН полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером № обладает администрация г.Сочи.

В рамках досудебной работы подготовлена претензия от 06.10.2017 г. о необходимости устранения выявленных нарушений и почтой направлена арендатору. Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, письмом от 13.11.2017 г. арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

На сегодняшний день выявленные нарушения арендатором не устранены, информация, изложенная в претензиях администрации г.Сочи проигнорирована.

Арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам в бюджет за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.

В рамках досудебной работы письмом от 26.06.2017 г. арендатору направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок.

В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 14.09.2017 г. арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

Кроме этого, Арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам в бюджет за период с 01.04.2018 г. по 30.09.2018 г. в размере 3676976,16 рублей и пени в размере 538256,73 рублей.

В рамках досудебной работы письмом от 18.04.2018 арендатору направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок.

В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 23.05.2018 г. арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

Ответчиком Пушкаревым С.Ю. представлен отзыв на иск, в котором указывает на то, что в обоснование заявленных требований, истец указал на то, что при проведении осмотра данного земельного участка было выявлено отсутствие капитальных строений, а сам участок, в нарушение п.5.2.15 содержится в неудовлетворительном состоянии, в связи со складированием на нем строительного мусора, что является существенным нарушением условий договора, и в соответствии со ст.450 ГК РФ основанием для его расторжения.

В дальнейшем, истец дополнил основание иска и указал на то, что договор аренды земельного участка №, был ззаключён между администрацией г.Сочи и ООО Соэлком 2004 - 24.02.2008 г.

Соглашением, заключенным между мной и ООО Соэлком 2004, права и обязанности по договору аренды земельного участка, были переданы Пушкареву С.Ю.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от 13.12.2016 г. по гражданскому делу № суд обязал администрацию г.Сочи заключить с ответчиком дополнительное соглашение к договору аренды, установив новый срок договора - 9 лет.

Дополнительное соглашение было заключено 12.05.2017 г.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенный между ответчиком и ООО Соэлком 2004 прошел государственную регистрацию 04.07.2017 г.

Согласно п.4.1 данного договора он вступает в силу со дня его государственной регистрации.

Таким образом, все права и обязанности, связанные с исполнением договора аренды от 28.02.2008 г., стали для него обязательны с 04.07.2017 г.

Согласно проектной декларации от 30.03.2014 г., на смежном, с вышеуказанным, земельном участке, с кадастровым номером №, на основании разрешения на строительство № RU 23309-1295 от 27.03.2013 г., ООО "ДОРС-Инвест" был возведен многоквартирный жилой дом, при строительстве которого, застройщиком, без согласования, использовался арендуемый ООО Соэлком 2004 земельный участок, под размещение на нем строительной техники и строительных материалов.

После окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию, строительный мусор ООО "ДОРС-инвест" не был вывезен, в связи с чем, 02.03.2016 г., ООО Соэлком 2004 направило претензию о необходимости очистки земельного участка.

Гарантийным письмом, ООО "ДОРС-Инвест" обязалось в срок до 03.03.2016 г. исполнить требования претензии.

Поскольку в добровольном порядке, требования претензии не были исполнены, 19.12.2017 г., ответчик обратился в Центральный районный суд г.Сочи с иском к ООО "ДОРС-Инвест" об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

В ходе рассмотрения гражданского дела №, ответчик произвел очистку земельного участка и самостоятельно вывез строительные отходы, в связи с чем, Пушкаревым С.Ю. был заявлен отказ от исковых требований, а производство по делу, определением Центрального районного суда г.Сочи от 14.02.2018 г. было прекращено.

Ответчик также отмечает, что администрация г.Сочи 21.03.2018 г., обратилась в Центральный районный суд г.Сочи с иском к нему о взыскании задолженности по арендной плате, за период с 24.12.2016 г. по 30.06.2017 г.

Решением Центрального районного суда г.Сочи от 03.07.2018 г. по гражданскому делу № администрации г.Сочи было отказано во взыскании арендной платы с Пушкарева С.Ю. по тем основаниям, что права и обязанности арендатора, возникают с момента государственной регистрации договора (соглашения) которым лицо, признается арендатором.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенный между мной и ООО Соэлком 2004 прошел государственную регистрацию 04.07.2017 г.

Таким образом, все права и обязанности, связанные с исполнением договора аренды от 28.02.2008 г., у ответчика возникли с 04.07.2017 г.

В соответствии с п.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из материалов настоящего гражданского дела, истец основывает свои требования на том обстоятельстве, что ответчиком, были нарушены условия договора, в части невнесения арендных платежей в бюджет, за пользование земельным участком, за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.

Между тем, как было установлено вступившим в законную силу судебным актом, обязанность по внесению арендной платы у меня возникла с 04.07.2017 г.

В материалах дела имеется претензия от 26.06.2017 г., направленная в его адрес о наличии за ним задолженности в размере 1088314,62 рублей, в том числе арендной платы – 1079141,92 рубль и пени – 9172,70 рубля.

Поскольку, как уже указывалось выше, данные денежные средства были взысканы с предыдущего арендатора, постольку требования указанной претензии, не является надлежащим соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с п.4.1.2 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договора аренды при внесении платы более 6 месяцев.

В соответствии со ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичная позиция изложена в п.60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №N 6 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ", по смыслу которой спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ.

Исходя из изложенного, заинтересованная в изменении или расторжении договора сторона обязана подтвердить факт досудебного урегулирования данного вопроса путем представления суду письменного отказа другой стороны договора либо при неполучении ответа от другой стороны, представив суду подтверждение надлежащего уведомления стороны договора об обращении к ней с соответствующим требованием.

Как указывает администрация г.Сочи, в связи с неисполнением требований претензии от 26.06.2017 г., 14.09.2017 г. было направлено требование о расторжении договора.

Учитывая, что, права и обязанности по договору аренды возникли у ответчика с 04.07.2017 г., ответчиком не могло быть допущено нарушения п.4.1.2 договора, о невнесении арендной платы более 6 месяцев, по состоянию на 14.09.2017 г., что исключает удовлетворение исковых требований по указанным основаниям.

Несоблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора, если это предусмотрено федеральным законом, в силу абз.2 ст.222 ГПК РФ является основанием для оставления судом искового заявления без рассмотрения.

Учитывая, что на момент направления требования от 14.09.2017 г. о расторжении договора аренды, в связи с невнесением арендной платы более 6 месяцев подряд, договор аренды действовал только 2 месяца, требования администрации г.Сочи по указанному основанию подлежат оставлению судом искового заявления без рассмотрения.

Кроме того, истец указывает на то, что еще одним основанием расторжения договора аренды, является невнесение арендной платы в сумме 3676976,16 рублей, пени 538256,73 рублей, за период с 01.04.2018 г. по 30.09.2018 г., то есть нарушение п.4.1.2 договора, о невнесении арендной платы более 6 месяцев.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, истец ссылается на претензию от 18.04.2018 г. и требование о расторжении договора аренды от 23.05.2018 г.

Но поскольку, размер арендной платы за один квартал составляет порядка 600000 рублей (то есть не более 1250000 за 6 месяцев), это опровергает доводы истца о наличии задолженности в размере более 3 млн. рублей за указанный период.

При этом необходимо отметить и тот факт, что направление претензии, и требования о расторжении договора аренды, в связи с невнесением арендной платы более 6 месяцев подряд, ранее истечения данного срока не может считаться надлежащим соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Относительно имеющийся задолженности ответчик поясняет, что 01.10.2018 г., ответчик обратился в ДИО администрации г.Сочи с заявлением предоставлении мне акта сверки взаиморасчетов, за период с 04.07.2017 г.

30.10.2018 г. письмом № 27551/02-05-17 ответчику был предоставлен акт сверки взаиморасчетов за период с 2009 г. по настоящее время, из которого ему стало известно, что общий размер задолженности по арендной плате составляет 3676976,16 рублей и пени 620988,70 рублей.

Не смотря на то, что ответчик не согласен с размером задолженности, поскольку в его состав, включены 1079141,92 рубль, которые были взысканы с ООО СОЭЛКОМ 2004 решением Центрального районного суда г.Сочи от 03.07.2018 г., ответчиком был произведен контррасчет задолженности, и внесены денежные средства.

Так, 17.08.2018 г., ответчиком было внесено 500000 рублей за третий квартал 2017 года. 14.10.2018 г. было доплачено 89218,77 рублей.

Кроме того, 12 октября ответчиком были внесены 609080,08 рублей за 4 квартал 2017 года, 619672,22 рубля за 1 квартал 2018 года, 626558,03 рублей за 2 квартал 2018 года, 633433,28 рубля за 3 квартал 2018 г.

Размер ежеквартальной арендной платы был рассчитан ответчиком в соответствии с п.1.3 дополнительного соглашения от 12.05.2017 г. и главой 3 договора аренды земельного участка от 28.02.2018 г.

Учитывая изложенное, просит отказать администрации г.Сочи в удовлетворении заявленных исковых требований.

В судебном заседании представитель истца просил иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, по основаниям изложенным в возражениях на иск.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив его материалы, суд находит требования подлежащими удовлетворению.

Из материалов дела видно, что в связи с коллективным обращением жильцов дома, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес> поступившее в администрацию Краснодарского края, управлением муниципального земельного контроля администрации г.Сочи 26.09.2017 г. проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7000 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, Центральный район, <адрес>, предоставленного Пушкареву С.Ю. на основании договора о передаче прав и обязанностей от 29.04.216 по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Разрешенный вид использования земельного участка "для строительства многоквартирного жилого дома".

При проведении осмотра установлено, что в предполагаемых границахвышеуказанного земельного участка объекты капитального строительства отсутствуют, на границе участка складированы части башенного крана и доски для опалубки, на части участка расположен строительный мусор, участок не используется по назначению, по всей территории участка произрастают зеленые насаждения.

Согласно п.5.2.13. Арендатор обязан использовать земельный участок строго в соответствии с целевым назначением и в целях, предусмотренных пунктами 1.1, 1.5, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному ресурсу.

Согласно п.5.2.15 Арендатор обязан содержать в должном санитарном порядке и чистоте земельный участок и прилегающую к нему территорию.

Согласно п.4.1.4 договора аренды № 4900004510 от 28.02.2008 арендодатель имеет право принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при использовании земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, а также при невыполнении арендатором обязанностей, указанных в п.5.2 договора аренды.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

Согласно выписке из ЕГРН полномочиями по распоряжению земельным участком с кадастровым номером № обладает администрация г.Сочи.

Пунктом 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст.450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п.1 ст.46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьей 401 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

Согласно ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В рамках досудебной работы подготовлена претензия от 06.10.2017 г. о необходимости устранения выявленных нарушений и почтой направлена арендатору. Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, письмом от 13.11.2017 г. арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

Выявленные нарушения арендатором не устранены, информация, изложенная в претензиях администрации г.Сочи проигнорирована.

Из вышеизложенного следует, что администрацией г.Сочи соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В силу ст.619 ГК РФ основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд.

Вместе с тем, предусмотренное в ч.1 ст.619 ГК РФ основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд".

На основании п.3.6, договора аренды Арендатор вносит арендную плату не позднее 10 числа начала каждого квартала.

В соответствии с п.4.1.4 арендодатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды при невнесении арендной платы более 6 месяцев.

Арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам в бюджет за период с 01.01.2017 г. по 31.12.2017 г.

В рамках досудебной работы письмом от 26.06.2017 г. арендатору направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок.

В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 14.09.2017 г. арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды.

Кроме этого, Арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ № о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером № площадью 7000 кв.м, расположенного по адресу: г.Сочи, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г.Сочи в течение месяца со дня составления решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено в соответствии с положениями ст.199 и ч.2 ст.108 ГПК РФ 26.11.2018 г.

Председательствующий