Решение по делу № 8Г-31111/2021 [88-3751/2022 - (88-34298/2021)] от 28.10.2021

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-3751/2022

№ дела суда первой инстанции 2 -1744/2020

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    г. Краснодар                                                                                    24 марта 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Песоцкого В.В.,

судей Дурневой С.Н., Каминской Е.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселения, признании договора, расписок и актов недействительными по кассационной жалобе ФИО2 на решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 7 декабря 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 19 июля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Песоцкого В.В., выслушав ФИО2 и ее представителя Железнякову И.К., поддержавших доводы кассационной жалобы, а такжепредставителя ФИО1 – Ключник Т.Ф. об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к ФИО2 об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, выселении, признании договора, расписок и актов недействительными.

В обоснование исковых требований указано, что она является собственником доли домовладения в порядке наследования после смерти родителей. Нанимателем дома была ответчик, которая нерегулярно выплачивала арендную плату. После смерти матери ответчик привезла 5 000 рублей и попросила подписать расписку о получении денежных средств, которая оказалась договором найма жилого дома с правом выкупа. Полагает, что данный договор является недействительным, поскольку при его подписании ответчик воспользовалась ее тяжелой жизненной ситуацией в связи с потерей родителей. Расписки были подписаны истцом в несовершеннолетнем возврате без участия опекуна. Сделка заключена на крайне невыгодных условиях, поскольку цена дома в размере 340 000 рублей в 10 раз ниже рыночной стоимости аналогичного недвижимого имущества. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просила суд признать недействительным договор найма жилого помещения (дома) с правом выкупа от 15 сентября 2019 года между ФИО1 и ФИО2 в отношении <адрес> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; признать недействительными расписки о получении денежных средств ФИО1 от ФИО2 за август-сентябрь 2019 года от 15 сентября 2020 года в сумме 10 000 рублей, за июнь, июль 2019 года от 15 сентября 2020 года в сумме 10 000 рублей; за январь февраль 2018 года от 3 января 2018 года в сумме 10 000 рублей; за ноябрь, декабрь 2017 года от 2 ноября 2017 года в сумме 10 000 рублей; июль, август 2017 года от 30 июня 2017 года в размере 5000 рублей; а также признать недействительными акт сверки за февраль 2016 года - декабрь 2017 года от 30 июня 2017 года; акт сверки за январь-декабрь 2018 года от 18 февраля 2019 года; акт сверки за февраль 2016 года - июль 2017 года от 30 июня 2017 года; устранить препятствия в пользовании 17/25 долями в праве на жилой <адрес> путем выселения ФИО2 из указанного жилого помещения.

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 7 декабря 2020 года иск удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 20 мая 2021 года осуществлен переход к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 19 июля 2021 года решение отменено. По делу принято новое решение, которым иск удовлетворен частично. Признаны недействительными пункты 1.3, 2.1.4, 3.3, 4.5 договора найма жилого помещения (дома) с правом выкупа от 15 сентября 2019 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 в отношении жилого <адрес>; устранены препятствия ФИО1 в пользовании 17/25 долями в праве на жилой дом путем выселения ФИО2 из указанного жилого помещения.

В кассационной жалобе автор просит об отмене решения суда и апелляционного определения. Ссылается на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права.

Поскольку решение суда первой инстанции отменено с принятием нового решения, законность данного судебного акта проверке судом кассационной инстанции не подлежит.

    В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

    Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

    Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

    После отмены решения суда и перехода к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Крым установила, что родителями ФИО1, 8 сентября 2001 года рождения, являлись ФИО7 и ФИО8.

ФИО7 умерла 23 августа 2016 года, ФИО8 умер 13 июня 2017 года.

    7 августа 2019 года на имя ФИО1 выдано свидетельство о праве на наследство по закону после смерти матери, в соответствии с которым к наследнику перешло право собственности на 17/25 долей в праве на <адрес>.

    Право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Сособственником остальной части (8/25 долей в праве) указанного дома является ФИО9

    Из имеющейся в материалах дела копии газеты «Кафа» от 25 февраля 2016 года усматривается, что дом являлся объектом найма.

    15 сентября 2019 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор найма жилого помещения с правом выкупа, согласно которому ФИО1 предоставила ФИО2 <адрес>.

     Согласно п. 1.3 договора наниматель выкупает у наймодателя квартиру за 340 000 рублей. Выкуп производится в счет арендной платы. Согласно п. 3.1 ежемесячная плата составляет 5 000 рублей. Из п. 3.3 следует, что оплата в размере 120 000 рублей (задаток) выплачена ФИО7 на основании устного договора с последующим выкупом от 8 февраля 2016 года. Срок договора устанавливается с 8 февраля 2016 года (п. 6.1).

    Согласно свидетельству о праве на наследство от 7 августа 2019 года ФИО1 принадлежит лишь 17/25 доли в праве на жилой <адрес>.

    Сведений о регистрации указанного договора в ЕГРН материалы дела не содержат.

    Согласно распискам истцом от ответчика получена арендная плата за август-сентябрь 2019 года от 15 сентября 2020 года в сумме 10 000 рублей, за июнь-июль 2019 года от 15 сентября 2020 года в сумме 10 000 рублей, за январь-февраль 2018 года от 3 января 2018 года в сумме 10 000 рублей, за ноябрь-декабрь 2017 года от 2 ноября 2017 года в сумме 10 000 рублей, за июль, август 2017 года от 30 июня 2017 года в размере 5 000 рублей,

    Согласно представленного суду апелляционной инстанции отчета, выполненного ООО «Феодосийское кадастровое бюро» от 18 мая 2021 года, рыночная стоимость жилого <адрес> составляет 3 894 000 рублей, стоимость 17/25 доли 2 647 920 рублей.

    Из характеристики на выпускницу МБОУ «Коктебельская школа им. ФИО10» усматривается, что в связи со смертью родителей ФИО1 находилась в подавленном состоянии, плохо воспринимала окружающую действительность, государственную аттестацию сдала с третьей попытки в сентябре 2018 года.

    Разрешая исковые требования, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статьями 209, 250, 421, 166, 168, 170, 178, 304, 674, 606, 609, 610, 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», суд апелляционной инстанции исходил из того, что подписывая договор найма с правом выкупа, истец в силу тяжелой жизненной ситуации не могла в полной мере оценить обстоятельства сделки, заключив ее на крайне невыгодных условиях вследствие существенного занижения стоимости ее предмета и пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, призвав недействительными пункты 1.3, 2.1.4, 3.3, 4.5 договора найма жилого помещения (дома) с правом выкупа от 15 сентября 2019 года. Установив, что с момента предъявления требований о расторжении договора найма прошло более трех месяцев, а ответчик жилой дом не освобождает, пришел к выводу о том, что спорный договор прекратил свое действие, в связи с чем выселил ФИО2 из жилого помещения.

    Отказывая в удовлетворении иска о признании расписок и актов приема-передачи недействительными, суд указал, что они подтверждают факт получения истцов денежных средств в виде арендной оплаты и оснований квалифицировать их как предварительную оплату за дом или обеспечительный платеж (аванс, задаток) не имеется.

    Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит правовую позицию суда апелляционной инстанции правильной, мотивированной, отвечающей установленным по делу обстоятельствам и нормам материального права, регулирующим спорные правовые отношения, правильно определенным и примененным судами. Юридически значимые обстоятельства по делу установлены полно и правильно. Всем доводам сторон и представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка с соблюдением правил статей 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды с последующим выкупом не противоречит нормам гражданского законодательства отклоняется, поскольку данная сделка являлась экономически неоправданной для ФИО1 и в результате ее заключения ей причинен явный ущерб, о чем в силу очевидности знала ФИО2

Суд апелляционной инстанции учел, что в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено допустимых доказательств, которые указывают на то, что содержащееся в договоре аренды условие о выкупной стоимости спорного имущества является обоснованным и явно соразмерным выкупной цене, сложившейся на рынке недвижимости.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии оснований для выселения заявителя из спорного жилого помещения также подлежат отклонению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ответчик была предупреждена как об отказе от продления договора, так и о требовании о выселении из спорного жилого помещения не позднее чем за три месяца.

Доводы кассационной жалобы по существу повторяют позицию, изложенную ответчиком при рассмотрении дела, которая получила надлежащую правовую оценку, нашедшую отражение в оспариваемом судебном постановлении.

Доводы кассационной жалобы о ненадлежащем извещении о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции несостоятельны, поскольку судебное извещение было направлено по средствам СМС-оповещения на номер телефона, указанный ответчиком в согласии на получение уведомлений о дате, месте и времени проведения судебного заседания при помощи СМС-оповещения.

Несогласие с выводами суда апелляционной инстанции в связи с иной оценкой доказательств, иное мнение о характере разрешения спора, субъективное толкование норм права, изложенные в оспариваемом судебном постановлении выводы не опровергают, о нарушении норм материального и процессуального права не свидетельствуют, в силу положений части 1 статьи 379.7, части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не могут служить в качестве основания для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 19 июля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий                               В.В. Песоцкий

Судьи                                             С.Н. Дурнева

                                                                                                          Е.Е. Каминская