Решение по делу № 2-23/2016 (2-1328/2015;) от 10.11.2015

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 января 2016 года город Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колчиной М.В.,

при секретаре Кирилловой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-23/2016 по иску Гуровой И.А, к обществу с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «СМК Инвест» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством жилом доме,

УСТАНОВИЛ:

Истец Гурова И.А. обратилась в суд с требованиями к ответчику ООО «ГК «СМК Инвест» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, квартал 20 (далее по тексту – многоквартирный дом), в виде однокомнатной <адрес> общей площадью 34,48 кв.м. (далее по тексту – объект долевого строительства).

В обоснование своих требований истец указала, что на основании инвестиционного контракта от 04 декабря 2003 года ООО «Рамстрой» выступило застройщиком многоквартирного дома. На основании дополнительного соглашения от 14 августа 2008 года права и обязанности ООО «Рамстрой» как застройщика были переданы ООО «СК «АРГО». При этом к ООО «СК «АРГО» перешли все права и обязанности ООО «Рамстрой» перед гражданами-соинвесторами. Истец на основании договора от 25 декабря 2004 года о привлечении инвестиций в строительства имеет право требования на получение после завершения строительства объекта долевого строительства. Свои обязательства по оплате уступки прав истец исполнила в полном объёме. Однако ООО «СК «АРГО» строительство многоквартирного дома не начал, свои обязательства перед истцом как дольщиком не исполнил. В настоящее время застройщиком многоквартирного дома является ООО «ГК «СМК Инвест», который не признаёт требования истца на объект долевого строительства. В отношении многих квартир, расположенных в многоквартирном доме, идут судебные разбирательства. В связи с чем, истец просит признать за ней право на объект долевого строительства как объект незавершённого строительства.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании против заявленных требований возражал и пояснил, что в соответствии с дополнительным соглашением о передаче прав и обязанностей инвестора к новому инвестору от 26 декабря 2013 года к Инвестиционному контракту № 69 от 04 декабря 2003 года, заключённым между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией города Ивантеевки, ООО «ИК «Мегастрой» (правопреемником ООО «СК «АРГО») и ООО ГК «СМК-Инвест», к последнему перешли права нового инвестора на строительство многоквартирного дома. Ранее объект был признан проблемным, поскольку предыдущий застройщик отказался выполнять свои обязанности по строительству дома. Оформив права на земельный участок и получив всю необходимую разрешительную документацию, ООО ГК «СМК-Инвест» в марте 2014 года приступило к строительству дома. С августа 2014 года ООО ГК «СМК-Инвест» стало заключать с участниками долевого строительства договоры участия в долевом строительстве, осуществляя их регистрацию в органе государственной регистрации. Кроме того у ООО ГК «СМК-Инвест» возникло обязательство перед третьими лицами о передаче объектов долевого строительства при подтверждении ими своих прав на основании соответствующих договоров и подтверждении доказательств оплаты цены договоров. В отношении объекта долевого строительства в приложении к дополнительному соглашению указано ООО «Стройкомплекс», за которым право признано определением арбитражного суда. Факт передачи указанным обществом истцу прав требования не подтверждён. Кроме того представитель ООО ГК «СМК-Инвест» просил учесть, что в настоящее время строительство завершается, многоквартирный дом готовится к сдаче в эксплуатацию и не признан объектом незавершённого строительства. В связи со внесением изменений в проектную декларацию характеристики объекта долевого строительства, в ом числе площадь, изменились.

Представитель третьего лица, администрации города Ивантеевки Московской области, в судебном заседании поддержала позицию истца и пояснила, что действующим застройщиком многоквартирного дома является ООО ГК «СМК-Инвест», у которого возникло обязательство передать после завершения строительства объекты долевого строительства участникам, с которыми были заключены договоры прежними застройщиками. Таким образом, при принятии на себя функций застройщика ООО ГК «СМК-Инвест» согласилось с тем, что многоквартирный дом обременён правами третьих лиц.

Представитель третьего лица, Министерства строительного комплекса Московской области, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. В письменном отзыве поддержал позицию истца и подтвердил, что до настоящего времени новый застройщик ООО ГК «СМК-Инвест» уклоняется от перезаключения договоров с третьими лицами, обладающими правом требования на объекты долевого строительства. Истец включена в реестр данных третьих лиц.

Представители третьих лиц, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, ООО «Консалтинг ДЕРЖАВА», ООО «Стройкомплекс», надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили, возражений не представили.

Суд в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими отклонению как не основанные на законе.

Материалами дела установлено, что 04 декабря 2003 года администрация города Ивантеевки и ООО «Рамстрой», выступившее в качестве инвестора и застройщика, заключили инвестиционный контракт № 69 на строительство жилого дома по улице Хлебозаводской на территории города Ивантеевка. Предметом контракта явилась реализация инвестиционного проекта - строительства четырнадцатиэтажного жилого дома на земельном участке по адресу: город Ивантеевка, улица Хлебозаводская, квартал № 20. По условиям контракта ООО «Рамстрой» обязалось за счёт собственных (заёмных) средств произвести строительство указанного выше объекта. При этом ООО «Рамстрой» предоставлено право по согласованию с администрацией города Ивантеевки уступить свои права по контракту третьему лицу полностью или частично, при условии принятия последним условий и обязательств, предусмотренных Контрактом.

По договору инвестирования строительства многоквартирного дома от 06 мая 2004 года ООО «Рамстрой» передало ООО «Вист-М» право требования на объект долевого строительства. В свою очередь ООО «Вист-М» передало право требования на спорный объект по договору инвестирования строительства многоквартирного дома от 11 мая 2004 года ООО «Стройкомплекс».

На основании агентского договора от 01 сентября 2004 года ООО «Стройкомплекс» в лице ООО «Консалтинг ДЕРЖАВА» передало право требования на объект долевого строительства Гуровой И.А. по договору о привлечении инвестиций в строительство от 25 декабря 2004 года № 1-2/10/2-И года.

В установленный срок инвестиционный контракт от 04 декабря 2003 года ООО «Рамстрой» исполнен не был, акт о результатах реализации инвестиционного контракта не оформлялся, жилой дом построен не был.

14 августа 2008 года между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией города Ивантеевки, ООО «Рамстрой» и ООО «СК «АРГО» было подписано дополнительное соглашение № 80, по которому права и обязанности инвестора по инвестиционному контракту от 04 декабря 2003 года перешли к ООО «СК «АРГО». При этом дополнительным соглашением было предусмотрено, что причитающаяся новому инвестору имущественная доля в многоквартирном доме обременена имущественными правами третьих лиц, заключённых прежним инвестором с третьими лицами. Новый инвестор обязался завершить строительство объекта в третьем квартале 2012 года.

01 января 2009 года между администрацией города Ивантеевки и ООО «СК «АРГО» был заключён договор аренды земельного участка № 366/2 сроком по 31 декабря 2011 года под строительство многоквартирного дома.

15 февраля 2011 года администрацией города Ивантеевки было выдано разрешение ООО «СК «АРГО» № RU50325000-08/11 на строительство многоквартирного дома, срок действия разрешения до 01 января 2012 года.

19 сентября 2013 года в Единый государственный реестр юридических лиц была внесена запись о прекращении деятельности ООО «СК «АРГО» в связи с реорганизацией путём слияния. Правопреемником данного юридического лица стало ООО «ИК «Мегастрой».

26 декабря 2013 года по дополнительному соглашению к инвестиционному контракту № 69 от 04 декабря 2003 года, заключённому между Министерством строительного комплекса Московской области, администрацией города Ивантеевки, ООО «ИК «Мегастрой» и ООО ГК «СМК-Инвест», права инвестора в отношении многоквартирного дома по указанному выше адресу переданы истцу ООО ГК «СМК-Инвест».

В Приложении №1 к данному дополнительному соглашению в сводном перечне сделок с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, в разделе 4 указан объект долевого строительства и правообладатель ООО «Стройкомплекс» на основании договора инвестирования от 06 мая 2004 года и договора об уступке права требования от 18 августа 2005 года.

Из материалов дела с достоверностью усматривается, что до настоящего времени многоквартирный дом, в котором расположен спорный объект, в эксплуатацию не принят. Срок действия разрешения на строительство, выданного ООО ГК «СМК-Инвест» 13 февраля 2015 года, установлен до 13 июля 2016 года.

Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности на объект незавершённого строительства как на долю в незавершённом строительством многоквартирном доме.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации является объектом гражданских прав.

В соответствии со статьёй 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

При таких обстоятельствах суд считает, что признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

При этом суд учитывает, что приведённые выше нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, в силу которых участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путём внесения инвестиционного взноса, эквивалентного стоимости объекта долевого строительства в полном объёме, вправе рассчитывать на получение в собственность данного объекта.

Между тем суд приходит к выводу о том, что истцом неверно избран способ защиты нарушенного права путём предъявления требования о признании права на долю неоконченного строительством жилого дома.

Суд считает, что вопрос о признании права на долю неоконченного строительством жилого дома может быть рассмотрен как соразмерный способ восстановления нарушенного права в том случае, если регистрация права собственности дольщика на предмет договора долевого участия невозможна в случае полного прекращения застройщиком своей деятельности, фактического отсутствия у застройщика исполнительных органов, отсутствия необходимых для регистрации документов, уклонения застройщика от такой регистрации вследствие злоупотребления правом и т.п.

Из материалов дела усматривается, что ответчик, выступая в качестве застройщика, продолжает вести работы и финансирование, направленные на подготовку многоквартирного дома к сдаче в эксплуатацию, является действующим застройщиком, то есть отсутствует злоупотребление права со стороны застройщика. Срок разрешения на строительства установлен до 13 июля 2016 года и на момент рассмотрения настоящего спора не истёк. В связи с чем, суд считает, что нарушенное право истца в части нарушения срока передачи объекта долевого строительства может быть восстановлено иным способом, таким как привлечение надлежащего лица к ответственности в виде неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Предъявление же требований о признании права в данном случае суд расценивает как преждевременные.

Кроме того суд учитывает, что в связи с внесением изменений в проектную декларацию площадь многоквартирного дома и технические характеристики самого объекта долевого строительства претерпели изменения, а потому до завершения строительства и обмеров БТИ определить долю в объекте незавершённого строительства не представляется возможным.

Вместе с тем, суд не соглашается с доводами представителя ответчика о том, что у них отсутствуют какие-либо обязательства перед истцом, в том числе по передаче объекта долевого строительства. При этом суд учитывает, что по условиям дополнительного соглашения прежний застройщик ООО «СК «АРГО» (впоследствии ООО «ИК «Мегастрой»), принял на себя обязательства осуществить строительство многоквартирного дома. При этом его имущественная доля обременена правами третьих лиц, с которыми прежний инвестор заключил договор о передаче прав. В момент перехода прав и обязанностей к ООО «СК «АРГО» как к новому инвестору право требования на спорный объект было передано ООО «Стройкомплекс», которое в свою очередь переуступило данное право истцу. То обстоятельство, что между истцом и ответчиком не подписано трёхстороннее соглашение в силу дополнительного соглашения о переводе прав и обязанностей инвестора, по мнению суда, не освобождает ответчика от надлежащего исполнения своих обязательство по строительству дома и передаче объектов в доме соинвесторам, поскольку их право требования на объекты обусловлено исполнением своих обязательств по внесению денежных средств. Суд считает, что подписание соглашения является юридическим актом, закрепляющим правоотношения сторон, направленным на регистрацию в дальнейшем прав на вновь построенные объекты, но не является актом, из которого данные правоотношения образуются.

Не может быть признана обоснованной и ссылка представителя ответчика на то обстоятельство, что правом требования на объект долевого строительства обладает не истец, а ООО «Стройкомплекс». При этом суд принимает во внимание, что право ООО «Стройкомплекс» на данный объект возникло по договору инвестирования строительства многоквартирного дома от 06 мая 2004 года и по договору инвестирования строительства многоквартирного дома от 11 мая 2004 года ООО «Стройкомплекс». Данное право подтверждено мировым соглашением, утверждённым Арбитражным судом Московской области 04 февраля 2008 года. При этом суд учитывает, что указанным судебным актом подтверждено возникновение права на объект у ООО «Стройкомплекс» 06 мая 2004 года, а не сам судебный акт является основанием возникновения права. В связи с чем ООО «Стройкомплекс» на момент заключения договора с истцом обладало правом на объект долевого строительства и могло переуступить это право третьим лицам.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Гуровой И.А, к обществу с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «СМК Инвест» о признании права собственности на долю в незавершённом строительством жилом доме отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий Колчина М.В.