Решение по делу № 33-1559/2021 от 24.12.2020

Судья Аникина К.С.	дело № 33-1559/2021 (№ 2-473/2020, 33-19633/2020)
	УИД:66RS0022-01-2020-000088-90

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 27.01.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда
в составе: председательствующего Калимуллиной Е.Р.,

судей Гайдук А.А. и Кочневой В.В.

при ведении протокола помощником судьи Смущенко С.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богаченковой Ольги Васильевны к закрытому акционерному обществу «Строй-Акцент» о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных сумм,

по апелляционной жалобе Богаченковой О.В. на решение Березовского городского суда Свердловской области от 30.09.2020.

Заслушав доклад судьи Гайдук А.А., объяснения Богаченковой О.В. и ее представителя Непрозвановой О.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Смышляева Д.В., возражавшего против удовлетворения жалобы, объяснения представителя третьего лица Навицкой Я.С., судебная коллегия

установила:

Богаченкова О.В. обратилась в суд с иском к ЗАО «Строй-Акцент», в котором просила расторгнуть договор купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств от 02.05.2017, взыскать с ответчика уплаченные по указанному договору денежные средства в размере 12 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.05.2017 по 30.12.2019 в сумме 2 468 958 руб. 89 коп., продолжить начисление процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2019 и до полного погашения задолженности, а также взыскать компенсацию морального вреда в сумме 2 000 000 руб.

В обоснование иска указано, что 02.05.2017 между сторонами был заключен договор купли-продажи с использованием кредитных средств двухэтажного жилого дома площадью 276,8 кв.м с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям договора ответчик обязался передать истцу жилой дом в состоянии, в котором он находился на момент подписания договора по акту приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные договором. Согласно п.4.2.6. договора ответчик гарантирует соответствие жилого дома параметрам, указанным в приложении № 2 к договору. В случае выявления расхождений с указанными параметрами на дату передачи жилого дома покупателю по акту приема-передачи продавец обязуется устранить выявленные расхождения за свой счет. Истец оплатила стоимость товара в размере 12000000 руб., что подтверждается справкой ответчика.

Между сторонами подписана дефектная ведомость, согласно которой ответчиком и ООО СК «Приоритет» заключен договор подряда ... от 24.02.2017 со сметой на выполнение работ в размере 4 754 752 руб. 50 коп. Договор подряда не исполнен, дефекты не устранены. Ответчику направлено письменное требование от 09.02.2018 № 868 о необходимости исполнить обязательство, которое надлежащим образом не исполнено. 15.11.2018 в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора, оставленное без ответа.

Решением Березовского городского суда Свердловской области от 30.09.2020 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Непрозванова О.М. просит решение суда отменить, иск удовлетворить. Указывает, что материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы, подтверждается факт передачи покупателю товара, не соответствующего качества, отличного от того, который указан в договоре купли-продажи от 02.05.2017. Несмотря на то, что судом установлено, что недостатки являются устранимыми, суд не учел факт наличия недостатков в товаре, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени. Устранение недостатков ответчик не произвел, что и явилось основанием к заявлению требования о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченной по договору денежной суммы.

В возражении на апелляционную жалобу представитель ЗАО «Строй-Акцент» просит решение суда оставить без изменения, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании Богаченкова О.В. и ее представитель Непрозванова О.М. поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика Смышляев Д.В. возражал против отмены судебного решения.

Представитель конкурсного управляющего Государственная корпорация «Агенство по страхованию вкладов» Навицкая Я.С. пояснила, что объект приобретен с использованием кредитных денежных средств, обязательства по кредитному договору истцом не исполняются, вступившим в законную силу судебным актом взыскана задолженность и обращено взыскание на заложенный спорный дом.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица ООО СК «Приоритет», о слушании дела извещен, информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на сайте Свердловского областного суда. Поскольку лица, участвующие в деле, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, не ходатайствовали об отложении судебного заседания и не представили доказательств об уважительности причины неявки, судебная коллегия, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила о рассмотрении при установленной явке.

Заслушав объяснения участников процесса, изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со ст.ст. 327 и 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Судом установлено, что 02.05.2017 между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома с использованием кредитных средств (т.1 л.д.8-13,153-160,168-175).

Согласно п.1.1. данного договора продавец обязуется передать покупателю, а покупатель принять и оплатить в порядке и на условиях, предусмотренных договором, здание, назначение: жилой дом, 2-этажный общей площадью 276,8 кв.м с кадастровым номером ... по адресу: <адрес>.

В договоре сторонами согласованы, в том числе следующие условия:

стороны оценивают стоимость жилого дома на момент заключения договора в размере 12 000 000 руб. (пункт 2.1.);

расчет между сторонами по договору производится следующим образом:

- сумма в размере 2 000 000 руб. выплачивается за счет собственных средств покупателя в момент подписания договора;

- сумма в размере 10 000 000 руб. выплачивается за счет кредитных средств, полученных по кредитному договору, в течение одного рабочего дня после получения описи на регистрацию закладной (пункт 2.2.);

передача жилого дома по договору осуществляется по акту приема-передачи, подписываемому сторонами. Описание жилого дома приведено в приложении № 2 (пункт 3.1.);

продавец гарантирует соответствие жилого дома параметрам, указанным в приложении № 2 к договору. В случае выявления каких-либо расхождений с указанными параметрами на дату передачи жилого дома покупателю по акту приема-передачи продавец обязуется устранить выявленные расхождения за свой счет (пункт 4.2.6.).

В подтверждение оплаты цены договора истцом Богаченковой О.В. была представлена справка, согласно которой ответчик подтверждает выполнение истцом обязательств по оплате цены жилого дома в полном объеме (т.1 л.д.21,177).

Так, из кредитного договора <№> от 02.05.2017, заключенного между истцом Богаченковой О.В. и ПАО «...», следует, что истцу предоставлен кредит в сумме 10 000 000 руб. для приобретения объекта недвижимости (т.1 л.д.178-186).

Согласно отчету от 28.04.2017, составленному ООО ..., экспертом производились осмотр и оценка спорного жилого дома, итоговая рыночная стоимость объекта установлена в сумме 12 150 000 руб. (т.2 л.д.57-95).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства, в том числе пояснения сторон, заключение комплексной и комиссионной строительно-технической экспертизы, показания экспертов ... в совокупности по правилам ст. 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходил из того, что недостатки, указанные в смете, дефектной ведомости и выявленные в ходе проведения судебной экспертизы, имели место быть при подписании договора купли-продажи от 02.05.2017 и акта приема-передачи от 02.05.2017, недостатки являются явными и устранимыми, были выявлены истцом при приемке дома и фактически ответчиком оговорены.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами городского суда.

В соответствии с п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положениям ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (п. 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2).

Как следует из описания жилого дома, являющегося приложением № 2 к договору купли-продажи от 02.05.2017, подписанного без замечаний покупателем Богаченковой О.В. и продавцом ЗАО «Строй-Акцент» (т.2 л.д. 161), отдельно стоящий двухэтажный жилой дом, без подвала; материал наружных стен - твинблок; кровля жилого дома – металлочерепица; отмостка жилого дома – бетонная; пол 1 этажа – монолитная плита; пол 2 этажа и чердачного пространства - плита перекрытия; наружная отделка – утеплитель, декоративная штукатурка; цоколь и архитектурные детали – облицовка природным камнем; стены внутренние – отделки нет; оконные блоки – пластиковые двухкамерные стеклопакеты; входная дверь – металлическая сейф-дверь; межэтажная лестница – металлическая с деревянными ступенями; ограждение на балконе, крыльце и террасе.

Инженерные сети и благоустройство: водоснабжение – индивидуальная скважина с насосом и трубами из питьевого полиэтилена с вводом в жилой дом; электрооборудование – ввод в жилой дом; канализация – магистральная с устройством общего септика на весь коттеджный поселок с вводом в жилой дом; газоснабжение – ввод газа на участок. Благоустройство территории – внешние ограждающие конструкции между смежными участками с возможностью заезда и входа с внутренней стороны улицы.

Согласно п. 2 акта-приема передачи жилого дома от 02.05.2017, подписанного сторонами, состояние жилого дома соответствует условиям договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых не было сообщено покупателю ранее, им не обнаружено. Претензий у покупателя по передаваемому ему жилому дому не имеется.

Как следует из заключения судебной комплексной и комиссионной строительно-технической экспертизы от 12.08.2020 № 3-121-с-20 (т. 2, л.д. 217-248) в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> имеются множественные дефекты строительных конструкций, недостатки строительно-монтажных работ, выполненные при возведении жилого дома, являющихся недостатками производственного характера.

Выявленные строительные недостатки, дефекты конструкций характеризуются как «значительные», и «устранимые дефекты».

Выявленные строительные недостатки выполненных работ по возведению исследуемого строения, являются «явными», то есть те, которые могли быть выявлены при приемке дома.

Допрошенный в судебном заседании эксперты ... подтвердили выводы своего заключения, указав дополнительно, что большинство недостатков, изначально возникших вследствие ненадлежащего строительства жилого дома, усугубились с течением времени в результате попадания влаги, осадков.

В судебных заседаниях 04.03.2020, 28.09.2020 истец Богаченкова О.В. пояснила, что спорный объект недвижимости был предварительно осмотрен ею как до заключения договора купли-продажи, так и в день приемки дома 02.05.2017, техническое состояние отчуждаемого объекта истцу было известно (в том числе и дефекты) и видно при его визуальном осмотре (т. 2 л.д. 4, т. 3 л.д. 160 оборот).

Между тем Богаченкова О.В. заключила договор купли-продажи от 02.05.2017 на изложенных условиях и приняла в том состоянии, в котором объект находится. Истец не воспользовалась своим правом зафиксировать техническое состояние дома в момент его продажи в договоре купли-продажи или в акте приема-передачи от 02.05.2017. Напротив, без каких-либо замечаний подписала приложение № 2 к договору купли-продажи в виде описания жилого дома и акт приема-передачи от 02.05.2017 (т. 2 л.д. 161, 162).

Как поясняла суду Богаченкова О.В., после приобретения объекта по договору от 02.05.2017 в доме за весь период была только два-три раза, о недостатках ей было известь, однако какие-либо меры, как собственник, к устранению недостатков, дефектов, а также к предотвращению или снижению размера убытков (попадание влаги и осадков), не предпринимала.

Не позволяют иначе разрешить данный спор доводы стороны истца, со ссылкой на договор подряда от 24.05.2017, о том, что ответчик принимал на себя обязательства по устранению строительных недостатков и не выполнил комплекс строительных работ.

Как следует из содержания договора подряда от 24.05.2017, заключенного между ЗАО «Строй-Акцент» и ООО Строительная Компания «Приоритет», на выполнение комплекса строительных работ в коттеджном поселке «Лесная усадьба», истец Богаченкова О.В. не является стороной указанного договора подряда от 24.05.2017, в договоре купли-продажи от 02.05.2017 не предусмотрено, что выявленные сторонами недостатки устраняются в соответствии с договором подряда между ЗАО «Строй-Акцент» и ООО Строительная Компания «Приоритет».

Как пояснил судебной коллегии представитель ЗАО «Строй-Акцент», претензия Богаченковой О.В. об устранении недостатков жилого дома в адрес ответчика не поступала. Сведений о направлении претензии от 09.02.2018 почтой истцом не представлено (т. 1 л.д. 45). Не позволяет прийти к иному выводу отметка на претензии о ее принятии (т. 1 л.д. 45), ввиду отсутствия подписи лица, принявшего претензию, печати организации и возражений ответчика о неполучении претензии.

Ссылки стороны истца на дефектную ведомость к акту приема-передачи дома по договору купли-продажи от 02.05.2017 не могут быть приняты во внимание, поскольку документ не подписан сторонами (т. 1 л.д. 43, 44).

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено существование недостатков жилого дома на момент его приобретения (явных и устранимых), отсутствие у истца замечаний к техническому состоянию жилого дома на момент заключения договора купли-продажи, судебная коллегия соглашается с выводами городского суда о том, что при необходимой степени заботливости, проявляемой в сложившейся ситуации, истец могла и должна была обнаружить недостатки жилого дома, при необходимости не была лишена возможности привлечь специалиста для осмотра жилого дома.

Доказательств того, что проданный ответчиком жилой дом имеет существенные нарушения требования к качеству, обнаруженные в нем недостатки являются скрытыми и неустранимыми, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, не представлено.

Доводы истца об отсутствии скважины и газа противоречат содержанию описания жилого дома, являющегося приложением № 2 к договору купли-продажи от 02.05.2017, подписанного без замечаний покупателем Богаченковой О.В. и продавцом ЗАО «Строй-Акцент» (т.2 л.д. 161). При этом условиями договора предусмотрен ввод газа на участок, а не в дом.

Между тем экспертами произведен расчет стоимости работ и материалов по устройству индивидуальной скважины с насосом и трубами из питьевого полиэтилена с вводом в жилой дом в размере 163683 руб., устройству канализации с вводом в жилой дом – 73749 руб., ввод газа на участок – 225571 руб., работы по благоустройству – 158 705 (т. 3 л.д. 150).

С учетом изложенного, те недостатки, на которые ссылается истец в качестве оснований для расторжения договора, не являются неустранимыми и могли быть обнаружены истцом при покупке недвижимости.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы основанием для отмены обжалуемого решения послужить не могут, поскольку о его незаконности и несостоятельности не свидетельствуют, фактически сводятся к иной оценке представленных в дело доказательств, ошибочному толкованию норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Березовского городского Свердловской области от 30.09.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Богаченковой О.В. – без удовлетворения.

Председательствующий	Калимуллина Е.Р.
Судьи	Гайдук А.А.
	Кочнева В.В.