Решение по делу № 2-185/2020 от 17.10.2019

Дело № 2 - 185/2020

36RS0005-01-2019-003504-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

          22 июня 2020 г.                                                              г. Воронеж

    Советский районный суд г. Воронежа в составе: председательствующего судьи Наседкиной Е.В., при секретаре Багрянской В.А., с участием: истца Гордуладзе М.Г., представителя истца Ткачевой В.В., ответчика Баранюк Н.К., представителя третьего лица ГК «Автодор» Авдеевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Гордуладзе Майи Гивиевны к Баранюк Нине Константиновне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов,

       УСТАНОВИЛ:

          Гордуладзе М.Г. обратилась в суд с данным иском, указывая, что между ней и Баранюк Н.К. был заключён договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2019г. В силу данного договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Земельный участок по акту приема-передачи был передан истцу 11.09.2019 г. Согласно расписке Баранюк Н.К. от 11.09.2019г. указанный земельный участок был приобретен истцом за 350 000 руб. 24.09.2019 г. истцу стало известно, что Продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, а именно: согласно уведомлению №КУВД-001/2019-11280152/2 от 24.09.2019 г., начиная с 24.09.2019г. приостанавливается осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Садово-огородническое товарищество «Нефтяник-3», поскольку по сведениям ФГИС ЕГРН в отношении земельного участка имеется запись «Зона с особыми условиями использования территории». Осуществление действий по государственной регистрации прав было приостановлено до 24.12.2019 г. Полагает, что после расторжения договора, уплаченные по нему денежные средства, подлежат возвращению другой стороне по правилам п. 5 ст. 453, ст. 1102 ГК РФ. Требование истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка оставлено ответчиком без удовлетворения. Руководствуясь положениями ст. 15, п. 1 ст. 460 ГК РФ, п. 3 ст. 37 ЗК РФ просит расторгнуть договор купли-продажи от 11.09.2019г. земельного участка, имеющего кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>»; взыскать с ответчика полную стоимость земельного участка в размере 350 000 руб., взыскать с ответчика сумму госпошлины.

         В ходе судебного разбирательства в протокольной форме судом были привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора - СОТ «Нефтяник-3», ГК «Автодор», Управление Росреестра по ВО.

         В судебном заседании истец Гордуладзе М.Г. и ее представитель по доверенности Ткачева В.В. исковые требования поддержали, просили о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежных средств в размере 350 000 руб. по тем основаниям, что на земельный участок наложено обременение, что исключает его использование для строительства дома.

В судебном заседании ответчик Баранюк Н.К. возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что ограничение на участок наложено незаконно; об имеющихся ограничениях она не знала, уведомление из Росреестра по ВО не получала, действия Росреестра не оспаривала.

Представитель третьего лица Государственная компания «Российские автомобильные дороги» (ГК «Автодор») Авдеева Л.А. по исковым требованиям при вынесении решения полагалась на усмотрение суда, представила письменные пояснения на исковое заявление (л.д.168-170).

Третьи лица - СОТ «Нефтяник-3», Управление Росреестра по ВО своих представителей в судебное заседание не направили, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом. Ранее, председатель СОТ «Нефтяник-3» Александров Г.Г. полагал, что исковые требования удовлетворению не подлежат, суду пояснял, что узнал об имеющихся ограничениях на участке истца только в ходе судебного разбирательства.

    Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

         Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

         В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п.4).

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Общие положения о договоре купли-продажи предусматривают, что в соответствии с п.1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

При этом ст. 557 ГК РФ устанавливает, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Так, ст. 475 ГК РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу данного пункта указанной статьи требование о расторжении договора может быть заявлено стороной, права и законные интересы которой нарушены неисполнением договора другой стороной.

В силу, положений п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу, п. 2 ст. 451 ГК РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из содержания данной нормы права следует, что лицо, требующее расторжения договора должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из приведенных нормативных положений следует, что право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка возникает при одновременном соблюдении следующих условий: информация об ограничениях использования земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не соответствующих действительности, и известной продавцу, и знание данной информации может повлиять на решение покупателя о приобретении им земельного участка.

         Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии с абз 2 ст. 1 ФЗ от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» садовый земельный участок – земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения и хозяйственных строений и сооружений).

         Из материалов дела следует, что 11.09.2019 г. между Баранюк Н.К. (Продавец) и Гордуладзе М.Г. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого Продавец продала, а Покупатель купила в собственность земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> строений не имеется. Цена земельного участка – 350 000 руб. Покупатель производит оплату купленного земельного участка полностью при подписании договора. Продавец гарантирует, что до заключения договора, отчуждаемый земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, не обещан в дарение, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не передан, свободен от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых Продавец на момент заключения договора знал или не мог знать. Покупатель приобретает право собственности на отчуждаемый Продавцом земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ВО (п.1,2,3,4,7 договора) (л.д.86-87).

Согласно расписке Баранюк Н.Г. получила от Гордуладзе М.Г. сумму в размере 350 000 руб., что также не отрицалось сторонами в судебном заседании (л.д.32).

С целью регистрации перехода права собственности на земельный участок Гордуладзе М.Г. обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии Семилукский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по Воронежской области, однако уведомлением №КУВД-001/2019-11280152/2 от 24.09.2019г. осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> ввиду имеющихся сведений в отношении земельного участка «Зона с особыми условиями использования территории» было приостановлено до 24.12.2019 г. (л.д.48-50).

01.10.2019г. Гордуладзе М.Г. обратилась к ответчику Баранюк Н.К. с претензией, в которой просила о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2019г. и возмещении убытков в размере стоимости приобретенного участка в сумме 350 000 руб. (л.д.51). Не получив ответ на претензию, истец обратилась в суд с данным иском.

В силу положений п. 4 ст. 1 «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 104 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях, в том числе, безопасной эксплуатации объектов транспорта. Виды таких зон перечислены в статье 105 ЗК РФ, среди которых в п. 5 указаны придорожные полосы автомобильных дорог.

Статьей 26 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 257-ФЗ)) предусмотрено, что в зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития ширина каждой придорожной полосы устанавливается в размере:

1)семидесяти пяти метров - для автомобильных дорог первой и второй категорий;

2)пятидесяти метров - для автомобильных дорог третьей и четвертой категорий;

3)двадцати пяти метров - для автомобильных дорог пятой категории;

4)ста метров - для подъездных дорог, соединяющих административные центры (столицы) субъектов Российской Федерации, города федерального значения с другими населенными пунктами, а также для участков автомобильных дорог общего пользования федерального значения, построенных для объездов городов с численностью населения до двухсот пятидесяти тысяч человек;

5)ста пятидесяти метров - для участков автомобильных дорог, построенных для объездов городов с численностью населения свыше двухсот пятидесяти тысяч человек.

До принятия Закона № 257-ФЗ нормы о придорожных полосах (их размерах) устанавливались постановлением Правительства РФ от 01.12.1998 № 1420 «Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования» и указом Президента РФ от 27.06.1998 № 727 «О придорожных полосах федеральных автомобильных дорог общего пользования».

Установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории (далее - ЗОУИТ) осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления, если иное не предусмотрено статьей 106 ЗК РФ.

Решение об установлении придорожных полос автомобильных дорог федерального значения или об изменении таких придорожных полос принимается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства (часть 3 статьи 26 Закона № 257-ФЗ).

Согласно части 14 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» если зона с особыми условиями использования территории, требование об установлении которой предусмотрено в соответствии с федеральным законом, не была установлена до дня официального опубликования настоящего Федерального закона либо не были установлены границы такой зоны, такая зона и ее границы должны быть установлены в срок не позднее 1 января 2022 года.        Как видно из распоряжения от 20.12.2018 № 4492-р об установлении придорожных полос автомобильной дороги общего пользования федерального значения М-4 «Дон» Москва-Воронеж-Ростов-на-Дону-Краснодар-Новороссийск на участке 464+300 - км 498+535, расположенном в границах Рамонского района Воронежской области. Земельный участок с кадастровым номером <адрес>, находящийся по адресу: <адрес>, р-н Рамонский, дп СОТ «Нефтяник-3», уч. 62 вошел в указанную зону (л.д. 171-173, 176-177).

        В соответствии с ч.24 ст. 106 ЗК РФ зоны с особыми условиями использования территорий, в том числе возникающие в силу закона, ограничения использования земельных участков в таких зонах считаются установленными со дня внесения сведении о зоне с особыми условиями использования территории в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения о ЗОУИТ «Придорожная полоса автомобильной дороги общего пользования федерального значения М-4 «Дон» Москва-Воронеж-Ростов-на-Дону- Краснодар-Новороссийск на участке 464+300 - км 498+535, расположенном в границах <адрес>» внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.07.2019 года, реестровый № (л.д. 91-98, 174-175).

Пунктом 1 ст. 107 ЗК РФ определено, что со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям.

Частью 8.4 ст. 26 Закона № 257-ФЗ предусмотрен исчерпывающий перечень случаев отказа в согласовании строительства, реконструкции объекта в границах придорожных полос автомобильных дорог, согласно которым оснований для отказа в выдаче согласия на строительство на спорном участке отсутствуют.

Как пояснила в судебном заседании представитель третьего лица ГК «Автодор» Авдеева Л.А., спорный земельный участок находился в границах придорожной полосы автомобильной дороги М-4 «Дон» с 1998 года. Земельный участок с кадастровым номером № находящийся по адресу: <адрес> вошел в указанную зону с 14.07.2019г. С этого времени требуется получение согласия владельца автомобильной дороги на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства в границах придорожной полосы. В настоящие время, препятствий для строительства истцом дома на земельном участке со стороны законодательства об автомобильных дорогах и дорожной деятельности не имеется. Объект строительства не будет влиять на видимость на автомобильной дороге и другие условия безопасности дорожного движения, препятствовать проведению работ по содержанию и ремонту автомобильной дороги и входящих в ее состав дорожных сооружений; реконструкция участка автомобильной дороги утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории не предусмотрена.

         Из системного толкования ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

         В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

    Вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истец не доказала, что ответчик при отчуждении спорного земельного участка скрыла достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщила ей заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

    Как установлено судом, на момент приобретения ответчиком спорного земельного участка сведения о земельном участке с кадастровым номером                      №, были внесены в ЕГРН о ЗОУИТ.

В соответствии с положениями ст. 460 ГК РФ истец, имеющая возможность получить информацию об объекте из сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и лично осмотревшая земельный участок, могла и должна была узнать о существовании обременения.

      Учитывая, что в настоящее время препятствий для строительства истцом дома на земельном участке с кадастровым № со стороны законодательства об автомобильных дорогах и дорожной деятельности не имеется; в Государственную компанию «Российские автомобильные дороги» (ГК «Автодор») с заявлением о разрешении строительства истец не обращалась; к ответчику с предложением о вынесении дополнительного соглашения относительно наличия ограничений в договор купли-продажи земельного участка истец также не обращалась; доказательств, того, что покупная цена земельного участка значительно ниже заявленной ответчикам не представлено, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

        Доводы истца о том, что в настоящее время у нее изменились семейные обстоятельства: тяжелая болезнь мужа, необходимость приобретения лекарственных средств, отсутствие материальной возможности для строительства дома, т.е., по мнению истца, у нее существенно изменились обстоятельства, суд не принимает во внимание, поскольку заявленные истцом обстоятельства не являются теми существенными обстоятельствами, которые влекут прекращение обязательств сторон.

На основании изложенного, принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд считает, что правовых оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2019 г. не имеется.

         Поскольку требования о взыскании денежной суммы в размере 350 000 руб. являются производными от основных требований, в иске которых истцу отказано, то данные требования также не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

        РЕШИЛ:

           В удовлетворении исковых требований Гордуладзе Майи Гивиевны к Баранюк Нине Константиновне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов – отказать.

            Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

            В окончательной форме решение изготовлено 29.06.2020 г.

             Судья                                             Е.В. Наседкина