Решение по делу № 33-290/2024 (33-8178/2023;) от 19.12.2023

    Председательствующий Бузуртанова Л.Б.                  дело № 33-290/2024 (2-3146/2023)

                                                                                                     55RS0005-01-2023-001536-74

Апелляционное определение

    город Омск    17 января 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Щукина А.Г.

судей Будылка А.В., Павловой Е.В.

при секретаре Колбасовой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя Карповой Анастасии Сергеевны к Денисову Евгению Игоревичу о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки по апелляционной жалобе ответчика на решение Первомайского районного суда города Омска от 02 октября 2023 года об удовлетворении иска.

    Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения ответчика, объяснения представителя истца Нечаева Д.Р., судебная коллегия

установила:

Индивидуальный предприниматель Карпова А.С. предъявила в суде иск Денисову Е.И. о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки, указав в обоснование, что 07 апреля 2022 года между сторонами заключён договор аренды нежилого помещения <...> с размером арендной платы 33 000 рублей в месяц. Поскольку ответчик в нарушение условий договора вносил платежи не в полном объёме, с октября по декабрь 2022 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 66 954, 78 рубля. Согласно пункту 6.1. договора арендодатель вправе предъявить к оплате или взыскать с арендатора неустойку за просрочку любых платежей, предусмотренных договором, в размере 1% от суммы несвоевременно внесённых платежей за каждый день просрочки. За период с 02 мая 2022 года по 31 декабря 2022 года сумма начисленной неустойки составляет 75 142, 4 рубля. С учётом изложенного истец просила взыскать задолженность по договору аренды и неустойку в обозначенных суммах, а также возместить судебные расходы, понесённые по делу.

Истец Карпова А.С. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Её представитель исковые требования поддержал в полном объёме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска. Пояснил, что на основании акта сверки взаиморасчётов между арендодателем и арендатором, сумма начисленной арендной платы за период с 01 мая 2022 года по 31 декабря 2022 года составила 264 000 рублей, при этом ответчиком оплачено 251 000 рублей. Арендатором в зачёт арендных платежей были проведены общестроительные работы на сумму 89 771,61 рубля, также внесён обеспечительный платеж в размере 35 000 рублей; указанные суммы истец при расчёте задолженности не учёл. 27 сентября 2022 года Денисов Е.И. направил Карповой А.С. уведомление о расторжении договора аренды, которое истец проигнорировала.

Ответчик Денисов Е.И., представители третьих лиц АО «ОмскВодоканал», АО «ОмскРТС», АО «Омская энергосбытовая компания», в судебном заседании участия не принимали, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Решением суда с Денисова Е.И. в пользу индивидуального предпринимателя Карповой А.С. взыскана задолженность по договору аренды нежилого помещения от 07 апреля 2022 года в сумме 66 954, 78 рубля, неустойка 44 978, 9 рубля, а также расходы по оплате государственной пошлины 4 042 рубля. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Денисов Е.И. с решением суда не согласился, подал на него апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение. Указал, что суд первой инстанции не учёл факт передачи ему помещения в неудовлетворительном состоянии, не позволяющим использовать его без проведения ремонтных работ. Соответственно произведённые им работы на сумму 89 771, 61 рубля должны быть зачтены в счёт оплаты арендных платежей. Повторно приводит довод о том, что сумма начисленной арендной платы за период с 01 мая 2022 года по 31 декабря 2022 года составила 264 000 рублей, при этом ответчиком оплачено 251 000 рублей. Полагает, что переменная арендная плата не подлежала начислению с 22 октября 2022 года, поскольку предмет договора с этого времени им не эксплуатировался. Суд не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при исчислении неустойки.

В возражениях на апелляционную жалобу Карпова А.С. полагает решение суда законным и обоснованным. Указывает, что доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции.

О слушании дела по апелляционной жалобе стороны извещены надлежаще, для участия в судебном заседании явились ответчик, поддержавший доводы апелляционной жалобы, представитель истца, полагавший решение суда правильным.

Выслушав объяснения ответчика и представителя истца, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нём доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Из материалов дела следует, что Карпова А.С., являясь собственником нежилого помещения <...>, предоставила его Денисову Е.И. за плату во временное пользование с 04 апреля 2022 года по 28 февраля 2023 года по заключённому ими 07 апреля 2022 года договору аренды.

Стороны договорились, что объект аренды используется арендатором исключительно в целях осуществления розничной торговли безалкогольными напитками (пункт 1.3 договора).

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.5 договора арендная плата за пользование объектом аренды состоит из постоянной и переменной частей. С 07 апреля 2022 года по 30 апреля 2022 года арендатору предоставлены каникулы, по истечении которых он оплачивает только переменную часть арендной платы, с 01 мая 2022 года арендатор уплачивает постоянную часть арендной платы в размере 33 000 рублей в месяц. Переменная арендная плата состоит из расходов арендодателя на оплату стоимости коммунальных услуг и эксплуатационных расходов.

В соответствии с пунктами 2.4, 2.6, 2.8 данного договора арендатор производит уплату постоянной части арендной платы не позднее 01 числа текущего месяца в порядке предоплаты, независимо от того, используется ли арендатором объект аренды и осуществляется ли им деятельность в нём; переменная арендная плата уплачивается арендатором в течение 5 дней с момента выставления соответствующего счёта арендодателем.

В качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательства арендатор вносит арендодателю денежную сумму в размере 35 000 рублей. Указанная сумма не может быть зачтена в счёт погашения текущей задолженности, не подлежит возврату арендатору в случае расторжения договора по его инициативе по любым освоениям до наступления срока окончания аренды.

Пунктом 2.9 договора предусмотрено право арендодателя производить зачёт поступившей в меньшем размере арендной платы в первую очередь в счёт переменной арендной платы.

За просрочку любых платежей, предусмотренных договором, сторонами согласована неустойка в размере 1 % от суммы несвоевременно внесённых платежей за каждый день просрочки (пункт 6.1 договора).

07 апреля 2022 года нежилое помещение было передано истцом ответчику по акту приёма-передачи, 27 сентября 2022 года ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды с 01 января 2023 года, просил зачесть обеспечительный платёж в счёт постоянной арендной платы за последний месяц действия договора, 31 декабря 2022 года ответчик по акту приёма-передачи вернул помещение истцу.

В соответствии со статьями 606, 650, 625 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) общие положения об аренде, предусмотренные данным кодексом, применяются, если иное не установлено правилами этого кодекса об этих договорах.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определённый договором.

В статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьями 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

При этом по пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьёй 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

07 апреля 2022 года, заключая договор аренды и принимая помещение по акту, ответчик подтвердил, что помещение находится в состоянии, пригодном для его использования в целях осуществления розничной торговли безалкогольными напитками, техническое состояние нежилого помещения на момент его передачи удовлетворительное (пункт 1.3 договора, пункт 2 передаточного акта).

11 июля 2023 года Первомайский районный суд города Омска рассмотрел дело по иску Денисова Е.И. к индивидуальному предпринимателю Карповой А.С. о взыскании стоимости неотделимых улучшений поименованного арендованного имущества на сумму 89 771,61 рубля. Решением суда в удовлетворении его иска отказано.

Данное решение суда оставлено без изменений, а апелляционная жалоба Денисова Е.И. без удовлетворения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 18 октября 2023 года (номер апелляционного производства 33-6490/2023, номер <...>).

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поэтому доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что суд первой инстанции не учёл факт передачи ему помещения в неудовлетворительном состоянии, не позволяющим использовать его без проведения ремонтных работ, соответственно произведённые им работы на сумму 89 771, 61 рубля должны быть зачтены в счёт оплаты арендных платежей, судебная коллегия отклоняет.

Из анализа произведённого истцом расчёта задолженности ответчика по арендной плате (<...>) и справки ответчика об осуществлённых им по договору аренды платежах (<...>) следует, что все платежи ответчика были учтены истцом в расчёте его задолженности по договору аренды. При этом справка ответчика подтверждает, что он вносил плату за аренду помещения несвоевременно, а с августа 2022 года в недостаточном размере. Утверждение истца о том, что сумма в 251 200 рублей (с учётом обеспечительного платежа в 35 000 рублей) покрывает его задолженность по арендной плате (в постоянной её части) за исключением 12 800 рублей, а сумма в 6 546, 64 рубля достаточна для погашения его обязанности по уплате арендной платы (в переменной её части) противоречит условиям договора и закону.

В соответствии с договором ответчик должен был ежемесячно уплачивать арендную плату, как её в постоянной, так и переменной частях, но в разном порядке. Как было указано выше, переменная часть арендной платы по условиям договора уплачивается арендатором в течение 5 дней с момента выставления соответствующего счёта арендодателем.

Ответчик целенаправленно оплатил счета арендодателя от 25 мая 2022 года за апрель 2022 года (14 июня 2022 года в сумме 3 123, 32 рубля) и от 26 сентября 2022 года за август 2022 года (21 октября 2022 года в сумме 1 533, 32 рубля).

Выставленные истцом счета за май от 27 июня 2022 года на сумму 1 889, 96 рубля, за июнь от 27 июля 2022 года на сумму 2 211, 4 рубля, за июль от 26 августа 2022 года на сумму 4 305, 31 рубля, за сентябрь от 27 октября 2022 года на сумму 2 122, 01 рубля, за октябрь от 28 ноября 2022 года на сумму 3 124, 12 рубля, за ноябрь от 23 декабря 2022 года на сумму 5 529, 33 рубля, за декабрь 2022 года от 09 января 2023 года на сумму 1 862, 65 рубля ответчик не оплатил, перечислив истцу 13 июля и 24 августа 2022 года 400 рублей и 1 490 рублей, данные суммы не соответствуют размеру сумм, указанных в счетах.

То обстоятельство, что истец из поступивших от ответчика платежей часть суммы в первую очередь направлял в погашение его задолженности по начисленной арендной плате в переменной её части соответствует условиям договор (пункт 2.9), закону, в частности статьям 319, 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, не противоречит, поскольку и постоянная часть, и переменная часть составляют плату за пользование помещением по одному обязательству, его прав не ущемляет потому, что за просрочку обоих платежей договором предусмотрена одна неустойка.

Суждение ответчика о том, что он не должен уплачивать переменную часть арендной платы за период с 22 октября по 31 декабря 2022 года, противоречит приведённым выше номам права, условиям договора и обстоятельствам дела. До возвращения помещения арендодателю арендатор уплачивает арендную плату, несёт расходы на содержание имущества.

Довод апелляционной жалобы о необходимости зачёта внесённого по договору аренды обеспечительного платежа (35 000 рублей) в погашение задолженности ответчика по арендной плате судебной коллегией отклоняется, поскольку в пункте 2.8. договора аренды нежилого помещения стороны согласовали, что внесённый арендатором в качестве обеспечения надлежащего исполнения им обязательства по этому договору платёж засчитывается арендодателем в погашение арендной платы за последний месяц действия договора в случае, если договор не будет продлён или перезаключён на следующий срок. Сумма обеспечительного платежа не засчитывается в счёт аренды и не возвращается в случае расторжения договора по инициативе арендатора по любым основаниям до окончания срока договора.

Обеспечительный платёж в указанном случае удерживается арендодателем в качестве компенсации за нарушение арендатором условий договора.

Срок аренды составляет одно из условий договора (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заключая договор на определённый срок, арендодатель вправе рассчитывать на его действие и получение арендной платы в согласованный период.

Досрочное расторжение договора аренды нарушает данное условие. При том, что у арендодателя отсутствует обязанность для принятия предложения арендатора о досрочном расторжении договора, что следует из статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьёй 329 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьёй 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счёт исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платёж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Соглашением сторон предусмотрено иное, что было приведено выше.

Таким образом, внесённый ответчиком обеспечительный платёж по причине досрочного расторжения им договора аренды возврату арендодателем (зачёту в счёт исполнения обязательства арендатора) не подлежит.

С учётом изложенного представленный истцом расчёт задолженности ответчика по арендной плате за октябрь-декабрь 2022 года является правильным, он понятен и арифметически верен, в нём учтены все внесённые ответчиком платежи.

Решение суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате в размере 66 954, 78 рубля соответствует приведённым выше обстоятельствам дела и нормам материального права, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Довод ответчика о чрезмерности неустойки, согласованной договором в размере 1 % от суммы несвоевременно внесённых платежей в день, и необходимости её расчёта в отношении нарушенного им обязательства аренды по пункту 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебная коллегия отклоняет.

В соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определённой договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Поскольку Денисов Е.И., согласно сведениям из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, с 18 марта 2020 года по 18 января 2023 года осуществлял предпринимательскую деятельность, доказательств тому, что неисполнение им обязательства аренды было вызвано исключительными обстоятельствами, не представил, неустойка начислена истцом за период с 02 мая по 31 декабря 2022 года, из которого суд исключил период моратория, введённого постановлением Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 года № 497, основания для уменьшения судебной коллегией взысканной судом неустойки в размере 44 978, 9 рубля отсутствуют.

При дальнейшем её начислении истцом ответчик не утрачивает право заявить об уменьшении неустойки за последующий период.

Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену или изменение решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Заявленный им при рассмотрении дела судом первой инстанции отвод судье был разрешён в порядке статьи 20 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии со статьями 16, 17 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда города Омска от 02 октября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 29 января 2024 года.

<...>