Решение по делу № 33-7271/2023 от 07.06.2023

Судья Волгаева И.Ю. 24RS0032-01-2022-002727-97 Дело № 33-7271/2023 2.178

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 сентября 2023года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе

председательствующего Прилуцкой Л.А.,

судей Абрамовича В.В., Каплеева В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Каплеева В.А.

гражданское дело по иску Н.О.Б. к Е.В.Н. о возложении обязанности заключения договора купли-продажи жилого помещения

по апелляционной жалобе представителя Н.О.Б. Б.Е.В.

на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 04 апреля 2023г., которым постановлено:

«в удовлетворении исковых требований Н.О.Б. к Е.В.Н. о возложении обязанности заключения договора купли-продажи жилого помещения, считать договор купли-продажи жилого помещения заключенными со дня вступления решения суда в законную силу на определенных условиях отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Н.О.Б. обратилась в суд с иском, в котором просила признать Е.В.Н. принявшей наследство ФИО2 в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером № общей площадью 42,7 кв.м.; возложить на Е.В.Н. обязанность заключить с Н.О.Б. договор купли-продажи этой квартиры; считать договор купли-продажи заключенным с момента вступления в законную силу решения суда на следующих условиях: предмет договора – квартира по адресу: <адрес> с кадастровым номером № общей площадью 42,7 кв.м., цена квартиры – 2000000 руб., порядок оплаты: полная сумма в размере 2000000 руб., переданная при подписании предварительного договора, в том числе для целей погашения задолженности по коммунальным платежам наследодателя ФИО2

Свои требования истец мотивировала тем, что <дата> истец пробрела у ответчика квартиру, расположенную по адресу: <адрес> с кадастровым номером: № общей площадью 42,7 кв.м. <дата> заключен договор купли-продажи другой квартиры, за счет которого истец выручила 1 850 000 руб., к этой сумме добавила 150000 руб. и в этот же день истец передала деньги ответчику в счет покупки вышеуказанной спорной квартиры. При этом между ними была достигнута договоренность, что ответчик оплатит все долги, снимет обременение и вступит в наследство, после чего сразу стороны совместно направят заявление в органы Росреестра для регистрации права собственности на квартиру на имя истца.

Поскольку ответчик и дочь истца дружили, расписки истец не брала. Однако, когда прошло достаточное количество времени, а ответчик не «выходила на сделку», истец была вынуждена потребовать расписку в качестве гаранта оформления купленной квартиры. Ответчик по настоящее время не вступила в наследство, при этом фактически его приняла, поскольку распорядилась имуществом по своему усмотрению, а именно продала истцу.

Поскольку в расписке, полученной от ответчика, указываются все существенные условия договора, а именно, цена, срок, идентификационные данные объекта недвижимости, а так же продавца и покупателя, то по своей правовой природе данная расписка равнозначна предварительному договору купли-продажи квартиры. Кроме того, истец, а так же дочь истца проживают в данной квартире с момента передачи денежных средств, что говорит о факте совершения сделки и намерениях сторон. Истец добросовестно несет бремя содержания имущества, оплачивает все коммунальные платежи, следовательно, свои обязательства исполняет надлежащим образом.

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Н.О.Б. Б.Е.В. просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Н.О.Б. удовлетворить. Апелляционная жалоба повторяет доводы искового заявления, представитель истца указывает, что представленная в материалы дела расписка отвечает всем признакам, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости, установленным ГК РФ, за исключением факта государственной регистрации. Действительная воля сторон при покупке была направлена на заключение и исполнение договора купли-продажи поименованного объекта по указанной в расписке цене. Квартира передана покупателю, который пользуется ей и владеет, несет бремя содержания по настоящее время. Истец просит учесть, что если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору или иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от <дата> постановлено перейти к рассмотрению гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ. Этим же определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены АО «Банк Русский Стандарт», НАО «Первое коллекторское бюро», АО «Тинькофф банк», ООО «ЭОС», АО «Альфа-Банк».

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции истец изменила предмет исковых требований и просила признать за Н.О.Б. право собственности на квартиру по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № и внести в ЕГРН запись о переходе права собственности с Е.В.Н. на Н.О.Б. в отношении названной квартиры.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась представитель истца Б.Е.В., ответчик Е.В.Н. и ее представитель П.В.А., иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом и заблаговременно извещенные о времени и месте судебного заседания суда апелляционной инстанции, не явились в судебное заседание, о наличии уважительных причин неявки суду апелляционной инстанции не сообщили, явку представителей не обеспечили.

На основании статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, и их представителей, не явившихся в судебное заседание.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда первой инстанции, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца Б.Е.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы и измененные исковые требования, ответчика Е.В.Н. и ее представителя П.В.А., возражавших против их удовлетворения, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Из решения суда первой инстанции следует, что предметом рассмотренного судом спора является заключенность договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Судом первой инстанции квалифицированы спорные отношения между сторонами в связи с составлением ими письменных документов и передачей денежных средств в счет оплаты квартиры.

Пунктом 5 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1) обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 ГК РФ по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2017), возникновение у кредитора прав в силу п. 5 ст. 334 ГК РФ связано с регулируемым процессуальными нормами механизмом принятия решения государственным органом об основаниях введения запрета на распоряжение имуществом и о составе конкретного имущества, в отношении которого будет принят запрет на распоряжение.

Из материалов гражданского дела следует, что суду первой инстанции сторонами были даны объяснения о том, что обстоятельством, которое препятствовало завершению и оформлению достигнутых сторонами устных договоренностей о продаже квартиры, являлось наличие в отношении квартиры ограничений на регистрационные действия, установленных судебными приставами-исполнителями по исполнительным производствам в отношении предыдущего собственника квартиры – наследодателя ФИО2 В материалах дела (в выписке из ЕГРН, свидетельстве о праве на наследство) имелись данные о наличии постановлений судебных приставов-исполнителей о запрете на совершение регистрационных действий в отношении квартиры. Таким образом, у суда первой инстанции имелись данные о том, что спорное жилое помещение обременено правами третьих лиц – кредиторов по исполнительным производствам, в рамках которых наложены запреты на совершение регистрационных действий. Рассматриваемый спор о праве затрагивает права указанных лиц, поскольку связан с разрешением вопроса об объеме их прав и влияет на возможность удовлетворения требований кредиторов за счет имущества наследодателя, перешедшего (вместе с долгами наследодателя в пределах стоимости наследственного имущества) к наследнику.

Из ответа ОСП по Ленинскому району г. Красноярска на запрос судебной коллегии следует, что ограничения на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры произведены в рамках исполнительных производств №-ИП (взыскатель АО «Банк Русский Стандарт»), №-ИП (взыскатель НАО «Первое коллекторское бюро»), №-ИП (взыскатель АО «Тинькофф банк»); №-ИП (взыскатель ООО «ЭОС»), №-ИП (взыскатель НАО «Первое коллекторское бюро»), №-ИП (взыскатель АО «Альфа-Банк»), №-ИП (взыскатель НАО «Первое коллекторское бюро).

Поскольку суд первой инстанции своим решением о квалификации спорных правоотношений в отношении жилого помещения затронул права лиц, обладающими правами залогодателей в отношении него, в силу п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ решение суда первой инстанции подлежит безусловной отмене.

Рассматривая гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

В силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В силу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 550, пунктом 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 160, п.п. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 ГК РФ. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения, сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Согласно п.п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Положениями ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пунктах 52, 58-61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В пунктах 2, 6, 23, 43-44, 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» также приведены следующие разъяснения.

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Судом первой инстанции установлено и из доказательств по делу следует, что ФИО2, <дата> г.р., на основании договора о передаче жилого помещения в собственность граждан от <дата> на праве единоличной собственности принадлежало жилое помещение по адресу: <адрес>, кадастровый №. Право собственности ФИО2 зарегистрировано <дата>.

В отношении данного объекта судебными приставами-исполнителями ОСП по <адрес> вынесены 8 постановлений о запрете на совершение регистрационных действий в ЕГРН по 8 исполнительным производствам в качестве обеспечения возможности взыскания по исполнительным документам:

- судебный приказ мирового судьи судебного участка № в Ленинском районе г.Красноярска от <дата> № о взыскании задолженности в размере 28133,31 руб. в пользу АО «Банк Русский Стандарт» (исполнительное производство №-ИП);

- судебный приказ мирового судьи судебного участка № в Центральном районе г.Красноярска о взыскании задолженности в размере 41309,23 руб. в пользу НАО «Первое коллекторское бюро» (исполнительное производство №-ИП);

- судебный приказ мирового судьи судебного участка № в Центральном районе г.Красноярска от <дата> № о взыскании задолженности в размере 41309,23 руб. в пользу НАО «Первое коллекторское бюро» (исполнительное производство №-ИП);

- исполнительный лист Ленинского районного суда г.Красноярска от <дата> по делу № о взыскании задолженности 137898,59 руб. в пользу АО «Тинькофф банк» (исполнительное производство №-ИП);

- исполнительный лист Ленинского районного суда г.Красноярска от <дата> по делу № о взыскании задолженности 254454,90 руб. в пользу ООО «ЭОС» (исполнительное производство №-ИП);

- судебный приказ мирового судьи судебного участка № в Центральном районе г.Красноярска от <дата> № о взыскании задолженности в размере 20 400 руб. в пользу НАО «Первое коллекторское бюро» (исполнительное производство №-ИП);

- исполнительный лист мирового судьи судебного участка № в Ленинском районе г.Красноярска от <дата> по делу № о взыскании задолженности 38866,65 руб. в пользу АО «Альфа-Банк» (исполнительное производство №-ИП);

- судебный приказ мирового судьи судебного участка № в Центральном районе г.Красноярска от <дата> № о взыскании задолженности в размере 20 400 руб. в пользу НАО «Первое коллекторское бюро» (исполнительное производство №-ИП).

Совокупный остаток долга – 403886,27 руб.

<дата> ФИО2 умерла.

Как следует из материалов наследственного дела, запрошенного судебной коллегией, <дата> с заявлением о принятии наследства по закону обратилась дочь ФИО2 Е.В.Н. Второй наследник первой очереди (супруг) В.С.П. подал <дата> заявление об отказе от наследства в пользу Е.В.Н.

13.03.2022нотариусом выдано Е.В.Н. свидетельство о праве на наследство по закону в отношении вышеназванной квартиры.

Согласно выписке из ЕГРН <дата> зарегистрировано право собственности Е.В.Н. на указанную квартиру.

Из объяснений обеих сторон гражданского дела, которые в данной части друг другу соответствуют (ч. 2 ст. 68 ГПК РФ), следует, что в феврале 2020 года после смерти ФИО2 между Е.В.Н. (наследником и на тот момент уже собственником в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ) и Н.О.Б. при участии дочери последней П.К.С. достигнута устная договоренность о продаже указанной квартиры покупателю Н.О.Б. с условием о том, что письменный договор будет составлен и переход права собственности зарегистрирован после регистрации права собственности наследника.

Одновременно с этим Е.В.Н. <дата> передана денежная сумма 2000000 руб., расписка о чем будет составлена позднее. После этого П.К.С. – дочь покупателя, дляпроживания которой и приобреталась данная квартира, вселилась с семьей в вышеуказанную квартиру с разрешения Е.В.Н., где и проживает до настоящего времени.

Денежная сумма 2000000 руб. получена Н.О.Б. от продажи <дата> квартиры ее матери ФИО1 по адресу: <адрес>, по цене 1850000 руб.

<дата> Н.О.Б. и Е.В.Н. составлен и подписан (с обеих сторон) письменный документ, названный распиской, в котором указано, что Е.В.Н. получила денежные средства 2000000 руб. наличными в счет оплаты квартиры по адресу: <адрес>; стоимость квартиры оценивает на момент получения денежных средств, а именно на <дата>, в размере 2000000 рублей; денежные средства получила в полном объеме, претензий не имеет. Квартира будет принадлежать Е.В.Н. на праве собственности в порядке наследования; Е.В.Н. обязуется до <дата> передать в собственность путем государственной регистрации права собственности на Н.О.Б. В случае невозможности передачи права до <дата> в связи с невступлением в наследование обязуется вернуть денежные средства в полном объеме. В случае продажи квартиры другому лицу обязуется возместить кадастровую стоимость квартиры на момент продажи квартиры другому лицу не менее 2000000 рублей.

<дата> Н.О.Б. направила Е.В.Н. претензию, в которой требовала заключить с ней договор купли-продажи квартиры по вышеуказанному адресу в течение трех дней с момента получения претензии.

Согласно выписке из домовой книги в указанном жилом помещении зарегистрирован только третье лицо В.С.П., но фактически с февраля 2020 года проживает дочь Н.О.Б. П.К.С. с семьей, что послужило поводом для Е.В.Н. обратиться к той с иском о выселении (решение о выселении в законную силу на настоящий момент не вступило).

Из выписок о состоянии финансово-лицевых счетов ООО «Сибирская теплосбытовая компания», ООО УК «ЖСК» и ПАО «Красноярскэнергосбыт», а также из чеков, представленных Н.О.Б., следует, что после передачи квартиры Н.О.Б. для проживания там П.К.С. последняя фактически вносила плату за жилое помещение и коммунальные услуги по указанной квартире, однако вносила не ежемесячно, допуская периодически просрочки оплаты: в частности, <дата> П.К.С. внесена сумма 21804,88 руб., за счет которой оплачена задолженность начиная с февраля 2020 года; ей представлены чеки по операциям об оплате за жилое помещение, вывоз мусора, электроэнергию, ГВС и ХВС вплоть до сентября 2023 года.

Кроме того, Е.В.Н. представлены квитанции о том, что в апреле 2020 года ей оплачена задолженность по жилищным и коммунальным услугам в размере 32335,14 руб., которая, как следует из представленных выписок, в основном сложилась за периоды до февраля 2020 года.

На лицевых счетах на момент рассмотрения гражданского дела имеются незначительные остатки задолженности по оплате.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что предварительный договор купли-продажи спорного жилого помещения между сторонами не заключался. Суд указал, что представленная истцом расписка о передаче денежных средств ответчику в счет стоимости жилого помещения и ее оформление не отвечает требованиям, предъявляемым к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества. Текст представленной расписки не свидетельствует о достижении между сторонами соглашения о совершении конкретного вида сделки с недвижимым имуществом, отсутствуют существенные условия предварительного договора купли-продажи, предусмотрена возможность реализации жилого помещения другому лицу.

Кроме того, Н.О.Б. фактически денежные средства переданы Е.В.Н. <дата>, однако, на момент их передачи каких либо договорных отношений между сторонами оформлено не было, права и обязанности сторон не определялись. На <дата> ответчик не являлась собственником спорного жилого помещения, до настоящего времени спорное жилое помещение находится под обременением.

Судебная коллегия с указанными выводами суда согласиться не может, поскольку они не соответствуют нормам материального права, а также фактическим обстоятельствам дела.

С учетом приведенных разъяснений Пленума Верховного суда Российской Федерации при квалификации сложившихся между сторонами отношений и при толковании условий документа, названного сторонами распиской, следует исходить, во-первых, из действительности или заключенности договора, и, во-вторых, из общих требований ст. 1 ГК РФ о добросовестности участников гражданских правоотношений.

При оценке возражений сторон о незаключенности и недействительности договора следует учитывать вытекающий из п. 3 ст. 1 ГК РФ принцип эстоппеля, нашедший отражение в ст. 432 ГК РФ, который предполагает, что сторона лишается права недобросовестно ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных ею действий и сделок, а также принятых решений, если ее последовательное поведение свидетельствовало об их действительности.

Сопоставляя существенные признаки договора купли-продажи, определенные в ст. 549 ГК РФ, и условия составленной сторонами расписки, судебная коллегия приходит к выводу, что все существенные условия договора купли-продажи конкретного объекта (а не предварительного договора, как ошибочно указывала истец) в расписке имеются.

Принятая на себя Е.В.Н. обязанность «передать в собственность квартиру» совпадает с предметом договора купли-продажи недвижимости – «обязуется передать в собственность покупателя квартиру».

Применительно к ст. 554 ГК РФ в указанной расписке содержатся данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно его адрес, что является достаточным для идентификации.

Применительно к ст. 555 ГК РФ расписка предусматривает цену имущества – «стоимость квартиры оцениваю на момент получения денежных средств в размере 2000000 руб.».

Сторонами соблюдены требования к форме договора купли-продажи недвижимости – составлен в виде одного документа и подписан обеими сторонами.

Иных требований, кроме вышеперечисленных, § 7 гл. 30 ГК РФ не содержит, в том числе не является существенным условием договора купли-продажи наименование в заглавии документа.

Таким образом, судебная коллегия указанный договор квалифицирует даже не как предварительный договор, а как договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный <дата>, при том что объект передан до заключения договора, что нормы ГК РФ допускают.

Более того, доказательства, включая объяснения сторон, свидетельствуют о том, что договор не только заключен, но и полностью исполнен сторонами – денежные средства получены продавцом, объект недвижимости передан покупателям и находится во владении покупателя, который к настоящему времени более 3 лет пользуется объектом как своим собственным и несет расходы по его содержанию.

Из объяснений сторон и их поведения с очевидностью следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права на протяжении более 3 лет вызвано не тем, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям договора, и не тем, что они продолжали переговоры по заключению договора, а тем, что Е.В.Н., получив в наследство квартиру и реализовав ее, не желала погашать долги наследодателя, в результате чего обременения в отношении регистрации прав на квартиру остаются действующими, и Е.В.Н. не может подать заявление о государственной регистрации перехода права.

Объяснения Е.В.Н. о том, что вопреки оговоренному в письменном документе стороны устно согласовали иную (большую) продажную цену квартиры, опровергаются доказательствами по делу, включая собственноручную её расписку о согласовании твердой цены квартиры, а также её действиями: продавец с момента заключения договора ни разу не требовал от покупателя доплаты недостающей части цены, и ее возражения в данной части появились только как реакция на требования покупателя, который обоснованно желает регистрации своего права собственности.

Подобное поведение продавца квартиры, из чьих фактических действий на протяжении нескольких лет (до предъявления покупателем иска) следовала действительность и заключенность договора, не отвечает требованиям добросовестности, что также должно учитываться при толковании условий подписанных ею документов.

По изложенным причинам исковые требования Н.О.Б. подлежат удовлетворению, поскольку истец доказала как заключение договора, так и его исполнение со своей стороны.

Квалифицируя уточненные исковые требования, судебная коллегия отмечает, что истец в просительной части уточненного искового заявления соединила требование о признании права собственности с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

Исходя из приведенных разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в данном случае истец (покупатель) вправе требовать удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), а иск о признании права собственности удовлетворяется в томслучае, когда право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за истцом либо возникает независимо от регистрации, чего в рассматриваемом случае не имеется.

По указанным причинам, судебная коллегия, находя исковые требования обоснованными, разрешает их с учетом верно применимого в данном случае способа защиты права, и приходит к выводу о необходимости вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности.

Вынесение решения о переходе права собственности в данном случае не нарушает права кредиторов – третьих лиц, в пользу которых в ЕГРН внесены записи о государственной регистрации обременений, поскольку данные обременения и права кредиторов, которые приравнены к правам залогодержателей, сохраняются в силу ст. 353 ГК РФ. В случае, если Н.О.Б. не сможет распоряжаться приобретенным объектом по причине неисполнения продавцом обязанности передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ) она вправе будет требовать в будущем расторжения договора. Также Н.О.Б. не лишена возможности исполнить за Е.В.Н. ее обязательства (принятые по наследству) с последующем требованием о возмещении соответствующих убытков, вызванных неисполнением обязанностей, предусмотренных ст. 460 ГК РФ, что также может являться одним из способов защиты права.

Иных оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 04 апреля 2023г. отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Н.О.Б. к Е.В.Н. удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности от Е.В.Н. (<дата> г.р., паспорт № №) к Н.О.Б. (<дата> г.р., паспорт № №) в отношении жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый №, на основании заключенного <дата> договора купли-продажи квартиры, оформленного в виде документа с наименованием «расписка».

Взыскать с Е.В.Н. (<дата> г.р., паспорт № №) в пользу Н.О.Б. (<дата> г.р., паспорт № №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Председательствующий:	Л.А. Прилуцкая
Судьи:	В.В. Абрамович
	В.А. Каплеев

Мотивированное апелляционное определение

изготовлено 28.09.2023