Решение по делу № 3а-485/2021 от 09.06.2021

3а-485/2021

76OS0000-01-2021-000317-69

Принято в окончательной форме 20.08.21г.

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 августа 2021 г.                            гор. Ярославль

    Ярославский областной суд

в составе председательствующего судьи Преснова В.С.,

при секретаре Чистяковой А.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Центр города Ярославля» к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении АО «Центр города Ярославля» просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 27 148 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2019г: в размере рыночной стоимости 12 470 000 руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля и АО «Центр города Ярославля» заключен договор аренды земельного участка. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Прялочников А.А. административные исковые требования поддержал.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил отзыв, в котором административные исковые требования не признал, ссылаясь на недостоверность отчета определения рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», мэрия г. Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля», извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

В письменных объяснениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области содержатся сведения о земельном участке, возражений относительно административных исковых требований не указано.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Аналогичные положения закреплены в ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

На основании договора № от 31.12.2002г. аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 27 148 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для промышленных целей, расположенного по адресу: <адрес>, АО «Центр города Ярославля» является арендатором данного земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 ст. 66 ЗК РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 ЗК РФ).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 и 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено Земельным кодексом Российской Федерации или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-п, за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков принимается удельный показатель кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Согласно условиям договора аренды арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости в соответствии с п. 2.1 указанного Положения о порядке определения размера арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в силу ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленного объекта недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года в размере 21285660,88 руб. (пункт 504825 приложения № 2).

В соответствии с положениями ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет <данные изъяты> от 18 февраля 2021г. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт» Г.Л.А. в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 12 470 000 рублей.

Исследование отчета с учетом замечаний департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области, дополнительных пояснений к отчету оценщика ООО «Ярэксперт» Г.Л.А.., позволяет суду прийти к выводу о достоверности представленного отчета.

Представленный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, специалистом, имеющим право на проведение подобного рода оценки.

Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор земельных участков. Для определения рыночной стоимости объекта оценки использован сравнительный подход. В отчете также изложено обоснование отказа от использования затратного и доходного подходов, приведен анализ рынка, описание процесса оценки. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях Федеральных стандартов оценки, в связи с чем оснований не доверять этим выводам не имеется.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. Кроме того, в отчете приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Из отчета оценки рыночной стоимости земельного участка следует, что оценщиком было использовано достаточное число объектов-аналогов, которые подобраны по критериям, наиболее приближенным к объекту оценки, что свидетельствует о том, что выбранные аналоги не привели к необоснованному снижению рыночной стоимости земельного участка.

В целом анализ отчета позволяет сделать однозначный вывод о том, что оценщиком определены основные ценообразующие факторы, по которым произведен подбор аналогов.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов.

Возражения департамента сводятся к тому, что оценщиком не учтена информация об объектах-аналогах, имеющих значение для расчета рыночной стоимости земельного участка.

Содержание отчета, дополнительных письменных объяснений к нему оценщика ООО «Ярэксперт» Г.Л.А. позволяют прийти к выводу о том, что оснований для исключения из расчетов указанных объектов-аналогов не имеется.

Оценщиком были выяснены все существенные характеристики объектов-аналогов, влияющие на их стоимость. Из содержания объявлений следует, что объекты-аналоги предлагались к продаже, содержали достаточную информацию для их идентификации, определения основных ценообразующих факторов. Оценщиком не выявлено противоречий по использованию аналогов, передаваемых на праве аренды земельных участков, исходя из условий договоров аренды, земельного законодательства, сложившейся практики передачи прав аренды на рынке.

Изучение отчета позволяет сделать вывод о том, что его содержание не вводит в заблуждение, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден заявителем достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 27 148 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 12 470 000 руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 09.06.2021 г.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором принесено представление, в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                        В.С. Преснов