Решение по делу № 3а-6/2021 от 30.11.2020

Дело № 3а-6/2021 (3а-235/2020)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 января 2021 года                             г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Епишиной Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Западный берег» к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Западный берег» (далее по тексту – ООО ИК «Западный берег»), обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущества Челябинской области, в котором просит: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 104 979 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, в размере рыночной стоимости 277 000 рублей по состоянию на 18 марта 2019 года.

В обоснование требований указали, что до 30 сентября 2020 года являлись собственниками земельного участка с кадастровым номером №. В связи с невозможностью коммерческого использования административный истец передал земельный участок в муниципальную собственность. Согласно справки о кадастровой стоимости от 05 февраля 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2020 года составила 33 483 052 рубля 05 копеек. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установленная в период с 18 марта 2019 года по 31 декабря 2019 года является завышенной, поскольку значительно превышает его рыночную стоимость.

Определением Челябинского областного суда от 01 декабря 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», администрация Сосновского муниципального района Челябинской области(л.д. 1-2).

Представитель административного истца ООО ИК «Западный берег» – Коротков К.О. действующий на основании доверенности от 17 ноября 2020 года (л.д. 73), в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Представитель административного ответчика Министерства имущества Челябинской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области», администрации Сосновского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктами 14, 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о кадастре при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, ООО ИК «Западный берег» являлся собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 104 979 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, примерно в 2 200 м по направлению на юго-запад от п. Северный, с 21 июня 2018 года по 30 сентября 2020 года (л.д. 14-15, 112-114)

На основании статьи 388 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком земельного налога. При этом в соответствии со статьей 390-391 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении указанных земельных участков определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода.

Согласно письму филиала Управления Росреестра по Челябинской области от 01 декабря 2020 года (л.д. 95-98), 03 декабря 2015 года в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 октября 2014 года в размере 20 286 141 рубль 96 копеек, утвержденные приказом 263-П. 18 марта 2019 года в Единый государственный реестр недвижимости внесены изменения в сведения о категории земель земельного участка с «земли населенных пунктов» на «земли сельскохозяйственного назначения» на основании постановления администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 21 февраля 2019 года № 320. В связи с внесенными изменениями, кадастровая стоимость земельного участка была определена заново в размере 33 483 052 рубля 05 копеек. Таким образом, сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 33 483 052 рубля 05 копеек подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 18 марта 2019 года.

Учитывая вышеизложенное, архивная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 33 483 052 рубля 05 копеек затрагивает права и обязанности ООО ИК «Западный Берег» как плательщика налогов, поскольку сохраняется право на применение результатов пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной, для целей установленных законодательством, что в силу абзаца 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности даёт право на обращение в суд с заявлением об оспаривании этих результатов.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 марта 2019 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, не пропущен.

При разрешении дел об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, одним из допустимых письменных доказательств в обоснование заявленных требований является отчет независимого оценщика.

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке № № от 27 октября 2020 года, выполненный оценщиком ФИО5., состоящим в трудовых отношениях с Южно-Уральской торгово-промышленной палатой, являющимся членом межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации НП «<данные изъяты>», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости». Ответственность ФИО6 застрахована полисом АО «<данные изъяты> № №.

Согласно данному отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 18 марта 2019 года составила 277 000 рублей (л.д. 19-71).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное высшее образование, необходимый стаж экспертной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объектов оценки, анализ рынка объектов оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости земельных участков.

Из отчета № <данные изъяты> следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов обосновал в соответствии с пунктом 11 ФСО № 1, подпунктом «и» пунктом 8 ФСО № 3.

Оценщиком проанализированы 5 предложений о продажах земельных участков, расположенных в Челябинской области. Стоимость земельных участков варьируется в диапазоне от 20 975 до 32 270 рублей за гектар.

Сведения о выбранных объектах - аналогах приведены в таблице 6.2 на 20 листе отчета об оценке № <данные изъяты> и подтверждены интернет - адресами объявлений с предложениями о продажах земельных участков с указанием всей необходимой информации, в том числе категории земель, даты предложений, площади и места расположения земельных участков, данных о коммуникациях, о стоимости, а также источники информации, что обеспечивает проверяемость проведенного исследования.

Сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта - аналога оценщик провел по 6 элементам сравнения, а именно: состояние рынка (время), торг, местоположение, передаваемые имущественные права, общая площадь, возраст неиспользования, по остальным элементам сравнения корректировка не применялась, поскольку объекты - аналоги по перечисленным выше критериям являются сопоставимыми с объектами оценки.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

На основании изложенного, у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в отчете об оценке рыночной стоимости.

При этом со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщиков либо позволяющих усомниться в их правильности, отвечающих требованиям статей 59, 60, 61 КАС РФ, представлено не было. Размер рыночной стоимости земельного участка подтвержден вышеуказанным отчетом, участвующими в деле лицами не оспорен. В порядке статьи 77 КАС РФ о назначении экспертизы лица, участвующие в деле, не заявили.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельного участка, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 30 ноября 2020 года - дату обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с абзацем 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, в том случае, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Поскольку 19 марта 2020 года в ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости по состоянии на 01 января 2020 года, определенной в соответствии с пунктами 2.4 и 2.1.3 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12 августа 2006 года № 222, период действия оспариваемой кадастровой стоимости ограничен периодом с 18 марта 2019 года по 31 декабря 2019 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания «Западный берег» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 104 979 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 277 000 рублей по состоянию на 18 марта 2019 года.    

Датой подачи заявления считать 30 ноября 2020 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в период с 18 марта 2019 года по 31 декабря 2019 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий                    Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 21 января 2021 года