Решение по делу № 33-799/2020 от 21.01.2020

Председательствующий: Ретуева О.Н. Дело № 33-799/2020

№ 2-3490/2019

55RS0007-01-2019-004546-89        

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Омск 29 июля 2020 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Гапоненко Л.В.

судей Сафаралеева М.Р., Черноморец Т.В.

при секретаре Л.

при подготовке и организации судебного процесса помощником судьи Я.,

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционным жалобам Министерства имущественных отношений Омской области, К.С.В., М.В.М. на решение Центрального районного суда г. Омска от 07 ноября 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования К.С.В., М.В.М. к Министерству имущественных отношений Омской области удовлетворить частично.

Включить К.С.В., М.В.М. в качестве арендаторов земельного участка в договор аренды земельного участка №№ <...> от 18.02.2008, заключенный между субъектом Российской Федерации – Омская область, представляемого в договоре Министерством имущественных отношений Омской области и ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика», направив подписанный проект дополнительного соглашения к указанному договору о предоставлении земельного участка, необходимого для эксплуатации нежилого здания гаража площадью 490,2 кв.м., кадастровый номер № <...>, принадлежащим К.С.В., М.В.М..

В удовлетворении остальной части иска К.С.В., М.В.М. отказать».

Заслушав доклад судьи Черноморец Т.В., судебная коллегия Омского областного суда

УСТАНОВИЛА:

К.С.В., М.В.М. обратились в суд с иском к Министерству имущественных отношений Омской области (далее – Министерство, Минимущество) об оспаривании действий, распоряжения, о возложении обязанности увеличить число арендаторов земельного участка. В обоснование заявленных требований указали, что на основании договора купли продажи № <...> от 25.05.2018 являются собственниками здания гаража площадью 490,2 кв.м., расположенного по <...> в г. Омске. Гараж находится на земельном участке с кадастровым номером № <...>. С августа 2018 истцы неоднократно обращались в Минимущество по вопросу оформления земельного участка, расположенного под гаражом. В ответе от 12.04.2019 Министерство сообщило истцам, что ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика» были осуществлены кадастровые работы, по результатам которых произведен раздел земельного участка с кадастровым номером № <...> с образованием из него земельного участка с кадастровым номером № <...>, что подтвердилось сведениями из публичной кадастровой карты. На основании распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 12.11.2018 № <...> земельный участок с кадастровым номером № <...> был поставлен на кадастровый учет. В ответе от 06.05.2019 на обращение о разъяснении ситуации Министерство сообщило истцам, что в связи с действующим договором аренды №№ <...> от 18.02.2008 возможность предоставления части земельного участка с кадастровым номером № <...> отсутствует. При этом указало, что 10.04.2019 в Министерство поступило заявление конкурсного управляющего ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика» о внесении изменений в договор аренды, после внесения которых истцы вправе будут обратиться о предварительном согласовании предоставления земельного участка под зданием гаража. На обращение истцов от 21.05.2019 в адрес ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика» об отзыве заявления о внесении изменений в договор аренды, о согласовании раздела земельного участка либо внесения изменений в договор аренды ответа не последовало. В ответе от 19.06.2019 Министерство сообщило истцам о решении вопроса о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому из предмета договора аренды исключается земельный участок с кадастровым номером № <...>. Обращение истцов о внесении изменений в договор аренды №№ <...> от 18.02.2008 в части увеличения количества арендаторов земельного участка с кадастровым номером № <...> и включением в их число К.С.В., М.В.М. ответчиком проигнорировано. Тем самым Министерство нарушает права и законные интересы истцов на предоставление в пользование земельного участка с кадастровым номером № <...>, на котором расположен принадлежащий им объект недвижимости, при том, что силу положений действующего законодательства при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Образование земельных участков допускается с согласия всех землепользователей исходных земельных участков. Формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, что в данном случае не было соблюдено. Внесение изменений в договор аренды №№ <...> от 18.02.2008 посредством исключения из него земельного участка с кадастровым номером № <...> в связи с выделением вновь образуемого земельного участка с кадастровым номером № <...> приведет к невозможности использования здания гаража, находящегося на исходном земельном участке, ввиду отсутствия к нему прохода (проезда), поскольку единственный доступ на земельный участок с кадастровым номером № <...> с земель общего пользования вошел в границы земельного участка с кадастровым номером № <...>

С учетом изложенного истцы просили: признать незаконными действия Министерства имущественных отношений Омской области, выразившиеся в уклонении от внесения изменений в договор аренды №№ <...> от 18.02.2008 в части увеличения количества арендаторов путем добавления истцов К.С.В. и М.В.М.; обязать Министерство имущественных отношений Омской области заключить в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу соглашение о вступлении в договор аренды №№ <...> от 18.02.2008 на стороне арендаторов К.С.В. и М.В.М., зарегистрировать указанные изменения в договор аренды в Управлении Росреестра по Омской области; признать недействительным распоряжение Министерства имущественных отношений Омской области от 12.11.2018 № <...> в отношении земельного участка с кадастровым № <...>; обязать Управление Росреестра по Омской области снять с кадастрового учета земельный участок кадастровый № <...>, обязать Министерство имущественных отношений Омской области предварительно согласовать предоставление земельного участка под зданием гаража, согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории и расчету площади земельного участка, необходимой для размещения здания гаража.

Истцы в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.

Представитель истцов П.Н.А. исковые требования поддержал с учетом их уточнения.

Представитель ответчика Министерства имущественных отношений Омской области М.В.А. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что Министерство прав и законных интересов истцов не нарушало, предпринимало все возможные меры для решения вопроса во внесудебном порядке.

Третьи лица, привлеченные к участию в деле, конкурсный управляющий ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика» Н.В.В., Щ.Т.А. (предыдущий собственник гаража), собственники объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № <...> - Ю.В.В., КПОО «Центр питательных смесей», АО «Омскэлектро», Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, а также Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В апелляционной жалобе К.С.В., М.В.М. просят об отмене решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании незаконным распоряжения Минимущества от 12.11.2018 № <...> в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...>, а также устранения нарушения прав истцов путем восстановления положения, существовавшего до их нарушения, в том числе посредством снятия земельного участка с кадастровым номером № <...> с кадастрового учета, либо иным способом, с принятием в указанной части нового решения об удовлетворении исковых требований. Постановленное судом решение в соответствующей части полагают несоответствующим нормам материального права, а также обстоятельствам, имеющим значение для дела, а именно, принятия распоряжения от 12.11.2018 № <...> об утверждении схемы образуемого земельного участка без учета интересов истцов, являющихся собственниками объекта недвижимости, находящегося на исходном земельном части с 30.05.2018, о чем ответчик на момент принятия оспариваемого распоряжения был осведомлен. Образование земельного участка с кадастровым номером № <...>, которое стало возможным на основании указанного распоряжения, привело к тому, что единственное существующее место доступа с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером № <...> вошло в территорию вновь образованного земельного участка, что нарушает право истцов на использование земельного участка под зданием гаража в объеме, необходимом для его эксплуатации. Оспариваемое распоряжение принято с нарушением положений ст. 552 ГК РФ, пп.3 п.16 ст. 11.10, п. 4 ст. 11.9 и ст. 35 ЗК РФ, а также требований приказа Министерства экономической развития Российской Федерации от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», что в полной мере подтверждается представленными стороной истца доказательствами. Заключением кадастрового инженера установлено, что единственным возможным местом доступа на территорию земельного участка с кадастровым номером № <...>, на котором расположено здание гаража истцов, является специально оборудованное для этих целей место, вошедшее в территорию вновь образованного земельного участка с кадастровым номером № <...>, что привело к невозможности использования здания гаража по его назначению. Экспертное заключение, подготовленное БУ Омкой области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» на основании определения судебной коллегии, также подтверждает доводы апелляционной жалобы о нарушении прав истцов образованием земельного участка с кадастровым номером № <...> из земельного участка с кадастровым номером № <...>, в связи с не обеспечением фактического доступа к землям общего пользования с исходного земельного участка, сохраненного в измененных границах. Ответчик является собственником исходного земельного участка с кадастровым номером № <...>, собственником вновь образованного из него земельного участка с кадастровым номером № <...>, а также уполномоченным органом по вопросам образования и изменения таких земельных участков, следовательно, именно ответчик обязан был при вынесении распоряжения № <...> от 12.11.2018 об утверждении схемы расположения земельного участка не допустить нарушений прав собственников зданий, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № <...>. При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о законности вынесенного Минимуществом распоряжения не могут быть признаны обоснованными.

В апелляционной жалобе представитель Министерства имущественных отношений Омской области Л.Н.М. также просит об отмене решения в части с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований К.С.В., М.В.М. в полном объеме. Указывает на несогласие Минимущества с выводами суда первой инстанции в удовлетворенной части требований, полагая их несоответствующими обстоятельствам дела, а также нормам материального и процессуального права. Судом не учтено, что предметом договора аренды № № <...> от 18.02.2008, заключенного между Минимуществом и ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика», выступал земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 7938 кв.м., расположенный по адресу: <...>, находящийся в собственности Омской области, из которого на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 12.11.2018 № <...> был образован земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 2263 кв.м., собственником которого также является Омская область. Таким образом, фактически на момент принятия судом решения предмет договора аренды № № <...> от 18.02.2008 в виде земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 7938 кв.м., отсутствовал, однако изменения в договор не вносились. При разделе земельного участка с кадастровым номером № <...> и образовании нового земельного участка с кадастровым номером № <...>, здания, принадлежащие ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика», стали располагаться лишь на земельном участке с кадастровым номером № <...>, а здание гаража, принадлежащее истцам, расположено на оставшемся после раздела земельном участке с кадастровым номером № <...>. При данных обстоятельствах решение о включении истцов в качестве арендаторов земельного участка в договор аренды № № <...> от 18.02.2008 неисполнимо. Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания гаража, принадлежащего К.С.В. и М.В.М., судом не определена. Кроме того, из материалов дела следует, что 10.04.2019 в Министерство поступило заявление конкурсного управляющего ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика» о внесении изменений в договор аренды, в связи с чем истцам было рекомендовано обратиться с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка под зданием гаража после внесения изменений в указанный договор. Таким образом, со стороны Министерства нарушения прав и законных интересов истцов не допущено.

Апелляционное производство, как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела, и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ).

В судебных заседаниях суда апелляционной инстанции истец М.В.А., представитель истцов П.Н.А. свою апелляционную жалобу и дополнения к ней поддержали, указали на допущенные при формировании земельного участка с кадастровым номером 55:36:040112:3231 нарушения, приведшие к нарушению прав истцов как собственников объекта недвижимости, расположенного на исходном земельном участке.

Представители ответчика Министерства имущественных отношений Омской области – Л.Н.М., М.В.В. поддержали доводы, приведенные в апелляционной жалобе Министерства, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы истцов, в том числе ввиду фактического отсутствия препятствий для прохода (проезда) к зданию гаража с земель общего пользования через проходную, а также возможности организации доступа на участок с земель общего пользования посредством демонтажа ограждения и обустройства другого прохода (проезда).

Иные, участвующие в деле лица, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, извещены надлежащим образом, что в соответствии с ч. 1 ст. 327, ч. 3,4 ст. 167 ГПК РФ не является препятствием к рассмотрению дела по апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела с учетом требований ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Разрешая спор в части требований о включении истцов в качестве арендаторов земельного участка в договор аренды земельного участка №№ <...> от 18.02.2008 суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы Минимущества, правильно установил юридически значимые для дела обстоятельства, всесторонне, полно и объективно проверил доводы истцов, возражения ответчика, исследовал имеющиеся доказательства, которым дал правовую оценку по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ с учетом положений Земельного кодекса РФ, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 18.02.2008 между субъектом Российской Федерации – Омская область, представляемой Министерством имущественных отношений Омской области (арендодатель) и областным государственным унитарным предприятием «Омская фармацевтическая фабрика» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Омской области №№ <...> (л.д. 83-93 том 1).

Согласно п. 1.1. договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет с 18.02.2008 по 18.02.2057 года земельный участок из земель населенных пунктов площадью 7938,00 кв.м., находящийся в собственности Омской области, с кадастровым номером № <...>. Местоположение участка установлено по адресу: <...>

Разрешенное использование участка – для производственных целей (п. 1.2).

Целевое назначение аренды участка – под здание (п. 1.3).

На указанном участке находятся объекты недвижимого имущества: фармацевтическая фабрика (главный корпус), общей площадью 2488,20 кв.м., здание гаража, общей площадью 490,2 кв.м., здание проходной, общей площадью 31,30 кв.м., здание склада, общей площадью 795,40 кв.м., расположенные по адресу: <...> (л.д. 91 том 1).

По сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером № <...> (равнозначен кадастровому номеру № <...>), поставлен на государственный кадастровый учет 04.09.2007, местоположение участка: установлено относительно 4-этажного производственного здания, имеющего почтовый адрес: <...>. Земельный участок находится в собственности Омской области, при этом сдан в аренду ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика». По состоянию на 09.09.2019 указанный земельный участок имеет площадь 5675 кв.м. (л.д. 54-59 том 1).

Согласно ответу департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска на обращение Минимущества от 26.07.2018, земельный участок с кадастровым номером № <...> согласно карте градостроительного зонирования территорий г. Омска расположен в территориальной зоне № <...>, состоит на кадастровом учете с видом разрешенного использования – размещения промышленных, производственно-коммунальных и коммунально-складских предприятий IV-V классов опасности, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, оптовой и розничной торговли, для установления санитарно-защитных зон таких объектов соответствии с требованиями технических регламентов (л.д. 75-78 том 1).

Распоряжением Министерства имущественных отношений Омской области от 12.11.2018 № <...> утверждена схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в отношении земельного участка, подлежащего образованию из земельного участка с кадастровым номером № <...>, находящегося в собственности Омской области, из состава земель населенных пунктов, в границах территориальной зоны производственно–коммунальных объектов IV-V классов опасности (П3), площадью 2263 кв.м. местоположение образуемого земельного участка установлено относительно 4-этажого производственного здания, имеющего адрес: <...>. Изменен вид разрешенного использования образуемого земельного участка с «для производственных целей, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» на другой вид разрешенного использования – «промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты IV-V классов опасности: микробиологическая промышленность» (л.д. 111 том 1).

Таким образом, из земельного участка кадастровый номер № <...>, находящегося в собственности Омской области, был образован земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 2263 кв.м., собственником которого также является Омская область.

Вновь образованный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 28.02.2019 на основании заявления ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика» и межевого плана от 27.11.2018, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка, путем раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>, на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области от 12.11.2018 №2501-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности Омской области» (л.д. 60-64 том 1).

В ЕГРН внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером № <...>, местоположение которого расположено относительно ориентира, расположенного относительно участка. Ориентир 4-этажное производственное здание. Почтовый адрес ориентира: <...>. Общая площадь земельного участка 2263 кв.м., вид разрешенного использования - промышленные объекты и производства, коммунально-складские объекты IV-V классов опасности: микробиологическая промышленность. Земельный участок находится в собственности Омской области (дата государственной регистрации права 28.02.2019), а также в аренде областного государственного унитарного предприятия «Омская фармацевтическая фабрика» (дата государственной регистрации 28.02.2019).

Из материалов дела также следует, что собственниками здания гаража с кадастровым номером № <...>, общей площадью 490,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером № <...>, на основании договора № <...> купли-продажи от 25.05.2018 являются К.С.В. и М.В.М. по № <...> доле каждый (л.д. 10 том 1).

Предыдущий собственник указанного объекта недвижимости Щ.Т.А., приобрела гараж на основании договора купли-продажи от 15.05.2018 с ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика».

27.06.2018 М.В.М. обратился в Министерство имущественных отношений Омской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, образованного путем раздела земельного участка кадастровый № <...>, цель аренда без проведения торгов, в связи с нахождением на указанном земельном участке здания гаража (л.д. 81, 82 том 1).

07.08.2018 Министерство отказало М.В.М. в предварительном согласовании предоставления земельного участка со ссылкой на п. 2 ч. 8 ст. 39.15, п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ (земельный участок предоставлен на праве аренды), с разъяснением, что первоначально предприятию (ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика») необходимо обратиться с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка непосредственно под объектами предприятия, затем об изменении договора аренды, далее заявители вправе в порядке ст. 39.15 ЗК РФ поставить вопрос о предварительном согласовании предоставления земельного участка, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>.

28.11.2018 М.В.М. вновь обратился в Министерство имущественных отношений Омской области с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>, цель аренда без проведения торгов, в связи с нахождением на указанном земельном участке здания гаража (л.д. 104, 105 том 1).

25.12.2018 Министерство отказало М.В.М. в предварительном согласовании предоставления земельного участка, указав в ответе, со ссылкой на п. 2 ч. 8 ст. 39.15, п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ, что земельный участок предоставлен на праве аренды ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика», а также на наличие распоряжения от 12.11.2018 № <...>, в соответствии с которым образован земельный участок непосредственно под объектами недвижимости – зданием проходной (литера Е) и зданием фармацевтической фабрики (литера А), закрепленными на праве хозяйственного ведения за ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика». При этом произведены расчеты площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания гаража (1029 кв.м.). Рекомендовано обратиться с повторным заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка из расчета 1029 кв.м., а так же после прекращения за предприятием права аренды земельного участка (л.д. 102-103 том 1).

15.03.2019 М.В.М., К.С.В. обратились в Министерство имущественных отношений Омской области с заявлением о формировании земельного участка под объектами проходной (литера Е) и зданием фабрики (литера А), просили предусмотреть формирование части земельного участка для обеспечения доступа и проезда с <...> к зданию гаража и формируемому под ним земельному участку (л.д. 98 том 1).

12.04.2019 Министерство сообщило истцам, что выполнение кадастровых работ не является обязанностью собственника земельного участка и разъяснило, что в качестве заказчика работ по проведению кадастровых работ вправе выступать любое заинтересованное лицо (л.д. 15, 96 том 1).

04.04.2019 М.В.М., К.С.В. обратились в Министерство имущественных отношений Омской области с заявлением о разъяснении ситуации о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду (л.д. 100, 101 том 1).

06.05.2019 Министерство сообщило истцам, что на основании п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предоставлен без проведения торгов, в случае, если он предоставлен в аренду иному лицу. При этом указано на наличие действующего договора аренды №№ <...> от 18.02.2008 и разъяснено, что арендодатель не может быть принужден к досрочному расторжению договора. Также сообщено, что 10.04.2019 конкурсный управляющий предприятия обратился в Министерство заявлением о внесении изменений в договор аренды, после внесения которых заявители вправе поставить вопрос о предварительном согласовании предоставления земельного участка (л.д. 17, 99 том 1).

22.05.2019, 30.05.2019 К.С.В., М.В.М. обращались в Министерство имущественных отношений Омской области с предложением изменить договор аренды земельного участка кадастровый номер № <...>, включив в число арендаторов К.С.В., М.В.М. (л.д. 19-22, 24, 71, 68 том 1).

19.06.2019 Министерство сообщило истцам, что решается вопрос о возможности подготовки дополнительного соглашения, которым из договора аренды №№ <...> от 18.02.2008 исключается земельный участок кадастровый номер № <...> (л.д. 23, 26, 36, 66, 69 том 1).

Таким образом, в процессе судебного разбирательства нашли свое подтверждение доводы истцов о том, что, являясь собственниками объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № <...>, предоставленном в долгосрочную аренду ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика», они неоднократно обращались в Министерство имущественных отношений Омской области с заявлениями по вопросу предоставления им данного земельного участка в аренду, которые были оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения К.С.В. и М.В.М. за судебной защиты перешедшего к ним в связи с приобретением объекта недвижимости права пользования земельным участком.

Оценив правомерность заявленных требований о включении истцов в договор аренды земельного участка, с учетом установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств в их совокупности, суд верно исходил из того, что нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В силу п.п. 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В силу приведенных правовых положений в их совокупности при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), что подтверждается разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируется п. 9 ч. 2 ст. 39.6 и ст. 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В силу приведенных норм истцы как покупатели гаража вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При данных обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии у Министерства оснований для отказа в предоставлении истцам спорного земельного участка в порядке п. 2 ст. 39.16 ЗК РФ, без проведения торгов, поскольку в данном случае с заявлением о предоставлении земельного участка обратились обладатели данных прав и правомерно, в порядке защиты нарушенного права, возложил на Минимущество обязанность по включению К.С.В., М.В.М. в качестве арендаторов земельного участка в договор аренды земельного участка №№ <...> от 18.02.2008 с направлением им подписанного проекта дополнительного соглашения к указанному договору в порядке, установленном п.6 ст. 39.20 ЗК РФ.

Доводы представителей Министерства имущественных отношений Омской области о незаконности постановленного решения в соответствующей части подлежат отклонению, как основанные на неверной правовой оценке возникших между сторонами правоотношений. Утверждения апеллянта о неисполнимости постановленного решения в связи с отсутствием на момент его вынесения предмета договора аренды в виде земельного участка площадью 7938 кв.м., в связи с разделом земельного участка с кадастровым номером № <...> и образованием нового земельного участка с кадастровым номером № <...>, правильность выводов суда первой инстанции не опровергают, при том, что договор аренды земельного участка № <...> от 18.02.2008 на момент возникновения у истцов права пользования земельным участком с кадастровым номером № <...> являлся действующим, при этом на момент вынесения решения также не был расторгнут (изменен) в установленном законом порядке. Кроме того, образование из земельного участка с кадастровым номером № <...> нового земельного участка с кадастровым номером № <...> имело место уже после обращения истцов в Минимущество с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В данной связи, принимая во внимание, что принадлежащий истцам объект недвижимости находился и находится на земельном участке с кадастровым номером № <...>, доводы апелляционной жалобы об изменении площади указанного земельного участка правильность выводов суда первой инстанции о включении истцов в состав арендаторов данного земельного участка не опровергают как и ссылки апеллянтов на не определение судом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации здания гаража, принадлежащего К.С.В. и М.В.М., при том, что дело было рассмотрено судом по заявленным исковым требованиям (ч. 3 ст. 196 ГПК РФ).

С учетом изложенного предусмотренных процессуальным законом оснований (ст. 330 ГПК РФ) для удовлетворения апелляционной жалобы Министерства имущественных отношений Омской области судебной коллегией не установлено, решение суда первой инстанции в соответствующей части является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Вместе с тем, оценивая доводы апелляционной жалобы К.С.В., М.В.М. о незаконности распоряжения Минимущества от 12.11.2018 № <...> на основании которого был образован земельный участок с кадастровым номером № <...>, суд апелляционной инстанции не может согласиться с позицией суда первой инстанции, не усмотревшего нарушения прав истцов указанным распоряжением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании незаконным распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области № <...> от 12.11.2018 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности Омской области», суд исходил из отсутствия правовых оснований для отказа в утверждении представленной ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика» схемы расположения земельного участка, при этом отклонил за необоснованностью доводы истцов о необходимости получения их согласия на раздел земельного участка.

Данные выводы суда первой инстанции не могут быть признаны законными и обоснованными в силу следующего.

Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случае образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям (пп.1 п.4 ст. 11.2 ЗК РФ).

В данном случае согласие истцов на раздел исходного земельного участка не было получено, несмотря на то, что на момент утверждения оспариваемой схемы расположения земельного участка в силу положений п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ они уже являлись правообладателями исходного земельного участка в силу расположения на нем принадлежащего им объекта недвижимости и обращались в Минимущество с заявлением о предварительном согласовании предоставления им занимаемого объектом недвижимости земельного участка.

В данной связи вывод суда первой инстанции о нахождении земельного участка в аренде у ОГУП «Омская фармацевтическая фабрика», что не требует согласия землепользователей при его разделе, сделан без учета фактических обстоятельств дела, а именно, наличия на момент образования земельного участка иных правообладателей земельного участка – физических лиц, что подтверждается сведениями ЕГРН, а также следует из пояснительной записки к проекту распоряжения.

Кроме того, при разрешении спора судом не дано должной правовой оценки доводам истцов о несоблюдении требований действующего земельного законодательства при формировании земельного участка с кадастровым номером № <...>, а именно, включение в него единственного прохода на земельный участок с кадастровым номером № <...> с земель общего пользования.

В данной связи судебная коллегия отмечает, что требования к образуемым земельным участкам установлены ст. 11.9 ЗК РФ.

Пунктами 4, 6 указанной статьи установлено, что не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка, представляющей собой изображение границ образуемого земельного участка на кадастровом плане территории, осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является: разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 настоящего Кодекса требований к образуемым земельным участкам (пп.3 п.16 ст. 11.10 ЗК РФ).

В силу ч. 6 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в межевом плане должны быть указаны сведения о доступе к образуемому или изменяемому участку (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

При этом согласно п. 26 ч. 1 ст. 26 указанного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета земельного участка невозможно, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

Из приведенных положений действующего законодательства следует, что к земельному участку должен быть обеспечен доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) и возможность его использования по назначению.

В порядке проверки доводов апелляционной жалобы истцов о нарушении требований земельного законодательства при формирования земельного участка из земельного участка с кадастровым номером № <...> и утверждения Минимуществом схемы его расположения определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 13.03.2020 по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза с постановкой на разрешение экспертов вопросов о наличии или угрозе затруднений в эксплуатации по целевому назначению гаража, площадью 490,2 кв.м., расположенного по адресу: <...>, корпус 3, на земельном участке с кадастровым номером № <...> вследствие образования земельного участка с кадастровым номером № <...>, наличии прохода (проезда) на земельный участок с кадастровым номером № <...> без установления сервитута, соблюдении требований к межеванию земельного участка и установлению его границ при формировании земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Проведение экспертизы поручено Бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (л.д. 161-167 том 2).

В соответствии с выводами экспертов, содержащимися в экспертном заключении от 30.06.2020 (л.д. 178-206 том 2), при разделе земельного участка с кадастровым номером № <...> не предусмотрен фактический доступ с земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером № <...>, который сохранен в измененных границах. Следовательно, не предусмотрен фактический доступ с земель общего пользования и к объектам недвижимости, расположенных в его границах.

Образование земельного участка с кадастровым номером № <...> путем раздела земельного участка с кадастровым номером № <...> привело к затруднению или угрозе затруднения в эксплуатации по целевому назначению расположенного на данном земельном участке здания – гараж, площадью 490,2 кв.м., по адресу: <...>.

Доступ к зданию гаража с кадастровым номером № <...>, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>, с земель общего пользования – проезд от <...>, учтенных в ЕГРН с кадастровым номером № <...>, без установления сервитута, возможен только при проведении работ по реконструкции трубопроводов и частичном демонтаже бетонного забора, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>, что требует определенных затрат. Без осуществления каких-либо затрат, доступ (проход, проезд) от земельного участка общего пользования, учтенного в ЕГРН с кадастровым номером № <...>, к земельному участку с кадастровым номером № <...> невозможен без использования земельного участка с кадастровым номером № <...> путем установления в его границах сервитута (прохода и проезда к нему).

При образовании земельного участка с кадастровым номером № <...> путем раздела земельного участка с кадастровым номером № <...>, с сохранением в измененных границах исходного земельного участка, не был предусмотрен фактический доступ к объектам недвижимости, расположенным в границах исходного земельного участка с кадастровым номером № <...>, огороженного со стороны земель общего пользования бетонным забором и расположения трубопровода, что создает невозможность фактического доступа к нему без вложения определенных затрат.

Таким образом, при формировании границ земельного участка с кадастровым номером № <...> путем его образования из границ земельного участка с кадастровым номером № <...>, с сохранением в измененных границах исходного земельного участка и утверждения схемы расположения данного земельного участка учтены установленные законом требования, предъявленные к образуемому земельному участку № <...> и обеспечению его доступом к землям общего пользования; не учтены установленные законом требования, предъявляемые к межеванию земельного участка, а именно, не обеспечен фактический доступ к землям общего пользования исходного земельного участка № <...>, сохраненного в измененных границах.

Будучи опрошенной судом апелляционной инстанции, эксперт С.Н.В. подтвердила вышеприведенные выводы, при этом указала, что вся территория земельного участка с кадастровым номером № <...> огорожена бетонным забором с колючей проволокой по верху, при этом по периметру и по территории земельного участка проходят трубопроводы, расположенные на различной высоте, что не позволяет организовать проход (проезд) на земельный участок с земель общего пользования без проведения демонтажных и реконструкционных работ, требующих финансовых затрат.

При оценке обоснованности экспертного заключения с учетом положений ст. ст. 67, 86 ГПК РФ судебная коллегия отмечает, что оно подготовлено экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключению по ст. 307 УК РФ. Геодезические работы были выполнены главным специалистом отдела сбора, обработки и хранения информации по кадастровой оценке и кадастровым работам Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации», имеющим высшее образование, стаж работы по специальности – 12 лет, имеющим удостоверение о повышении квалификации по программе «Инженерно-геодезические изыскания». Заключение подготовлено экспертом, имеющей высшее образование по специальности «инженер-землеустроитель», стаж работы по специальности - 13 лет, имеющей удостоверение о повышении квалификации по программе «Актуальные вопросы законодательства в области кадастровой деятельности», являющейся кадастровым инженером; руководителем работ, экспертом, имеющей высшее образование, стаж работы по специальности - 15 лет, являющейся кадастровым инженером, включенным в Национальный реестр специалистов. Выводы экспертов содержат подробное описание проведенного исследования, изложены четко и понятно, каких-либо противоречий не имеют.

Выводы экспертов не противоречат иным, имеющимся в деле доказательствам, при этом не оспариваются участвующими в деле лицами, что позволяет признать обоснованными доводы истцов о нарушении их прав как собственников здания гаража и правообладателей земельного участка, при том, что формирование земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы земельного участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования с учетом обеспечения доступа с земель общего пользования.

Установив, что в результате формирования земельного участка с кадастровым номером № <...> был прекращен доступ к земельному участку с кадастровым номером № <...> со стороны земель общего пользования, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при образовании земельного участка с кадастровым номером № <...> не были учтены все установленные ст. 11.9 ЗК РФ требования, что являлось основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В данной связи требования истцов о признании незаконным распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области № <...> от 12.11.2018 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности Омской области», направленные на устранений нарушений прав собственников объекта недвижимости, судебная коллегия полагает обоснованными.

Доводы представителей Министерства имущественных отношений Омской области о том, что препятствий для доступа к зданию гаража фактически не имеется, не могут быть приняты во внимание, при том, что в процессе судебного разбирательства установлено, что доступ (проезд) к зданию гаража в настоящее время возможен только через проходную, находящуюся в границах земельного участка с кадастровым номером № <...>, что подтверждается имеющимися в деле фотографиями, экспертным заключением, пояснениями эксперта и истцов, из которых следует, что ворота проходной закрыты на замок, ключей от которого у истцов не имеется.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении исковых требований К.С.В., М.В.М. о признании незаконным распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области № <...> от 12.11.2018.

Возможность установления сервитута для прохода (проезда) на земельный участок с кадастровым номером № <...> через земельный участок с кадастровым номером № <...> либо обустройства иного прохода на земельный участок с кадастровым номером № <...> с земель общего пользования не может являться основанием для выводов о соответствии вновь образованного участка установленным требованиям, при том, что вопрос об обеспечении прохода или проезда к земельному участку от земельных участков общего пользования путем установления сервитута должен быть разрешен при формировании земельного участка, что следует из толкования положений ч. 6 ст. 22, п. 26 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

При формировании земельного участка с кадастровым номером № <...> был прегражден доступ с земель общего пользования на земельный участок с кадастровым номером № <...>, что привело к нарушению прав истцов на доступ к принадлежащему им имуществу, вследствие чего возложение на них устранения негативных последствий действий Минимущества посредством обращения за установлением сервитута либо несения расходов по обустройству нового прохода (проезда) на земельный участок с земель общего пользования не основано на законе и не повлечет восстановления нарушенного права.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы истцов и приходит к выводу, что решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области № <...> от 12.11.2018 с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований в соответствующей части, что предполагает соответствующие правовые последствия, не требующие их установления решением суда посредством удовлетворения производных от основного требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу К.С.В., М.В.М. удовлетворить частично.

Решение Центрального районного суда г. Омска от 07 ноября 2019 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконным распоряжения Министерства имущественных отношений Омской области № <...> от 12.11.2018.

Принять в указанной части новое решение, признать незаконным распоряжение Министерства имущественных отношений Омской области № <...> от 12.11.2018 «Об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и изменении вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности Омской области».

В остальной части решение Центрального районного суда г. Омска от 07 ноября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи