Решение по делу № 33-183/2021 от 24.12.2020

Судья Воронова О.Е. Дело № 33-183

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

«17» мая 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

Председательствующего судьи: Веремьевой И.Ю.,

судей Болонкиной И.В., Ворониной М.В.,

при секретаре: Орлик А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №44RS0028-01-2020-000398-71 по апелляционной жалобе генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Терем» Коломиной ФИО15 на заочное решение Костромского районного суда Костромской области от 22 июля 2020 года, которым исковые требования Гатиной ФИО16 и Серова ФИО17 к обществу с ограниченной ответственностью «Терем», Коломиной ФИО18 о защите прав потребителей, признании права собственности на объект незавершенного строительства, переходе прав арендаторов по договору аренды земельного участка, взыскании денежных средств, неустойки и штрафа удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Болонкиной И.В., выслушав Гатину М.В., ее представителя адвоката Нарышева А.В., который действует и в интересах Серова С.Ю., которые полагают, что не имеется оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО19 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Терем» (далее – ООО «Терем») о взыскании неустойки за нарушение сроков договора по передаче объекта недвижимости в пользу Гатиной М.В. 210 118 руб. за период с 01.01.2019 года по 04.03.2020 года, в пользу Серова С.Ю. в размере 174 800 руб.за период с 30.11.2019 года по 04.03.2020 года, штрафа в пользу каждого, признании за Гатиной М.В. и Серовым С.Ю. права собственности по <данные изъяты> доли на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, площадь застройки <данные изъяты> кв.м, степень готовности <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный примерно в <данные изъяты> м по направлению на <данные изъяты> от ориентира дом № (участок № в квартале застройки), адрес ориентира: <адрес>, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, взыскании в пользу Гатиной М.В. и Серова С.Ю. разницы между уплаченной на строительство денежной суммы и фактической стоимостью израсходованных денежных средств на строительство в размере 2 000 000 руб., обязании передать Гатиной М.В. и Серову С.Ю. права и обязанности по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

Требования мотивированы тем, что 10.12.2018 года между ответчиком и Гатиной М.В. заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №, 20.05.2019 года заключен договор купли-продажи будущей недвижимости № между ответчиком и Серовым С.Ю. По условиям договоров ответчик обязался передать истцам по <данные изъяты> доли в индивидуальном жилом доме, который будет построен ответчиком на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный примерно в <данные изъяты> м по направлению на <данные изъяты> от ориентира дом№, участок № в квартале застройки, адрес ориентира: <адрес>, категория земель: <данные изъяты> в срок до 01.10.2019 года по договору купли-продажи № от 10.12.2018 года и в срок до 30.11.2019 года по договору № от 20.05.2019 года. Однако до настоящего времени дом не построен, возведены лишь фундамент дома и часть первого этажа. Согласно договорам ответчику было уплачено Гатиной М.В. 3 389 000 руб., Серовым С.Ю. – 4 600 000 руб., всего 7 989 000 руб. Исходя из фактического объема строительства следует, что непосредственно на строительство ответчиком было потрачено значительно меньшее количество денежных средств. Указанные договоры купли-продажи заключались истцами с ответчиком для личных нужд, для проживания семей. Строительство осуществлялось ответчиком на денежные средства истцов с получением ответчиком по окончании строительства прибыли, то есть в коммерческих целях, на земельном участке с правами на него ответчика, а по окончании строительства предусматривалась передача земельного участка в собственность истцов. К спорным правоотношениям, исходя из существа сделок, применимы положения Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Закон «О защите прав потребителей». С учетом изложенного истцы просили взыскать с ответчика неустойку в двойном размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, которая подлежит исчислению для Гатиной М.В., начиная с 01.10.2019 года от суммы 3 389 000 руб., для Серова С.Ю. – с 30.11.2019 года от суммы 4 600 000 руб. 21.02.2020 года в адрес ответчика истцами направлялась претензия (требование) о передаче в собственность объекта незавершенного строительством по ? доли каждому, которая ответчиком оставлена без удовлетворения. В связи с тем, что ответчик, получив от истцов денежные средства на строительство жилого дома, не потратил их на цели строительства, истцы просили взыскать с ответчика разницу между суммой фактически переданных денежных средств и фактически потраченных непосредственно на строительство – 2 000 000 руб. Кроме того, просили перевести на них права аренды на земельный участок.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: Управление Росреестра по Костромской области и администрация Костромского муниципального района Костромской области.

В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования, предъявив их к ООО «Терем» и Коломиной О.А. Просили: взыскать с ООО «Терем» неустойку за нарушение сроков договора по передаче объекта недвижимости в пользу Гатиной М.В. за период с 01.10.2019 года по 08.06.2020 года в рамзере 340 255 руб., в пользу Серова С.Ю. 351 440 руб. за период с 30.11.2019 года по 08.06.2020 года, взыскать в пользу каждого штраф за отказ от добровольного исполнения в установленном законом порядке их требований; признать за Гатиной М.В. и Серовым С.Ю. право собственности по <данные изъяты> доли у каждого на незавершенный строительством индивидуальный жилой дом, площадь застройки 227,4 кв.м, степень готовности 7%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 44:07:142102:531, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный примерно в <данные изъяты> м по направлению на юго-восток от ориентира дом № (участок № в квартале застройки), адрес ориентира: <адрес>, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>; взыскать с ООО «Терем» в пользу истцов разницу между уплаченной на строительство денежной суммой и фактической стоимостью израсходованных денежных средств на строительство в размере 4 200 162 руб., из которых: в пользу Гатиной М.В. – 1 494 581 руб., в пользу Серова С.Ю. – 2 705 581 руб.; передать Гатиной М.В. и Серову С.Ю. права и обязанности арендатора по договору аренды на земельный участок с кадастровым номером №.

Заочным решением Костромского районного суда Костромской области от 22 июля 2020 года постановлено: исковые требования Гатиной М.В. и Серова С.Ю. удовлетворить.

Признать за Гатиной М.В., Серовым С.Ю. право собственности по <данные изъяты> доле за каждым на объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома, площадью застройки <данные изъяты> кв.м, степенью готовности <данные изъяты>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>

Передать Гатиной М.В. и Серову С.Ю. права и обязанности арендатора по договору № аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося примерно в <данные изъяты> м по направлению на <данные изъяты> от ориентира дом № (участок № в квартале застройки), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, категория земель: <данные изъяты>, виды разрешенного использования: <данные изъяты>, заключенному ДД.ММ.ГГГГ года между комитетом имущественных и земельных отношений администрации Костромского муниципального района и ФИО20

Погасить запись о государственной регистрации права аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером № в пользу Коломиной О.А., произведенную 16.07.2019 года на основании договора переуступки права аренды земельного участка № от 14.06.2019 года, номер государственной регистрации №

Взыскать с ООО «Терем» в пользу Гатиной М.В. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору № от 10.12.2018 года за период с 01.10.2019 года по 08.06.2020 года в размере 340 255 руб., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке – 170 127,5 руб., убытки в связи с неисполнением обязательств – 1 494 581 руб., всего 2 004 963,5 руб.; в пользу Серова С.Ю. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору № от 20.05.2019 года за период с 30.11.2019 года по 08.06.2020 года в размере 351 440 руб., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке – 175 720 руб., убытки в связи с неисполнением обязательств – 2 705 581 руб., всего 3 232 741 руб.

03 августа 2020 года Коломина О.А. обратилась в суд с заявлением об отмене заочного решения суда.

Определением Костромского районного суда Кострмоской области от 11 сентября 2020 года Коломиной О.А. отказано в удовлетворении заявления об отмене заочного решения суда.

12 октября 2020 года генеральный директор ООО «Терем» Коломина О.А. подала апелляционную жалобу на заочное решение суда, просит заочное решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать в части взыскания убытков, штрафа и неустоек. Просит принять дополнительные доказательства: локальный сметный расчет № «Подготовка территории», локальный сметный расчет № «Общестроительные работы», сводный сметный расчет стоимости строительства №, ссылаясь на то, что указанные документы в качестве доказательств имеют существенное значение для рассмотрения настоящего спора, которые ответчик не мог представить в суд первой инстанции, поскольку не присутствовал ни в одном судебном заседании по уважительной причине. Полагает, что судом необоснованно принята в качестве доказательства смета незавершенного строительством объекта, выполненная экспертом ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО21, поскольку при ее составлении и осмотре незавершенного строительством спорного объекта экспертом допущены грубые нарушения, что подтверждается рецензией № от 24.09.2020 года, составленной специалистом ООО «Инженер Строитель» ФИО22, копия которой приложена к апелляционной жалобе, и согласно которой в акте осмотра отсутствуют сведения о приборах и инструментах, использованных при проведении осмотра, не приводятся ссылки на нормативно-техническую документацию, не фиксируется количественное выполнение строительных элементов, на основании которых подсчитана стоимость работ, не учтены подготовительные работы по геодезическим и геологическим исследованиям, не учтены затраты исполнителя, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории в нарушение МДС 81-35.2004, что повлекло неверный расчет стоимости выполненного этапа строительства. В нарушение пункта 5 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации акт осмотра и оценка объекта проведены без уведомления и участия ответчика, в результате чего ООО «Терем» было лишено возможности представить возражения и дополнительные документы. Отмечает, что в материалах дела имеется оценка незавершенного строительством спорного объекта, согласно которой его стоимость составляет 518 535 руб. С учетом изложенного заочное решение судом в обжалуемой части постановлено при наличии противоречивых доказательств о стоимости незавершенного строительством спорного объекта. Просит учесть представленные сметные расчеты, которые отражают полный объем и стоимость выполненных работ ответчиком на спорном объекте. Отмечает, что, заочное решение суда постановлено в отсутствие ответчика, который не смог реализовать свое право заявить ходатайство о назначении независимой судебной экспертизы по оценке стоимости спорного объекта и фактического объема выполненных строительных работ.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Гатина М.В. и ее представитель Нарышев А.В. полагают решение суда законным и обоснованным, подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч.2 ст.327.1 ГПК РФ).

Проверив законность и обоснованность решения суда, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, установлено судом и судебной коллегией, 10.12.2018 года между ООО «Терем» в лице генерального директора Коломиной О.А. (продавец) и Гатиной М.В. (покупатель) был заключен договор № купли-продажи будущей недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель- принять и оплатить <данные изъяты> доли недвижимого имущества (визуально правая сторона): индивидуального жилого дома, который будет возведен в срок до 01 сентября 2019 года на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный примерно в <данные изъяты> м по направлению на <данные изъяты> от ориентира дом № (участок № в квартале застройки) адрес ориентира: <адрес>, категория земель: <данные изъяты>; разрешенное использование: <данные изъяты> (пункт 1.1).

Согласно пунктам 1.3, 1.4 и 1.5 договора земельный участок используется продавцом на основании договора № субаренды земельного участка от 06.11.2018 года. Продавец обязуется зарегистрировать право собственности на объект и земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости в срок до 01 сентября 2019 года. Одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок.

В пункте 2.1 договора сторонами согласовано, что сумма договора включает стоимость объекта в размере 2 900 000 руб., рассчитанную исходя из расчета 16 430 руб. за 1 кв.м и цену земельного участка 800 000 руб. Сумма договора уплачивается покупателем в соответствии с графиком платежей (приложение №2 к договору) (пункт 2.2). Обязанность покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка продавца или внесения денежных средств в кассу (пункт 2.3).

На основании пункта 3.1 продавец обязуется в срок до 01.09.2019 года возвести объект и зарегистрировать право собственности на объект и земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости не позднее 01.09.2019 года; в срок до 01.10.2019 года подготовить объект и земельный участок к передаче, включая составление акта о приеме-передаче, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение №4); в срок до 01.10.2019 года передать покупателю объект и земельный участок по акту приема-передачи. Обязательство продавца передать объект покупателю считается выполненным после подписания сторонами акта приема-передачи (пункт 3.1.3). Представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на объект и земельный участок ЕГРН (3.1.4).

Пунктами 4.2 и 4.3 договора за нарушение продавцом срока возведения объекта, предусмотренного пунктом 1.1 настоящего договора, срока регистрации права собственности на объект в ЕГРН, покупатель вправе потребовать от продавца уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора за каждый день просрочки.

Сторона неисполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему договору обязана возместить другой стороне причиненные такими нарушениями убытки (пункт 4.5) (л.д.18-24, т.1).

Гатина М.В. произвела оплату по договору на сумму 3 389 000 руб., что подтверждается квитанцией № от 21.03.2019 года на сумму 100 000 руб., чеками-ордерами от 05.02.2019 года на сумму 83 000 руб., от 19.12.2018 года – 1 000 000 руб., от 21.03.2019 года – 900 000 руб., 22.02.2019 года – 189 000 руб., 09.12.2019 года – 300 000 руб., 14.01.2019 года – 728 000 руб., кассовыми чеками от 28.11.2019 года на сумму 45 000 руб., 09.12.2018 года на сумму 30 000 руб., 21.11.2019 года на сумму 14 000 руб. (л.д. 26-28, т.1).

20.05.2019 года между ООО «Терем» в лице генерального директора Коломиной О.А. (продавец) и Серовым С.Ю. (покупатель) также был заключен договор купли-продажи будущей недвижимости №, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель- принять и оплатить <данные изъяты> доли недвижимого имущества: индивидуального жилого дома, который будет возведен в срок до 30 октября 2019 года на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный примерно в <данные изъяты> м по направлению на юго-восток от ориентира дом № (участок № в квартале застройки) адрес ориентира: <адрес>, категория земель: <данные изъяты>; разрешенное использование: <данные изъяты> (пункт 1.1).

В пункте 2.1 сторонами согласована сумма договора, включающая стоимость объекта и земельного участка, в размере 4 600 000 руб.

Продавец обязуется в срок до 30.10.2019 года возвести объект, зарегистрировать право собственности на объект. В срок до 20.11.2019 года- подготовить объект и земельный участок к передаче, включая составление акта о приеме-передаче, в срок до 30.11.2019 года- передать покупателю объект и земельный участок по акту приема-передачи (пункты 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4).

На основании пункта 4.2 за нарушение продавцом срока передачи объекта покупатель вправе потребовать от продавца уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день (л.д.29-35).

В остальном условия договора аналогичны условиям договора, заключенным ООО «Терем» с Гатиной М.В.

Во исполнение своих обязательств по договору Серов С.Ю. оплатил 4 600 000 руб., что подтверждается чеками-ордерами от 30.05.2019 года на сумму 1 125 000 руб., от 29.07.2019 года – 725 000 руб., квитанциями к приходному кассовому ордеру от 28.06.2019 года – 1 125 000 руб., от 02.05.2019 года – 100 000 руб., квитанциями № от 21.03.2019 года на сумму 600 000 руб., № года от 05.06.2019 года 400 000 руб., платежным поручением № от 21.05.2019 года на сумму 525 000 руб. (л.д.38-40, т.1).

Из материалов дела усматривается, что ООО «Терем» свои обязательства по вышеуказанным договорам в установленные сроки не исполнило в связи с чем 21.02.2020 года истцами в адрес ответчика была направлена претензия. Гатина М.В. и Серов С.Ю. просили передать им незавершенный строительством индивидуальный жилой дом в собственность; передать в собственность или в аренду земельный участок, предоставить смету на строительство с приложением подтверждающих документов и выплатить разницу между уплаченной ими денежной суммой в размере 7 989 000руб. и сметной стоимостью израсходованных средств на строительство; выплатить неустойку за нарушение сроков передачи объекта (л.д.43, т.1).

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства, выполненному 25.02.2020 года кадастровым инженером ФИО23 по заданию Гатиной М.В., в ходе выполнения кадастровых работ установлено, что по состоянию на 26.02.2020 года на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, примерно в <данные изъяты> м по направлению на <данные изъяты> от ориентира №, начато строительство индивидуального жилого дома, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет <данные изъяты>, площадь застройки <данные изъяты> кв.м (л.д.45-58, т.1).

Согласно акту осмотра – обследования незавершенного строительством жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, составленному экспертом ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО24 17.03.2020 года, строительство двухэтажного жилого дома начато в 2018 году. На момент осмотра выполнены работы нулевого цикла с устройством перекрытия над подвалом, возведены наружные и внутренние стены и перегородки первого этажа. Качество выполненных работ удовлетворительное. Незавершенный строительством жилой дом может быть продолжен строительством после проведения профилактических работ, связанных с проведением осмотра конструктивных элементов: стен, перекрытий, фундаментов, их технического состояния (следов увлажнения, деформации и т.п.). На выполненные работы составлена смета в текущих ценах на первый квартал 2020 года.

Согласно локальной смете № стоимости незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, выполненной экспертом ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО25 по результатам осмотра 17.03.2020 года незавершенного строительством жилого дома, расположенного по указанному адресу, стоимость незавершенного строительством жилого дома в текущих ценах на первый квартал 2020 года составила 2 188 838 руб. (л.д.194-211, т.1).

Решение суда в части признания за истцами права собственности на объект незавершенного строительства индивидуального жилого дома и передачи им прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № не обжалуется, вследствие чего решение в этой части не является предметом проверки суда апелляционной инстанции.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с частью 3 статьи 6 указанного закона в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В пункте 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 года, содержится разъяснение о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения указанного Закона №214-ФЗ, в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Из материалов дела следует, что ООО «Терем» в нарушении условий договоров, заключенных с истцами, в установленный в договорах срок жилой дом по указанному адресу не построил и истцам не передал.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что имеются основания для взыскания с ООО «Терем» в пользу истцов неустойки за нарушение предусмотренных договорами сроков передачи истцам объекта недвижимости. При этом суд удовлетворил требования истцов о взыскании неустойки в полном объеме, взыскал в пользу Гатиной М.В. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору за период с 01.10.2019 года по 08.06.2020 года в размере 340 255 руб., в пользу Серова С.Ю. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору за период с 30.11.2019 года по 08.06.2020 года в размере 351 440 руб.

Согласно части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. Однако суд может выйти за пределы заявленных требований в случаях, предусмотренных федеральным законом.

Суд, взыскивая в пользу Серова С.Ю. неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору за период с 30.11.2019 года по 08.06.2020 года, не учел, что Серов С.Ю. просил взыскать неустойку за период с 30.11.2019 года по 03.04.2020 года (л.д.193, т.1). Таким образом, суд вышел за пределы исковых требований в нарушение части 3 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд не учел, что абзацем вторым пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 года №423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» определено установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 года.

Данное постановление вступило в силу с 03.04.2020 года, со дня его официального опубликования (пункт 5 постановления).

Таким образом, за период с 03.04.2020 года по 08.06.2020 года суд необоснованно взыскал с ООО «Терем» в пользу истцов неустойку.

Согласно абзацу второму части 2 статьим 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года №13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» судам апелляционной инстанции необходимо учитывать, что интересам законности не отвечает, в частности, применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права с нарушением правил действия законов во времени, пространстве и по кругу лиц.

Несмотря на то, что апелляционная жалоба не содержит доводов о том, что суд при исчислении размера неустойки не учел положения вышеуказанного постановления Правительства Российской Федерации, судебная коллегия в интересах законности проверила решение в части взыскания с ответчика в пользу истцов неустойки в полном объеме, не ограничившись доводами апелляционной жалобы.

С учетом изложеного с ООО «Терем» в пользу Гатиной М.В. подлежит взысканию неустойка за период с 01.10.2019 года по 02.04.2020 года в размере 250 786руб. (3 389 000 руб. (цена договора) х 100 : 0,04 (процент от двойной ставки рефинансирования в день) х 185 дней). В пользу Серова С.Ю. подлежит взысканию неустойка за период с 30.11.2019 года по 02.04.2020 года в размере 230 000руб. ( 4 600 000 руб. (цена договора) х 100 :0,04 х 125 дней), в связи с чем решение суда в части взыскания с ООО «Терем» в пользу истцов штрафа на основании пункта 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1«О защите прав потребителей» также подлежит изменению.

С ООО «Терем» в пользу Гатиной М.В. подлежит взысканию штраф в размере 125 393руб., в пользу Серова С.Ю. – 115 000руб.

Определением судебной коллегии от 08.02.2021 года по ходатайству генерального директора ООО «Терем» Коломиной О.А. по делу была назначена судебная строительная экспертиза для определения сметной стоимости незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в ценах на 1 квартал 2020 года, проведение которой было поручено экспертам ООО «Проектно-строительное бюро» г.Кострома.

Согласно заключению эксперта ООО «Проектно-строительное бюро» г.Кострома ФИО26 № от 01.04.2021 года стоимость фактически выполненных работ ООО «Терем» на строительство жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес> составляет 2 512 751руб. (Локальная смета №1), 80 596 руб. (Локальная смета №2). При этом экспертом выполнено 2 сметы: Локальная смета №1 на фактически выполненные работы, Локальная смета №2 на пол в подвале в одной половине. Эксперт указала, что ввиду того, что проектом не предусмотрено устройство полов в подвале, кем и когда они выполнены, эксперт этот вид работ выделила в отдельную смету (л.д.4-30, т.3).

В судебном заседании в суде апелляционной инстанции Гатина М.В. и адвокат Нарышев А.В., который действует в интересах Гатиной М.В. и Серова С.Ю., выразили согласие с заключением эксперта ООО «Проектно-строительное бюро» г.Кострома ФИО27 Просят в стоимость фактически выполненных ООО «Терем» работ на строительство жилого дома учесть обе Локальных сметы, как на 2 512 751руб. (Локальная смета №1), так и на 80 506 руб. (Локальная смета № 2), всего на 2 593 257руб., в связи с чем просили взыскать с ООО «Терем» в пользу истцов разницу между уплаченной каждым из истцов на строительство дома денежной суммой и фактической стоимостью израсходованных ООО «Терем»денежных средств на строительство дома, в пользу Гатиной М.В. 1 292 371руб., в пользу Серова С.Ю. – 2 503 371руб.

Судебная коллегия находит, что для разрешения требований истцов о взыскании убытков (разницы между уплаченной ипстцами на строительство дома денежной суммой и фактической стоимостью израсходованных ООО «Терем» денежных средств следует в качестве доказательства принять заключение эксперта ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО28 № от 01.04.2021 года, а не заключение эксперта ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО29, которое в качестве доказательства положено судом в основу решения. При этом судебная коллегия исходит из того, что согласно акту осмотра эксперта ООО «Проектно-строительное бюро», составленному Кузнецовым Б.Ф., при составлении сметы стоимости незавершенного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, эксперт использовал методику исследования объектов судебно-строительной технической экспертизы: оконных заполнений из ПВХ, квартир, поврежденных заливом (пожаром), межевых границ земельных участков, тогда как истцы просили взыскать убытки, причиненные им в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договорам, а не в связи с заливом (пожаром) их квартир. Кроме того, в акте осмотра отсутствуют сведения о приборах и инструментах, использованных при проведении обследования дома.

При таких обстоятельствах судебная коллегия принимает в качестве доказательства заключение эксперта ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО30, а не заключение эксперта ООО «Проектно-строительное бюро» ФИО31, в связи с чем решение суда в части взыскания с ООО «Терем» в пользу истцов убытков в связи с неисполнением обязательств по договорам также подлежит изменению.

С ООО «Терем» в пользу Гатиной М.В. подлежит взысканию 1 292 371,50руб. (3 389 000руб. – 1 296 628,50руб. ((2 593 257руб. – стоимость израсходованных средств на строительство дома ООО «Терем» согласно судебной экспертизы) : 2)) – 800 000руб. – стоимость земельного участка по договору); в пользу Серова С.Ю. – 2 503 371,50руб. (4 600 000руб. – 1 296 628,50руб. – 800 000руб.).

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Заочное решение Костромского районного суда Костромской области от 22 июля 2020 года в части взыскания с ООО «Терем» в пользу ФИО32 неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору № от 10.12.2018 года за период с 01.10.2019 года по 08.06.2020 года в размере 340 255 руб., штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 170 127,5 руб., убытков в связи с неисполнением обязательств в размере 1 494 581руб. - изменить,

Взыскать с ООО «Терем» в пользу ФИО33 неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору № от 10.12.2018 года за период с 01.10.2019 года до 03.04.2020 года в размере 250 786 (двести пятьдесят тысяч семьсот восемьдесят шесть) руб., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 125 393 (сто двадцать пять тысяч триста девяносто три) руб., убытки в связи с неисполнением обязательств по договору в размере 1 292 371 (один миллион двести девяносто две тысячи триста семьдесят один) руб. 50коп.

Решение суда в части взыскания с ООО «Терем» в пользу ФИО34 неустойки за нарушение сроков исполнения обязательств по договору № от 20.05.2019 года за период с 30.11.2019 года по 08.06.2020 года в размере 351 440 руб., штрафа за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 175 720 руб., убытков в связи с неисполнением обязательств в размере 2 705 581 руб. – изменить.

Взыскать с ООО «Терем» в пользу ФИО35 неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств по договору № от 20.05.2019 года за период с 30.11.2019 года до 03.04.2020 года в размере 230 000 (двести тридцать тысяч) руб., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке в размере 115 000 (сто пятнадцать тысяч) руб., убытки в связи с неисполнением обязательств по договору в размере 2 503 371 (два миллиона пятьсот три тысячи триста семьдесят один) руб. 50 коп.

В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу генерального директора ООО «Терем» Коломиной О.А. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: