Решение по делу № 33-644/2023 (33-7357/2022;) от 22.12.2022

Дело № 33-644/2023 (33-7357/2022)

номер дела в суде первой инстанции - № 2-9127/2022

УИД 72RS0014-01-2022-007717-13

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ определение

г. Тюмень                                                                    01 февраля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

    председательствующего         Кучинской Е.Н.,

    судей:                    Глебовой Е.В., Николаевой И.Н.,

    при секретаре-помощнике        Л.Т.С.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца М.К.Н. на решение Центрального районного суда города Тюмени от 18 октября 2022 года, которым постановлено:

«В удовлетворении заявления М.К.Н. к П.Е.Е. о взыскании задолженности по оплате арендных платежей в размере 147000 рублей, расходов по оплате коммунальных услуг в размере 23853 рубля 93 копейки, расходов по оплате государственной пошлины в размере 2738 рублей, отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Николаевой И.Н., судебная коллегия Тюменского областного суда

                    установила:

М.К.Н. обратился в суд с иском к П.Е.Е. с учетом увеличения исковых требований о взыскании задолженности по оплате арендных платежей за период с января 2022 года по 17.11.2022 в размере 147 000 рублей, расходов по оплате коммунальных услуг за период с января 2022 года по сентябрь 2022 года в размере 23853 рубля 93 копейки.

Требования мотивированы тем, что 26.08.2020 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды квартиры с мебелью и оборудованием. Актом приема-передачи от 26.08.2020 квартира была передана ответчику. Арендная плата составляет 14 000 рублей в месяц, арендные платежи вносятся авансом, за месяц вперед. Также арендатор обязуется оплачивать все коммунальные платежи. Срок аренды договором был установлен с 26.08.2020 по 26.08.2023. Ответчик не вносила арендную плату за период с января по май 2022 года, также не производила оплату коммунальных платежей. 05.03.2022 истцом в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости внесения арендной платы и коммунальных платежей. Тот факт, что ответчик съехала с квартиры не свидетельствует о расторжении договора. Полагает, что поскольку договор не был расторгнут в установленном законом порядке, то с ответчика подлежит взысканию задолженность по договору аренды, а также оплате коммунальных платежей.

Представитель истца К.А.В. в судебном заседании на уточнённых исковых требованиях настаивал.

Ответчик П.Е.Е., ее представитель С.Р.Р. в судебном заседании возражали против удовлетворения требований.

Истец М.К.Н. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен истец М.К.Н., в апелляционной жалобе просит отменить решение, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы указывает на неприменение судом положений п. 1 ст. 687 ГК РФ, согласно которым наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Отмечает, что направление ответчицей 11.08.2022 почтовой связью уведомления об одностороннем расторжении договора аренды свидетельствует о ее осведомленности о необходимости письменного предупреждения наймодателя о намерении расторгнуть договор. Полагает, что поскольку письменное предупреждение от ответчицы получено им по почте 17.08.2022, то договор следует считать расторгнутым с 17.11.2022. Доказательств устного уведомления истца о расторжении договора в ноябре 2021 года материалы дела не содержат. Устное уведомление истца мужем П.Е.Е. в конце декабря 2021 года при вывозе вещей из арендованной квартиры не может быть расценено как действия самой ответчицы, поскольку муж ответчицы не является стороной договора. Не соглашаясь с выводом суда об отсутствии в договоре указания на необходимость письменного уведомления наймодателя за три месяца до досрочного расторжения договора, отмечает, что норма п. 1 ст. 687 ГК РФ носит императивный характер и подлежит применению вне зависимости от воли сторон или указания в договоре. Полагает, что довод суда о злоупотреблении истцом правом при направлении корреспонденции ответчику по адресу арендованной квартиры подлежит отклонению, поскольку адрес местонахождения ответчицы не был известен на дату отправлений претензий, почтовый ящик арендованной квартиры расположен в общедоступном месте, кроме того обязательный претензионный порядок в данном случае ни законом, ни договором не предусмотрен. Считает, что факты приобретения ответчицей в собственность жилого помещения, досрочного освобождения квартиры и передачи ключей мужем ответчицы истцу, правового значения не имеют, не являются предусмотренными законом основаниями для досрочного расторжения договора аренды. Возражая против вывода суда о согласии истца с досрочным расторжением договора при получении ключей от квартиры, указывает, что ключи являются собственностью истца, ему не оставалось другого варианта как взять их себе, чтобы закрыть квартиру после ухода мужа ответчицы. Обращает внимание, что законом и договором не связаны обязанность по внесению арендной платы и коммунальных платежей со стороны арендатора с фактом пользования нанимателем жилым помещением.

На апелляционную жалобу поступили письменные возражения ответчика П.Е.Е., в которых она просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Ответчик П.Е.Е., ее представитель С.Р.Р. в судебном заседании суда апелляционной инстанции с доводами апелляционной жалобы не согласились.

Истец в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, об отложении судебного разбирательства не просил, в связи с чем, учитывая положения ст.167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Проверив материалы дела в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы, как это предусмотрено ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на них, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, М.К.Н. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <.......> (л.д.15).

26.08.2020 между М.К.Н. и С.Е.Е. был заключен договор аренды квартиры с мебелью и оборудованием, расположенной по адресу: <.......>. Арендная плата составляет 14000 рублей (п. 5.1). При подписании договора арендатор оплачивает первый месяц аренды квартиры, что составляет 14000 рублей, далее выплаты будут осуществляться авансом на месяц вперед (п. 5.2). Согласно п. 3.2 арендатор должен использовать квартиру для собственного проживания с семьей. В соответствии с п. 6.1 срок договора аренды установлен с 26.08.2020 по 26.08.2023. Условия договора могут быть изменены, а срок аренды продлен при условии письменного согласия обеих сторон (п. 6.2) (л.д.13 - 13 оборот).

В соответствии с актом приема-передачи от 26.08.2020 С.Е.Е. была передана квартира, расположенная по адресу: <.......> с мебелью и техникой, а также два комплекта ключей (л.д.14).

10.09.2021 С.Е.Е. вступила в брак с П.М.Н., после чего ей присвоена фамилия П. (л.д.36).

05.03.2022 истцом была направлена претензия С.Е.Е. по адресу: <.......> с требованием уплаты аренды за январь, февраль, март 2022 года, а также коммунальных платежей (л.д.16,17).

18.04.2022 М.К.Н. повторно была направлена претензия С.Е.Е. также по адресу: <.......> с требованием об уплате арендной платы аз январь, февраль, март, апрель 2022 года, а также коммунальных платежей (л.д.18,19).

Согласно представленным квитанциям за декабрь 2021 года – сентябрь 2022 года М.К.Н. самостоятельно производилась оплата коммунальных платежей (л.д.20-26,120-128).

16.11.2021 между О.А.В. и П.Е.Е. был заключен договор о задатке, в соответствии с которым П.Е.Е. передала О.А.В. денежные средства в размере 100000 рублей в счет причитающихся с покупателем платежей по договору купли-продажи квартиры (л.д.62-64).

18.12.2021 между О.А.В. и П.Е.Е. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <.......> (л.д.65-66). Квартира была приобретена с использование заемных средств банка (л.д.67-74).

26.12.2021 П.Е.Е. была передана квартира, расположенная по адресу: <.......>, что подтверждается передаточным актом (л.д.75).

Право собственности П.Е.Е. на жилое помещение, расположенное по адресу: <.......> подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.83-86).

П.Е.Е. были написаны заявления в ресурсоснабжающие компании на прореку счетчиков (л.д.78,79-80), а также с января 2022 года осуществляется потребление и оплата коммунальных услуг за жилое помещение, расположенное по адресу: <.......> (л.д.76,81,82).

Согласно представленной П.Е.Е. переписки с истцом, последнему был известен адрес регистрации ответчика, ее номер телефона, между сторонами производился обмен сообщениями с информацией о показаниях счетчиков, о передаче денежных средств в счет аренды и коммунальных платежей, также ответчик предлагала подписать акт о расторжении договора (л.д.47-61).

28.12.2021 ответчиком был составлен акт о возврате и расторжении договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием от 26.08.2020, от подписания которого истец отказался, что подтверждается подписями свидетелей П.М.Н., Н.Н.О. (л.д.38).

В связи с подачей настоящего иска в суд, П.Е.Е., обратилась с заявлением в Отдел Полиции №4 УМВД России по г. Тюмени по факту предоставления М.К.Н. ложных документов в материалы дела, 29.07.2022 в возбуждении уголовного дела было отказано (л.д.131,132,133,134,135-137,138).

Разрешая заявленные требования, руководствуясь статьями 10, 309, 310, 671, 678, 683, 687 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, установив, что М.К.Н. знал о намерении П.Е.Е. расторгнуть договор аренды, ключи истцу были переданы в декабре 2021 года, от акта приема-передачи квартиры и расторжении договора истец уклонился, исходя из содержания договора, пришел к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании аренды и коммунальных платежей. При этом суд пришел к выводу о наличии в действиях истца злоупотреблениями правами.

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными, они подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, подтверждены исследованными судом доказательствами, надлежащая оценка которым дана судом в решении, основаны на правильном применении норм материального права.

В силу положений пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно положениям абзаца 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В силу п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из приведенных положений пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие предупреждения о расторжении договора в письменной форме влечет за собой невозможность ссылаться нанимателю на свидетельские показания в подтверждение того факта, что предупреждение было, однако не лишает права ссылаться на иные доказательства.

При разрешении спора юридически значимыми и подлежащими определению и установлению с учетом исковых требований истца, их обоснования и норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, являются следующие обстоятельства: уведомление истца ответчиком о расторжении договора найма, период фактического проживания ответчика в жилом помещении, принадлежащем истцу.

Судом первой инстанции были установлены данные фактические обстоятельства и произведена их правовая оценка.

Так, суд первой инстанции на основании надлежащей оценки представленных по делу доказательств, в том числе подробного анализа представленной П.Е.Е. переписки, установил, что ответчик предлагала истцу подписать акт о расторжении договора, 28.12.2021 ответчиком был составлен акт о возврате и расторжении договора аренды квартиры с мебелью и оборудованием, от подписания которого истец отказался, в декабре 2021 года истцу были переданы ключи от квартиры. С указанного времени истец с ответчиком не связывался для посещения квартиры, как это предусмотрено условиями договора, и для оплаты коммунальных платежей.

При этом, из представленных истцом платежных документов следует, что истцом ежемесячно в спорный период передавались показания по приборам учета, на основании чего суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что доступ в жилое помещение у истца имелся, а также о том, что М.К.Н. был осведомлен об освобождении ответчиком данного жилого помещения

Факт освобождения квартиры ответчиком, помимо свидетельских показаний П.М.Н., Н.Н.О., Ч.Е.А., также установлен судом на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22.12.2021, согласно которой П.Е.Е. приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу <.......> (право собственности зарегистрировано 21.12.2021) (л.д. 83-86), договора купли-продажи от 18.12.2021 (л.д. 67-74), передаточного акта от 26.12.2021 (л.д. 75), заявлений П.Е.Е. в ресурсоснабжающие компании на поверку счетчиков (л.д.78,79-80), квитанциями на оплату коммунальных услуг по указанной квартире (л.д. 81,82), выпиской из финансового лицевого счета (л.д. 76).

Оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истец был уведомлен о расторжении договора аренды и факте освобождения квартиры ответчиком в декабре 2021 года.

Договором от 26.08.2020 условие о предупреждении собственника жилого помещения о необходимости расторжения договора аренды за три месяца не предусмотрено.

Из имеющейся в материалах дела переписки сторон следует, что истец еще в ноябре 2021 года был уведомлен о намерении ответчика расторгнуть договор, между ними обсуждался вопрос о порядке передачи квартиры и ключей, при этом истец вопрос об оплате арендной платы за 3 месяца не ставил.

Истец полагает, что вправе требовать взыскания арендной платы по 17.11.2021 г. (17.11.2021 – момент направления уведомления о расторжении + 3 месяца).

Доводы апелляционной жалобы о том, что в нарушение пункта 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации письменное уведомление о расторжении договора нанимателем не направлялось, не состоятельны, поскольку сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции, оснований для которой при установленных фактических обстоятельствах дела судебная коллегия не находит.

При этом судебная коллегия отмечает, что доказательств того, что после освобождения ответчиком квартиры в декабре 2021 г., истец не сдал ее в аренду другим лицам, в связи с чем понес убытки, материалы дела не содержат.

Доводы жалобы о несогласии с выводом суда об отсутствии основания для взыскания коммунальных платежей за период с января 2022 года по 17 ноября 2022 года отклоняются судебной коллегией ввиду следующего.

На основании статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку судом установлено и подтверждается материалами дела, что П.Е.Е. из квартиры выехала в декабре 2021 года, коммунальными услугами в спорный период не пользовалась, ключи от квартиры переданы истцу в декабре 2021 года, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации расходы по содержанию квартиры в спорный период должен нести М.К.Н. как собственник квартиры.

Доказательств того, что П.Е.Е. проживала в арендованной квартире в спорный период истцом в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Таким образом, оснований не согласиться с выводом суда о необоснованности требований истца о взыскании коммунальных платежей за период с января 2022 года по 17 ноября 2022 года судебная коллегия не усматривает.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с выводом суда о злоупотреблении истца правом.

Как верно указал суд первой инстанции, истцу было достоверно известно о том, что ответчик освободила арендованную квартиру, однако истец намеренно направлял претензии истцу по адресу арендованной квартиры, зная при этом, как следует из представленной в материалы дела переписки, адрес регистрации ответчика и ее номер телефона.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (ч.2 ст. 10).

Действия истца, свидетельствующие о его нежелании прекратить арендные отношения с ответчиком, которые дают ему возможность в течение длительного времени требовать взыскания задолженности по арендной плате и коммунальных платежей, обоснованно были расценены судом первой инстанции как злоупотребление правом.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предметом договора является недвижимое имущество и срок договора аренды определен сторонами 3 лет, договор подлежал регистрации.

Данное требование истцом как аредодателем исполнено не было. Вместе с тем, не выполняя требования действующего законодательства, ссылаясь на положения ст. 687 ГК РФ, истец требует от второй стороны договора оплаты за нарушение срока уведомления о расторжении договора аренды, что также не может быть расценено как добросовестное поведение стороны в сделке.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, выводы суда указанным обстоятельствам, установленным из представленных доказательств, соответствуют, нарушения либо неправильного применения норм права судом не допущено, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления и выводов суда не опровергают, в связи с чем предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения решения суда в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда города Тюмени от 18 октября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца М.К.Н. – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 09.02.2023 года.

Председательствующий:                    Е.Н. Кучинская

Судьи коллегии:                            Е.В. Глебова

И.Н. Николаева