Решение по делу № 3а-231/2019 от 10.10.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-231/19 (3а-1097/18) по административному исковому заявлению Аванесова Олега Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Аванесов О.В. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 95 749 кв.м., расположенного относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. <данные изъяты> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, ведение садоводства, земельные участки (территории) общего пользования, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 августа 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном повторной судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) представила письменные возражения на повторное экспертное заключение, вопрос об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представилотчет, составленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда от 10 декабря 2018 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Представитель административного истца, не согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, заявила ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, указав, что принадлежащий административному истцу земельный участок отнесен к зоне сельскохозяйственного производства СХ-3, предусматривающей ведение сельскохозяйственного производства, в том числе, размещение объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области не возражала в назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции закона, действовавшего на дату возникновения спорных правоотношений, для целей применения названного закона, других федеральных законов и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах, такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.

Указанные положения не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования «садоводство», предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур (часть 7 статьи 54).

Вышеуказанные обстоятельства не были предметом оценки при проведении судебной оценочной экспертизы экспертом Беловым И.В., а также поскольку в судебном заседании эксперт не представил суду убедительные доводы относительно достоверности установленной им рыночной стоимости определением Московского областного суда от 13 марта 2019 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

С выводами, содержащими в повторном экспертном заключении, согласился представитель административного истца.

Согласно пунктам в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению повторной судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения повторной судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Повторное экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта Кругляковой В.М., по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт Круглякова В.М. выбрала объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и виду разрешенного использования земель.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная повторной судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением повторной судебной оценочной экспертизы, суд исходит из приведенного анализа рынка.

Доводы представителя административного ответчика направлены на переоценку выводов, содержащихся в экспертном заключении.

Вопреки доводам представителя административного ответчика виды разрешенного использования утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки, которые применяются в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определенной категории земель и являются обязательными для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки (ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 9, 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации). В правилах землепользования и застройки обычно предусматриваются ограничения по использованию участка, например, может быть предусмотрено, что площадь, занятая соответствующими объектами, не может превышать 30% от общей площади земельного участка. Исследуемый земельный участок не застроен и не используется на дату исследования. Разрешенное использование земельного участка площадью 95 749 кв.м неоднозначно: садоводство, ведение садоводства, земельные участки (территории) общего пользования. Поэтому в своем исследовании эксперт также рассматривал территориальную зону, в которой расположен объект. В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Истра Московской области объект исследования находится в зоне (СХ-3). Зона сельскохозяйственного производства СХ-3 установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства (максимальный процент застройки 30%). С учетом района расположения исследуемого участка, его окружения, расположения на карте градостроительного зонирования, а также неоднозначного разрешенного использования (садоводство; ведение садоводства; земельные участки (территории) общего пользования), эксперт посчитал целесообразным рассматривать свободные земельные участки категории сельскохозяйственного назначения, расположенные в зоне СХ-3 ( на стр.37-38 заключения для образцов для исследования расположенных в зоне СХ-2 вводилась корректировка).

Из заключения следует, что на дату проведения исследования в открытых источниках экспертом не было выявлено аналитических данных о среднегодовом росте стоимости объектов недвижимости, а именно земельных участков сельскохозяйственного назначения, в даты, близкие к датам публикации объявлений и дате проведения исследования. Эксперт счел возможным использовать данные о величине инфляции в Российской Федерации в качестве корректировок на рыночные условия.

Также согласно ст. 9 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт самостоятелен в выборе средств, методов и методик исследования. В результате анализа рынка данные о величине рыночной арендной платы земельных участков, аналогичных исследуемому, расположенных в Московской области, в открытых источниках экспертом выявлены не были. Однако, было выявлено достаточное количество предложений по продаже земельных участков сопоставимого назначения на дату близкую к дате исследования, что позволило эксперту применить метод корректировок для определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка в рамках сравнительного подхода. Данный подход дает максимально-достоверные результаты при определении рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости. Также следует отметить, что земельный участок площадью 95 749 кв.м. на дату исследования не застроен. Земельный участок с учетом его значительной площади предусматривает возможность комплексной застройки территории. Однако в составе материалов дела отсутствуют какие-либо данные о планируемом или технически обоснованном варианте застройки. Поэтому попытка применения в отношении рассматриваемого земельного участка методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых данных о способах застройки земельного участка, приведет к низкому уровню достоверности результатов.

Административным ответчиком не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта Кругляковой В.М., имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного повторным экспертным заключением.

Поскольку абзацем 5 статьи 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 3 октября 2018 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Аванесова Олега Владимировича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 3 октября 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 95 749 кв.м., расположенного относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. <данные изъяты> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: садоводство, ведение садоводства, земельные участки (территории) общего пользования, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 23 августа 2018 года, в размере 70365900 (семьдесят миллионов триста шестьдесят пять тысяч девятьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 14 июня 2019 года.