Решение по делу № 33-598/2022 от 17.02.2022

Судья Воитлев А.Н.                                дело № 33-598/2022

(номер дела суда первой инстанции 2-301/2021)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

15 марта 2022 года                                                                                г. Майкоп

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Адыгея в составе:

председательствующего – Панеш Ж.К.,

судей – Мерзакановой Р.А. и Сиюхова А.Р.,

при секретаре судебного заседания – Дауровой М.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8 на решение Шовгеновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым постановлено:

Исковые требования ФИО3 и ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа и взыскании арендной платы, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, ФИО1 и ФИО2.

Обязать ФИО2 освободить занимаемые объекты недвижимого имущества.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 и ФИО1 задолженность по арендной плате за использование имущества в размере 1300000 (один миллион триста тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 и ФИО1 неустойку в размере 300000 (триста тысяч) рублей.

Взыскать с ответчика судебные издержки, связанные, с расходом на оплату услуг представителя в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 и ФИО1 понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 14700 (четырнадцать тысяч семьсот) рублей.

Заслушав доклад судьи Сиюхова А.Р., содержание судебного решения, доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, пояснения истцов ФИО1, ФИО3 и их представителя по ордеру ФИО6, возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО3, и ФИО1, обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами ФИО3, и ФИО1, и ответчицей ФИО2, заключен договор аренды недвижимого имущества. В соответствии с условиями договора истцы ФИО3, и ФИО1, приняли на себя обязательство предоставить ответчице ФИО2, как арендатору, за плату во временное пользование с правом последующего выкупа недвижимое имущество в составе: земельный участок: категории земель сельскохозяйственного назначения - под постройками, общей площадью 142039 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, территория МТФ № бывшего колхоза «Ленинский путь»; кадастровый номер №. Расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимости: коровник площадью 987,5 кв.м., кадастровый номер: №; коровник площадью 1675,9 кв.м., кадастровый номер: №; зернохранилище площадью 1012,8 кв.м., кадастровый номер: №; большой 2-х этажный жилой дом; 1 -этажный жилой дом. В свою очередь ответчица ФИО2, как арендатор, обязана была вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, предусмотренные договором.

Согласно положениям п.п.4 и 5 договора арендная плата должна была вноситься не позднее 5 дней по истечении очередного месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, в размере 100000 руб.

В силу п.5.3, договора при выкупе имущества ответчица обязана была внести первоначальный взнос в размере 1000000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Оставшаяся сумма в размере 9000000 рублей должна была быть уплачена арендатором частями во время срока аренды имущества. Между тем, ни одно из условий договора ответчицей ФИО2 не выполнено.

Первоначальный взнос для выкупа имущества не внесен, арендная плата не оплачена. В декабре 2020 года в счет погашения задолженности по оплате арендной платы ответчицей ФИО2 оплачено всего 200000 руб.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, в адрес ответчицы неоднократно направлялись уведомления о расторжении договора аренды недвижимости, заключенного на неопределенный срок. Неоднократно устно выдвигались требования о расторжении договора аренды и освобождении занимаемого имущества, территории МТФ № бывшего колхоза «Ленинский путь»; кадастровый номер №.

Ответчица ФИО2 на уведомления не отвечала, при встречах категорически отказывалась от расторжения договора аренды, отказывалась освобождать имущество, занимаемые ею помещения МТФ № бывшего колхоза «Ленинский путь», включающие 2 коровника, зернохранилище, большой 2-х этажный жилой дом, 1-этажный жилой дом, а также земельный участок общей площадью 142039 кв.м.

В связи с отсутствием ответов на уведомления о расторжении договора аренды, ДД.ММ.ГГГГ ответчице ФИО2 лично под роспись вручена претензия с предложением расторгнуть договора аренды, возвратить долг по арендной плате и оплатить неустойку по условиям договора. Ответчица не уведомила о причинах неисполнения договора, возможных неблагоприятных последствиях, иных не зависящих от неё обстоятельствах. До настоящего времени ответчица свои обязательства не исполнила, денежные средства не вернула, на направленные претензии не ответила, уклоняется от встреч и пояснения причин, но продолжает пользоваться арендованным помещением.

Просили суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО3, ФИО1 и ФИО2 Обязать ФИО2 освободить занимаемые объекты недвижимого имущества. Взыскать с ответчика в пользу истцов задолженность по арендной плате за использованное имущество в размере 1300000 руб., неустойку в размере 1415000 руб. (расчет приложен), судебные издержки, связанные с расходами на оплату услуг представителя в размере 50000 руб., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 14700 руб.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

На обжалуемое решение суда поступила апелляционная жалоба представителя ответчика, в которой просит решение Шовгеновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов указывает, что судом не применены положения п. 3 ст. 619 ГК РФ. Считает, что суду первой инстанции необходимо было исследовать факт предложения истца устранить допущенные ответчиком нарушения договора аренды до заявления требования о его расторжении. Судом не исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора: добросовестно ли действовали арендодатели при осуществлении своих прав и обязанностей по договору. Указывает, что выводы суда сделаны без установления всех юридически значимых обстоятельств по делу, без надлежащей оценки доводов сторон.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ответчики ФИО3 и ФИО1 просят решение Шовгеновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда и удовлетворения жалобы по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу требований ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено Договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного вне арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В соответствие с п.п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только (пп. 1) при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцами ФИО3 и ФИО1 и ответчиком ФИО2 заключен договор аренды недвижимого имущества за плату во временное пользование, с правом последующего выкупа недвижимого имущества в составе: земельный участок: категории земель сельскохозяйственного назначения - под постройками, общей площадью 142039 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, территория МТФ № бывшего колхоза «Ленинский путь»; кадастровый номер № (л.д. 17-20).

На данном земельном участке расположены следующие объекты недвижимости: коровник площадью 987,5 кв.м., кадастровый номер: №; коровник площадью 1675,9 кв.м., кадастровый номер: №; зернохранилище площадью 1012,8 кв.м., кадастровый номер: №; большой 2-х этажный жилой дом; 1 -этажный жилой дом.

Указанный договор аренды недвижимого имущества был заключен на неопределенный срок, соответственно, согласно положениям ст.ст.609, 651 ГК РФ, а также п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 16.02.2001г. №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Письмо Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, не требовал государственной регистрации.

Согласно положениям п.п. 4.2-4.3 арендная плата должна вноситься не позднее 5 дней по истечении очередного месяца, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 5.2 Договора установлена выкупная цена имущества, которая составляет 10 000 000 рублей.

Как следует из п. 5.3, при выкупе имущества арендатор обязуется внести первоначальный взнос в размере 1 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Оставшаяся сумма в размере 9 000 000 рублей может быть уплачена арендатором частями во время срока аренды имущества.

Однако ответчиком ФИО2 условия указанного Договора аренды не были выполнены надлежащим образом. Арендная плата ответчиком не оплачивалась, лишь единожды в декабре 2020 года ФИО2 внесла в счет погашения задолженности по арендной плате сумму в размере 200 000 рублей.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком первоначального взноса для выкупа имущества во исполнение п. 5.3 Договора аренды.

Истцами была направлена претензия (требование) о расторжении договора аренды недвижимого имущества, возврате долга и неустойки, полученная ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 23-25), однако от ФИО2 в адрес истцов ответа не поступило.

Указанными обстоятельствами подтверждается факт неисполнения ответчиком ФИО2 условий Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, ФИО2 в нарушение ст. 619 ГК РФ более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносила арендную плату, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения, и правомерно взыскал с ответчика в пользу истцов задолженность по арендной плате в размере 1 300 000 рублей (100 000 (стоимость арендной платы) * 15 месяцев (неоплаченный период) – 200 000 рублей (сумма погашенной задолженности в декабре 2020 года) = 1 300 000 рублей).

Как следует из п. 7.2 Договора аренды, за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать с арендатора уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истцами с предоставлением расчета заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 1 415 000 рублей.

Применив положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей суду право уменьшить размер неустойки в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции правомерно уменьшил неустойку, предусмотренную п. 7.2 Договора аренды, до 300 000 рублей.

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку истцами при рассмотрении дела понесены расходы по оплате услуг представителя, суд первой инстанции с учетом сложности дела и продолжительности его рассмотрения пришел к обоснованному выводу о необходимости взыскания с ФИО2 в пользу истцов расходов по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей.

С учетом ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом правомерно взысканы с ответчика в пользу истцов расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 700 рублей.

Доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным, обоснованным, принятым в соответствии с нормами материального и процессуального права. Оснований для отмены либо изменения постановленного решения суда, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Шовгеновского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ответчика ФИО2 по доверенности ФИО8 – без удовлетворения.

Председательствующий                        Панеш Ж.К.

Судьи                                    Мерзаканова Р.А.

            Сиюхов А.Р.