Решение по делу № 33-2229/2023 от 28.03.2023

Судья Пасичник З.В.                                          УИД 39RS0010-01-2021-003933-67

дело № 2-629/2022

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 33-2229/2023

19 апреля 2023 года                                                                              г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

Председательствующего     Мариной С.В.

судей                 Куниной А.Ю., Гарматовской Ю.В.

при секретаре            Сухановой О.В.

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Алексеевой Инны Игоревны на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 16 ноября 2022 года по иску ООО «Сав Строй» к Алексеевой Инне Игоревне о расторжении договора купли-продажи земельных участков, применении последствий расторжения договора, возврате земельных участков,

Заслушав доклад судьи Куниной А.Ю., объяснения представителя Алексеевой И.И. – Пилянса Я.Р. и Колягина С.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителей ООО «Сав Строй» Садчикова А.В. и Стратиненко Н.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия

        У С Т А Н О В И Л А:

ООО «СавСтрой» обратилось в суд с иском о расторжении договора купли-продажи земельных участков с КН № и № заключенного 08.09.2020 между ООО «Сав Строй» и Алексеевой И.И., применении последствий расторжения данного договора и возврате ООО «Сав Строй» указанных выше земельных участков.

Заявленные требования основаны на положениях статьи 450 Гражданского кодекса РФ и мотивированы нарушением Алексеевой И.И. существенных условий договора в части оплаты стоимости приобретаемого имущества.

В обоснование иска указано, что 08.09.2020 года между сторонами был заключен договор купли – продажи указанных выше земельных участков по цене 3 200 000 руб. за каждый, а всего стоимость участков составила 6 400 000 руб.

Несмотря на указание в договоре купли-продажи, что оплата за земельные участки произведена, в действительности такой обязанности Алексеевой И.И. исполнено не было.

По договоренности сторон ответчик должна была произвести оплату за проданные земельные участки в течение одного года с момента подписания договора.

13.09.2021 года ответчику было направлено требование о расторжении договора, которое было оставлено без удовлетворения.

16 ноября 2022 года Гурьевским районным судом Калининградской области постановлено решение об удовлетворении иска.

Расторгнут договор купли-продажи от 08.09.2020 года, заключенный между ООО «Сав Строй» и Алексеевой Инной Игоревной, земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>.

В собственность ООО «Савстрой» возвращен земельный участок с КН № площадью 200 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН № площадью 200 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>.

Указано, что решение является основанием для прекращения права собственности Алексеевой Инны Игоревны на земельный участок с КН № площадью 200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, и земельный участок с КН №, площадью 200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

С решением суда не согласилась ответчик Алексеева И.И., в апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене принятого по делу решения и отказе в удовлетворении иска.

Податель жалобы полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения иска.

Продолжает настаивать на исполнении своих обязанностей в части оплаты всей выкупной стоимости. Обращает внимание, что само по себе отсутствие у ответчика в бухгалтерских документах сведений об указанной сумме денежных средств не свидетельствует о неполучении Обществом денежных средств в счет оплаты по договору.

В суд апелляционной инстанции явились представитель Алексеевой И.И. – Пилянс Я.Р. и Колягин С.С., представители ООО «СавСтрой» Садчиков А.В. и Стратиненко Н.А.

Иные участники судебного процесса в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причин неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали.

    В этой связи суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав участников судебного процесса, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истец ООО «Сав Строй» являлось собственником двух земельных участков с КН № и №, площадью 200 кв.м каждый, с видом разрешенного использования -блокированная жилая застройка, расположенных по адресу: <адрес>.

08.09.2020 года между ООО «Сав Строй» в лице генерального директора Садчикова А.В. и Алексеевой И.И. (ответчиком по настоящему делу) в лице представителя по доверенности Романова В.А. был заключен договор купли-продажи указанных выше земельных участков.

Согласно условиям данного договора стоимость участков составила 6 400 000 рублей, по 3 200 000 рублей за каждый земельный участок.

    Как следует из содержания договора, сумма в размере 6 400 000 рублей была оплачена покупателем при подписании договора, продавцом (ООО «Сав Строй») в лице генерального директора Садчикова А.В., факт полного расчета за отчуждаемое имущество подтвержден (п. 2 договора) (том № 1 л.д. 22-24).

    В этот же день, от имени генерального директора ООО «Сав Строй» Садчикова А.В. была составлена справка для представления в Управление Росреестра по Калининградской области, содержащая информацию о полном расчете покупателя за приобретенные земельные участки и об отсутствии претензий Общества к покупателю (том № 1 л.д. 56,67).

    17 сентября 2020 года в ЕГРН внесена запись о праве собственности Алексеевой И.И. на указанные выше земельные участки (том № 1 л.д. 24).

    Также из материалов дела следует, что 13 сентября 2021 года, спустя год после заключения указанного выше договора купли – продажи спорных земельных участков, генеральным директором ООО «Сав Строй» было составлено и направлено в адрес Алексеевой И.И. предложение о расторжении договора купли – продажи земельных участков, их возврате в собственность Общества. В обоснование данного предложения Обществом было указано на неисполнение Алексеевой И.И. обязанности по оплате их стоимости (том № 1 л.д. 31).

    Отказ Алексеевой И.И. от данного предложения послужил основанием для обращения ООО «Сав Строй» в суд с настоящим иском.

    В суде первой и апелляционной инстанции ООО «Сав Строй» настаивало на расторжении договора купли – продажи по основаниям ст. 450 Гражданского кодекса РФ, приводя доводы о неисполнении Алексеевой И.И. условий договора в части оплаты за приобретаемое имущество.

Истец полагал, что бездействие со стороны ответчика Алексеевой И.И., выразившееся в невнесении выкупной платы за спорные земельные участки, надлежит расценивать как существенное нарушение условий договора купли-продажи, в силу положений п. 2 ст. 450 ГК РФ, может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке и возврата продавцу ООО «Сав Строй» земельных участков.

    При этом, сторона истца не оспаривала своей подписи в договоре купли – продаже, а также не оспаривала составление справки о произведенных расчетах и отсутствии претензий к Алексеевой И.И.

    Обстоятельства заключения с Алексеевой И.И. указанного договора и необходимость в его расторжении, возврате земельных участков объяснялось ООО «Сав Строй» следующим.

Как следует из пояснений генерального директора ООО «Сав Строй» Алексеева И.И. являлась только титульным собственником спорных земельных участков, данный договор был заключен с ней, как с доверенным лицом ИП Лисин А.А., с которым Обществом был заключен договор подряда на выполнение работ по благоустройству прилегающей территории, комплекса сблокированных жилых домов в количестве 60 штук по адресу: Калининградская область, Гурьевский городской округ, пос. Кумачево, ориентировочной стоимостью 9 200 000 руб. За выполнение работ по договору подряда оплата предполагалась не денежными средствами, а земельными участками с оформлением прав на них на доверенных лиц подрядчика.

В рассматриваемой ситуации таким доверенным лицом являлась Алексеева И.И. Поскольку работы подрядчиком ИП Лисиным были выполнены некачественно, Общество потребовало возврата земельных участков, право собственности на которые было оформлено на Алексееву И.И. Получив отказ на данное предложение, Общество обратилось в суд с указанным иском.

При этом, представитель Общества пояснил суду, что такие расчеты с подрядчиками имели место в случае отсутствия денежных средств у Общества и в качестве примера представил суду договор подряда от 17.08.2020, заключенный с одним из подрядчиков ООО «СантВентСтрой», по которому оплата выполненных работ производится как имуществом (путем передачи подрядчику в собственность пяти блок – секций), так и денежными средствами (том № 3 л.д. 201-203).

Также стороной истца был представлен договор купли-продажи земельного участка с КН № от 25.12.2020 года, заключенный между ООО «Сав Строй» и ФИО2 (как пояснили стороны ФИО1 и Алексеева И.И. (ответчик по настоящему спору) родственниками не являются), стоимостью 3 220 000 рублей зарегистрированный в ЕГРН 21.01.2021 года. При этом генеральным директором ООО «Сав Строй» Садчиковым А.В. также была выдана справка о полной оплате по договору. Стоимость данного земельного участка также входила в счет оплаты услуг ИП Лисина А.А., договор заключался с ФИО6., как с лицом указанным непосредственно ИП Лисиным А.А., при этом фактически денежные средства в ООО «Сав Строй» покупателем также оплачены не были. По требованию ООО «Сав Строй» вышеуказанный земельный участок был переоформлен Алексеевым Н.Л. на лицо, указанное ООО «Сав Строй».

Кроме того, в подтверждение своей позиции о невнесении Алексеевой И.И. оплаты по договору купли – продажи, ООО «Сав Строй» представило суду бухгалтерскую справку, составленную по результатам проведения инвентаризации расчетов с покупателями, поставщиками и прочими дебиторами и кредиторами, из которой следует о наличии дебиторской задолженности по Алексеевой И.И., возникшей по договору купли – продажи от 08.09.2020 на общую сумму 6 400 000 рублей (том 3 л.д. 50-54).

Сторона ответчика Алексеевой И.И. отрицала приведенные Обществом обстоятельства заключения договора купли – продажи спорных земельных участков в счет оплаты по договору подряда с ИП Лисиным, настаивала на заключении между ней и Обществом договора купли – продажи и полной оплате стоимости за приобретенные земельные участки.

Согласно п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Настаивая на расторжении договора купли-продажи от 08.09.2020, истец сослался на то, что ответчик не произвела оплату предмета сделки в сумме 6 400 000 руб., что, по его мнению, является существенным нарушением условий договора ответчиком.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных ООО «Сав Строй» исковых требований и наличии правовых оснований для их удовлетворения.

Суд первой инстанции счел недоказанным факт оплаты Алексеевой И.И. по договору купли – продажи стоимости земельных участков, и руководствуясь положениями ст. 450 ГК РФ, посчитал нарушением со стороны Алексеевой И.И. условий данного договора, влекущим его расторжение.

     Довод ответчика Алексеевой И.И. о надлежащем исполнении обязательства по оплате договора и отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи, судом первой инстанции были отклонены, по тем основаниям, что неоплата товара лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, признается существенным нарушением договора и согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора.

Определяя существенность нарушения допущенного покупателем, суд первой инстанции исходил из установленного обстоятельства того, что продавец ООО «Сав Строй» не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому лишился того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции не принял в качестве доказательств, подтверждающих оплату по договору, справку, составленную ООО «Сав Строй» для предоставления в Управление Росреестра по Калининградской области (том № 1 л.д. 56,67), указав, что данная справка достаточным подтверждением внесения Алексеевой И.И. денежных средств не является, поскольку не является платежным документом.

Кроме того, суд первой инстанции, соглашаясь с позицией и доводами стороны истца, принял во внимание документы бухгалтерской отчетности ООО «Сав Строй», из содержания которых следовало о наличии выявленной задолженности, возникшей по договору купли – продажи земельных участков, заключенному с Алексеевой И.И., в размере 6 400 000 рублей.

Представленную стороной Алексеевой И.И. расписку о передаче представителю Романову В.А. денежной суммы в счет оплаты по договору и выписку о движении денежных средств по счету, суд первой инстанции посчитал недостаточным для бесспорного подтверждения оплаты по договору купли – продажи от 08.09.2020.

Установив также, что после заключения договора купли – продажи 08.09.2020, ООО «Сав Строй» продолжало строительство жилых домов на спорных участках, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактически спорные земельные участки в собственность Алексеевой И.И. не передавались.

С выводами суда первой инстанции о нарушении Алексеевой И.И. существенных условий договора купли – продажи от 08.09.2020 и наличии оснований для расторжения данного договора, возврате ООО «Сав Строй» спорных земельных участков, судебная коллегия согласиться не может, находя заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы Алексеевой И.И. об исполнении условий договора в части оплаты приобретаемых земельных участков.

Позиция суда апелляционной инстанции обоснована следующим.

Согласно под. 1 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 данного Кодекса).

В силу п. 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия спорного договора, подписанного лично истцом - генеральным директором ООО «Сав Строй» Садчиковым А.В. о том, что расчет между сторонами произведен полностью при подписании данного договора и продавец подтверждает факт полного расчета за отчуждаемое имущество, продавец претензий по оплате не имеет, принимая во внимание буквальное толкование выражений, содержащихся в нем, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии факта существенного нарушения Алексеевой И.И. условий договора.

Само по себе отсутствие в бухгалтерской документации ООО «Сав Строй» сведений о поступлении на счет Общества суммы денежных средств при заключении с Алексеевой И.И. договора купли – продажи, не дает оснований считать, что обязательство Алексеевой И.И. по оплате не выполнено и не прекращено, при наличии иных письменных доказательств, в том числе подписанного сторонами договора с условиями об осуществлении расчетов, а также составленной Обществом справки в регистрирующий орган для перехода права собственности на спорные участки от Общества к Алексеевой И.И.

Не поступление денежных средств на расчетный счет или в кассу истца не может свидетельствовать о неисполнении Алексеевой И.И. условий договора по оплате и не влечет возникновение ответственности для покупателя, поскольку лицом ответственным за ведение бухгалтерского учета в организации истца в силу требований Федерального закона "О бухгалтерском учете", Алексеева И.И. не является.

В статье 1 Гражданского кодекса РФ, определяющей основные начала гражданского законодательства указано, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Настаивая на своей позиции о невыполнении Алексеевой И.И. условий договора в части оплаты стоимости спорных земельных участков, ООО «Сав Строй» не приведено разумного объяснения необходимости включения в договор купли - продажи условий о произведенном расчете между сторонами.

Генеральный директор ООО «Сав Строй» выразил свою волю на заключение с Алексеевой И.И. сделки, подписав лично договор купли-продажи и необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, доводы стороны истца о нарушении Алексеевой И.И. как покупателем существенных условий договора купли-продажи спорных земельных участков от 08.09.2020, что позволило бы сделать вывод о его расторжении, не нашли своего подтверждения.

Доводы стороны истца о заключении данного договора в счет оплаты по договору подряда, заключенному с ИП Лисиным, не нашли своего подтверждения.

Действительно, 09.10.2020 между ИП Лисин А.А. и ООО «Сав Строй» был заключен договор подряда № 09/10-20, предметом договора являлось выполнение ИП Лисин А.А. благоустройства прилегающей территории комплекса сблокированных жилых домов в количестве 60 штук по адресу: Калининградская область, Гурьевский городской округ, пос. Кумачево.

Вместе с тем, по условиям договора оплата за выполнение указанных выше работ определена сторонами в денежном выражении, ориентировочная стоимость составила 9 200 000 рублей (том № 1 л.д. 171-173).

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым обратить внимание на то, что ООО «Сав Строй» не оспаривало факт заключения между сторонами именно договора купли – продажи, по условиям которого воля Общества была направлена на продажу принадлежащих земельных участков, воля Алексеевой И.И. – на их приобретение. Вместе с тем, доводы стороны истца сводились к неисполнению ИП Лисиным как подрядчиком условий заключенного 09.10.2020 договора подряда, оплата по которому предполагалась спорными земельными участками, и заключению между сторонами иного договора, сторонами по которому выступал ИП Лисин А.А. и ООО «Сав Строй».

При изложенных обстоятельствах доводы истца о существенном нарушении ответчиком условий договора нельзя признать обоснованными. При установленных по делу обстоятельствах, оснований для расторжения договора купли – продажи от 08.09.2020, заключенного между Алексеевой И.И. и ООО «Сав Строй», по п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ у суда первой инстанции не имелось.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении иска ООО «Сав Строй» и расторжении договора купли – продажи от 08.09.2020, нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене на основании п. п. 3, 4 п. 1 ст. 330 ГПК РФ с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

    О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 16 ноября 2022 года отменить.

Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ООО «СавСтрой» к Алексеевой Инне Игоревне отказать.

    Председательствующий

    Судьи