Решение по делу № 33-676/2024 от 23.01.2024

Производство № 33-676/2024

Судья: Киреева Н. В. (№ 2-1153/2023;

УИД 68RS0002-01-2023-000966-66)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

28 февраля 2024 года                                                                       г. Тамбов

Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Арзамасцевой Г.В.,

судей Малининой О.Н., Горелика А.Б.,

с участием прокурора Судоргина Д.В.,

при секретаре Ивойловой В.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Тамбова Тамбовской области к Нестеровой Марии Анатольевне о выкупе жилого помещения,

по апелляционной жалобе администрации г. Тамбова Тамбовской области на решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 8 ноября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Малининой О.Н., судебная коллегия

установила:

администрация г. Тамбова обратилась в суд с иском к Нестеровой М.А. о выкупе жилого помещения.

В обоснование исковых требований привела, что на основании постановления администрации *** от *** *** жилой *** признан аварийным и подлежащим реконструкции.

Постановлением администрации Тамбовской области от 09.04.2019 года № 414 утверждена областная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории *** на 2019-2025 годы. *** признан аварийным и подлежащим реконструкции и включен в вышеуказанную Программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда.

Квартира *** с кадастровым номером *** вышеуказанного дома принадлежит на праве собственности Нестеровой Марии Анатольевне, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 02.03.2004 сделана запись о государственной регистрации права.

Нестеровой М.А. был выбран способ переселения: предоставление жилого помещения по договору мены.

МКУ «Дирекция жилищных услуг» была организована деятельность по обеспечению доступа Нестеровой М.А. в жилое помещение *** в *** по *** общей площадью 64,1 кв. м, однако последняя отказалась от осмотра вышеуказанного жилого помещения. Подать заявление об отказе от переселения Нестерова М.А. также отказалась.

*** находится в аварийном состоянии и возможно внезапное обрушение конструкций дома, данное обстоятельство создает реальную опасность для жизни и здоровья граждан.

Согласно отчету об оценке объекта оценки *** рыночная стоимость квартиры – 1 365 200 рублей. Согласно отчету об оценке объекта оценки *** рыночная стоимость доли земельного участка – 1 118 619 рублей. Всего: 2 483 819 рублей.

14.12.2022 в адрес Нестеровой М.А. было направлено для подписания соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

24.12.2022 соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд получено Нестеровой М.А.

Однако, подписанное соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд от Нестеровой М.А. в управление жилищной политики администрации *** до настоящего времени не поступало.

Администрация г. Тамбова Тамбовской области просила обязать Нестерову М.А. передать в собственность городского округа – *** жилое помещение с кадастровым номером *** *** за выкупную цену, определенную отчетом *** об оценке объекта оценки от ***, выполненным ЧПО ФИО1, а также 94/1000 долей земельного участка с кадастровым номером 68:29:0101029:8 общей площадью 2446 кв. м, расположенного по адресу: ***, определенных отчетом об оценке объекта оценки *** от ***, выполненного ООО «Антэкс». После выплаты выкупной цены прекратить право собственности ответчика на вышеуказанное жилое помещение и земельный участок.

Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 8 ноября 2023 года исковые требования администрации г. Тамбова Тамбовской области о возложении обязанности по передаче жилого помещения за выкупную цену и прекращении права собственности удовлетворены частично.

На Нестерову Марию Анатольевну возложена обязанность передать в собственность городского округа – ***, принадлежащее ей жилое помещение - ***, долю в общедомовом имуществе, долю земельного участка, приходящегося на ***, расположенного по адресу: *** за выкупную цену в размере 3 232 313 рублей.

С администрации г. Тамбова Тамбовской области в пользу Нестеровой Марии Анатольевны взысканы затраты, связанные с изъятием жилого помещения в размере 142 667 руб.

После выплаты выкупной цены постановлено прекратить право собственности Нестеровой Марии Анатольевны на *** долю земельного участка, приходящегося на ***, расположенных по адресу – ***.

В апелляционной жалобе администрация г. Тамбова Тамбовской области ставит вопрос об отмене данного решения суда и принятии нового об удовлетворении исковых требований.

Указывает, что при вынесении обжалуемого решения суд не установил юридически значимые обстоятельства.

Судом не дана надлежащая правовая оценка тому обстоятельству, что фактически *** доме по ***, находится в аварийном доме и размер возмещения за данную квартиру, указанный в заключении эксперта ООО «Экспертное бюро ***» от *** ***-Э-ПО завышен.

Автор жалобы настаивает на объективности отчета *** об оценке объекта, выполненный ООО «Антэкс», не соглашаясь в этой части с выводами суда. Указывает, что поскольку данный отчет составлен ***, исковое заявление было подано в суд ***, в связи с чем считает, что 6 месячный срок не истек, и данное доказательство является надлежащим.

Заслушав представителя администрации г. Тамбова по доверенности ФИО8, поддержавшую доводы апелляционной жалобы по изложенным выше основаниям, ответчика Нестерову М.А., просившую решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, заключение прокурора посчитавшего решение суда законным и обоснованным, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации *** от *** *** жилой *** признан аварийным и подлежащим реконструкции (т. 1 л. д. 7).

Постановлением администрации Тамбовской области от 09.04.2019 года № 414 утверждена областная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории *** на 2019-2025 годы. *** включен в указанную Программу.

Целями и задачами данной программы являлось улучшение условий проживания граждан; финансовое и организационное обеспечение переселения граждан, проживающих в аварийном жилищном фонде, расположенном на территории Тамбовской области, признанном в соответствии с Федеральным законом, в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом в процессе эксплуатации, в жилые помещения, отвечающие установленным требованиям.

Основным мероприятием программы указана ликвидация аварийного жилищного фонда муниципальных образований Тамбовской области.

Гражданам, выселяемым из жилых помещений в аварийном многоквартирном доме, принадлежащих на праве собственности, выразившим согласие на получение выкупной цены за изымаемые у них жилые помещения, производится выплата выкупной цены или в соответствии с частями 1-9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ по соглашению с собственниками жилых помещений предоставляются жилые помещения с зачетом стоимости изымаемых жилых помещений в выкупную цену путем заключения договоров мены или купли-продажи.

*** был включен в указанную программу.

Собственником *** является Нестерова М.А., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л. д. 11).

*** администрацией г. Тамбова Тамбовской области принято постановление *** «Об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд в целях возмещения выкупной цены гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда», которым постановлено изъять у Нестеровой Марии Анатольевны для муниципальных нужд:

- 94/1000 долей земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 2446 кв. м, расположенного по адресу: ***;

- в связи с изъятием доли земельного участка изъять жилое помещение, расположенное по адресу: ***, общей площадью 40,7 кв. м, кадастровый ***.

Согласно отчету об оценке объекта оценки *** рыночная стоимость квартиры – 1 365 200 рублей. Согласно отчету об оценке объекта оценки *** рыночная стоимость доли земельного участка – 1 118 619 рублей. Всего: 2 483 819 рублей (т. 1 л. д. 34-35, т. 1 л. д. 36-37).

14.12.2022 в адрес Нестеровой М.А. было направлено для подписания соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд.

24.12.2022 соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд получено Нестеровой М.А., но не подписано.

Соглашение между ответчиком Нестеровой М.А. как собственником квартиры и администрацией г. Тамбова Тамбовской области не достигнуто, поскольку ответчик оспаривает стоимость принадлежащего ей имущества, определенную истцом на досудебной стадии.

Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ***-Э-ПО от *** среднерыночная стоимость принадлежащего на праве собственности Нестеровой М.А. имущества, жилого помещения и соответствующей доли земельного участка, составляет 3 232 313 рублей, из которых стоимость жилого помещения – квартиры, площадью 40,7 кв. м с кадастровым номером *** составляет 2 628 343 руб., стоимость земельного участка, площадью 229,9 кв. м, приходящихся на *** – 603 970 руб. Размер всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения Нестеровой М.А. в связи с его изъятием, составляет 142 667 руб.

Разрешая данный спор и частично удовлетворяя исковые требования, руководствуясь статьей 35 Конституции Российской Федерации, подпунктом 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 15, положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 47 от 28 января 2006 года, положениями Федерального Закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», положениями адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Тамбовской области на 2019 – 2025 гг., утвержденного постановлением администрации Тамбовской области от 9 апреля 2019 года № 414, исходя из установленных по делу обстоятельств, пришел к выводу, что требования истца относительно возложения на ответчика обязанности по передаче жилого помещения в собственность городского округа - г. Тамбов основаны на нормах действующего законодательства и подлежат удовлетворению.

Определяя размер выкупной цены принадлежащего истцу имущества в виде жилого помещения и доли земельного участка, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, суд исходил из выводов о его рыночной стоимости, изложенных в заключение эксперта ООО «Экспертное бюро ***» от *** ***-Э-ПО, в соответствии с которым среднерыночная стоимость, принадлежащего на праве собственности Нестеровой М.А. жилого помещения - ***, площадью 40,7 кв. м., и доля в общедомовом имуществе, доля земельного участка, приходящегося на указанную квартиру, составляет 3 232 313 рублей; общий размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием составляет 142 667 рублей.

При этом суд не принял во внимание отчет *** об оценке объекта оценки от ***, выполненный ЧПО ФИО1, который предоставил истец в материалы дела (т. 1 л. д. 34-35), посчитав, что на момент принятия решения, определенная в отчете стоимость утратила свою актуальность. Также суд указал, что указанное заключение объективно не содержит суждений эксперта и обоснований сделанного вывода, а равно заключение не содержит доказательств применения экспертом методов сравнительного подхода при определении стоимости имущества Нестеровой М.А., осмотр жилого помещения и земельного участка экспертом не проводился.

Суд также не принял в качестве объективного и надлежащего доказательства отчет *** об оценке объекта оценки ООО «Антэкс», поскольку рыночная стоимость, определенная в данном отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета, шестимесячный срок истек ***.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда.

В статье 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности, положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2018 года № 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера», подпункты 10 - 11 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 02 июля 2009 года № 4 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилья.

Таким образом, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, расходы на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определяя выкупную цену спорного жилого помещения, суд исходил из рыночной стоимости данного объекта, определенной судебной экспертизой на момент принятия решения по делу. При этом суд руководствовался принципом достоверности отчета.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В судебном заседании суда первой инстанции заключение судебной экспертизы не оспаривалось, представитель лишь настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований. Доводы о завышенном размере рыночной стоимости жилого помещения приведены в апелляционной жалобе. Судебной коллегией на разрешение сторон ставился вопрос о необходимости назначения по делу дополнительной либо повторной экспертизы на предмет оценки спорного имущества и определения в том числе стоимости не произведенного капитального ремонта в жилом помещении, однако представитель категорически отказался от назначения и, соответственно, проведения данной экспертизы.

Объективных сведений, в том числе заключений специалистов, об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, чем установлено в судебной экспертизе, либо о недостоверности такой экспертизы, не представлено. Ссылку представителя истца на предоставленные ими отчеты, судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, находит также несостоятельными, поскольку данные отчеты не отражают реальную стоимость спорных объектов недвижимости на момент принятия судебного решения.

Исходя из положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ корреспондирующей с нормами статьи 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции РФ принудительное отчуждение имущества (жилого помещения) для государственных, муниципальных нужд без предварительного и равноценного возмещения его изъятия, недопустимо, в связи с чем довод о том, что при оценке не было учтено аварийное состояние жилого помещения, не может быть принят как основание для отмены решения суда.

В данном случае, разность между стоимостью без учета аварийности и стоимостью объекта с учетом аварийности может являться компенсацией за непроизведенный ремонт.

В указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

                    о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Тамбова от 8 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Тамбова – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 7 марта 2024 года.