Решение по делу № 3а-197/2022 (3а-607/2021;) от 28.12.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 февраля 2022 года                                                                                 город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

    при секретаре Гукиной О.Н.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-197/2022 (3а-607/2021) по административному исковому заявлению АО «Туластройтермоизоляция» к ГУ ТО «Областное БТИ», правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

    АО «Туластройтермоизоляция» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка, №, площадью 4918 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (под производственную базу); адрес: <адрес>.     Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка в размере 13 658 531,58 руб., установленной по состоянию на 01.01.2020. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка на указанную дату равной его рыночной стоимости – 2 965 554 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом № от 07.12.2021, выполненным оценщиком ООО *** «Л» Л. Е.В.

     Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), Управление Росреестра по Тульской области, администрация м.о. г. Новомосковск Тульской области в суд представителей не направили, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, заявлений об отложении судебного разбирательства не поступало. ГУ ТО «Областное БТИ» представлены письменные возражения на заявленные требования.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

    На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

    Судом установлено, что АО «Туластройтермоизоляция» является собственником земельного участка, №, площадью 4918 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (под производственную базу); <адрес>.

    Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2020.

    В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

    При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

    Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

    Кадастровая стоимость земельного участка № установлена в ходе массовой оценки по состоянию на 01.01.2020 в размере 13 658 531,58 руб. Эта стоимость внесена в ЕГРН 27.12.2020 и применяется с 01.01.2021.

    Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках настоящего дела никем не оспариваются.

    Таким образом, из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств следует, прежде всего, что установленная кадастровая стоимость может затрагивать права и законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога.

    С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился к оценщику ООО *** «Л» Г. Е.В., в соответствии с отчетом № от 07.12.2021,       выполненным данным оценщиком, рыночная стоимость земельного участка № на 01.01.2020 составляла 2 965 554 руб.

    Согласно положениям пп. 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона N 237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

    Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

    В рамках данного административного дела стороны не воспользовались правом ходатайствовать о проведении судебной экспертизы.

    Оценивая отчет, представленный стороной административного истца в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что отчет подготовлен лицом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26.11.2018 N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим необходимое для проведения исследования образование, стаж работы в области оценочной деятельности, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, что свидетельствует о соблюдении требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ст.ст.3, 4), так что оснований не доверять выводам оценщика у суда не имеется.

    Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

    В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

    Требования к проведению оценки недвижимости определены также Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7).

    Согласно п. 22 «е» ФСО N 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

    Согласно п. 22 «б» ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

    В силу п. 10 ФСО N 7, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

    Согласно п. 20 ФСО №7, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

    Как видно из отчета, материалов дела, объект оценки представляет собой земельный участок среднего размера, расположенный в г. Новомосковске Тульской области, то есть, в районном центре с развитой промышленностью.

    Выбор объектов-аналогов был произведен оценщиком по следующим критериям: в расчет отбираются аналоги, расположенные в городах и поселках Тульской области, предназначенные под индустриальную застройку; достоверность – соответствие информации в объявлениях текущей оценочной практике, результатам анализа рынка, подтверждению опубликованной информации; достаточность – наличие необходимого объема информации, позволяющей идентифицировать аналог в качестве такового; оценщик отказывается от предложений, значительно отличающихся от среднерыночных.

    Оценщиком произведен анализ сегмента рынка земельных участков под индустриальную застройку.

    В отчете оценщик подробно обосновал выбор метода оценки, аналогов непосредственно для расчетов. Оснований не соглашаться с выводами оценщика в этой части суд не усматривает.

В отчете подробно обоснованы суждения оценщика о примененных корректировках: на условия рынка, на местоположение, обеспеченность коммуникациями, др.

Административным ответчиком ГУ ТО «Областное БТИ» в ходе производства по делу были сформулированы замечания к отчету, заключающиеся в том, что на стр.28 отчета приводится мнение оценщика о том, что цены на недвижимость претерпели изменения в сторону уменьшения, вместе с тем снижение реальных доходов населения и другие отрицательные факторы привели к стагнации рынка коммерческой недвижимости, при этом никаких подтверждающих факторов к этому анализу не приводится. По мнению административного ответчика, также необходимо было рассмотреть возможность применения дополнительно к методу сравнения продаж метод выделения или метод распределения с целью подтверждения полученных результатов по методу сравнения продаж. Коэффициент вариации, подтверждающий их однородность, для аналогов составил 24%, что достаточно велико. Нет обоснования актуальности стоимости аналогов №1 и №3. Имеется противоречия при обосновании отказа от выбора аналога №5.

Однако с учетом приведенных выше требований ФСО, обоснования расчетов, приведенного оценщиком, доводы административного ответчика о допущенных оценщиком нарушениях при проведении оценки не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы оценщика. Рассчитанная оценщиком стоимость находится в пределах диапазона цен за квадратный метр для земельных участков соответствующего назначения.

Кроме того, возражая относительно заявленных требований, ссылаясь на необходимость проведения экспертизы, административный ответчик не представил доказательства, опровергающие выводы оценщика ни по одному из пунктов, ходатайства о проведении по делу экспертизы не заявил, иного отчета, выполненного другим независимым оценщиком, суду не представил.

    Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что отчет оценщика может быть взят за основу выводов о величине рыночной стоимости земельного участка № и полагает возможным установить ее по состоянию на 01.01.2020 в размере 2 965 554 руб.

    В нашем случае разница между указанными выше значениями кадастровой и установленной рыночной стоимостей кратна, что явно указывает на наличие ошибок, допущенных при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении объекта кадастровой стоимости равной рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы.

    С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона N 237-ФЗ, ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 24.12.2021 (согласно дате приема почтового отправления).

Возражения представителя ГУ ТО «Областное БТИ» в той части, где учреждение ссылается на снижение поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования (либо государства) на получение законных и экономически обоснованных платежей и не противоречит интересам всего общества.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

                                                                  р е ш и л:

административное исковое заявление удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, площадью 4918 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений материально-технического снабжения, сбыта и заготовок (под производственную базу); адрес: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 2 965 554 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным иском в Тульский областной суд – 24.12.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.