Решение по делу № 33-11416/2024 от 19.03.2024

Судья: Железный А.К.      дело № 33-11416/2024УИД 50RS0031-01-2023-018935-71

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Красногорск Московской области                         27 марта 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Конатыгиной Ю.А.,

судей Козловой Е.П., Тереховой Л.Н.,

при приведении протокола помощником судьи Федориной А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-14360/2023 по иску Душаевой В. Е. к ОАО «494 Управление Н. Р.» о признании права собственности,

по апелляционной жалобе ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на решение Одинцовского городского суда Московской области от 27 декабря 2023 года,

заслушав доклад судьи Тереховой Л.Н.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Душаева В.Е., с учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратилась в суд с иском к ОАО «494 УНР» о признании права собственности на <данные изъяты>, общей площадью 60,2 кв.м, площадью всех помещений 64,0 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты> взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины - 47 653,76 руб., по оплате услуг представителя - 40 000 руб., по оформлению доверенности - 2 800 руб., расходов по получению выписки из ЕГРН - 510 руб., почтовых расходов в общем размере 786,84 руб.

В обоснование исковых требований указано, что <данные изъяты> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор <данные изъяты>-продажи недвижимого имущества, согласно которому стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель примет в свою собственность <данные изъяты>, общей площадью 60,2 кв.м, площадью всех помещений 64,0 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты> Истец свои обязательства по данному предварительному договору исполнила в полном объеме, оплатив ответчику предусмотренный договором гарантийный взнос - 7 890 752 руб. <данные изъяты> между сторонами также заключен договор пользования квартирой до оформления ее истцом в собственность. В настоящее время истец несет бремя расходов по содержанию квартиры, иных лиц, которые могут на нее претендовать, не имеется.

Решением суда исковые требования удовлетворены частично. Суд признал за Душаевой В.Е. право собственности на квартиру, взыскал с ОАО «494 Управление Н. Р.» в пользу Душаевой В.Е. судебные расходы по оплате государственной пошлины - 47 653, 76 руб., по оплате услуг представителя - 15 000 руб., по оформлению доверенности - 2 800 руб., на получение выписки из ЕГРН - 510 руб., почтовые расходы – 784, 84 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

    В апелляционной жалобе ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

    В возражениях на апелляционную жалобу истец и ответчик просят решение суда оставить без изменения.

    Представитель ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России, Министерства обороны РФ в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал.

    Представитель ответчика ОАО «494 Управление Н. Р.» в судебном заседании суда апелляционной инстанций просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления извещений и размещения информации по делу на официальном сайте Московского областного суда, в силу ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

    Судом первой инстанции установлено, <данные изъяты> между ОАО «494 УНР» и Душаевой В.Е. заключен предварительный договор <данные изъяты> купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым, стороны договорились по взаимному согласию заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель примет в свою собственность <данные изъяты>, общей площадью 60,2 кв.м., площадью всех помещений 64,0 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты> Гарантийный взнос определен - 7 890 752 руб.

Истцом гарантийный взнос - 7 890 752 руб. оплачен в полном объеме, о чем свидетельствует представленный в материалы дела акт об исполнении обязательств по оплате гарантийного взноса, платежные поручения <данные изъяты> от <данные изъяты> и <данные изъяты> от <данные изъяты>.

<данные изъяты> по договору пользования ОАО «494 УНР» передал истцу спорную квартиру. <данные изъяты> между сторонами подписан акт приема-передачи указанного объекта недвижимости.

По настоящее время ОАО «494 УНР» не исполнило свою обязанность по подписанию с истцом основного договора купли-продажи <данные изъяты>, общей площадью 60,2 кв.м, площадью всех помещений 64,0 кв.м, расположенную по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> Департаментом строительства Министерства обороны Российской Федерации выдано разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома по месту нахождения спорной квартиры.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района Московской области <данные изъяты> от <данные изъяты> «многоэтажному жилому комплексу с объектами инфраструктуры по адресу: <данные изъяты> в составе жилых корпусов 15,16,17 и административно-досугового центра корпус 9» присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>. 2).

<данные изъяты> между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт <данные изъяты>.

Предметом Контракта является реализация инвестиционного проекта по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га, расположенного по адресу: <данные изъяты>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования правообладателю (Государственное учреждение Московская квартирно-эксплуатационная часть района), в соответствии с условиями Контракта после завершения строительства происходит распределение жилой и нежилой площади объекта: не менее 20% - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России, не менее 80% - инвестору и/или привлеченным им соинвесторам в собственность.

В связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ, заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.

Дополнительным соглашением <данные изъяты> к инвестиционному контракту от <данные изъяты>, в него внесены изменения наименования стороны, вместо «Государственное учреждение Московская квартирно-эксплуатационная часть района» заказчиком является «Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации».

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных вышеназванным инвестиционным контрактом.

Между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ подписаны акты (протоколы) приема-передач квартир и нежилых помещений: <данные изъяты>.

Дополнительным соглашением <данные изъяты> к инвестиционному контракту от <данные изъяты> определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации заказчиком является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.

Кроме того, судом установлено, что в соответствии с постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.11.2022, вынесенном по итогам кассационного рассмотрения дела №<данные изъяты> по иску ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ к ОАО «494 УНР» об обязании исполнить условия инвестиционного контракта установлено, что квартиры, передачу которых требует истец от ответчика, выбыли из владения ответчика. Квартиры, согласно заключенным договорам купли-продажи и актам приема-передачи, переданы третьим лицам (физическим лицам), стоимость квартир оплачена в полном объеме, физические лица имеют свободный допуск к квартирам, открыто и добросовестно владеют спорным имуществом, несут бремя содержания имущества. Приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиры имеют физические лица.

На основании решения Арбитражного суда Московской области от 07.12.2023 по делу <данные изъяты> спорная квартира передана в собственность ОАО «494 УНР».

Свои обязательства по предварительному договору <данные изъяты> от <данные изъяты> истец выполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела. Истцом полностью оплачена стоимость квартиры.

Строительство многоквартирного жилого дома завершено, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес, согласно взятым на себя обязательствам истцу жилое помещение ответчиком передано и истец его принял, истцом в полном объеме исполнены обязательства в части оплаты жилого помещения.

При этом отсутствие у ОАО «494 УНР» регистрации права собственности на спорное жилое помещение не позволяет заключить сторонам основной договор купли-продажи, а истцу оформить право собственности.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 429, 432 ГК РФ, установив, что обязательства по внесению платы за квартиру истцом исполнены надлежащим образом в полном объеме, дом принят в эксплуатацию, квартира передана по акту приема-передачи, истец в полном объеме принял на себя все права (требования) по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, пришел к выводу о том, что требования истца о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

Одновременно разрешен вопрос о распределении судебных расходов.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах дела, верной оценке собранных по делу доказательств и правильно примененных нормах материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что рассмотрение настоящего дела невозможно до вступления в законную силу судебного акта Арбитражного суда Московской области по делу <данные изъяты> по иску Федерального государственного казенного учреждения "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации к Открытому акционерному обществу «494 УНР» об обязании исполнить условия инвестиционного контракта, поскольку решение Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> отменены, отклоняется.

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 08.11.2022 года (мотивированное от 15.11.2022 года) отменил указанные судебные акты, указав о неправильных выводах нижестоящих судов о возможности применения срока исковой давности, о невозможности передачи дополнительно построенных жилых площадей свыше переданных 21 537,80 кв.м. При этом суд кассационной инстанции подтвердил правильность выводов судов первой инстанции о недопустимости передачи истцу квартир, реализованных и переданных физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи.

Арбитражным судом Московского округа указано, что доводы истца и третьих лиц об отсутствии у физических лиц прав на квартиры по заключенным предварительным договорам купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2022 № 308-ЭС20-24350(6) по делу № А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации). Судами установлено, что все спорные квартиры были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи, оплачены и переданы по актам приема-передачи. Вместе с тем, заслуживают внимание доводы истца и Министерства обороны Российской Федерации о том, что значительная часть спорных квартир не реализована 25 физическим лицам, квартиры находятся во владении ответчика и могут быть распределены в Акте о частичной реализации Инвестиционного контракта. При рассмотрении настоящего дела необходимо определить, какие именно из спорных квартир были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи (или иным образом) и переданы им во владение (по акту приема-передачи или иным образом), какие именно квартиры выбыли из владения ответчика. Как указывается всеми лицами, участвующими в деле, в судах общей юрисдикции находятся на рассмотрении споры о признании права собственности физических лиц на приобретенные квартиры. Именно в рамках указанных дел подлежат установлению факт оплаты квартир в полном объеме и добросовестность приобретателя. В данном же деле рассматривается спор, вытекающий из обязательственных правоотношений между истцом и Обществом.

Кроме того, Арбитражный суд Московского округа указал, что в силу положений ст.ст. 223, 224 ГК РФ наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 13.03.2023 года отказано открытому акционерному обществу «494 Управление начальника работ», Кокоревой Л. Д., Михеевой Ю.Д., Полякову А.В., Логиновой А.В., Ильиной А.В., Зыртылоглу Е.В., Маж... в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Исходя из высказанной правовой позиции арбитражного суда кассационной инстанции по данному арбитражному делу, содержащихся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от <данные изъяты>, приобретенные гражданами у ОАО «494 УНР» по предварительным договорам квартиры в объекте инвестиционного контракта, стоимость которых оплачена и которые перешли во владение таких граждан, т.е. выбыли из владения ОАО «494 УНР», не могут быть распределены ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны, в связи с чем арбитражному суду первой инстанции следует установить такие квартиры, а также установить какая за исключением подобных квартир площадь с указанием номеров квартир осталась у ОАО «494 УНР» и может быть распределена в акте реализации инвестиционного контракта.

Таким образом, судам общей юрисдикции в рамках рассмотрения дел о признании права собственности физических лиц на приобретенные квартиры подлежат установлению факт оплаты квартир в полном объеме и добросовестность приобретателя.

При рассмотрении арбитражного дела <данные изъяты> ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны были уточнены исковые требования к ОАО «494 УНР».

Согласно уточненным исковым требованиям ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны не претендует на являющуюся предметом спора по настоящему делу квартиру, право собственности на которую обжалуемым решением признано за истцом, и указывает на то, что такая квартира по инвестиционному контракту подлежит передаче инвестору, т.е. ОАО «494 УНР».

Более того, согласно решению Арбитражного суда Московской области от <данные изъяты> (резолютивная часть объявлена <данные изъяты>) по делу № <данные изъяты> ОАО «494 УНР» обязано исполнить условия Инвестиционного контракта <данные изъяты> от <данные изъяты>, путем подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту – Акта о частичной реализации инвестиционного контракта и распределении помещений в жилых домах (по адресу: <данные изъяты> с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой, в редакции, определенной судом, из которого усматривается, что спорная квартира передается в собственность ОАО «494 УНР».

Таким образом, доводы апелляционной жалобы ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны о том, что до рассмотрения вышеуказанного спора арбитражным судом и подписания между ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России и ОАО «494 УНР» акта частичной реализации вышеуказанного инвестиционного контракта, признание за истцом права собственности на спорную квартиру невозможно, являются необоснованными.

Из представленных доказательств следует, что еще в 2020 году Душаева В.Е. по предварительному договору произведена полная оплата стоимости спорной квартиры. С 2020 года Душаева В.Е. проживает в спорной квартире, несет расходы по ее обслуживанию и содержанию.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении Р., об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Какие-либо доказательства, подтверждающие недобросовестность Душаевой В.Е. при заключении предварительного договора, либо ненадлежащую оплату им договора, в материалы не представлены.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 27 декабря 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России – без изменения.

Председательствующий

Судьи