Решение по делу № 3а-437/2020 от 31.12.2019

Дело № 3а-437/2020    

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 марта 2020 года                            г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Симоновой Т.В.,

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца Войцехова С.С., действующего на основании доверенности,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Поповой Анастасии Александровны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Попова А.А. обратилась в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – здания (нежилое здание, индивидуальный жилой дом), площадью 564,7 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8 289 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является сособственником указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилого здания установлена по состоянию на 01.01.2018 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на ту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

Определением суда, занесенным в протокол предварительного судебного заседания от 10.02.2020, к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены К., П1., П2..

Административный истец в судебном заседании участия не принимал, о времени и месте слушания дела был извещен надлежащим образом, его представитель в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края в судебном заседании участия не принимал, в суд представил заявление о рассмотрении дела без его участия, настаивал на ранее представленных в суд возражениях относительно административного искового заявления, в которых указывал на несогласие с предъявленными истцом требованиями.

Заинтересованные лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Пермскому краю в суд представителей не направили, заинтересованные лица К., П1., П2. в судебном заседании участия также не принимали, о времени и месте слушания дела были извещены.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов собственниками здания (нежилое здание, индивидуальный жилой дом) с кадастровым номером **, общей площадью 564,7 кв.м, расположенного по адресу: ****, являются Попова А.А. (1/3 доля в праве), П1. (1/6 доля в праве), П2. (1/6 доля в праве), К. (1/3 доля в праве), о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Думы Краснокамского городского поселения от 23.11.2017 № 102 «Об установлении налога на имущество физических лиц на территории Краснокамского городского поселения» с 01.01.2018 установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

В настоящее время указанное выше решение от 23.11.2017 № 102 утратило силу в связи с принятием Краснокамской городской Думой решения от 24.10.2018 № 31 «Об установлении на территории Краснокамского городского округа налога на имущество физических лиц», которое вступило в силу с 01.01.2019.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное нежилое здание, принадлежащее истцу по праву собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости здания безусловно нарушаются его права и обязанности.

Кадастровая стоимость спорного здания определена по состоянию на 01.01.2018 приказом Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от 25.10.2018 № СЭД-31-02-2-2-1323 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Пермского края» и составила 16 498 467,2 рубля.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости здания просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость здания, в подтверждение заявленных исковых требований Поповой А.А. представлен отчет об оценке от 11.12.2019 № 905-12/19, выполненный оценщиком Союз «Пермская торгово-промышленная палата» М. Согласно отчету рыночная стоимость спорного здания по состоянию на 01.01.2018 составила 8 289 000 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик М., выполнивший отчет, является членом саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, включен в реестр 04.05.2007 регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом о профессиональной переподготовке ПП ** от 30.07.2000г., МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», квалификационной аттестат в области оценочной деятельности от 03.11.2017 № ** «Оценка недвижимости», от 09.11.2017 № ** «Оценка движимого имущества», от 15.03.2018 № ** «Оценка бизнеса». Ответственность оценщика застрахована по полису серия ** № ** от 28.04.2019 ПАО СК «Росгосстрах». Срок действия полиса с 27.04.2019 по 28.04.2020.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект – коммерческая недвижимость непроизводственного назначения – торговые объекты.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка недвижимости на основании анализа уровня развития рынков недвижимости ГО и МР Пермского края, анализа рынка недвижимости краевого центра, а также анализа данных интернет-ресурсов: https://torgi.gov.ru/lotSearchArchive.html, https://portal.rosreestr.ru.

Оценщиком были проанализированы каталоги базы данных «Пермской мультилистинговой системы» за декабрь 2017 г. Оценщиком указано, что сегмент торгово-офисной недвижимости Пермского края представлен помещениями на 1 этаже жилых домов и отдельно стоящими зданиями. Диапазон цен предложений торгово-офисной недвижимости Пермского края составил от 8148 руб./кв.м. до 74667 руб./кв.м, среднее значение 32313 руб./кв.м.. С учетом того, что объект расположен в Краснокамском ГО, можно предположить, что среднее значение стоимости ЕОН торгового назначения в г. Краснокамске с учетом внешнего устаревания 38,8 %, скидки на торг 10 %, лежит в диапазоне 12800-42065 руб./кв.м. Рыночная стоимость для конкретного объекта в значительной степени варьируется в зависимости от размера площади, особенностей локального местоположения, технического состояния и прочего. Наиболее вероятный диапазон стоимости объекта оценки составлялет 9856-32390 руб./кв.м.

При составлении отчета оценщик также определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения. Оценщик указал, что основные факторы, влияющие на цены зданий торгово-офисного назначения являются: состояние рынка (активность рынка в регионе расположения объекта, соотношение спроса и предложения, динамика развития, сроки окупаемости инвестиций, наличие негативных тенденций), местоположение (расположение относительно делового центра, локальное расположение внутри города (района), близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры, обеспечение инженерными коммуникациями), физические характеристики объекта (износ, наличие и состояние инженерных коммуникаций, рельеф), масштаб объекта, другие факторы.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован только затратный подход.

Рассчитывая рыночную стоимость объекта оценки затратным подходом, оценщиком выбран метод сравнительной единицы, использованы данные сборника «Ко-Инвест».

В качестве аналога использован объект из справочника «Общественные здания. Ко-Инвест 2016», шифр ruО3.07.000.0015, стр. 353. Магазины универсальные от 1 до 2 этажей (Этажность: от 1 до 2. Объем от 1050 -1400 куб.м). Класс конструктивной системы КС-1. Класс качества Econom.

Суд находит выбранную сравнительную единицу сопоставимой с оцениваемыми по классу конструктивной системы, классу качества, этажности, строительному объему объектом оценки. По различиям оценщиком произведены необходимые корректировки. Также при определении рыночной стоимости оценщиком определены и приняты во внимание физический износ и внешнее устаревание с учетом влияния на рыночную стоимость объекта внешних факторов.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик М. при оценке спорного объекта недвижимости не допустил нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

Представленные административным ответчиком замечания к отчету об оценке не могут быть приняты во внимание судом.

Доводы ответчика о том, что оценщик не обоснованно использовал при определении рыночной стоимости только один подход – затратный, не свидетельствуют о допущенных оценщиком нарушениях, влекущих признание отчета недостоверным либо требующих назначения по делу судебной оценочной экспертизы.

Согласно п. 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

При этом, согласно п. 15 ФСО № 7, анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

В силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В отчете, на стр. 17-19, вопреки доводам административного ответчика приведен подробный анализ причин, по которым оценщик отказался от использования сравнительного и доходного подхода. Отказ от применения данных подходов, как следует из содержания отчета об оценке в целом, основан на отсутствии у оценщика необходимой и достоверной информации для расчетов объекта оценки сравнительным и доходным подходами.

Указание административного ответчика о том, что оценщиком не описано в связи с чем он принимает для расчетов класс качества аналога Econom, а не Standart, а равно относительно того, что оценщик не проанализировал и не описал параметры определения класса качества в соответствии с рекомендациями справочника Ко-Инвест суд считает надуманным.

Согласно п.п. е п. 8 ФСО № 3, вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должна содержаться общая информация, идентифицирующая объект оценки.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки в соответствии с указанной выше нормой приведена в отчете об оценке в таблицах 4 и 7 (стр. 7, 10-11 отчета).

При этом на стр. 10-15 отчета об оценке приведено подробное описание объекта оценки, включая перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, технические характеристики здания – объекта оценки (адрес, год постройки, этажность, общая площадь, строительный объем, описание основных конструктивных элементов здания, текущее использование и т.д.), описание земельного участка, на котором находится объект оценки.

Следовательно, идентификация объекта оценки в отчете приведена полностью, в соответствии с действующим законодательством, предусмотренным ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО № 3.

Согласно разделу 1 Рекомендации по использованию «Сборника Ко-Инвест» «Общественные здания» 2016 г. последовательность оценки по сборнику, включая определение класса качества объекта оценки, носит рекомендательный характер.

Действительно, согласно справочнику оценщика издание Ко-Инвест, «Общественные здания», 2016 для правильного подбора аналога, а соответственно и для правильного расчета стоимости затрат на замещение объекта оценки необходимо определить класс качества объекта оценки, т.к. для каждого класса качества объекта своя стоимость 1 куб.м.

Вместе с тем, ни Закон об оценочной деятельности, ни положения Федеральных стандартов оценки, ни указанного выше справочника не устанавливают обязательного требования к изложению предложенной справочником таблицы (приведена административным ответчиком в возражениях) по определению класса качества непосредственно в мотивировочной части отчета.

В рассматриваемом случае, как следует из отчета об оценке и письменных пояснений оценщика М., приобщенных к материалам дела, при выборе объекта-аналога оценщиком учитывался год постройки здания, его конструктивные особенности (этажность, строительный объем, общая площадь). Из всех объектов в разделе «Торговля» сборника Ко-Инвест «Общественные здания» 2016 г. был выбран наиболее сопоставимый по указанным выше элементам с объектов оценки объект аналог. Класс конструктивной системы аналога КС-1, класс качества Econom, а класс конструктивной системы спорного здания КС-1а, что послужило для оценщика основанием для корректировки на материал стен. При этом класс отделки объекта-аналога Econom соответствует описанию внутренней отделки объекта оценки. Принимая во внимание, что по основным конструктивным системам объект оценки можно отнести как к классу Standart, так и к классу Econom, вместе с тем с учетом наибольшей сопоставимости объекта оценки с представленной в разделе «Торговля» сборника Ко-Инвест «Общественные здания» 2016 г. КО-Инвест таблицей классификатора качества зданий, оценщик пришел к выводу об использовании в расчетах данных стоимости класса Econom.

Как уже указывалось выше, оснований полагать, что объект-аналог подобран оценщиком некорректно, у суда не имеется, а возражения административного ответчика в данной части выводов оценщика не опровергают и не свидетельствуют безусловно, что оценщиком были допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности в оспариваемой ответчиком части отчета об оценке.

Приведенная Министерством в возражениях выборка объектов для определения стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости безусловно не свидетельствует о том, что предложенные Министерством объекты имеют какое преимущество перед использованными оценщиком. Фактически из анализа представленной выборки усматривается, что предложенные объекты не сопоставимы с объектом оценки по критериям: функциональному назначению объектов, классу качества, дате предложения и др., т.е. не являются схожими с объектом оценки по основным экономическим и техническим характеристикам. Следовательно использование таких аналогов в расчетах противоречит п. 10 ФСО № 1, п.п. б п. 22 ФСО № 7.

Кроме того, на все замечания относительно отчёта об оценке от 11.12.2019 № 905-12/19 представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения с представлением письменных пояснений оценщика М., в которых содержатся ссылки на конкретные страницы отчёта и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, о правильном выборе объекта-аналога, правильном применении корректировок при оценке спорного нежилого здания, а также правильном использовании выбранного оценщиком подхода с применением конкретного метода оценки.

Кроме того, в обоснование доводов о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, со ссылкой на нормативные правовые акты, которые свидетельствовали бы о неверно произведенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком, заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы к моменту рассмотрения административного дела не заявлено, вопреки требованиям части 5 статьи 247 КАС РФ, данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости стороной ответчика и заинтересованными лицами также не приведено.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости здания в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 31.12.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Поповой Анастасии Александровны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания (нежилое здание, индивидуальный жилой дом), площадью 564,7 кв.м, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8 289 000 рублей по состоянию на 01 января 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 31 декабря 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 18.03.2020.

Судья         подпись