Решение по делу № 3а-175/2020 от 21.11.2019

Дело № 3а-175/2020    

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 февраля 2020 года                            г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Симоновой Т.В.,

при секретаре Гатиной О.Ф.,

с участием представителя административного истца Творогова А.С., действующего на основании доверенности, представителя административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Лядова К.Э., действующего на основании доверенностей,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Чашкова Олега Александровича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Чашков О.А. обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером **1079, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости в размере 14501945 рублей по состоянию на 27.04.2018.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанного выше объекта капитального строительства, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость в силу положений статей 375, 401, 402 НК РФ. Кадастровая стоимость нежилого помещения установлена состоянию на 27.04.2018 и превышает рыночную стоимость этого объекта, определенную на эту же дату. Таким образом, завышенная кадастровая стоимость объекта недвижимости нарушает права административного истца на уплату налога на имущество физических лиц в законно установленном размере.

В ходе рассмотрения административного дела по существу, административным истцом был подан уточненный иск, согласно которому просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с учетом внесенных оценщиком в ранее предоставленный отчет об оценке корректировок, в размере 17 112 295 рублей, представив к уточненному административному иску иной отчет об оценке независимого оценщика.

Определением суда от 26.12.2019, занесенным в протокол предварительного судебного заседания, к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».

Представитель административного истца в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал, в своих пояснениях поддержал позицию, изложенную в уточненном административном исковом заявлении.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в суде возражал против заявленных требований, ссылаясь на то, что отчет об оценке должен соответствовать требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Заявил ходатайство о необходимости назначения по делу судебной оценочной экспертизы.

Заинтересованное лицо администрация города Перми о времени и месте слушания дела извещено, в суд представителя не направило.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из представленных в материалы дела документов, Чашков О.А. является собственником объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером **1079, общей площадью 505,1 кв.м, адрес объекта: ****, о чем представлена выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Помещение расположено в здании с кадастровым номером **360.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации здания, помещения, расположенные в пределах муниципального образования являются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если такой порядок определения налоговой базы установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Этой же нормой предусмотрено право законодательного органа государственной власти субъекта Российской Федерации установить в срок до 01.01.2020 единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Законом Пермского края от 10.11.2017 № 140-ПК «Об установлении единой даты начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлена единая дата начала применения на территории Пермского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с 01.01.2018.

Решением Пермской городской Думы от 21.11.2017 № 243 «О налоге на имущество физических лиц на территории города Перми» установлен и введен в действие с 01.01.2018 налог на имущество физических лиц налоговая база по которому определяется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, ставка налога определяется с учетом того поименован ли объект в перечне, определяемом в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Пермского края № 756-п от 29.11.2018 «Об определении на 2019 год перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость. В названный Перечень (за № 1792) включено здание с кадастровым номером **360, расположенное по адресу: ****, в котором, как указывалось выше и согласно выписке из ЕГРН (л.д. 15), находится спорное нежилое помещение.

Как следует из разъяснений данных Министерством финансов Российской Федерации, Федеральной налоговой службой в письме от 11.01.2018 № БС-4-21/195 «О рекомендациях по отдельным вопросам применения статьи 378.2 НК РФ», если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) и включено в Перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости помещений независимо от включения (или отсутствия) этих помещений в Перечне.

Право физических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке).

Учитывая, что спорное нежилое помещение, принадлежащее истцу по праву собственности, с 01.01.2018 является объектом налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, то административный истец, являющийся плательщиком налога на имущество физических лиц, вправе требовать пересмотра кадастровой стоимости спорного объекта, поскольку в данном случае установлением кадастровой стоимости помещения безусловно нарушаются его права и обязанности.

Кадастровая стоимость спорного помещения определена по состоянию на 27.04.2018 актом от 26.09.2019 № 363 ГБУ «Центр технической инвентаризации Пермского края», в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и составила 31 116 715,81 рублей.

Приведенный результат определения кадастровой стоимости помещения просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.

Как указано в пункте 3 ФСО № 4, кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Согласно части 7 статьи 22 Закона о кадастровой оценке и положений пункта 8 ФСО № 4 кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Оспаривая кадастровую стоимость помещения, в подтверждение заявленных исковых требований Чашковым О.А. представлен отчет об оценке от 30.01.2020 № 1909063-3н, выполненный оценщиком ООО «Авангард». Согласно отчету рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 27.04.2018 составила 17 112 295 рублей.

Проанализировав представленный в материалы дела отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям статьи 14 Закона о кадастровой оценки и федеральным стандартам оценки, утвержденными Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта.

Оценщик Б., выполнившая отчет, является членом саморегулируемой организации оценщиков Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», включена в реестр оценщиков 30.07.2008, регистрационный номер **. Оценщик имеет образование в области оценочной деятельности: диплом о профессиональной переподготовке ** № **, выданный ГОУ ДПО «Институт повышения квалификации – РМЦПК» от 16.01.2008, регистрационный номер **, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ** от 23.11.2017 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована по полису ** от 26.03.2019 СПАО «РЕСО-Гарантия». Срок действия полиса с 02.04.2019 по 01.04.2020.

Исходя из целей и задач оценки, основываясь на проведенном анализе объекта исследования и принимая во внимание местоположение, правовой режим, фактическое состояние и использование объекта оценки, оценщик пришел к выводу, что сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект - рынок торговой недвижимости.

Из содержания отчета об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи торговой недвижимости (т.е. того сегмента рынка, к которому относится объект оценки) на территории г. Перми в период за 1 квартал 2018 года, приведены средние значения удельного показателя цены предложения за кв. метр коммерческой недвижимости по г. Перми по данным ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг», который является средним для г. Перми. Для получения ориентира цены предложения по объектам, аналогичным объекту оценки, оценщиком выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом и альтернативных вариантах его использования, расположенных в г.Перми. На основании проведенного анализа оценщик определил диапазон цен предложений, установившийся на помещения коммерческого назначения. Оценщик указал, что средняя цена предложения объектов торгового назначения в зоне 1 категории престижности согласно зонированию коммерческой недвижимости г. Перми, с учетом стоимости участка, находилась в диапазоне от 34 000 руб./кв.м до 366 972 руб./кв.м. Согласно выборке объектов, найденных оценщиком, стоимость 1 кв.м нежилых помещений торгового назначения, преимущественно находится в диапазоне от 27 000 руб./кв.м до 55 435 руб./кв.м общей площади помещений до внесения корректировок на торг и отличия в характеристиках, с учетом стоимости участка.

При составлении отчета оценщик определил основные ценообразующие факторы, влияющие на цену предложения объектов коммерческого назначения, в данном случае к таковым отнесены: местоположение, передаваемые права, техническое состояние, площадь.

Оценщиком была определена стоимость единого объекта, после чего из полученной стоимости вычтена стоимость относящегося к объекту капитального строительства земельного участка.

При определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком использован сравнительный подход, указаны причины, по которым для определения рыночной стоимости помещения не были использованы доходный и затратный подходы.

Применяя сравнительный подход для определения рыночной стоимости единого объекта (с учетом земельного участка), с применением метода сравнения продаж, как наиболее полно учитывающего цель оценки и обеспеченный исходной информацией, из предложенного рынка купли-продажи объектов, оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, условия финансирования, условия продажи, динамика сделок рынке (дата продажи/предложения, условия рынка), характеристики местоположения объекта, а также его экономические характеристики. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал по 3 объекта-аналога для помещения и земельного участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости единого объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведено в отчете со ссылкой на источники, которыми оценщик руководствовался.

Выбор аналогов оценщиком в отчете надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки, аналоги отнесены к одному сегменту рынка, с видом разрешенного использования, связанного с использованием под размещение коммерческих объектов.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчету скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

Оценщиком подбор объектов-аналогов должным образом мотивирован, то обстоятельство, что объекты-аналоги по некоторым элементам сравнения разнятся, было нивелировано оценщиком, как уже указывалось выше, путем использования корректировок на основные ценообразующие факторы в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Суд считает, что содержание отчёта об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёт содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащими доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

При подготовке отчёта об оценке была использована информация, отвечающая требованиям достаточности и достоверности, оценщик Б. при оценке спорного объекта недвижимости не допустила нарушение требований действующего законодательства в области оценочной деятельности, которые могли бы существенно повлиять на результаты оценки.

На все замечания относительно отчёта об оценке от 01.11.2019 г. № 1909063-3, который по своему содержанию идентичен с исследуемым отчетом № 1909063-3н от 30.01.2020 (за исключением выделения в первом в составе итоговой рыночной стоимости НДС), представленные Министерством по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, представителем административного истца даны исчерпывающие опровержения, с представлением письменных пояснений оценщика Б., в которых содержатся ссылки на конкретные страницы отчёта и применённые при проведении оценки нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, о правильном выборе объектов-аналогов, а также правильном использовании выбранного оценщиком подхода с применением конкретного метода оценки. Кроме того, оценщик Б. была допрошена в судебном заседании в качестве свидетеля, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по делу, предусмотренной положениями ст. 307 УК РФ. Оснований не доверять показаниям свидетеля, при отсутствии со стороны административного ответчика каких-либо иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности рассматриваемого отчета, у суда не имеется. Показания свидетеля ответчиком в судебном заседании не опровергнуты.

Замечания Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края относительно отчета сводятся к неправильно подобранным оценщиком объектам-аналогам, а именно то, что при проведении расчетов рыночной стоимости, оценщик выбирает уровень цен аналогов значительно ниже среднего уровня предложений, при этом, в другом отчете № 190725-5 (в ином административном деле) использует аналоги по более высоким ценам.

Вместе с тем, данные замечания не могут быть приняты судом во внимание.

Согласно п. б п. 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов оценщик должен использовать объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Т.е. сама по себе цена аналогов не имеет какого-либо безусловного предопределяющего значения для вывода о сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки, поскольку в данном случае выборка аналогов производится исходя из количественных и качественных характеристик объектов и ценообразующих факторов.

Кроме того, в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Ссылку на отчет № 190725-5 в данном случае суд полагает некорректной, поскольку данный отчет предметом исследования в рамках настоящего административного дела не является, в качестве доказательства по делу использоваться не может.

Приведенная Министерством в возражениях выборка объектов для определения стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости безусловно не свидетельствует о том, что предложенные Министерством объекты имеют какое-либо преимущество перед использованными оценщиком. Фактически из анализа представленной выборки усматривается, что предложенные объекты невозможно сопоставить с объектом оценки по критериям: функциональному назначению объектов, классу качества, сегменту рынка и др. критериям, т.е. установить являются ли они схожими с объектом оценки по основным экономическим и техническим характеристикам. Следовательно, использование таких аналогов в расчетах противоречит п. 10 ФСО № 1, п.п. б п. 22 ФСО № 7.

Замечания относительно отчёта об оценке в части необоснованного исключения из итоговой рыночной стоимости налога на добавленную стоимость в настоящее время административным истцом устранены посредством предоставления иного отчета об оценке, в котором рыночная стоимость объекта определена без относительно к НДС.

Кроме того, в обоснование доводов о несогласии с представленным истцом отчетом об оценке, поддержанных в судебном заседании, административный ответчик вместе с тем не представляет каких-либо объективных доказательств, со ссылкой на нормативные правовые акты, которые свидетельствовали бы о неверно произведенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание характер заявленных требований, объяснения участвующих в деле лиц, представленные письменные доказательства по делу, свидетельские показания оценщика, а также то, что административный ответчик указывает только на вышеупомянутые обстоятельства, и не ссылается на то, что оценщиком допущены иные нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, другие нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края о назначении судебной экспертизы, ввиду отсутствия, в соответствии с положениями части 1 статьи 77 КАС РФ для этого достаточных оснований.

Таким образом, суд считает, что выполненные в отчете расчеты стоимости объекта оценки соответствуют выбранному подходу и методу, полученный результат находится в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения.

При этом, при рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленной административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленного заявителем отчета требованиям закона, установленных в соответствии с действующим законодательством или в судебном порядке, ответчиком не представлено.

При таком положении, суд полагает, что требование об установлении кадастровой стоимости помещения в размере равном его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание дату обращения административного истца в суд 21.11.2019, последняя подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление Чашкова Олега Александровича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения, площадью 505,15 кв.м., этаж расположения: 3, кадастровый номер **, адрес объекта: ****, равной его рыночной стоимости, в размере 17112295 рублей по состоянию на 27 апреля 2018 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 21 ноября 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Мотивированное решение изготовлено 07.02.2020.

Судья            подпись