Решение по делу № 8Г-25411/2023 [88-26322/2023] от 12.10.2023

УИД: 43RS0001-01-2022-008600-39

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-26322/2023

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

кассационного суда общей юрисдикции

14 ноября 2023 г. г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Прокаевой Е.Д.,

судей Мурзаковой Н.П., Тароян Р.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Ковалева Сергея Алексеевича на решение Ленинского районного суда г. Кирова Кировской области от 24 января 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 24 мая 2023 г. по гражданскому делу № 2-209/2023 по иску Ковалева Сергея Алексеевича к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ПС Недвижимость» (далее – ООО «СЗ «ПС Недвижимость») о защите прав потребителей.

Заслушав доклад судьи Прокаевой Е.Д., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ковалев С.А. обратился в суд с иском к ООО «СЗ «ПС Недвижимость» о защите прав потребителей.

В обоснование исковых требований указал, что по договору об уступке права от ДД.ММ.ГГГГ (далее также - договор об уступке) он приобрёл у Чочиева А.Д. право на получение в собственность однокомнатной <адрес> (строительный номер), общей проектной площадью 35,8 кв.м., площадью с балконом (лоджией) - 36,6 кв.м., находящейся на 4-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. В свою очередь указанное право принадлежало Чочиеву А.Д. на основании договора № участия в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ (далее также - договор участия в долевом строительстве жилья). Указанные договоры были зарегистрированы в Управлении Росреестра по <адрес>. При этом на дату заключения договора об уступке цена договора участия в долевом строительстве жилья была выплачена в полном объеме в размере 2 616 317,70 руб. В соответствии с пунктом 2.3 договора участия в долевом строительстве жилья по окончании строительства многоквартирного жилого дома общая приведенная (проектная) площадь каждой квартиры и площадь каждого балкона уточняются по обмерам, произведенным организацией технической инвентаризации. При расхождении проектной площади объекта долевого строительства, установленной в пункте 2.1 договора (35,8 кв.м. - общая площадь, 0,8 кв.м. - площадь балкона с коэффициентом 0,3), и площади, определенной по результатам технической инвентаризации, стороны не производят дополнительных взаиморасчетов по окончательным замерам, указанным в техническом плане квартиры. При заключении договора об уступке Чочиевым А.Д. истцу передано подписанное между ответчиком и Чочиевым А.Д. ДД.ММ.ГГГГ дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья, которым внесены изменения в пункт 2.1 договора, касающиеся проектной площади квартиры, которая определена в размере — 38,2 кв.м., и стоимости 1 кв.м., сниженной до 68 489,99 руб. При этом цена по договору участия в долевом строительстве жилья не изменилась и осталась прежней - 2 616 317,70 руб. Однако дополнительным соглашением было предусмотрено произведение дополнительных взаиморасчетов между сторонами в случае изменения площади объекта по итогам обмеров, произведенных организацией технической инвентаризации. Таким образом, между пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора участия в долевом строительстве жилья, в связи с внесенными дополнительным соглашением изменениями, возникли противоречия, касающиеся порядка оплаты и цены договора. Вместе с тем, указанное дополнительное соглашение государственную регистрацию не проходило. Несмотря на это, ДД.ММ.ГГГГ истец был вынужден произвести ответчику доплату за 0,9 кв.м., в размере 61 641 руб., поскольку от ответчика поступило уведомление, содержащее требование о внесении указанной суммы на основании дополнительного соглашения, только после этого, согласно уведомлению, ответчик был согласен передать квартиру по акту приема-передачи.

Истец считает, что требование ответчика о доплате 61 641 руб. за разницу между проектной и фактической площадями является незаконным, нарушает его права как потребителя.

Уточняя требования, просил суд признать условия дополнительного соглашения недействительными (ничтожными), а в отсутствие его регистрации - незаключенным; взыскать с ответчика в пользу истца излишне выплаченные денежные средства в размере 61 641 руб., неустойку в сумме 1 962 238,28 руб., штраф.

Решением Ленинского районного суда г. Кирова Кировской области от 24 января 2023 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 24 мая 2023 г., в удовлетворении исковых требований Ковалева С.А. отказано.

В кассационной жалобе ставится вопрос об отмене судебных постановлений, как принятых с нарушением закона.

Истец, ответчик, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия оснований для ее удовлетворения не усматривает.

При рассмотрении дела было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «СЗ «ПС Недвижимость» (застройщик) и Чочиев А.Д. (участник долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве жилья.

Объектом долевого строительства по договору является однокомнатной <адрес> (строительный номер), общей приведенной (проектной) площадью 35,8 кв.м., и площадью балкона с коэффициентом (0,3) - 0,8 кв.м., (пункт 2.1 договора участия в долевом строительстве жилья).

По пункту 2.2 договора общая приведенная (проектная) площадь квартиры является ориентировочной в соответствии с проектной документацией дома по внутреннему периметру стен квартиры и состоит из суммы площадей всех частей квартиры и состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире, включая площадь балкона (с применением коэффициента 0,3). Стороны пришли к соглашению, что допустимым изменением общей площади каждой квартиры является изменение общей проектной площади этой квартиры в любую сторону не более чем на 10% от площади, установленной в договоре.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что по окончании строительства дома общая приведенная (проектная) площадь каждой квартиры и площадь каждого балкона (с применением коэффициента 0,3) уточняются по обмерам, произведенным организацией технической инвентаризации. При расхождении проектной площади объекта долевого строительства, установленной в пункте 2.1 настоящего договора, с площадью объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, стороны не производят дополнительных взаиморасчетов по окончательным замерам, указанным в техническом плане квартиры. Возврат за переплаченные квадратные метры сторонами не производится.

На момент заключения договора участия в долевом строительстве жилья цена 1 квадратного метра объекта долевого строительства, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, составляет 73 081,50 руб. и изменению не подлежит. Общая стоимость объекта долевого строительства, указанного в пункте 2.1 настоящего договора определена сторонами и составляет 2 616 317,70 руб., что соответствует оплате 35,8 кв.м площади квартиры. Таким образом, цена договора участия в долевом строительстве жилья определена сторонами в общей сумме 2 616 317,70 руб. (пункты 3.1, 3.2 договора).

Чочиев А.Д. оплатил застройщику указанную сумму.

Договор был зарегистрирован.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «ПС Недвижимость» и Чочиевым А.Д. было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, согласно которому внесены изменения в пункт 2.1 договора он изложен в новой редакции: объектом долевого строительства по договору является однокомнатная <адрес> (строительный номер), общей приведенной (проектной) площадью 38,2 кв.м., и площадью балкона с коэффициентом (0,3) - 0,8 кв.м.

Пунктом 2 дополнительного соглашения установлено, что на момент его заключения цена 1 квадратного метра объекта долевого строительства составляет 68 489,99 руб. и изменению не подлежит. Общая стоимость объекта долевого строительства определена сторонами и составляет 2616 317,70 руб., что соответствует оплате 38,2 кв.м., общей приведенной (проектной) площади квартиры.

По пункту 3 дополнительного соглашения, по окончании строительства многоквартирного дома общая приведенная (проектная) площадь квартиры и площадь балкона уточняются по обмерам, произведенным организацией технической инвентаризации. При этом, в случае расхождения проектной площади объекта, установленной в пункте 1 соглашения, с площадью объекта долевого строительства, определенной по результатам технической инвентаризации, стороны производят окончательный взаиморасчет по окончательным замерам, указанным в техническом плане квартиры. Возврат за переплаченные квадратные метры или доплата за неоплаченные квадратные метры производится по цене квадратного метра, установленной в пункте 2 соглашения.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (п. 2).

Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

ДД.ММ.ГГГГ между Чочиевым А.Д. (цедент) и Ковалевым С.А. (цессионарий) был заключен договор об уступке прав (возникновения ипотеки в силу закон), согласно которому цедент уступил цессионарию право на получение в собственность указанного объекта долевого строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца о завершении строительства объекта капитального строительства и готовности передать объект долевого строительства по акту приема-передачи, указал, что выдача справки о полной оплате осуществляется при условии оплаты дополнительных квадратных метров по результатам технической инвентаризации в соответствии с пунктами 2 и 3 дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве жилья. Согласно расчету, приведенному в уведомлении, площадь квартиры после инвентаризации составила 39,1 кв.м., разница 0,9 кв. м., и по стоимости 1 кв. м. было предложено доплатить 61 641 руб.

Денежные средства в этом размере были уплачены истцом ДД.ММ.ГГГГ и между сторонами был подписан акт приема-передачи квартиры общей площадью 38,2 кв.м., с учетом лоджии/балкона 39,1 кв.м., кадастровый №.

Данная площадь квартиры указана в государственном реестре и техническом паспорте.

ДД.ММ.ГГГГ Ковалевым С.А. в адрес ответчика была направлена претензия с требованием возвратить 61 641 руб.,

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, с которым согласился суд второй инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 166, 310, 421, 424, 433, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», а также позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018 ), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2018 г., разъяснениями, содержащимися в пунктах 70, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, учитывая, что по условиям договора общая и жилая проектные площади являются условными и подлежат уточнению после выдачи сведений государственного технического учета и технической инвентаризации объекта строительства.

Отклоняя доводы иска о том, что оспариваемые пункты дополнительного соглашения являются недействительными, соглашение не было зарегистрировано, суд исходил из того, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, объектом которого является квартира, состоящая из одной комнаты, общей проектной площадью 35,8 кв.м, и площадью балкона с коэффициентом 0,8 кв.м., цена была определена в размере 2 616 317,70 руб. из расчета 73 081,50 руб. за 1 кв.м, проектной площади, общая стоимость объекта по договору не изменилась и не доплачивалась, при этом общая приведенная площадь увеличилась, но цена за 1 кв.м была снижена, что и отражено в дополнительном соглашении. Кроме того, предметом дополнительного соглашения является разница между общей проектной площадью квартиры и фактически переданной истцу площадью, после ее окончательных замеров. Данная разница - 0,9 кв.м, была оплачена истцом, при заключении договора уступки прав истец знал о заключенном Чочиевым А.Д. дополнительном соглашении, не оспорил его, требования о государственной регистрации договора не предъявлял.

Установленные обстоятельства дела свидетельствуют о том, что квартира была принята истцом по акту приема-передачи общей площадью 38,2 кв.м., с учетом балкона - 39,1 кв.м., впоследствии истец оформил квартиру в свою собственность, произвел в ней ремонт, произвел все необходимые действия в подтверждение заключенного дополнительного соглашения.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

В кассационной жалобе заявитель приводит доводы о том, что основной договор и дополнительное соглашение были подписаны в один день, однако дополнительное соглашение не регистрировалось, а зарегистрированным договором изменение цены не предусмотрено, положения статьи 16 Закона о защите прав потребителей запрещают вносить в договор изменения, ущемляющие права потребителя. Дополнительным соглашением не изменяются условия договора о том, что стороны не производят дополнительных взаиморасчетов по окончательным замерам, доказательств изменения площади объекта по сравнению с проектной не имеется.

Изложенные в кассационной жалобе доводы аналогичны доводам истцам, приводимым в судах предыдущих инстанций, они являлись предметом исследования судов, обоснованно были отклонены по мотивам, изложенным в судебных постановлениях.

Суд апелляционной инстанции также правильно исходил из того, что поскольку частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, передаваемого участнику долевого строительства, являются лоджия, цена договора была определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. При этом общая приведенная площадь жилого помещения должна состоять из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентам.

Общая приведенная площадь жилого помещения увеличилась по сравнению с той, в которой она была определена в договоре.

Поскольку площадь фактически переданного Ковалеву С.А. жилого помещения с учетом балкона с коэффициентом (0,3) превысила оплаченную им на 0,9 кв.м., требование ответчика о доплате по цене 68 489,99 руб. за 1 кв. м. дополнительно 61 641 руб. было законным и обоснованным.

Дополнительное соглашение, вопреки доводам заявителя, не устанавливает каких-либо условий, ущемляющих права потребителя. Фактические обстоятельства дела не подтверждают эту позицию истца.

Доводы заявителя о недействительности оспариваемого им договора основаны на ошибочном толковании норм права применительно к установленным обстоятельствам этого дела.

Выводы судов сомнений в законности не вызывают, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, и установленным фактическим обстоятельствам данного дела.

Несогласие подателя жалобы с оценкой доказательств по делу не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку суд кассационной инстанции правом переоценки установленных обстоятельств и доказательств не наделен.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинского районного суда г. Кирова Кировской области от 24 января 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда от 24 мая 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Ковалева Сергея Алексеевича - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи