Решение по делу № 2-876/2024 от 10.06.2024

№2-1-876/2024

64RS0010-01-2024-001471-861

Решение

Именем Российской Федерации

25 сентября 2024 года г. Вольск

Вольский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Любченко Е.В., при помощнике судьи Митрофановой К.В., с участием представителей истца Демиденко С.А., Агаджаняна А.Д., представителя ответчика Андреева А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Агаджанян Н. Е. к Лопуховой И. С. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Агаджанян Н.Е. обратилась с указанным исковым заявлением к Лопуховой И.С., указывая, что 30 октября 2021 года она взяла в долг у гражданина Федотова Н. Н.ча по расписке 400000 рублей под 5% ежемесячных с обязательством возврата суммы в течении 6 месяцев. В качестве обеспечения возврата суммы займа Федотов Н.Н. потребовал отдать ему в залог имеющуюся у нее в собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, переоформив ее по договору купли продажи на его супругу Лопухову И.С. При возвращении суммы полученного займа Федотов Н.Н. сказал, что Лопухова И.С. аннулирует договор купли-продажи. Сделкой купли-продажи, как пояснил Ф. Н.Н., он застрахует свои риски не возврата истцом полученного от него займа. Истец согласилась, так как ей очень были нужны денежные средства для лечения. В указанной выше квартире до настоящего времени проживает дочь истца с семьей. Истец оплачивает все необходимые коммунальные платежи. Денежные средства от сделки купли-продажи квартиры истец от Лопуховой И.С. не получала, а она их не передавала. Возвратить сумму займа в течении 6 месяцев истец не смогла, но сын истца Агаджанян А.Д. в марте 2024 года возвратил Федотову Н.Н. сумму долга вместе с процентами, но Федотов Н.Н. отказался возвратить квартиру обратно и аннулировать сделку кули-продажи. Мотивировал Федотов Н.Н. отказ тем, что Агаджанян А.Д. должен погасить якобы еще имеющийся долг гражданина
Ж перед ним Федотовым Н.Н. и только после этого он переоформит вышеуказанную квартиру на истца обратно. В апреле 2024 года истец по указанному выше факту обратилась с жалобой в МО МВД России «Вольский», но в мае 2024 года было получено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела по мотиву того, что в действиях Федотова Н.Н. отсутствует какой либо состав уголовного преступления, а имеются только гражданско-правовые отношения. При даче им объяснений в МО МВД России Вольский Федотов Н.Н. не отрицал, того факта, что спорная квартира является обеспечением по займу, полученному истцом в октябре 2021 года. Ссылаясь на нормы п.2 статьи 170 ГК РФ, истец полагает, что ответчик Лопухова И.С. совершила сделку купли-продажи квартиры лишь для прикрытия другой сделки, а именно залога (ипотеки), не желая создать соответствующие правовые последствия, что влечет признание сделки ничтожной. Ответчик
Лопухова И.С. не является добросовестным приобретателем спорной квартиры, так как плату за нее истцу не передавала, в спорной квартире она никогда не была и в нее не въезжала. В настоящее время квартира находится в пользовании и владении истца. Просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от 12 ноября 2021 года, заключенный между Агаджанян Н. Е. и Лопуховой И. С.; применить последствия недействительности ничтожных сделок: признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности на квартиру по адресу: <адрес>,
<адрес>, за Лопуховой И.С.

Истец Агаджанян Н.Е. извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителей Демиденко С.А., Агаджаняна А.Д. В предыдущем судебном заседании поддержала исковые требования, просила иск удовлетворить, дав пояснения, аналогичные изложенным в иске.

Представители истца Демиденко С.А., Агаджанян А.Д. в судебном заседании исковые требования поддержали, дали пояснения аналогичные изложенным в иске, дополнительно пояснив, что воля истца не была направлена на отчуждение принадлежащей ей квартиры, до настоящего времени квартиру никто не осматривал, ключи от квартиры истец никому не передавал, дочь и внуки истца и сейчас живут в указанной квартире, истец оплачивает коммунальные услуги. Денежные средства от продажи квартиры истцу никто не передавал. Воля ответчика также изначально была направлена на то, что спорная квартира будет являться предметом залога.

Ответчик Лопухова И.С. извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, обеспечила явку представителя Андреева А.В.

Представитель ответчика Андреев А.В. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, поддержав письменные возражения на иск (л.д.167-169). Дополнительно пояснил, что ответчик не является супругой, родственником Федотова Н.Н., вместе они не живут, спорный договор купли-продажи был заключен спустя две недели после получения истцом денег по расписке, что полностью обессмысливает какой-либо залог. Ответчику не известны подробности сделки между Агаджанян Н.Е. и Федотовым Н.Н., о том, что истец брала деньги в долг у Ф., истцу стало известно только в связи с подачей иска. Поскольку ответчик занимается риэлторской деятельностью, в начале ноября
2021 года к ней обратилась Агаджанян Н.Е., сообщила, что ей очень нужны деньги и она готова срочно продать, принадлежащую ей квартиру <адрес>). Ответчик предложила ей 400 000 рублей, на что
Агаджанян Н.Е. согласилась, и 12 ноября 2021 года они заключили договор купли-продажи. В соответствии с п.4 данного договора деньги получены продавцом от покупателя полностью до подписания договора. Стороны произвели окончательный расчет, что подтверждают своими подписями. Агаджанян Н.Е. попросила ответчика, чтобы в квартире могли пожить ее родственники, которые обязуются платить коммунальные платежи, до того момента, когда ответчик найдет покупателей на данную квартиру. Лопухова И.С. не возражала, поскольку данная квартира рассматривалась ей как вложение денежных средств. Для проживания спорная квартира ей не нужна, у нее в собственности имеется несколько квартир по
<адрес>. Кроме того, в пояснениях истца и ее сына, данных в полиции и в суде, имеются противоречия, поскольку в полиции они пояснили, что спорный договор купли-продажи и договор займа денежных средств были заключены в один день, в суде даты были названы иные. Квартиру Лопухова И.С. не осматривала, ключи от квартиры продавец ей не передавала, коммунальные услуги в приобретенной квартире не оплачивает, это делает Агаджанян Н.Е., лицевые счета на оплату коммунальных услуг не переоформляла, кто в этой квартире зарегистрирован, не знает. Наличие договор займа между Лопуховой и Агаджанян отрицал.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Федотов Н.Н., Куликов А.В., Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не уведомили, возражений относительно заявленных требований не представили. Третье лицо Федотов Н.Н.. в предыдущем судебном заседании подтвердил факт того, что истец взяла у него в долг 30 октября 2021 года денежные средства в размере 400 000 рублей, которые ло настоящего времени возвращены лишь частично, Лопухова И.С. является его гражданской супругой, при заключении договора купли-продажи была договоренность, что Агаджанян пользуются этой квартирой, оплачивают коммунальные услуги. Целью заключения договора купли-продажи квартиры являлась гарантия сохранности денег Лопуховой и Ф., которые Агаджанян взяла у Ф. по расписке от
30 октября 2021 года и у Лопуховой лично; подразумевалось, что после возврата долга квартира будет возвращена истцу также через договор купли-продажи.

Суд, руководствуясь положениями ст.167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст.1 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Под сделкой понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установлении, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

В силу ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.3 ГПК РФ, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов вправе лишь заинтересованное лицо.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как предусмотрено п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Согласно ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (ч.2).

Требование о применении последствий недействительной ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу ч.1 ст.170 ГК РФ мнимая сделка то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели ввиду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ) (пункт 88 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Таким образом, по данному делу юридически значимым обстоятельством являлось выяснение судом вопроса о том, была ли воля всех участников сделок направлена на достижение одних правовых последствий.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 30 октября
2021 года между истцом Агаджанян Н.Е. и третьим лицом Федотовым Н.Н. был заключен договор займа, во исполнение которого Федотов Н.Н. передал
Агаджанян Н.Е. в долг сроком на 6 месяцев 400 000 рублей, за пользование денежными средствами Агаджанян Н.Е. обязалась выплачивать Федотову Н.Н. ежемесячно проценты в размере 5% 30 числа каждого месяца, ежемесячный платеж 20 000 рублей, что подтверждается распиской и не оспаривается сторонами по делу.

12 ноября 2021 года между Агаджанян Н.Е. и ответчиком Лопуховой И.С. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры по адресу: <адрес>, стоимостью 400 000 рублей.

Согласно указанному договору продавец (истец) и покупатель (ответчик) пришли к соглашению о цене продаваемой недвижимости в размере 400 000 рублей, которые получены продавцом с покупателя полностью до подписания договора купли-продажи, стороны произвели окончательный расчет, что подтверждают своими подписями. Передаточный акт дополнительно сторонами составляться не будет.

Государственная регистрация перехода права собственности вышеуказанного объекта недвижимости от истца к ответчику произведена 24 ноября 2021 года, в ЕГРН зарегистрированы права собственности ответчика на данное имущество.

Разрешая спор по существу, анализируя вышеуказанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что денежные средства переданы истцом только по договору займа, договор купли-продажи сторонами не исполнен, спорное имущество ответчику фактически не передавалось, истец пользуется спорным недвижимым имуществом до настоящего времени, таким образом, истец не имел намерения отчуждать принадлежащее ей имущество, ее воля направлена только на получение займа под залог жилого помещения, а ответчик не имела намерения приобрести спорное жилое помещение в собственность, ее воля при заключении договора купли-продажи направлена на обеспечение возврата предоставленной третьему лицу суммы займа, в связи с чем суд квалифицирует рассматриваемую сделку как притворную, прикрывающую договор залога недвижимого имущества, оспариваемый договор заключен на время исполнения истцом договора займа в качестве залога его исполнения, возврата суммы займа и процентов.

Данные выводы суд делает, исходя из следующего.

Анализируя фактические обстоятельства дела, суд установил, что факт передачи 30 октября 2021 года денежных средств по договору займа от Федотова Н.Н. Агаджанян Н.Е. не оспаривался. При этом сторонами не отрицает факт частичного возврата Агаджанян Н.Е. денежных средств именно по этому договору.

В судебном заседании установлено, что Лопухова И.С. при заключении договора купли-продажи приобретаемую квартиру не осматривала, ключи от квартиры, домовая книга, платежные документы на оплату коммунальных услуг ей не передавались. В квартире проживают и зарегистрированы родственники
Агаджанян Н.Е., Лопухова И.С. никогда в квартире не была.

Суд критически относится к доводам Лопуховой И.С. о том, что при заключении договора купли-продажи Лопухова И.С. передала Агаджанян Н.Е. денежную сумму в размере 400 000 рублей, поскольку данный довод во взаимной связи с иными доказательствами не подтверждает доводы ответчика.

Так, при даче объяснений при проведении проверки органами полиции в апреле 2024 года Федотов Н.Н. пояснил, что в октябре 2021 года он дал взаймы
Агаджанян Н.Е. денежные средства в размере 400 000 рублей, которые она должна была вернуть в течение 6 месяцев. Также при составлении расписки Федотов Н.Н. попросил составить договор купли-продажи на спорную квартиру как залог и после выплаты долга договор будет аннулирован, на что Агаджанян Н.Е. согласилась, в МФЦ был составлен договор купли-продажи на гражданскую супругу Федотова Н.Н. – Лопухову И.С. Кто проживает в квартире ему неизвестно, он там не был, не приезжал, поскольку долг не погашен, договор не аннулирован.

При повторном опросе в июне 2024 года Федотов Н.Н. письменные объяснения давать отказался, устно подтвердил ранее данные пояснения, что зафиксировано в рапорте старшего оперуполномоченного ОУР МО МВД России «Вольский» Саратовской области.

В судебном заседании Федотов Н.Н. указал, что договор купли-продажи спорной квартиры служил целью гарантии сохранности данных Федотовым Н.Н. в долг Агаджанян Н.Е. денег, при возврате долга квартира была бы переоформлена обратно на истца.

Из пояснений представителя Лопуховой И.С. следует, что ответчик передала в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи 400 000 рублей, которые она получила от продажи имевшихся у нее автомобилей. Однако доказательств передачи денежных средств, кроме положений п.4 самого договора купли-продажи, ответчик не представила, так же как и каких-либо доказательств, подтверждающих факт наличия денежных средств в количестве, достаточном для приобретения квартиры, при той срочности, о которой просила Агаджанян. Ссылку представителя ответчика на получение денежных средств от продажи автомобилей суд находит несостоятельной, поскольку имеющиеся в карточках учета транспортных средств отметки о продаже автомобилей не имеют сведений об их цене, те суммы, которые указаны в документах, относятся ко времени покупки Лопуховой И.С. этих транспортных средств.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии сведений о платежеспособности ответчика, в совокупности с тем фактом, что суммы по договору займа и договору купли-продажи являются идентичными, даты заключения договора займа и договора купли-продажи следуют одна за другой с небольшим разрывом, что позволяет сделать суду вывод о том, что договор купли-продажи не был исполнен сторонами.

То обстоятельство, что денежные средства по займу были получены раньше, чем заключен договор купли-продажи, вопреки доводам ответчика о бессмысленности данных действий, наоборот дополняют совокупность доказательств притворности сделки, поскольку залог может быть направлен на обеспечение лишь существующего обязательства, в связи с чем спорный договор купли-продажи логично был заключен после выдачи денежных средств.

Пояснения истца и ее сына, данные в полиции, о том, что договор займа и договор купли-продажи были заключены в один день, суд полагает добросовестным заблуждением, не влияющим на обстоятельства дела и их юридическую оценку, поскольку даты совершения сделок подтверждаются документами, представленными самим истцом суду, не оспаривались стороной ответчика, при этом наличие иных договорных обязательств между сторонами установлено не было.

О притворности сделки свидетельствует и поведение сторон, а именно, Лопухова И.С., зарегистрировав право собственности на квартиру в ноябре 2021 года, не предпринимала никаких мер по вселению в квартиру, бремя ее содержания не несла, а, наоборот, не имела к ней никакого интереса, при этом Федотов Н.Н. не отрицает возможности возврата в собственность Агаджанян Н.Е. спорной квартиры.

Кроме того, суд, полагая, что воля ответчика не была направлена на заключение именно договора купли-продажи квартиры, находит несостоятельными доводы ответчика том, что она не имела отношения к сделкам, совершаемым
Федотовым Н.Н., действовала самостоятельно в собственном интересе.

Так, из материалов дела усматривается, что на момент совершения сделки и до настоящего времени Лопухова И.С. и Федотов Н.Н. находятся в фактических брачных отношениях, проживали и проживают одной семьей, что подтверждается пояснениями Федотова Н.Н. в судебном заседании, фотографиями, имеющимися на странице социальной сети, принадлежащей Лопуховой И.С., а также нашло подтверждение и зафиксировано решением Вольского районного суда Саратовской области от 22 июня 2021 года по делу №2-1-680/2021,

При этом иной экономической целесообразности заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, кроме как обеспечение договора, заключенного Федотовым Н.Н., стороной ответчика не доказано.

Таким образом, учитывая, что договор займа, договор купли-продажи недвижимости были заключены с небольшим промежутком, денежные средства по договору купли-продажи истцу не передавались, сумма займа и стоимость квартиры совпадают, учитывая, что Лопухова И.С. является аффилированным по отношению к Федотову Н.Н. лицом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен на время исполнения истцом договора займа в качестве залога его исполнения, возврата суммы займа и процентов, что свидетельствует о притворности рассматриваемой сделки, конечной целью которой являлось обеспечение обязательств по договору займа, в связи с чем полагает, что действительная воля сторон была направлена на совершение сделки - договора займа с обеспечением исполнения обязательства залогом данного недвижимого имущества, то есть сделки совершены с пороком воли и является ничтожными сделками виду притворности.

В силу ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В качестве общего последствия недействительности сделки п.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ предусматривает двустороннюю реституцию, то есть каждая из сторон возвращает все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возмещает его стоимость. Тем самым восстанавливается имущественное положение сторон, имевшее место до совершения предоставления по сделке.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Поскольку Лопухова И.С. не является стороной договора займа, суд не находит оснований для применения к возникшим между сторонами правоотношениям правил, касающихся прикрываемой сделки.

На основании изложенного суд приходит к выводу о признании недействительным договора купли-продажи <адрес> заключенного между Агаджанян Н.Е. и Лопуховой И.С., прекращении права собственности ответчика на спорный объект недвижимости и восстановлении права собственности Агаджанян Н.Е., в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Агаджанян Н. Е. (паспорт № от
ДД.ММ.ГГГГ) к Лопуховой И. С. (паспорт № от
ДД.ММ.ГГГГ) о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворить.

Признать договор купли продажи <адрес>
<адрес> от 12 ноября 2021 года, заключенный между Агаджанян Н. Е. и Лопуховой И. С., недействительным.

Прекратить право собственности Лопуховой И. С. на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Лопуховой И. С. на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Восстановить право собственности Агаджанян Н. Е. на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Вольский районный суд Саратовской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                     /подпись/                 Е.В. Любченко

Решение в окончательной форме принято 27 сентября 2024 года.

Судья                                          Е.В. Любченко