Решение по делу № 2-301/2021 от 27.07.2020

Дело № 2-301/2021

25RS0003-01-2020-003323-80

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«14» мая 2021 г. Первореченский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего: судьи С.В. Каленского,

при секретаре: В.С. Акушевич,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ООО «Лидер-ДВ» о взыскании суммы задатка,

установил:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ФИО3 в обоснование указав о том, что между ним и ООО «Лидер-ДВ» велись переговоры о возможном заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, <адрес>.

В ходе проведения переговоров и до выезда на осмотр объекта, предполагаемого к передаче было достигнуто соглашение об уплате задатка в размере 3 000 000 рублей. Переданные денежные средства должны были быть включены в выкупную стоимость объектов недвижимости, в случае достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора купли-продажи.

При выезде на место и осмотре нежилого помещения было выявлено проведение самовольной реконструкции объекта. В связи с несоответствием объекта предшествующему описанию, а так же отсутствием разрешительной документации для проведения реконструкции, договор купли-продажи подписан не был.

Истец потребовал от ответчика возврата задатка, на что был получен отказ.

При этом в расписке о получении денежных средств от 09.09.2019 указано, что сумма в размере 3 000 000 рублей получена ФИО3 Однако полномочия на получение данной денежной суммы от лица ООО «Лидер-ДВ» не были подтверждены.

На основании изложенного, а так же в соответствии со ст. 1102 ГК РФ истец просит суд, взыскать с ответчика сумму в качестве неосновательного обогащения в размере 3 000 000 рублей, а так же проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 155 048,05 рублей.

Определением суда от 26.02.2021 в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лидер-ДВ».

В дальнейшем истец изменил заявленные требования, в связи с тем, что ООО «Лидер ДВ» подтвердил факт оприходования денежных средств от ФИО3, которые были получены последним от ФИО2 в качестве задатка и просил взыскать с ООО «Лидер ДВ» сумму задатка в двойном размере 6 000 000 рублей.

В судебное заседание представитель истца настаивала на заявленных требованиях по основаниям и доводам изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО3 с требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель ООО «Лидер-ДВ» с требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении. В письменных возражениях указала, что ФИО2 после осмотра помещений и технической документации решил приобрести нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Владивосток, <адрес> общей площадью 3 418,9 кв.м с кадастровым номером №. В подтверждение своих намерений ФИО2 внес денежные средства в сумме 3 000 000 (три миллиона) рублей в качестве задатка за приобретение указанных помещений. Стороны договорились, что в течение годичного срока, установленного законом, ФИО2 соберет сумму, необходимую для оплаты недвижимости, и стороны заключат договор купли-продажи. В срок до ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 никаких возражений относительно приобретения недвижимости не поступило, равно как и не поступило требования о возврате задатка. ООО «Лидер-ДВ» направляло уведомление ФИО2, в котором сообщило о необходимости произвести расчет и подписать договор купли-продажи, а так же предупредило о том, что полученные в качестве задатка денежные средства по истечении одного года возврату не подлежат. Ответ на уведомление получен не был. ФИО2 не обращался ни к ФИО3 ник ООО «Лидер-ДВ» с уведомлением об отказе сделки купли-продажи и с требованием по возврату денежных средств полученных в качестве задатка.

Изучив материалы дела, представленные доказательства суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.196 ГПК РФ суд выносит решение по заявленным истцом требованиям. Истец указал на ООО «Лидер-ДВ» как ответчика по требованиям о взыскании двойной суммы задатка, в связи с нарушениями условий договоренности приобретения объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В материалы дела представлена расписка от 09.09.2019 согласно которой ФИО3 получил от ФИО2 – покупателя задаток в сумме 3 000 000 рублей в доказательство заключения договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 3 418,9 кв.м., кадастровый номер объекта № по адресу: <адрес>.

Согласно позиции истца, он имел намерение приобрести вышеуказанное нежилое помещение, однако при выезде на место и осмотре нежилого помещения было выявлено проведение самовольной реконструкции объекта. В связи с несоответствием объекта предшествующему описанию, а так же отсутствием разрешительной документации для проведения реконструкции, договор купли-продажи подписан не был.

Согласно представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости нежилое помещение с кадастровым номером № имеет оценку в 70 950 722,5 рублей, принадлежит на праве собственности ООО «Лидер-ДВ».

В ходе рассмотрения дела, представитель ООО «Лидер-ДВ» не отрицала зачисление задатка в кассу предприятия, представив доверенность выданную ФИО3 на представление интересов общества по вопросу купли-продажи имущества.

Судом осмотрена и кассовая книга ООО «Лидер-ДВ» за 2019год, копии приходных кассовых ордеров на сумму 3 000 000руб. от ФИО3 задаток от ФИО2 приобщены к материалам дела(л.д.88).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в данном Кодексе.

Договором в силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ является задаток, которым в силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из приведенных норм в их совокупности следует, что задатком возможно обеспечение только реально возникшего обязательства в результате заключения предварительного или основного договора купли-продажи квартиры.

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что представленная в материалах дела расписка о задатке от 09.09.2019года, несмотря на название, содержит, в том числе, и элементы предварительного договора купли-продажи недвижимости.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из буквального содержания представленной в деле расписке от 09.09.2019года следует, что оно содержит условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, а именно: указано, что предметом предстоящего договора купли-продажи являются нежилые помещения площадью 3 418,9 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: г.Владивосток, <адрес>.

Таким образом, от сторон не требовалось оформления предварительного договора в виде отдельного письменного документа, поскольку в самом соглашении о задатке стороны не только договорились о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, но и указали все существенные условия такого договора, то есть фактически и заключили предварительный договор.

В связи с этим суд полагает, что переданная истцом ответчику сумма 3 000 000 рублей является задатком, а к отношениям сторон по вопросу возврата этой суммы применимы положения гражданского законодательства, устанавливающие последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком.

Судом установлено, что основной договор купли-продажи названного выше недвижимого имущества между сторонами заключен не был.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).

В силу ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Частью 4 ст.429 ГК РФ предусмотрено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В материалы дела представлено уведомление направленное ФИО2 о необходимости заключения и подписания договора купли-продажи в срок до 09.09.2020. В случае незаключения договора, ООО «Лидер-ДВ» будет вынуждено оставить сумму задатка (л.д.64-65).

Так же в материалы дела представлен проект основного договора купли-продажи недвижимого имущества и акт приема переда, который сторонами не подписан.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Обстоятельства указанные истцом в обоснование заявленных требований относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены.

Материалы дела не содержат доказательств направления обращения/требования ответчикам ФИО3, ООО «Лидер-ДВ» о заключении основного договора либо возвращении задатка.

Суд критически относится к пояснениям истца согласно которых им был сначала уплачен задаток, а впоследствии осуществлен выезд на место объекта предполагаемого к приобретению и обнаружена его реконструкция.

Вместе с тем, ООО «Лидер-ДВ» предпринимал попытки к заключению договора купли-продажи направив соответствующее уведомление в адрес истца.

При таких обстоятельствах, ввиду отсутствия длительное время заинтересованности истца в заключении основного договора, отсутствии направления претензии о возврате денежной суммы, ответственным за неисполнение договора является сторона, давшая задаток, следовательно, задаток остается у ответчика.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Такие обстоятельства, по мнению суда, в настоящем деле отсутствуют.

Так, из содержания искового заявления ФИО2, что он отказался от заключения договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 25:28:040011:2655 площадью 3418,9 кв.м ввиду его несоответствия предварительному описанию - объект был самовольно реконструирован, отсутствовала надлежащая для проведения реконструкции разрешительная документация. Каких либо объективных доказательств указанных доводов истцом не приведено.

Из представленных ООО «Лидер-ДВ» документов следует, что обществу на праве собственности принадлежали нежилые помещения в здании (лит.A, Al, A2) общей площадью 11040,7 кв.м в здании по адресу: г. Владивосток, ул. <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.-8.2012 сделана запись регистрации №(л.д.217).

В соответствии с Техническим обследованием нежилых помещений от 06.09.2013, выполненным ООО «Монолит», и Техническим планом от 06.12.2013, выполненного Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю выдан кадастровый паспорт от 19.12.2013 № с присвоением нежилым помещениям общей площадью 13660,7 кв.м кадастрового номера № 07.03.2014 ООО «Лидер-ДВ» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения общей площадью 13660,7 кв.м с кадастровым номером №.

Из представленной технической документации характеристики объекта, отраженных в техническом плане, не следует, что на момент оформления расписки о задатке 09.09.2019года помещения не соответствовали фактическому состоянию спорного нежилого помещения. ООО «Лидер-ДВ» зарегистрировано право собственности на 7 образованных помещений, в том числе на нежилое помещение площадью 3418,9 кв.м с кадастровым номером 25:28:040012:2655 за № от 31.07.2019(л.д.222-248).

В соответствии с пунктами 2 и 3 части 3 статьи 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в компетенцию органа регистрации прав относится, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов, и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Таким образом, признается, что при постановки на кадастровый учет вновь образованных помещений и последующей регистрацией права государственным регистратором проводилась проверка технической документации в отношении спорного объекта и у регистратора отсутствовали претензии к ООО «Лидер-ДВ» технической документации для регистрации прав собственности.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу о том, что за незаключение договора купли-продажи нежилых помещений принадлежащих ООО «Лидер-ДВ», ответственным является истец, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ задаток остается у ответчика, а требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3, ООО «Лидер-ДВ» о взыскании суммы задатка– отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Первореченский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Председательствующий