Решение по делу № 2-1594/2022 от 02.03.2022

Дело № – 1594/2022                                     

                 РЕШЕНИЕ

         ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 сентября 2022 года                              <адрес>

Суд <адрес>

в составе

председательствующего судьи                         Жданова С.К.,

при секретаре                                Несовой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца, гражданское дело по иску Горра Михаила Борисовича к Мэрии города Новосибирска о признании права собственности на объект недвижимости (третьи лица – Управление Росреестра по Новосибирской области, Администрация Калининского района г. Новосибирска, Управление Роскомнадзора по Новосибирской области),

                     Установил:    

Истец обратился в суд с иском к ответчик, указал, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером № с находящимся на земельном участке объектом незавершенного строительства с кадастровым номером №. Право собственности истца на земельный участок и на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН в установленном порядке.

В результате завершения строительством объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № нежилое здание приобрело законченный вид, готово к эксплуатации с параметрами – адрес <адрес>, кадастровый №, площадью 256,2 кв.м., назначение – нежилое, расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Истцом были предприняты попытки осуществить регистрацию своего права собственности на завершенный строительством объект во внесудебном (административном) порядке.

Так, впервые право собственности на объект незавершённого строительства по адресу <адрес> (кадастровый №) было зарегистрировано Мэрией ДД.ММ.ГГГГ В собственности мэрии <адрес> находится земельный участок с кадастровым номером №. На этом земельном участке с 1980-х годов находились два здания: здание по адресу <адрес> и здание по адресу <адрес>, ?.

Из земельного участка с кадастровым номером № был выделен земельный участок с кадастровым номером № таким образом, что на земельном участке с кадастровым номером № находится здание с кадастровым номером №, а на земельном участке с кадастровым номером № находился объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Право собственности на здание по адресу <адрес> (кадастровый №) было зарегистрировано за Мэрией <адрес> и в 2013 году отчуждено ПАО «Ростелеком».

Истец, приобретя право собственности на земельный участок с кадастровым номером № и объект незавершенного строительства на нем с кадастровым номером №, решил узаконить реальный правовой режим здания из объекта незавершённого строительства.

Для этого он обратился в Управление Росреестра по <адрес>, однако документы, на основании которых объект поставлен на кадастровый учет, отсутствуют и не были предоставлены.

В органе технической инвентаризации технических документов на объект также не сохранилось.

Позже ФГУП «ФТ-Центр» и ТУ Росимущества в <адрес> представили технический план 2010 года, который стал единственным имеющимся документом о спорном объекте.

Проектная и разрешительная документация на объект отсутствует не нашлась в ФГУП «ФТ-Центр» (имел права на указанное здание), ТУ Росимущества в <адрес> (бывши собственник указанного здания), в УАСИ Мэрии г Новосибирска, в Управлении капитального строительства Мэрии г Новосибирска, в ПАО «Ростелеком» (бывший собственник исходного земельного участка под зданием), в архиве <адрес>, в <адрес> г Новосибирска, в ПАО «Новосибирский завод химконцентратов» (который строил массив в 1980-1990-е гг), у предыдущего собственника Гришаева.

В результате проектная документация и любые другие документы на объект обнаружены не были, что, с учетом проведенной истцом реконструкции здания, исключило возможность внесудебного порядка установления права собственности истца на данный объект.

Здание соответствует предъявляемым к нему градостроительным, архитектурно- строительным, пожарно- техническим, санитарно – эпидемиологическим нормам, может эксплуатироваться по назначению, не угрожает жизни и здоровью граждан, находится в пределах земельного участка, принадлежащего истцу.

По указанным основаниям, с учетом уточнения иска, истец просит суд признать право собственности истца на реконструированный объект недвижимости – нежилое здание по адресу <адрес>, кадастровый №, площадью 256,2 кв.м., назначение – нежилое, расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

В судебное заседание истец, представители ответчиков, третьих лиц, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не прибыли.

Представитель истца просила иск, с учетом уточнения иска, удовлетворить.

Суд, заслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства по делу, пришел к следующему выводу.

В соответствии со ст.131 ч.1 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 222 ч. 1 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Из обстоятельств дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № с находящимся на земельном участке объектом незавершенного строительства площадью 119,0 кв.м. с кадастровым номером №.

Указанные обстоятельства подтверждаются пояснениями представителя истца, копией выписки из ЕГРН, копией договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ИП Гришаев А.Ю ( т. 1 л.д. 9-26, 117-129, 137-138, 146-147).

Приходя к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, суд руководствуется следующим.

В пп. 14 cm. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реконструкцией является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные и иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пп. 4 п. 17 cт. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешений на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные размеры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

В силу ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Из представленного суду экспертных заключений ООО «Экспертиза и право» от ДД.ММ.ГГГГ № и от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что исследуемое нежилое здание, образованное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>, пригодно для использования в рамках нежилого назначения и эффективной эксплуатации. Нежилое здание образованно в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>. Площадные характеристики здания составляют: площадь застройки (площадь по внешнему обводу ограждающих конструкций здания) = 119,2 кв.м., площадь помещений = 272,9 кв.м., площадь в соответствии с требованиями к выполнению кадастровых работ в отношении здания (для ЕГРН) = 256,2 кв.м.

Нежилое здание, образованное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>, соответствует строительным нормам и правилам, регламентирующим строительство, пожарную и санитарно- эпидемиологическую безопасность.

Нежилое здание, образованное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>, на момент обследования имеет эксплуатационную надежность, работоспособное состояние и необходимую несущую способность.

Сохранение нежилого здания, образованного в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Нежилое здание, образованное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>, находится в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Земельный участок с кадастровым номером № и нежилое здание, образованное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>, которое расположено на этом земельном участке, соответствует параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки <адрес>. (т. 1 л.д. 27- 116).Из писем ПАО «НЗХК» и приложенных к письму документов следует причастность ПАО «НЗХК» к освоению земельного участка, на котором в настоящее время находится истребуемое здание с последующей передачей объектов в собственность мэрии <адрес>, отсутствии у ПАО «НЗХК» технических документов на истребуемый истцом объект. (т. 1 л.д. 153 -174).

ОГУП «Технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по <адрес>» представлен технический паспорт на объект незавершенного строительства – усилительная станция проводного вещания, расположенного по <адрес> (т. 1 л.д. 176-180)

Из писем Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии <адрес>, ОАО «Ростелеком», МКУ <адрес> «Новосибирский городской архив», ГБУ НСО «ЦКО и БТИ», Управление архитектурно- строительной инспекции мэрии <адрес>, Главного управления архитектуры и градостроительства мэрии <адрес> следует об отсутствии технической документации, разрешительных документов в отношении объекта - незавершенного строительства, расположенного по <адрес> (т. 1 л.д. 181 - 186).

Уведомлениями ответчика от ДД.ММ.ГГГГ в выдаче разрешения на реконструкцию истребуемого здания, выдаче разрешения на строительство, отказано (т. 1 л.д. 144 – 145, 187).

Согласно копии регистрационного дела, представленного Управлением Росреестра по НСО Гришаев А.Ю. по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> принадлежащей на праве собственности РФ земельный участок кадастровый № по адресу <адрес> находящимся на земельном участке объектом незавершенного строительства кадастровый №. В дальнейшем указанные объекты по договору купли- продажи проданы истцу. Соответствующие регистрационные действия по переходу, прекращению, возникновению прав на земельный участок и объект незавершенного строительства произведены. (т. 1 л.д. 195 – 250, т. 2 л.д. 1-117).

Право собственности у Гришаева А.Ю. – продавца земельного участка и неоконченного строительством объекта по адресу <адрес>, приобретенного истцом, возникло в силу договора купли – продажи федерального имущества от ДД.ММ.ГГГГ, по результатам проведения торгов, оформленных соответствующими протоколами (т. 2 л.д. 208 - 235).

Из Технического заключения ООО «Аякс», представленного суду, следует, что территория земельного участка (кадастровый №) и кадастрового квартала № в целом, согласно установленной карте строительного зонирования территории <адрес>, не включена в состав земель природоохранного, природо - заповедного, оздоровительного, историко – культурного и другого назначения, и не имеет общих границ с лесопарковой, гной и водоохранной зонами.

Принятые объемно-планировочные и конструктивные решения объекта защиты выполнены с учетом его дальнейшей эксплуатации, а так же принципов и особенностей его размещения на отведенном земельном участке, особенностей рельефа и окружающего пространства, с учетом требований по оптимальной ориентации по сторонам света, и выполнению иных градостроительных, и архитектурных решений.

Объект защиты (нежилое здание, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 630061, Российская Федерация, Новосибирская. <адрес>) на момент проведения обследования 2022 г.) соответствует требованиям ст. 6 Федерального закона Российской и от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8 и ст. 17 Федерального закона Российской Федерации. 12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а так же основным положениям нормативно-правовых актов в стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях ной безопасности», с учетом принятых и реализованных в процессе строительства проектных решений.

Принятые при строительстве архитектурные, объемно - планировочные и инженерно-технические решения не нарушают прав и законных интересов третьих не создает угрозу для жизни и здоровья граждан.

На период проведения работ по обследованию рассматриваемого Объекта защиты собственником объекта соблюдаются требования положений ст. 34 трального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 69-ФЗ «О пожарной безопасности». (т. 2 л.д. 125 - 206).

Согласно выписки из ЕГРН истцом зарегистрировано изменение вида разрешенного использования земельного участка № по <адрес> на предоставление коммунальных услуг (3.1.1) (т. 2 л.д. 245 - 247).

Из экспертного заключения ООО «Экспертиза и право» от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом дополнительных письменных пояснений эксперта следует, что на дату образования (постановки на государственный кадастровый учет), ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок имел вид разрешенного использования «сооружения связи», что соответствовало действовавшему на тот момент регламенту территориальной зоны застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1) Правил землепользования и застройки <адрес>. За период с 2015 по 2022 год Правила землепользования и застройки <адрес> претерпели ряд изменений; На дату подготовки Экспертного заключения действовала редакция Правил землепользования и застройки <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которая действует и в настоящее время.

Нежилое здание, образованное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>, находится в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Использование здания, образованного в результате завершения строитель- объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № по адресу <адрес>, как здания, подходящего для предоставления коммунальных услуг, с ом вида разрешенного использования земельного участка «Предоставление коммунальных услуг (3.1.1)».

Земельный участок с кадастровым номером № и нежилое здание, образованное в результате завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу <адрес>, которое расположено на этом земельном участке, соответствует параметрам, установленным Правилами землепользования и застройки <адрес>. (т. 2 л.д. 248 - 249, т. 3 л.д. 1 - 29).

Из разъяснений, указанных в п.п. 25, 26,28, 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Суд, с учетом представленных суду доказательств принятия истцом мер к оформлению права собственности в административном порядке, доказательств, соответствия заявленного объекта недвижимости назначению земельного участка, требованиям архитектурно - строительного, пожарно- технического, санитарно - эпидемиологического законодательства, также принимая во внимание, что постройка не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов других лиц, возведена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности и предназначенном для цели эксплуатации нежилого здания, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных исковых требований.

Стороны в судебном заседании не ставили вопросов о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

                         РЕШИЛ:

    Исковые требования Горра Михаила Борисовича удовлетворить, сохранить в реконструированном виде завершенный строительством объект недвижимости - нежилое здание по адресу <адрес>, кадастровый №, площадью 256,2 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

    Признать право собственности Горра Михаила Борисовича на объект недвижимости - нежилое здание по адресу <адрес>, кадастровый №, площадью 256,2 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

Настоящее решение является основанием для внесении записей о возникновении, переходе, прекращении прав на объект недвижимости в Единый государственный реестр прав собственности на объекты недвижимости и сделок с ним.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                  (подпись)              С.К. Жданов

Подлинник решения суда находится в материалах дела № – 1594/2022 Калининского районного суда <адрес> УИД 54RS0№ - 60

Решение не вступило в законную силу « » _________ 2022

Судья                                    С.К. Жданов

Секретарь                                А.В. Несова