Решение по делу № 2-1439/2019 от 29.04.2019

Дело №2-1439/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 17 декабря 2019 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Полянской Т.Г.,

при секретаре Медведевой Д.А.,

с участием представителя истца, ответчика по встречному иску Долбилова С.В.,

представителя ответчика, истца по встречному иску Волковой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Авериной Елены Николаевны, действующей в интересах несовершеннолетней Авериной Ангелины Васильевны, к Калмыкову Николаю Владимировичу, Павленко Петру Григорьевичу о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, встречному иску Калмыкова Николая Владимировича к Авериной Елене Николаевне, действующей в интересах несовершеннолетней Авериной Ангелины Васильевны, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, прекращении зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Аверина Е.Н., действуя в интересах несовершеннолетней Авериной А.В., обратилась в суд с иском к Калмыкову Н.В., Павленко П.Г. и с учетом уточнений просила признать недействительным и расторгнуть договор купли-продажи от ДАТА, заключенный между Касаткиным Е.В. и Калмыковым Н.В., жилого дома и земельного участка по адресу: АДРЕС.

В обоснование требований указано, что ДАТА Касаткин Е.В. ввиду ухудшения здоровья попал в реанимационное отделение Новоалтайской городской больницы, где находился без сознания до своей смерти ДАТА. Наследницей умершего по завещанию является Аверина А.В., права которой на спорное имущество оформлены в установленном порядке.

Касаткину Е.В. на день смерти принадлежала 1/2 доли в праве собственности на спорные жилой дом и земельный участок. Другая ? доли данного имущества ранее принадлежали Касаткиной Л.П. и Касаткину О.В.- родителям Касаткина Е.В. Право собственности Касаткина Е.В. на принадлежащую ему долю и на долю в порядке наследования было зарегистрировано ДАТА и ДАТА, на основании заявления его представителя Павленко П.Г. от ДАТА, действующего по доверенности от ДАТА.

Из доверенности следует, что Павленко П.Г. уполномочен вести дела по оформлению наследственных прав доверителя на имущество, оставшееся после смерти Касаткиной Л.П., умершей ДАТА, Касаткина О.В., умершего ДАТА, а также продать за цену и на условиях по своему усмотрению земельный участок и жилой дом по адресу: АДРЕС.

ДАТА по обращению Павленко П.Г. юрист оформила проект договора купли-продажи данных жилого дома и земельного участка с покупателем Калмыковым Н.В. В этот же день Павленко П.Г. подал в Росреестр заявление и документы на регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи, однако регистрация была приостановлена.

Договор купли-продажи от ДАТА является недействительным на основании п. п. 2, 3 ст. 179 ГК РФ.

Свидетель по другому делу ФИО10, гражданская супруга Касаткина Е.В. пояснила, что Павленко П.Г. до ДАТА был уведомлен ею о недееспособном состоянии и местонахождении Касаткина Е.В. в реанимационном отделении больницы.

В силу состояния здоровья Касаткин Е.Н. не мог одобрить и не одобрял сделку купли-продажи на определенных Павленко П.Г. условиях, но также не мог отменить данную сделку и доверенность, каким-либо образом повлиять на сделку.

Воспользовавшись беспомощным состоянием продавца и доверителя, Павленко П.Г. заключил с Калмыковым Н.В. сделку на крайне невыгодных для продавца условиях по цене сделки 600 000 руб., более чем в 2 раза ниже средней рыночной- 1 379 127 руб., и кадастровой стоимости- 1 107 936,59 руб. спорной недвижимости.

Представлявшая интересы покупателя Калмыкова Н.В. риэлтор Дроздова И.Г. приходится поверенному Павленко П.Г. гражданской супругой, имеют совместных детей. Поэтому Калмыков Н.В. знал и должен был знать об обстоятельствах, служащих основанием для признания данной оспоримой сделки недействительной. Павленко П.Г. и Дроздова И.Г. недобросовестно содействовали покупателю в совершении сделки. Покупатель Калмыков Н.В. знал и должен был знать об указанных обстоятельствах, чем и воспользовался. Павленко П.Г. содействовал Калмыкову Н.В. в совершении оспариваемой сделки лично, а также опосредованно через Дроздову И.Г.

В требовании от ДАТА истец предложил ответчикам заключить сделку на приемлемых выгодных для себя условиях, предложила выразить согласие на изменение или расторжение сделки, на которое те не ответили.

Калмыков Н.В. в ходе судебного разбирательства обратился со встречным иском к Авериной Е.Н., действующей в интересах несовершеннолетней Авериной А.В., и с учетом уточнения просил о вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 41,3 кв.м, и земельный участок, площадью 470 кв.м, по адресу: АДРЕС; о прекращении зарегистрированного права собственности на данное имущество за Авериной А.В.

В обоснование встречных требований указано, что по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТА расчет им с продавцом был произведен до его подписания. В это же день с продавцом обратился за государственной регистрацией права собственности на приобретенное имущество. ДАТА государственная регистрация была приостановлена, поскольку продавец Касаткин Е.В. умер ДАТА до осуществления действий по регистрации.

Договор купли-продажи от ДАТА заключен в надлежащей форме, в нем отражены существенные условия, и имеет силу акта приема-передачи. Договор сторонами исполнен, недвижимое имущество продавцом передано, а Калмыковым Н.В. принято. Однако он лишен возможности зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество ввиду указанных обстоятельств. Право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано на ответчика в порядке наследования, которая не желает передать его с регистрацией перехода права собственности.

Истец, ответчик по встречному иску, Аверина Е.Н., действующая в интересах несовершеннолетней Авериной А.В., в судебное заседание не явилась, извещена. Ее представитель по доверенности Долбилов С.В. уточненные исковые требования поддерживает, против встречного иска возражает, также пояснил, что Калмыков Н.В. должен был знать, что право собственности Касаткина Е.В. на спорное имущество на дату заключения договора купли-продажи не зарегистрировано. Расчет по договору не был произведен ни продавцу, ни законному представителю, расписка об этом была написана формально и фактически деньги не передавались. Осмотр дома ответчиками не проводился, спорное имущество не передавалось. Фактическая передача имущества является существенным условием договора, которое ответчиками не соблюдено. Представитель продавца Павленко П.Г. и представитель покупателя Дроздова И.Г. должны были довести до Калмыкова Н.В. информацию о том, что продавец Касаткин Е.В. находится в коме. Касаткин Е.В. заявлял ФИО10 об отмене доверенности, однако сделать это не успел в силу беспомощного состояния. Павленко П.Г. узнал об этих обстоятельства от ФИО10, сообщил Дроздовой И.Г. и поэтому они быстро оформили сделку на формальное лицо. Злонамеренное соглашение представителей Павленко П.Г. и Дроздовой И.Г. состоит в заключении сделки на крайне невыгодных условиях, за цену менее кадастровой стоимости, они недобросовестно способствовали совершению сделки, Павленко П.Г. знал о том, что Касаткин Е.В. хотел отменить доверенность, представители и Калмыков Н.В. имели злонамеренное соглашение в сделке, Павленко П.Г. действовал недобросовестно. Основанием для расторжения сделки являются следующие обстоятельства: завещание на Касаткина Е.В. на спорное имущество для Калмыкова Н.В. является незаключенной сделкой, т.к. право Касаткина Е.В. на имущество еще не было зарегистрировано; злонамеренное соглашение между представителем Касаткина Е.В.- Павленко П.Г. и представителем Калмыкова Н.В.- Дроздовой И.Г.; переход права собственности у Калмыкова Н.В. не состоялся, а у Авериной А.В. право собственности возникло. Свидетельство о праве на наследство по завещанию и завещание не оспорено. Калмыков Н.В. знал об обмане продавца, т.к. Дроздова И.Г.- фактическая супруга Павленко П.Г., являлась его представителем. Также заявил о пропуске годичного срока давности по требованиям о прекращении зарегистрированного права собственности.

Ответчик, истец по встречному иску Калмыков Н.В. не явился, извещен. Его представитель адвокат Волкова А.Н. в судебном заседании против иска возражает, встречные исковые требования поддерживает, также пояснила, что спорная сделка сторонами была исполнена, расчет произведен, о чем имеется расписка, Калмыкову Н.В. были переданы ключи от дома, он повесил новый замок. В доме не было света и газа, которые отключили из-за неоплаты, крыша требовала ремонта, поэтому в нем невозможно было жить. Калмыков Н.В. заселил туда третьих лиц, которых выселила Аверина Е.Н. с помощью сотрудников полиции. Фактическую передачу имущества подтверждает определение суда от ДАТА по ранее рассмотренному делу о запрете ему пользоваться и распоряжаться жилым домом и земельным участком. Не зарегистрированное право за Касаткиным Е.В. не является основанием для признания сделки недействительной, поскольку оно возникло на основании свидетельств о праве на наследство и могло быть зарегистрировано одновременно с договором купли-продажи. Цена имущества была реальной исходя из разрушенного состояния жилого дома, кадастровая стоимость завышенная. Калмыков Н.В. при заключении сделки действовал самостоятельно, о случившемся с Касаткиным Е.В. ему не сообщали.

Ответчик Павленко П.Г. в судебное заседание не явился, судом неоднократно принимались меры к его извещению, судебные извещения возвращены за истечением срока хранения.

Представитель третьего лица- Управления Росреестра по Алтайскому краю не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей сторон, свидетеля, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что Касаткину Е.В. на праве собственности принадлежал земельный участок, площадью 478 кв.м. и жилой дом, общей площадью 41,3 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от ДАТА и свидетельством о праве на наследство по завещанию от ДАТА, выданными после смерти брата Касаткина О.В. и матери Касаткиной Л.П. нотариусом межмуниципального нотариального округа АДРЕС и АДРЕС Харисовой С.А.

Право собственности Касаткина Е.В. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости на земельный участок ДАТА, на жилой дом ДАТА. Заявление о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты принято службой регистрации ДАТА от представителя по доверенности Павленко П.Г.

ДАТА между Касаткиным Е.В., действующим через представителя Павленко П.Г. на основании доверенности от ДАТА, и Калмыковым Н.В. заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по условиям которого Касаткин Е.В. продал, а Калмыков Н.В. купил земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: АДРЕС.

Пунктом 9 данного договора предусмотрено, что по соглашению сторон стоимость отчуждаемого имущества определена в сумме 600 000 руб., из которых стоимость земельного участка составляет 200 000 руб., стоимость жилого дома 400 000 руб. По заявлению сторон расчет между ними произведен полностью, до подписания договора.

Согласно расписке от ДАТА, Павленко П.Г. получил денежные средства в сумме 600 000 руб. по вышеуказанному договору купли-продажи от Калмыкова Н.В.

Полномочия представителя Павленко П.Г. оформлены доверенностью от ДАТА, в которой Касаткин Е.В. уполномочил последнего вести дела по оформлению наследственных прав на имущество, в чем бы таковое не заключалось и где бы оно не находилось, оставшееся после смерти Касаткиной Л.П., умершей ДАТА, Касаткина О.В., умершего ДАТА, а также продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: АДРЕС, в том числе заключить и подписать от его имени договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, подписать акт приема-передачи, зарегистрировать в Управлении Росреестра по Алтайскому краю переход его прав на покупателя, подав заявление установленной формы, получить следуемые ему деньги, передав их в последующем ему, а также распоряжаться денежными средствами при оплате государственной регистрации перехода права собственности и других необходимых случаях. Для чего предоставил право расписываться за него и совершать иные фактические и юридические действия, связанные с выполнением перечисленных в доверенности поручений.

Переход права собственности на спорные земельный участок и жилой дом по договору купли-продажи, заключенному ДАТА между Касаткиным Е.В. и Калмыковым Н.В., подлежал государственной регистрации.

ДАТА Калмыков Н.В. и представитель Павленко П.Г. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АК (межмуниципальный Новоалтайский отдел) с заявлением о регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не произведена, в связи с тем, что ДАТА Касаткин Е.В. скончался.

После смерти Касаткина Е.В. с заявлением о принятии наследства по завещанию и выдаче свидетельства о праве на наследство ДАТА обратилась Аверина А.В., действующая через мать Аверину Е.Н.

ДАТА Авериной А.В. выдано нотариусом межмуниципального нотариального округа г. Новоалтайска и Первомайского района Алтайского края Харисовой С.А. свидетельство о праве на наследство по завещанию. Наследство, на которое выдано свидетельство, состоит из земельного участка, площадью 470 кв.м, и жилого дома, общей площадью 41,3 кв.м, расположенных по адресу: АДРЕС. Право собственности на указанные объекты недвижимости за Авериной А.В. зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДАТА.

Оспаривая договор купли-продажи от ДАТА, Аверина Е.Н., действуя в интересах Авериной А.В., ссылается на п. 2, 3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. При этом, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе когда сделка влечет неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права и охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

На основании п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Как разъяснено в п. 99 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ, в редакции, действующей до ДАТА, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В силу п. 6 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ (ред. от 28.12.2016) "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В редакции п. 1 ст. 179 ГК РФ, действующей на дату заключения договора купли-продажи ДАТА такого основания для признания сделки недействительной как злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, не предусмотрено.

Пунктом 2 статьи 179 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

В судебном заседании не установлено заключение договора купли-продажи от ДАТА под влиянием обмана продавца либо его представителя, равно как и под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом.

В соответствии с п. 1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя (п. 1 ст. 973 ГК РФ). Доверитель обязан без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения (п. 3 ст. 975 ГК РФ).

В доверенности от ДАТА Касаткин Е.В. поручил Павленко П.Г. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: АДРЕС, в том числе заключить и подписать от его имени договор купли-продажи.

Представитель истца, ответчика по встречному иску, утверждает о злонамеренном соглашении между представителем Касаткина Е.В.- Павленко П.Г. и представителем Калмыкова Н.В.- Дроздовой И.Г., которые знали о нахождении Касаткина Е.В. в коме поэтому, действуя недобросовестно, оформили сделку на формальное лицо Калмыкова Н.В., который в свою очередь знал и должен был об этом знать.

Адвокат Калмыкова Н.В. в судебном заседании пояснила, что Дроздова И.Г. являлась его представителем, которая присутствовала при подписании договора, однако договоренность о приобретении жилья с Павленко П.Г. у Калмыкова Н.В. состоялась за две недели до сделки, он передавал тому аванс, затем окончательно рассчитался, часть денежных средств была его, с остальными помогли родители.

Свидетель ФИО10 показала, что проживала с Касаткиным Е.В. в течении 15 лет до его смерти, Аверина Е.Н. является ее племянницей. Касаткин Е.В. сообщил ей, что выдал доверенность на Павленко П.Г. для оформления кредита, тот его обманул, и он хотел подать на него в суд. Также ДАТА после того как скорая увезла Касаткина Е.В. в больницу она сообщила об этом жене Павленко П.Г.- Насте. На следующий день пришел Павленко П.Г., и она ему рассказала, что Касаткин Е.В. в больнице в коме.

Из заключения эксперта Новоалтайского межрайонного отделения КЗБУЗ «Алтайского краевое бюро судебно-медицинской экспертизы» НОМЕР от ДАТА следует, что смерть Касаткина Е.В. наступила ДАТА в результате острого отравления неустановленным ядом разнонаправленного действия. С ДАТА по ДАТА он находился в коме, сознание- сопор, контакта нет.

Постановлением старшего следователя Новоалтайского МСО СУ СК РФ по Алтайскому краю от ДАТА по сообщению Павленко П.Г. о смерти Касаткина Е.В. в возбуждении уголовного дела отказано за отсутствием события представления, в ходе проверки не установлено совершение противоправных действий, его смерть наступила вследствие систематического употребления спиртных напитков.

Адвокат Калмыкова Н.В. в судебном заседании утверждает о том, что он не знал о коме Касаткина Е.В., его в известность об этом не поставили, договоренность о покупке недвижимости состоялась за две недели до сделки.

Кроме того, нахождение продавца в коме не препятствует его представителю в заключении сделки по продаже недвижимости, а следовательно, и не свидетельствует об обмане продавца.

Других достаточных и бесспорных доказательств, подтверждающих обман Касаткина Е.В. со стороны Павленко П.Г. и Калмыкова Н.В., осведомленность Калмыкова Н.В. об обмане потерпевшего со стороны Павленко П.Г. суду не представлено.

Судом также установлено, что на основании выданной Касаткиным Е.В. доверенности от ДАТА, Павленко П.Г. оформил наследственные права Касаткина Е.В. и представил для регистрации права собственности свидетельство о праве на наследство по закону от ДАТА и свидетельство о праве на наследство по завещанию от ДАТА.

В силу п. 1 ст. 188 ГК РФ доверенность, выданная в нотариальной форме, отменяется лицом, выдавшим ее в этой же форме.

Доказательств тому, что Касаткин Е.В. отменил доверенность, выданную Павленко П.Г. не представлено, намерение о ее отмене об этом не свидетельствует, подтверждение такого намерения свидетельскими показаниями недопустимо. Доверенность в установленном порядке не оспорена.

Других обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии у Касаткина Е.В. свободной воли на продажу принадлежащего ему спорного недвижимого имущества, в судебном заседании не установлено и доказательств этому не представлено.

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА, с учетом апелляционного определения от ДАТА исковые требования третьего лица Авериной Е.Н., действующей в интересах несовершеннолетней Авериной А.В. к Калмыкову Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от ДАТА на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ оставлены без удовлетворения.

В апелляционном определении указано, что третье лицо выбрала способ защиты права как признание договора купли-продажи недвижимого имущества от ДАТА недействительным, ссылаясь на не исполнение ответчиком (покупателем) обязанности по оплате стоимости приобретаемого имущества, притворность сделки (п.2 ст. 170 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что стороны договора достигли соглашения в надлежащей форме по всем существенным условиям, которые не свидетельствуют о безвозмездном характере сделки и об отсутствии оснований считать, что в действительности стороны имели намерение совершить сделку дарения. Сам по себе факт неисполнения договора купли-продажи заключившими его сторонами при отсутствии доказательств, подтверждающих то, что воля сторон при его заключении была направлена на совершение какой-либо иной сделки, прикрываемой договором, не свидетельствует о притворности договора.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договоров и определении его условий, в том числе в части определения его цены.

Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ, сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

По смыслу указанной нормы и исходя из положений статьи 56 ГПК РФ на лицо, заявившее такое требование, возлагается обязанность доказать наличие совокупности следующих обстоятельств:

- сделка совершена на крайне невыгодных условиях, о чем, в частности, может свидетельствовать отчуждение имущества по цене, которая существенно ниже рыночной;

- вынужденность совершения такой сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, к каковым могут относиться тяжелое материальное положение продавца, отсутствие денежных средств для жизненно важного лечения себя и близких родственников;

- факт того, что контрагент сделки знал о вышеизложенных обстоятельствах и воспользовался этим.

Согласно заключению ИП Лаук Р.П. НОМЕР.19 от ДАТА стоимость жилого дома, общей площадью 41,3 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, по состоянию на ДАТА составляет 1 371 386 руб.

Представитель Калмыкова Н.В. в судебном заседании возражала против оценки недвижимости в данном заключении, полагая ее завышенной, стоимость имущества при заключении договора была определена сторонами исходя из технического состояния, отсутствия в доме электричества и газа, которые были отключены ввиду задолженности по оплате. В связи с этим, по ходатайству представителя была назначена судебная оценочная экспертиза.

По заключению эксперта ООО «Лаборатория строительно-технической экспертизы» НОМЕР от ДАТА рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: АДРЕС, на дату заключения договора купли-продажи ДАТА, с учетом состояния дома и технической документации составляет 923 000 руб.

От лиц, участвующих в деле, возражений против заключения судебной экспертизы не поступило.

Таким образом, доказательств тому, что Касаткин Е.В. поручил продать Павленко П.Г. спорное имущество по его усмотрению и за его цену вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а Калмыков Н.В. знал об том, что цена недвижимого имущества значительно ниже рыночной, и наличие у Касаткина Е.В. стечения тяжелых обстоятельств, суду не представлено.

В связи с этим, оснований для признания договора купли-продажи от ДАТА недействительным по ч.3 ст. 178 ГК РФ не имеется.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В обоснование требований о расторжении договора купли-продажи представитель Долбилов С.В. ссылается на то, что завещание на Касаткина Е.В. на спорное имущество для Калмыкова Н.В. является незаключенной сделкой, т.к. право Касаткина Е.В. на имущество еще не было зарегистрировано; на злонамеренное соглашение между представителем Касаткина Е.В.- Павленко П.Г. и представителем Калмыкова Н.В.- Дроздовой И.Г.; переход права собственности у Калмыкова Н.В. не состоялся, а у Авериной А.В. право собственности возникло.

Отсутствие у Касаткина Е.В. титула собственника на отчуждаемое имущество не является основанием для расторжения договора, поскольку в силу п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Обман Касаткина Е.В. со стороны Калмыкова Н.В., Павленко П.Г. и Дроздовой И.Г. не нашел своего подтверждения.

Регистрация права собственности наследника Авериной А.В. на спорное имущество основанием для расторжения договора купли-продажи от ДАТА не является.

Договор купли-продажи от ДАТА был заключен представителем продавца Касаткина Е.В.- Павленко П.Г., действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии с п. 1 ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

В силу ст. 974 ГК РФ поверенный обязан передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

Факт передачи Калмыковым Н.В. денежных средств представителю Касаткина Е.В.- Павленко П.Г. подтверждается оригиналом расписки последнего от ДАТА, представленного в материалы дела. Доказательств тому, что денежные средства Калмыковым Н.В. не передавались суду не представлено, его представитель данные доводы оспаривает.

То обстоятельство, что представитель продавца Павленко П.Г. не передал полученные от покупателя денежные средства в счет продаваемых жилого дома и земельного участка доверителю Касаткину Е.В. или его наследнику не влечет расторжение договора купли-продажи, а равно не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, поскольку влечет иные правовые последствия для поверенного, о которых не заявлено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 названного выше постановления Пленума, на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Согласно п. п. 8,9 договора купли-продажи недвижимости от ДАТА по соглашению сторон настоящий договор имеет силу и передаточного акта. С этого момента обязанность продавца по передаче отчуждаемого имущества покупателю будет считаться исполненной.

Из пояснений представителей сторон, свидетеля ФИО10 следует, что после смерти Касаткина Е.Н. свидетель уехала из дома, в который Калмыков Н.В. поселил нанимателей, и которых Аверина Е.Н. с помощью сотрудников полиции выселила из дома.

Представитель Калмыкова Н.В. в судебном заседании также настаивает на том, что ему были переданы ключи, с помощью которых осуществлялся доступ в дом, сам Калмыков Н.В. в дом не заселялся ввиду необходимости значительного ремонта, который должны были осуществить третьи лица, а также отсутствия электричества и газа.

Из определения Новоалтайского городского суда от ДАТА по гражданскому делу НОМЕР по иску Калмыкова Н.В. о признании права собственности на спорное имущество следует, что по заявлению третьего лица Авериной Е.Н., действующей в интересах несовершеннолетней     Авериной А.В. применены обеспечительные меры в виде запрета Калмыкову Н.В. пользоваться и распоряжаться жилым домом и земельным участком, расположенными по адресу: АДРЕС, любым образом, в т.ч. сдавать имущество в аренду и/или наем. В обоснование заявления указано, что Калмыков Н.В. и Павленко П.Г. осуществляют попытки распоряжения спорным имуществом, создали угрозу его порчи и утраты.

Данные обстоятельства свидетельствуют о фактической передаче недвижимости покупателю. В настоящее время Калмыков Н.В. не имеет доступа к недвижимости, ввиду препятствий со стороны законного представителя наследника.

Из представленных доказательств следует, что оплата недвижимости покупателем осуществлена. Не передача денежных средств представителем продавца ему либо его наследникам, полученных по сделке денежных средств, об обратном не свидетельствует.

В силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ ("О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 14, пп.3 п.3, п. 7 ст. 15 указанного Закона государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Поскольку продавец Касаткин Е.В. умер, а законный представитель его наследника уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, зарегистрировав право собственности в порядке наследования, суд полагает необходимым вынести решение о проведении государственной регистрации перехода права собственности на Калмыкова Н.В. на земельный участок площадью 470 кв.м. с кадастровым номером 22:69:020369:65, жилой дом, общей площадью 41,3 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС, с прекращением на него права собственности Авериной А.В., зарегистрированного после Касаткина Е.В.

В силу статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. В связи с чем, для вынесения решения по иску о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, заявленного к наследникам продавца, нет необходимости оспаривать свидетельство о праве на наследство по завещанию и завещание.

Как разъяснено в пунктах 57, 64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года

Спорный договор купли-продажи недвижимости заключен ДАТА, следовательно, срок исковой давности по требованиям о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество и прекращении зарегистрированного за наследником права собственности на данное имущество, не истек.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Авериной Елены Николаевны, действующей в интересах несовершеннолетней Авериной Ангелины Васильевны оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования Калмыкова Николая Владимировича удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию переход права собственности на Калмыкова Николая Владимировича на земельный участок площадью 470 кв.м. с кадастровым номером 22:69:020369:65, жилой дом, общей площадью 41,3 кв.м., расположенные по адресу: АДРЕС, с прекращением на него зарегистрированного права собственности Авериной Ангелины Васильевны.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Новоалтайский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.Г. Полянская