Решение по делу № 33-11148/2024 от 16.07.2024

Судья Лутошкина И.В.                                                          Дело №33-11148/2024

Дело № 2-5535/2023

УИД 52RS0005-01-2023-003695-74

Мотивированное определение изготовлено 9 октября 2024 года

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Нижний Новгород                                                                 8 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи                                      Карпова Д.В.,

судей                                                                           Соколова Д.В., Тюгина К.Б.

при секретаре судебного заседания                                     Радкевич А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 20 июля 2023 года

по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о регистрации перехода права собственности,

заслушав доклад судьи Карпова Д.В., объяснения представителя ответчика адвоката ФИО8

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, указывая на уклонение продавца ФИО2 от регистрации перехода права собственности на приобретенные у него по договору купли-продажи объекты недвижимого имущества, обратилась в суд с иском, в котором просила суд зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером [номер], площадью 118 кв. м, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: [адрес]; зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на блокированный жилой дом, расположенный по адресу: [адрес], площадью 90 кв. м, количество этажей 3, кадастровый [номер], принадлежащие ФИО2 на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 15 ноября 2017 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию [номер], выданного 7 марта 2023 года.

Решением Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 20 июля 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 ноября 2023 года иск удовлетворен, постановлено:

Зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером [номер], площадью 118 кв.м., разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель – земли населенных пунктов, находящийся по адресу: [адрес].

Зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на блокированный жилой дом, расположенный по адресу: [адрес], площадью 90 кв.м, количество этажей 3, кадастровый [номер], принадлежащий ФИО2 на праве собственности на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств, выдан 15.11.2017, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, [номер], выдан 07.03.2023.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 руб., в остальной части требования о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 июня 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 21 ноября 2023 года отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ФИО2 поставлен вопрос об отмене решения суда.

В суд апелляционной инстанции истец ФИО1 не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, поскольку их неявка в силу статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, с учетом указаний суда кассационной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда приходит к следующему.

При разрешении настоящего дела установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

13 июня 2019 года между ИП ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор, поименованный предварительным, предметом которого является намерение совершить куплю-продажу земельного участка и подлежащего возведению на нем жилого дома.

Согласно п. 1.1, 1.2 указанного договора продавец обязался в будущем передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить на условиях, предусмотренных договором: земельный участок с кадастровым номером [номер], площадью 118 кв.м, разрешенное использование: блокированная жилая застройка, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: [адрес], принадлежащий Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств от 15.11.2017 (запись регистрации [номер] от 16.01.2019); жилой дом блокированной застройки (дуплекс), площадью 90 кв.м., три этажа, обеспеченный коммуникациями: водоснабжение, электричество, канализация, который продавец построит за счет собственных средств не позднее 1 квартала 2020 года. Намерение о заключении впоследствии договора купли-продажи этого жилого дома блокированной застройки, является существенным условием настоящего договора и купля-продажа земельного участка без намерения приобретения впоследствии жилого дома блокированной застрой не осуществляется.

В соответствии с п. 4.4 договора, подписанием договора покупатель выразил намерение приобрести в собственность жилой дом блокированной застройки (дуплекс), находящийся на земельном участке с кадастровым номером [номер].

Согласно п.2.1 договора, указанный в настоящем договоре земельный участок оценивается по соглашению сторон и продается за 2867750 руб. При реализации намерения о заключении договора купли-продажи жилого дома блокированной застройки его стоимость будет составлять 2867750 руб. Согласно п. 2.2 договора, денежные средства продавец может получать любым удобным способом, в том числе путем внесения в кассу и на расчетный счет индивидуального предпринимателя. Согласно п. 2.3 договора, оплата стоимости земельного участка производится в следующем порядке: обеспечительный платеж является частью стоимости земельного участка. Покупатель производит в день заключения договора оплату в размере 1147000 руб.; оставшуюся часть покупатель оплачивает не позднее 1 квартала 2020 года при выполнении обязательств по заключению основного договора купли-продажи земельного участка.

Продавец обязался зарегистрировать право собственности на построенный им жилой дом блокированной застройки (дуплекс) (п. 3.1).

В соответствии с пунктом 3.8 договора, в редакциях дополнительных соглашений от 26 марта 2020 года и 23 июня 2020 года продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи земельного участка, а также сдать документы на государственную регистрацию перехода прав собственности не позднее 3-4 квартала 2020 года, при условии реализации намерения и подписания договора покупки жилого дома, то есть до 31 декабря 2020 года.

Согласно пункту 4.3 договора, покупатель обязался заключить с продавцом основной договор купли-продажи земельного участка и сдать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в срок, не превышающий десяти календарных дней с момента полной оплаты земельного участка, регистрации права продавца на жилой дом и только при условии реализации намерения и подписания договора купли-продажи жилого дома.

13 июня 2019 года ФИО1 произведена оплата обеспечительного платежа в кассу продавца в размере 1147100 руб.

11 июля 2019 года ИП ФИО2 получено разрешение на строительство блокированного жилого дома по адресу: [адрес], кадастровый номер земельного участка [номер], блок-2, 2-этап строительства в Осях 1-3; А-Б [номер].

02 июля 2020 года между сторонами подписан Акт приема-передачи жилого дома и ключей, по которому продавец передал, а покупатель принял жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером [номер]. Согласно п. 2 Акта на момент передачи дома сторонами зафиксированы следующие недостатки, требующие устранения продавцом: закрепить газовый счетчик, мокнет кирпич в районе парапета, очистить фасад от грязи. С момента подписания Акта жилой дом считается переданным надлежащим образом в установленный срок (п. 7 Акта).

21 мая 2021 года ФИО1 платежным поручением [номер] произвела доплату за земельный участок и блокированный жилой дом в размере 4588400 руб.

Вступившим в законную силу решением Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 14 декабря 2021 года отказано в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка и о намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13.06.2019 расторгнутым.

Тем же судебным актом удовлетворен иск ФИО1, предварительный договор купли-продажи земельного участка и намерении впоследствии заключить договор купли-продажи жилого дома от 13.06.2019, заключенный между ФИО2 и ФИО1, признан основным договором купли–продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Из решения Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 14 декабря 2021 года следует, что со 02.07.2020 ФИО1 владеет и пользуется блокированным жилым домом и земельным участком.

Вместе с тем, установлено и не оспаривается сторонами, что оплаченные ФИО1 денежные средства по договору в размере 5735500 руб. были возвращены ей ФИО2 17.11.2021 (л.д.60 т.1), т.е. в ходе вышеуказанного судебного спора. В свою очередь, после завершения судебного разбирательства, денежные средства за товар обратно в адрес ФИО2 не поступали, ФИО1 указала, что свои обязательства по оплате товара она выполнила в полном объеме, денежные средства были ей возвращены ФИО2 по доброй воле, что является его правом.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 218, 309, 454, 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оценив поведение сторон спорных правоотношений, принимая во внимание вступивший в законную силу судебный акт, которым спорный договор признан основным, пришел к выводу, что ФИО1 произвела полную оплату по договору, соответственно, ФИО2 безосновательно уклонился от исполнении обязанности по регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ФИО1, в связи с чем удовлетворил заявленный иск.

Обжалуя постановленное судом решение, ФИО2 указал, что на его стороне до настоящего времени не возникла обязанность по подаче документов на регистрацию перехода права собственности, поскольку истцом не произведена оплата за приобретаемые объекты недвижимости.

Возражая против данных доводов и указывая на законность решения суда первой инстанции по настоящему делу, ФИО1 ссылается на то, что имеющим преюдициальное значение решением Саровского городского суда Нижегородской области от 07 июля 2023 года с учетом дополнительного решения Саровского городского суда Нижегородской области от 15 ноября 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 27 февраля 2024 года в удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о признании расторгнутым договора купли-продажи с условием о предварительной оплате от 13 июня 2019 года и взыскании задолженности по нему отказано. Этими, а также указанными выше преюдициальными судебными постановлениями установлено, что стороны заключили договор купли-продажи недвижимости и покупатель полностью выполнил свои обязательства по оплате приобретенной вещи, при этом дом передан по акту ФИО1

Судебная коллегия не может согласиться с обжалуемым решением, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как установлено статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Таким образом, рассматривая требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение покупателем обязанности по оплате.

По смыслу данных правоположений, с учетом обязательных для апелляционной коллегии указаний по их толкованию, данных судом кассационной инстанции в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19 июня 2024 года (ч.4 ст.390 ГПК РФ), регистрация перехода права собственности в судебном порядке может быть реализована при взаимном исполнении сторонами обязательств по договору, передачей имущества продавцом покупателю, принятием и оплатой такого имущества покупателем в пользу продавца, который, несмотря на его фактическое исполнение, уклоняется от регистрации перехода права.

Бремя доказывания надлежащего исполнения договора - оплаты покупной стоимости приобретаемого имущества, несет покупатель.

С учетом установленного судом факта возврата оплаченных ранее денежных средств за спорные объекты, что обусловлено действиями продавца по предъявлению иска о расторжении предварительного договора, суду первой инстанции следовало установить, исполнен ли договор купли-продажи покупателем, после признания его в судебном порядке основным.

Бездействие покупателя и его позиция, относительно получения обратно денежных средств от продавца, вопреки суждению суда первой инстанции, не указывают на установление факта оплаты по договору покупателем в пользу продавца, и в нарушение требований ст.ст.195, 198 ГПК РФ не получили оценки суда применительно к требованиям статей 454, 549, 551 ГК РФ в их правовой взаимосвязи.

В рассматриваемом случае суд не дал оценки тому, исполнил ли покупатель свои обязательства по оплате покупной стоимости объектов недвижимости, от установления данного юридически значимого обстоятельства зависит обоснованность вывода суда о наличии уклонения продавца от государственной регистрации перехода права.

В отсутствие установленного обстоятельства оплаты по договору, суд первой инстанции неосновательно пришел к выводу о наличии уклонения продавца от государственной регистрации перехода права.

В свою очередь, именно исполнение покупателем договора по принятию и оплате объекта недвижимости является необходимым и достаточным основанием для вывода об уклонении продавца от исполнения договора по передачи объекта и (или) государственной регистрации перехода права.

Во исполнение указаний суда кассационной инстанции судебная коллегия неоднократно предлагала представить истцу новые (дополнительные) доказательства, подтверждающие факт оплаты предмета купли-продажи продавцом, однако, такие доказательства не представлены.

Исходя из этого, что вывод суда о фактическом исполнении договора купли-продажи, который явился основанием для констатации уклонения продавца от государственной регистрации перехода права, не подтвержден установленными фактическими обстоятельствами дела, отсутствуют основания для удовлетворения заявленного иска о регистрации перехода права.

Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права влекут отмену постановленного решения.

Доводы возражений ФИО1 со ссылкой на преюдициально установленные судами обстоятельства неосновательны.

Действительно, вступившим в законную силу решением Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 14 декабря 2021 года установлено, что с исковыми требованиями о расторжении предварительного договора в виду отсутствия оплаты истец ФИО2 обратился лишь 27.09.2021, тем самым, в момент обращения истца с заявленными требованиями оплата по договору была произведена ответчиком ФИО1 в полном объеме.

ФИО2 вернул ФИО1 денежные средства в размере 5735500 рублей 17.11.2021 – в период рассмотрения гражданского дела – с назначением платежа «Возврат ошибочно перечисленных денежных средств».

Между тем для разрешения названного судебного спора в указанном аспекте правовое значение имели согласованная воля сторон на установление обязанности по предварительной оплате предмета сделки, а также наличие действий, направленных на ее исполнение, и напротив, не являлся юридически значимым факт полного и окончательного исполнения покупателем основного договора купли-продажи.

Отвергая ссылку продавца ФИО2 на факт возврата им денежных средств ФИО1 суд, разрешая указанный спор, признавал ее юридически не значимой для расторжения договора, но, тем не менее, не приходил к выводу об освобождении покупателя ФИО1 от обязанности восстановления встречного предоставления.

Суд по ранее рассмотренному спору, признавая предварительный договор основным, исходил из обоюдного намерения сторон на заключение договора купли-продажи. Такие намерения сторон подтверждались передачей жилого дома ФИО1, и исполнением ею встречного обязательства по оплате предмета договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Вместе с тем, сама по себе оплата до разрешения между сторонами спора по признанию предварительного договора основным, не является безусловным подтверждением исполнения основного договора, который признан таковым в судебном порядке.

В предмет доказывания по настоящему делу входило установление фактического исполнения сделки, как продавцом, так и покупателем, с учетом длящихся правоотношений сторон, которые изменялись вследствие действий сторон по исполнению договора.

Данный период обусловлен регистрацией 28 марта 2023 года права собственности ФИО2 на блокированный жилой дом на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 7 марта 2023 года, и приглашением на 13 апреля 2023 года на регистрацию перехода права собственности.

Данное толкование и применение положений ст.61 ГПК РФ согласуется с правовой позицией, выраженной в Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2021 N 306-ЭС21-733.

Помимо указанного, решением Саровского городского суда Нижегородской области от 7 июля 2023 года с учетом дополнительного решения Саровского городского суда Нижегородской области от 15 ноября 2023 года, оставленными без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 27 февраля 2024 года, было отказано ФИО2 в требованиях к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате договора купли-продажи от 13 июня 2019 года. Основанием для отказа в иске явилось установление факта исполнения покупателем своей обязанности по оплате.

Между тем, как следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 27 февраля 2024 года, суд апелляционной инстанции не установил нарушений закона при отказе в указанном иске именно на основании судебных актов первой и апелляционной инстанции по настоящему делу, вступивших на тот момент в законную силу, которыми и был установлен факт полной и окончательной оплаты денежных средств покупателем ФИО1 продавцу ФИО2

В силу п.1 ч.4 ст.392 ГПК РФ отмена судебного постановления иного суда, послужившего основанием для принятия судебного постановления по данному делу может явиться основанием для пересмотра вступившего в законную силу судебного постановления по новым обстоятельствам.

И, напротив, вопреки доводам ФИО1, судебные акты по указанному выше делу, постановленные с учетом итогов разрешения настоящего дела, не могут создавать обратную преюдицию для суда, разбирающего настоящий спор после кассационной отмены апелляционного определения.

Доводы ФИО1 о том, что, возвратив в период судебного спора 17.11.2021 денежные средства в размере 5735500 рублей как якобы ошибочно им полученные, ФИО2 действовал недобросовестно, не могут, с учетом всего вышеизложенного, повлечь удовлетворение иска о регистрации перехода права собственности, поскольку в силу ст.10 ГК РФ меры в отношении недобросовестных действий участника гражданского правоотношения, в случае их установления, определяются судом с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления.

При этом, вне зависимости от квалификации названных действий ФИО2 как добросовестных или недобросовестных, обстоятельства дела, во всяком случае, не дают никаких оснований для применения к продавцу такой меры как понуждение к регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости, встречное предоставление за которые отсутствует, поскольку такая мера нарушала бы гражданско-правовой принцип эквивалентности имущественных отношений сторон, конкретизированный в п.1 ст.323 ГК РФ и предполагающий экономически равный обмен предоставлений сторон по договору. Соответственно, понуждение к регистрации перехода права в такой правовой ситуации создает условия для злоупотребления правом со стороны покупателя ФИО1

С учетом изложенного, отменяя постановленное решение, судебная коллегия отказывает в исковых требованиях в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

ОПРЕДЕЛИЛА:

    Решение Нижегородского районного суда г.Нижний Новгород от 20 июля 2023 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска ФИО1 отказать в полном объеме.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления в окончательной форме в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи