Решение по делу № 33-21355/2013 от 26.09.2013

Судья: Стебунова Е.Ю. Дело № 33-21355

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Фролкиной С.В.,

судей Титова Е.М. и Шевчук Т.В.,

при секретаре Калининой Е.С.,

рассмотрев в судебном заседании от 07 октября 2013 г. апелляционную жалобу Торбинской Евгении Александровны на решение Одинцовского городского суда Московской области от 22 апреля 2013 г. по делу по иску Торбинской Евгении Александровны к ЗАО “Инвестиционно-строительная компания “ЭНБИЭМ” о признании права собственности,

заслушав доклад судьи Фролкиной С.В.,

УСТАНОВИЛА:

Торбинская Е.А., уточнив исковые требования, обратилась в суд с иском к ЗАО “Инвестиционно-строительная компания “ЭНБИЭМ” о признании за ней права собственности на долю в размере 8133/7470522 в праве общей собственности на объект незавершённого строительства в виде двухкомнатной квартиры площадью 81,33 кв.м., расположенной на 13 этаже в корпусе <данные изъяты> по строительному адресу: <данные изъяты>, почтовый адрес: <данные изъяты>, <данные изъяты>.

В обоснование требований истица указывала, что 19 мая 2011 г. заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи квартиры по указанному адресу, по условиям которого ЗАО “Инвестиционно-строительная компания “ЭНБИЭМ” обязалось предоставить в её собственность данную квартиру, а она оплатить её стоимость. Торбинская Е.А. выполнила взятые на себя обязательства по оплате стоимости квартиры. Дом построен на 80%, не сдан в эксплуатацию. Поскольку ответчик принятые на себя обязательства по договору не выполняет, истица просила её требования удовлетворить.

Представитель ЗАО “Инвестиционно-строительная компания “ЭНБИЭМ” в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела надлежащим образом извещён.

Представители третьих лиц ООО “Корпорация “Союз-Возрождение” и КТ “Социальная инициатива и компания” в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела надлежащим образом извещены.

Суд постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований отказал.

В апелляционной жалобе Торбинская Е.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность, и постановить по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Из материалов дела усматривается, что 19 мая 2011 г. между ЗАО “Инвестиционно-строительная компания “ЭНБИЭМ” и Торбинской Е.А. заключён предварительный договор №274/Сл-2 купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик обязался предоставить истице в собственность квартиру под условным номером 47 общей проектной площадью 81,33 кв.м., расположенной на <данные изъяты>

В соответствии с п.3.1 предварительного договора стороны обязались заключить в будущем, после окончания строительства жилого дома, и в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности Общества на квартиру, но не позднее 31 декабря 2012 г., договор купли-продажи квартиры, в котором Общество будет выступать продавцом, а Гражданин – Покупателем.

Пунктом 4.4 предварительного договора определена стоимость квартиры 5396082 руб. 84 коп.

Обязанность по внесению платы за квартиру истицей исполнены.

11 июля 2001 г. между КТ “Социальная инициатива и компания” и ООО Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ” был заключен инвестиционный контракт № 708 на строительство жилого комплекса “Западные Ворота Столицы”, в соответствии с которым КТ “Социальная инициатива и компания” приняло на себя обязательство по обеспечению полного и своевременного финансирования строительства жилого комплекса.

16 апреля 2002 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Одинцовского района, ООО Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ” (“СОЮЗ-В”) был заключен инвестиционный контракт № 1604, предметом которого в соответствии с п.2.1 является деятельность сторон, направленная на реализацию инвестиционного проекта строительства жилого комплекса «Западные ворота столицы» на земельном участке площадью 9,19 га. Соотношение раздела имущества согласно п. 3.1 Инвестиционного контракта № 1604 устанавливается между сторонами в следующей пропорции: администрации - 9% от общей площади квартир и ООО Корпорация “СОЮЗ- ВОЗРОЖДЕНИЕ” (“СОЮЗ-В”) - 91% от общей площади квартир.

27 мая 2003 г. между КТ “Социальная инициатива и компания” и ООО Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ” подписан протокол распределения жилой площади (к инвестиционному контракту № 708 от 11.07.2001г.) 1-ой очереди строительства жилого комплекса “Западные ворота Столицы” по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>.

04 февраля 2004 г. между Министерством имущественных отношений Московской области и ООО “Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ” (“СОЮЗ-В”) заключен договор аренды земельного участка, площадью 91900 кв.м. для жилищного строительства, находящегося в государственной собственности и используемого для предпринимательской деятельности.

05.09.2006        г. между ООО “Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ” (“СОЮЗ-В”) и ЗАО “ИСК “ЭНБИЭМ” заключен Договор соинвестирования № К-072 строительства общественно жилого комплекса ЖК “Западные ворота столицы” в <данные изъяты>.

06.08.2007 г. между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией Одинцовского района, ООО “Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ” (“СОЮЗ-В”) и ЗАО “ИСК “ЭНБИЭМ” было заключено дополнительное соглашение № 3 к инвестиционному контракту № 1604 на выполнение проекта строительство общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы» в районе деревни <данные изъяты>.

Согласно пункта 1.6 дополнительного соглашения № 3 от 06 августа 2007 г. заключенный между инвестором-Заказчиком и КТ “Социальная инициатива и компания” контракт № 708 от 11 июля 2001 г. на строительство жилого комплекса “Западные ворота Столицы” уведомлением № К-526 от 29 апреля 2005 расторгнут Инвестором-Заказчиком (ООО “Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ”) в одностороннем порядке в связи с неисполнением КТ “Социальная инициатива и компания” своих обязательств.

В соответствии с п.2.А. Дополнительного соглашения № 3 от 06 августа 2007 г. предоставление жилых помещений участникам КТ “Социальная инициатива и компания” в соответствии с Соглашением о взаиморасчетах от 19 апреля 2007 г., подтвердившим права требования подлинниками соответствующих документов, будет осуществлено за счет имущественной доли Инвестора-Заказчика (ООО “Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ”).

Согласно изменениям в ст.3 дополнительного соглашения № 3 от 06 августа 2007 г. квартиры предварительно подлежали распределению ООО “Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ” - 40% от общей площади квартир и ЗАО “ИСК “ЭНБИЭМ” - 60% от общей площади квартир.

В соответствии с п.3.4 Дополнительного соглашения № 3 от 06 августа 2007 г. конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Сторонам, привлеченным ими третьи лицам, включая участников КТ (КТ “Социальная инициатива и компания”), по итогам реализации Контракта (ввода в эксплуатацию Пускового комплекса), определяется на основании Актов о результатах полной (частичной) реализации Инвестиционного проекта (Пускового комплекса).

02 октября 2008 г. между ООО “Корпорация “СОЮЗ-ВОЗРОЖДЕНИЕ” и ЗАО “ИСК “ЭНБИЭМ” был подписан протокол предварительного поквартирного распределения общей жилой площади 2-ой очереди строительства общественно- жилого комплекса ЖК «Западные ворота столицы» в <данные изъяты>. Согласно данному протоколу предварительного распределения <данные изъяты> секции <данные изъяты> жилого дома подлежала передаче ЗАО “ИСК “ЭНБИЭМ”. Пунктами 4.5, 4.7 договора соинвестирования № К-072 от 05 сентября 2006 г. и пунктом 8 данного протокола предусмотрено, что оформление имущественных прав сторон производится в установленном порядке после утверждения актов приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов на основании Акта о результатах реализации согласно условиям контракта и договора соинвестирования с учетом данного протокола.

Постановлением главы г/п Новоивановское Одинцовского муниципального района МО № 146 от 03 декабря 2008 г. дому присвоен почтовый адрес: <данные изъяты>

Отказывая Торбинской Е.А. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде квартиры, суд исходил из того, что на момент рассмотрения спора строительство общественно-жилого комплекса в полном объёме не завершено, между участниками не подписан акт реализации инвестиционного контракта, Акт приёмки дома государственной комиссией не подписан и не утверждён органом местного самоуправления, коммуникации не подключены в полном объёме.

Однако данный вывод суда необоснован и противоречит нормам материального права.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Поскольку существо заключаемых договоров определяется его содержанием, а не названием, и в том случае, когда название заключенного договора не соответствует его содержанию, то к нему применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виде при ее заключении.

Предварительный договор № 274/Сл-2 от 19.05.2011г. по своей сути является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома и соответствует нормам права, установленным ФЗ N 39-Ф3 от 25 февраля 1999 года «Об Инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Торбинская Е.А. надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительстве объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Более того, согласно заключению специалиста НП “Федерация судебных экспертиз” АНО “Цент Судебных Экспертиз” от 25 февраля 2013 года по результатам проведения строительно - технической экспертизы по определению степени готовности и реальных долей домовладения между совладельцами строящегося общественно - жилого комплекса “Западные ворота столицы” <данные изъяты>,степень готовности жилого дома составляет 80,11 % (фундамент, стены наружные, перекрытия, окна, кровля, лестницы, лифтовые шахты выполнены на 100%, стены внутренние и наружные, полы в местах общего пользования и в квартирах выполнены - на 90%, внутренняя отделка, канализация, водоснабжение выполнены на 30%, электроосвещение- на 70%, отопление и вентиляция- на 20%).

С учетом изложенного истице не может быть отказано в удовлетворении ее требований о признании права на долю в незавершенном строительством жилом доме.

Таким образом, судом первой инстанции при рассмотрении данного спора допущены существенные нарушения норм материального права, в связи с чем на основании ст. 330 ГПК РФ решение подлежит отмене с принятием судебной коллегией нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Одинцовского городского суда Московской области от 22 апреля 2013 г. отменить, постановить по делу новое решение, которым исковые требования Торбинской Евгении Александровны к ЗАО “Инвестиционно-строительная компания “ЭНБИЭМ” о признании права собственности на незавершенный строительством объект - квартиру удовлетворить.

Признать за Торбинской Евгенией Александровной право собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершённого строительства в виде двухкомнатной квартиры площадью 81,33 кв.м., расположенной в жилом доме, входящем в состав второй очереди строительства ЖК «Западные ворота столицы», по строительному адресу: <данные изъяты>.

Председательствующий судья

Судьи