Решение по делу № 2-217/2020 от 23.01.2020

Дело №

РЕШЕНИЕ

       Именем Российской Федерации

пгт. Славянка                                                                                               22 мая 2020 г.

Хасанский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Волковой С.Ю.,

при секретаре Трегубенко Т.В.,

с участием: представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ, в интересах <данные изъяты> Т.В.,

представителя ответчика администрации Хасанского муниципального района <адрес> ФИО4, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Т.В. к администрации Хасанского муниципального района о признании недействительными изменений размера арендной платы, признании действий незаконными, расторжении договора,

                                                    установил:

<данные изъяты> Т.В. обратилась в суд с вышеуказанным иском к администрации Хасанского муниципального района, в обоснование которого указала, что 23.05.2013 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № зарегистрированного в Росреестре по Приморскому краю № от ДД.ММ.ГГГГ. Право аренды <данные изъяты> Т.В. принадлежит также и на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в Росреестре по Приморскому краю № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п.3.1 названного Договора арендная плата установлена в размере 2460,60 рублей в год, ежемесячно 205,05 рублей.

В соответствии с п.3.6 договора Арендодатель принял на себя обязательство письменного уведомления Арендатора об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ). Стороны включили в договор прямое указание на обязанность уведомить Арендатора Арендодателем в случае изменения арендной платы.

Постановлением № 5-п от 14.12.2015 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края», изменена кадастровая стоимость.

Однако, Арендодатель не уведомил арендатора об изменении кадастровой стоимости земельного участка, и в том числе изменении арендной платы.

Истец считает, что имеются основания для признания недействительным уведомления от 25.12.2019 N 8047 об изменении размера арендной платы по Договору. Полагает, что в данном случае имеет место изменение условий Договора в одностороннем порядке со стороны ответчика без предварительного уведомления истца, что для последней является кабальной сделкой.

Просит признать недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с 01.01.2017, оформленного уведомлением от 25.12.2019 N 8047; признать незаконными действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы от 25.12.2019 № 9038, штрафов в связи с неисполнением договора аренды 3) расторгнуть договор № 346 аренды земельного участка от 23.05.2013 года.

Истец, представитель истца с учетом уточнения иска в порядке ст.ст.35,39 ГПК РФ просит: 1) признать недействительным изменения в одностороннем порядке арендной платы с 01.01.2017, оформленного уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ №; 2) признать незаконными действия по выставлению претензии о взыскании арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ №, штрафов в связи с неисполнением договора аренды; 3) расторгнуть договор № аренды земельного участка от 23.05.2013 с 09.09.2019.

Истица извещенная о времени и месте рассмотрения дела в суд не явилась, направила в суд представителя. Представитель истца поддержал уточненные исковые требования по доводам, изложенным в иске. Суду пояснил, что администрация Хасанского муниципального района не исполнила обязанности своевременного информирования арендатора об изменении кадастровой стоимости земельного участка. Ответчик, являясь публичным субъектом проявил недобросовестность при начислении платежей в ноябре 2019 года с указанием задолженности по арендным платежам с учетом изменения размера арендной платы с 01.01.2017 года. Несвоевременное уведомление ответчика лишило истца на своевременное оспаривание кадастровой стоимости. После произошедшей в Хасанском районе ЧС в результате ливневых дождей в 2017 году земельный участок для истца стал не пригоден к дальнейшему использованию по целевому назначению, испорчен сходом сели. Просит учесть, что в апреле 2019 года истица погасила всю имевшуюся задолженность по старой ставке арендной плате. Настаивает на удовлетворении иска.

Представитель ответчика – администрации Хасанского муниципального района Приморского края ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, в возражениях на иск ссылалась на доводы, изложенные в письменном отзыве на иск. Согласно возражений на иск перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов. Действующий на территории Приморского края нормативно-правовой акт –постановление администрации Приморского края от 14.12.2015 № 5-п установил порядок изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки. Просит учесть о нахождении указанного Постановления № 5-п в открытом доступе на сайте администрации Приморского края.

Полный текст письменного отзыва приобщен к материалам дела.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

           Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что 23.05.2013 года между администрацией Хасанского муниципального района и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка №, по которому на основании постановления администрации Хасанского муниципального района от 08.05.2013 года № 760 « О предоставлении земельного участка в аренду ФИО5 для ведения личного подсобного хозяйства в <адрес>» ФИО5 был предоставлен в аренду земельный участок из земель <адрес> с кадастровым номером № общей площадью 3000 кв.м., месторасположение которого установлено примерно в 184 м по направлению на юго-запад от ориентира дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, для ведения личного подсобного хозяйства.

Соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 11.09.2013 года все права и обязанности по договору аренды № были переданы <данные изъяты> Т.В.

Согласно п.2.1. срок действия договора аренды земельного участка установлен с 08.05.2013 года до 08.05.2023 года.

Пунктом 3.1 вышеуказанного договора, арендная плата установлена в размере 2460,60 рублей в год, которая вносится арендатором ежемесячно, равными долями, до первого числа месяца, следующего за расчетным (п.3.2 договора).

Согласно пункту 3.6 Договора аренды земельного участка №, размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новых ставок арендной платы и/или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год. Подлежит перерасчету размер арендной платы, если изменена кадастровая стоимость земельного участка, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В данных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется без внесения соответствующих изменений в настоящий договор и последующего подписания дополнительного соглашения к настоящему договору - на основании письменного уведомления арендатора арендодателем, с приложением расчета арендной платы на текущий год, реквизитов, по которым арендатор перечисляет арендную плату. Уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления со срока, указанного в нем.

В силу п.3.7 договора размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенною использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

На основании постановления Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14.12.2015 №5-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Приморского края» с 01 января 2017 г. администрацией Хасанского муниципального района по вышеуказанному договору аренды земельного участка № произведен перерасчет арендной платы.

25.12.2019 года администрацией Хасанского муниципального района Приморского края в адрес истца направлено уведомление № об изменении размера арендной платы и образовавшейся задолженности по состоянию на 25.12.2019 в размере 20794,80 рублей и пени в размере 23917,74 рублей. Срок погашения задолженности был установлен в течение 30 дней с момента отправки уведомления.

25.12.2019 администрацией Хасанского муниципального района Приморского края в адрес истца направлена претензия № с требованием об оплате образовавшейся задолженности по арендной плате в размере 20794,80 рублей, образовавшейся по состоянию на 25.12.2019 и пени в размере 23917,74 руб.

              Суд считает, что выбор сторонами права арендодателя в пересмотре арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новых ставок арендной платы и/или методики расчета арендной платы, но не чаще одного раза в год в качестве механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным статьей 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ несвоевременное внесение арендной платы более двух раз подряд может служить основанием для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя.

В силу ч. 4 ст. 22, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Арендная плата в таком случае должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края утверждены постановлением Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 14 декабря 2015 года N 5-п. Содержание данного нормативно правового акта является общедоступным и позволяет гражданам самостоятельно произвести расчет арендных платежей.

Об изменении ставок арендной платы ответчику 25.12.2019 было направлено уведомление.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

           Таким образом, стороны договора аренды № 346 от 23.05.2013 прямо предусмотрели условие об изменении размера арендной платы в соответствии с актами органов публичной власти. По условиям заключенного сторонами договора администрация Хасанского муниципального района наделена правом на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке при изменении базовых ставок арендной платы или методики расчета арендной платы, не чаще одного раза в год, что не противоречит требованиям ст.ст.22,65 Земельного кодекса РФ, ст. 421 ГК РФ.

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

На основании ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В силу ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 620 Гражданского кодекса РФ предусмотрены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Вместе с тем согласно части второй пункта 4 вышеуказанной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Истицей указано основание для расторжения договора аренды в виде изменения условий договора аренды в одностороннем порядке в части арендной платы, что как указывает истец, приведет к нарушению соотношения имущественных интересов сторон и повлечет для нее значительный материальный ущерб.

         Вместе с тем п. 6.1 договора аренды установлено, что все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме, за исключением случаев, предусмотренных п.3.4 настоящего договора. Договор может быть расторгнут в случаях невыполнения условий договора, указанных в п.4.1.1 (п.6.2.1), по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством (п. 6.2.2).

Утрата арендатором интереса в дальнейшем использовании участка, на котором настаивал представитель истца в суде, не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора аренды.

Суд считает, что со стороны истца не предоставлены суду доказательства, подтверждающие основания для досрочного расторжения договора, предусмотренные ст.620 ГК РФ, в связи с чем, обстоятельства, на которые указывает истец в заявлении, а именно изменение размера арендной платы, в сторону ее увеличения исходя из изменений кадастровой стоимости земельного участка нельзя расценивать как существенные нарушения арендодателем условий заключенного между сторонами договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно основания для удовлетворения заявленных истцом требований отсутствуют.

           На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

            исковые требования Т.В. к администрации Хасанского муниципального района о признании недействительными изменений размера арендной платы с 01.07.2017, оформленные уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ, признании действий по выставлению претензии № от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании арендной платы и штрафов в связи с неисполнением договора незаконными, расторжении договора № от 23.05.2013– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в Приморский краевой суд через Хасанский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме. Решение суда изготовлено 28.05.2020.

           Судья                                                                                               С.Ю.Волкова