Решение по делу № 2-1137/2018 от 03.05.2018

Дело № 2-1137/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 октября 2018 года                    город Орел

Советский районный суд г. Орла в составе:

председательствующего судьи Чуряева А.В.,

при секретаре Исаковой А.Д.,

с участием истца Комарова С.А., его представителя по ордеру адвоката Макарова А.Г., представителя ответчика по доверенности Гореловой О.А., третьего лица индивидуального предпринимателя Селихова Д.В. и представителя третьего лица публичного акционерного общества «Наугорский» по доверенности Любина Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Комарова С.А. к Союзу «Орловская торгово-промышленная палата» об установлении сервитута,

установил:

Комаров С.А. обратился в суд с иском к Союзу «Орловская торгово-промышленная палата» об установлении сервитута. В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 5, расположенное на третьем этаже дома № 3 по Наугорскому шоссе г. Орла. В течение десяти лет доступ истца в это помещение осуществлялся через принадлежащий ответчику коридор. В настоящее время ответчик прекратил доступ истца в его помещение, заблокировав вход предметами мебели. На предложение истца установить сервитут ответчик отказал. В связи с этим истец просил суд установить в его пользу право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде обеспечения прохода в принадлежащее ему помещение через принадлежащий ответчику коридор, а также установить для истца плату за пользование помещением ответчика, обремененного сервитутом, в размере 190,50 руб. ежемесячно.

В ходе судебного разбирательства по делу истец уточнил заявленные исковые требования в части уменьшения платы за пользование помещения ответчиком, обремененного сервитутом. Просил суд установить для истца эту плату в размере 61,15 руб. в месяц.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Селихов Д.В. – собственник помещения, через которое также возможен проход в помещение истца, а также публичное акционерное общество «ОРЗЭП» (в настоящее время в связи со сменой наименования – публичное акционерное общество «Наугорский») – собственник помещений, через которые будет осуществляться проход истца в принадлежащее ему помещение.

В судебном заседании истец Комаров С.А. и его представитель по ордеру адвокат Макаров А.Г. поддержали уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в уточнениях к исковому заявлению.

Представитель ответчика по доверенности Горелова О.А. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. Указала, что наиболее предпочтительным для установления в пользу истца сервитута является использование помещения, принадлежащего не ответчику, а индивидуальному предпринимателю Селихову Д.В. Также просила учесть, что в случае обременения сервитутом помещения ответчика при установлении платы за сервитут необходимо учитывать не только ежемесячные платежи, но и расходы ответчика на переоборудование обремененного помещения (установку дополнительной двери, перенос элементов пожарной безопасности, розеток и электрооборудования, видеокамеры и радиатора).

Третье лицо индивидуальный предприниматель Селихов Д.В. поддержал заявленные исковые требования. Просил учесть, что наиболее предпочтительным для установления в пользу истца сервитута является использование помещения, принадлежащего именно ответчику. В обоснование этого довода индивидуальный предприниматель Селихов Д.В. сослался на то, что принадлежащее ему помещение, которое также может быть обременено сервитутом, является торговым залом, в нем располагается товар. Отметил, что принадлежащее ему помещение находится в ипотеке у банка. Обременение этого помещения сервитутом потребует несравнимо более крупных финансовых вложений для переоборудования этого помещения для исключения возможности доступа посторонних лиц к товару.

Представитель третьего лица публичное акционерное общество «Наугорский» по доверенности Любин Ю.А. при разрешении спора полагался на усмотрение суда.

Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно статье 277 ГК РФ сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Из указанных правовых норм следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для ответчика как собственника объекта недвижимости.

По своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему имущества при наличии препятствий для его использования в полной мере; установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования объекта недвижимости для целей, указанных в пункте 1 статьи 274 ГК РФ; важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления; установление сервитута возможно только в отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Лицо, обратившееся с требованием об установлении сервитута, обязано доказать принадлежность ему недвижимого имущества, для использования которого просит установить сервитут; необходимость установления сервитута; невозможность нормального хозяйственного использования принадлежащего объекта недвижимости без установления сервитута на чужом объекте недвижимости; осуществление сервитута как наименее обременительное для объекта недвижимости; обращение к собственнику объекта недвижимости и факт отказа.

Таким образом, право сервитута устанавливается в случае, когда у собственника объекта нет никакой другой альтернативы, кроме предоставления права доступа через имущество, принадлежащее другому лицу.

В судебном заседании установлено, что истцу на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 5 в доме № 3 по Наугорскому шоссе г. Орла площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №***.

Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 3 в доме № 3 по Наугорскому шоссе г. Орла площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №***.

Третьему лицу индивидуальному предпринимателю Селихову Д.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение № 8 в доме № 3 по Наугорскому шоссе г. Орла площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №***, а также нежилое помещение № 9 в доме № 3 по Наугорскому шоссе г. Орла площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №***.

Третьему лицу публичному акционерному обществу «Наугорский» принадлежат помещения, через которые осуществляется доступ к помещениям ответчика и третьего лица индивидуального предпринимателя Селихова Д.В.

Из представленного истцом плана третьего этажа дома № 3 по Наугорскому шоссе, на котором располагается принадлежащее ему помещение, следует, что доступ к этому помещению возможен либо через помещение, принадлежащее ответчику, либо через помещение, принадлежащее индивидуальному предпринимателю Селихову Д.В.

ДД.ММ.ГГ истец направил ответчику предложение подписать соглашение об установлении сервитута, обременив часть помещения ответчика для прохода в помещение истца. Однако ответчик отказался подписывать такое соглашение.

Полагая, что его право на использование принадлежащего ему помещения нарушено, истец обратился в суд с требованием обременить сервитутом часть помещения ответчика.

При разрешении спора суд учитывает разъяснения Президиума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от ДД.ММ.ГГ, согласно которым:

- сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом) (пункт 7 Обзора),

- при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон и установить сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут (пункт 9 Обзора).

С целью выяснения вопроса о наличии у истца иных возможностей для доступа к принадлежащему ему помещению судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Орловская лаборатория судебных экспертиз Минюста России».

Из заключения эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГ №*** следует, что доступ к помещениям истца без задействования помещения ответчика или помещения индивидуального предпринимателя Селихова Д.В. невозможен. В связи с этим, по мнению эксперта, существует два вариант доступа в помещения истца: 1 вариант – через проходной коридор (помещение № 2а) площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий ответчику; 2 вариант – через проходной коридор (помещение № 5) площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащий индивидуальному предпринимателю Селихову Д.В.

На вопрос о том, какой из указанных вариантов является наиболее приемлемым и наименее обременительным (как для истца, так и для собственников помещений, которые могут быть обременены сервитутом), эксперт указала, что наложение сервитута на помещение ответчика общей площадью 10,93 кв.м. с учетом интересов истца и минимальным использованием площадей, находящихся в собственности ответчика и индивидуального предпринимателя Селихова Д.В., является оптимальным.

В судебном заседании эксперт ФИО7 поддержала выводы проведенного ею экспертного исследования, пояснив суду, что определить наиболее приемлемый для сторон вариант установления сервитута она не может. Единственным критерием, которым она может руководствоваться, - это площадь помещений, которые потенциально могут быть обременены сервитутом. Площадь помещения ответчика меньше площади помещения, принадлежащего индивидуальному предпринимателю Селихову Д.В. По этому критерию вариант обременения сервитутом помещения ответчика является наиболее приемлемым.

Суд считает возможным основываться на выводах заключения эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГ №***, поскольку это заключение является обоснованным, квалификация эксперта у суда сомнений не вызывает.

Из части 1 статьи 67 ГПК РФ следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив представленные участниками процесса доказательства, суд считает, что наименее обременительным является установление в пользу истца сервитута именно в отношении проходного коридора ответчика (помещение № 2а), а не в отношении проходного коридора индивидуального предпринимателя Селихова Д.В. (помещение № 5).

При формулировании этого вывода суд учитывает не только заключение эксперта ФИО7 от ДД.ММ.ГГ №*** в части соотношения размера площадей проходных коридоров ответчика и индивидуального предпринимателя Селихова Д.В., но и то обстоятельство, что проходной коридор индивидуального предпринимателя Селихова Д.В. является торговой площадкой, на которой расположены витрины с товаром, что подтверждается представленными в материалы дела фотографиями. Также суд принимает во внимание, что истец на протяжении последних десяти лет для прохода в принадлежащее ему помещение использовал именно проходной коридор ответчика.

Пояснения представителя ответчика о том, что наиболее предпочтительным является установление сервитута в отношении помещения индивидуального предпринимателя Селихова Д.В., подкрепленные заключением <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ, суд отклоняет, поскольку при подготовке этого заключения не учитывались указанные судом обстоятельства.

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить заявленные исковые требования об обременении сервитутом части принадлежащего ответчику нежилого помещения, а именно, проходного коридора (помещения № 2а) для возможности прохода к помещению истца.

Из пункта 5 статьи 274 ГК РФ следует, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Из существа спора усматривается, что ответчик не согласен на установление безвозмездного сервитута.

В связи с этим суд считает возможным рассмотреть заявленное исковое требование об установлении размера платы за сервитут по существу. Из уточнений к исковому заявлению следует, что истец просит установить плату за сервитут в размере 61,15 руб. в месяц. В данную плату включены расходы на оплату отопления обремененного сервитутом помещения ответчика, его электрификацию и расходы на уборку этого помещения.

Суд учитывает, что нормы права, регулирующие правоотношения по установлению сервитута, не содержат понятия соразмерности платы за частный сервитут.

Президиум Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от 26.04.2017 г. разъяснил, что плата за сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

С учетом изложенного суд исходит из того, что при определении размера платы за сервитут необходимо учитывать, что плата носит компенсационный характер за обязанность собственника земельного участка терпеть установленное обременение, а также степень обременения земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку глава 17 ГК РФ не содержит норм, определяющих порядок, условия и сроки внесения платы за ограниченное пользование чужим земельным участком, устанавливая лишь общий принцип соразмерности такой платы (пункт 5 статьи 274 ГК РФ), то при отсутствии соглашения сторон о размере платы за сервитут, разрешая возникший между ними спор, суд считает возможным применить к спорным отношениям положения статьи 614 ГК РФ об определении арендной платы.

Из пункта 1 статьи 614 ГК РФ следует, что в случае, когда договором размер арендной платы не определен, считается, что размер арендной платы определяется исходя из размера арендной платы за аренду аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В связи с этим судом по делу назначена дополнительная судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости ежемесячной арендной платы нежилых помещений, на которое возможно установление сервитута в пользу истца. Проведение дополнительной судебной экспертизы также поручено эксперту Федерального бюджетного учреждения «Орловская лаборатория судебных экспертиз Минюста России».

Из заключения эксперта ФИО8 от ДД.ММ.ГГ №*** следует, что стоимость арендной платы части нежилого помещения ответчика, на которое установлен сервитут в пользу истца, составляет 4219 руб.

Сторонами выводы данного экспертного исследования не опровергнуты, доказательств определения иного размера арендной платы за аренду аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах суду не представлено. В связи с этим суд считает возможным основываться на заключении ФИО8 от ДД.ММ.ГГ №*** при определении ежемесячной платы за установление сервитута, которая подлежит уплате истцом в пользу ответчика.

В судебном заседании ответчик просил установить также единовременную плату за сервитут, которая бы покрыла его расходы на переоборудование помещения (проходного коридора), которое обременено сервитутом. В число работ, которые, по мнению ответчика, необходимо выполнить, входит установка дополнительной двери, перенос элементов пожарной безопасности, розеток и электрооборудования, видеокамеры и радиатора.

Однако вопреки положениям статьи 56 ГПК РФ ответчиком не представлено суду допустимых доказательств, подтверждающих необходимость несения ответчиком указанных расходов.

К тому же суд учитывает, что ответчик не лишен возможности выполнить необходимые работы в обремененном помещении за счет ежемесячных платежей истца.

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить заявленные истцом требования и установить в его пользу право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде обеспечения прохода в помещение с кадастровым №***, расположенное на третьем этаже по адресу: Орловская область, г. Орел, Наугорское шоссе, д. 3, пом. 5 через принадлежащее Союзу «Орловская торгово-промышленная палата» помещение проходной коридор площадью <данные изъяты> кв.м. (помещение № 2а), расположенный на третьем этаже по адресу: Орловская область, г. Орел, Наугорское шоссе, д. 3. Также суд устанавливает для истца плату за пользование помещением, обремененным сервитутом, в пользу ответчика в размере 4219 рублей ежемесячно.

Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.

Поскольку заявленные исковые требования судом удовлетворены, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Комарова С.А. к Союзу «Орловская торгово-промышленная палата» об установлении сервитута удовлетворить.

Установить в пользу Комарова С.А. право бессрочного ограниченного пользования (сервитут) в виде обеспечения прохода в помещение с кадастровым №***, расположенное на третьем этаже по адресу: Орловская область, г. Орел, Наугорское шоссе, д. 3, пом. 5 через принадлежащее Союзу «Орловская торгово-промышленная палата» помещение проходной коридор площадью <данные изъяты> кв.м. (помещение № 2а), расположенный на третьем этаже по адресу: Орловская область, г. Орел, Наугорское шоссе, д. 3.

Установить для Комарова С.А. плату за пользование помещением, обремененным сервитутом, в пользу Союза «Орловская торгово-промышленная палата» в размере 4219 рублей ежемесячно.

Взыскать с Союза «Орловская торгово-промышленная палата» в пользу Комарова С.А. расходы на уплату государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Советский районный суд г. Орла в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения суда.

Судья                                     А.В. Чуряев

Решение в окончательной форме изготовлено 22 октября 2018 г.