Решение по делу № 2-368/2017 от 09.01.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2017 г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Котельниковой Т.В. при секретаре судебного заседания Шарандиной А.А. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-368/17 по иску Филиппова ФИО1, Мальцевой ФИО2, Баранова ФИО3, Филиппова ФИО4, Ремизова ФИО5 к ответчикам: Петрушенко ФИО6, ООО «Фирма «Кедр», Саядову ФИО7 о признании помещений общим имуществом многоквартирного жилого дома, признании сделок недействительными, истребовании имущества из незаконного владения ответчиков, прекращении права собственности, с участием третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Филиппов А.М., Мальцева О.С., Баранов А.С., Филиппов В.А., Ремизов С.В., обратились в суд с иском к ответчикам, в который просят, изменив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, признать общим имуществом многоквартирного дома <адрес> нежилое помещение № площадью № квадратных метров с кадастровым номером №, признать недействительными договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилых помещений, заключенный между Петрушенко М.В. и ООО «Фирма «Кедр» в части отчуждения указанного помещения, договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный между ООО «Фирма «Кедр» и Саядовым Р.Ю., согласно которому ООО «Фирма «Кедр» продала Саядову Р.Ю. нежилое помещение общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, прекратить право собственности ответчиков на вышеуказанный объект, исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности за Саядовым ФИО8 на нежилое помещение № (подвал) площадью № кв.м. с метров с кадастровым номером №. Исковые требования обоснованы тем, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме № по вышеуказанному адресу. Указанное спорное нежилое помещение площадью № кв.м. является, по утверждению истцов, общим имуществом многоквартирного жилого дома № было незаконно отчуждено в собственность граждан и юридических лиц на основании оспариваемых договоров. В силу ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) отнесены к общему имуществу многоквартирного дома. В спорном нежилом помещении проходят инженерные коммуникации: канализация, водоснабжение, находятся задвижки и другое оборудование, обслуживающее все помещения в доме. По мнению истцов, имущество (нежилое помещение), проданное ответчиком Петрушенко М.В. и находящееся сейчас в собственности ответчика Саядова Р.Ю., является общим имуществом собственников помещений в доме. Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона, не зависит от его регистрации, а зарегистрированное право любых лиц может быть оспорено и признано недействительным при доказанности того, что спорное помещение, в силу закона являющееся объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, незаконно передано в собственность отдельного лица. С момента продажи первой квартиры в доме единоличное право собственности Петрушенко М.В. на нежилые помещения в силу закона прекратилось, поскольку с этого момента образовалась общая долевая собственность на общее имущество дома. Поэтому, по мнению истцов, Петрушенко М.В. не имела права отчуждать общее имущество собственников многоквартирного дома. По договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Петрушенко М.В. продала ООО «Фирма «Кедр» нежилое подвальное помещение общей площадью № кв.м. Впоследствии данное нежилое помещение площадью № кв.м. решением ООО «Фирма «Кедр» разделено на отдельные помещения, в том числе и помещение площадью № кв.м. с кадастровым номером №. В настоящее время собственником указанного помещения является ответчик Саядов Р.Ю. на основании договора купли- продажи нежилого помещения, запись регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ №

Истец Филиппов А.М., представитель истцов по доверенности, Власов Н.П., в судебном заседании исковые требования поддержали, просил удовлетворить в полном объеме. С заключением эксперта истцы согласны. В судебном заседании пояснили, что истцами срок исковой давности не пропущен. Лишь после обращения ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр за выписками из ЕГРП на нежилые помещения в доме истцы узнали, что собственники квартир не являются собственниками помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. О том, что собственником помещения площадью № кв.м является ответчик Саядов Р.Ю. истцам стало известно в прошлом году, при получении Выписки из ЕГРП в ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем возникла необходимость уточнения искового заявления. Проектной документации на дом нет, так как дом являлся самовольной постройкой. Спорное помещение является техническим. Задвижки были демонтированы после подачи иска в суд, что подтвердил Саядов. Демонтаж задвижек был ДД.ММ.ГГГГ, вызывали полицию, составляли протокол. Истцы хотят истребовать спорное помещение, чтобы использовать в качестве общего домового имущества для обслуживания жилого дома. Требования о восстановлении задвижек будут заявлены в отдельном иске. Истцы, по их утверждению, намерены восстановить задвижки в целях устранения аварийных ситуаций.

Представитель ответчика Петрушенко М.В. по доверенности, Кулюкина С.В., в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, с выводами экспертизы не согласилась, просила применить срока исковой давности к требованиям. В письменном отзыве на иск, Петрушенко М.В., ссылаясь п.1 ст. 209 ГК РФ, ч.1 ст. 360 ЖК РФ, Правила содержания имущества в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГ № указала, что спорным является помещение площадью № кв.м., принадлежащее добросовестному собственнику Саядову Р.Ю. Первично право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на ответчика Петрушенко М.В. По ее мнению, спорное нежилое помещение всегда использовалось как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием дома, сдавалось в аренду третьим лицам, что подтверждают договоры аренды нежилых помещений. Ответчик полагает, что право общей долевой собственности на спорные помещения не возникло, тогда как иные помещения дома, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность собственников квартир как общее имущество дома (утверждено мировое соглашение по делу № Ответчик считает несостоятельными доводы истцов о том, что спорное помещение относится к общему имуществу ввиду наличия в нем инженерных коммуникаций, поскольку, по ее мнению, в данном случае юридическим значением для признания его общим имуществом собственников дома является предназначение помещения для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях. Тогда как спорное помещение имеет иное самостоятельное предназначение - магазин, а в период с ДД.ММ.ГГГГ. - автомастерская (шиномонтаж). По мнению ответчика, наличие коммуникаций в помещении не свидетельствует о том, что спорное помещение относится к общей долевой собственности. С ДД.ММ.ГГГГ отдельный собственник нежилых помещений использовал их по самостоятельному предназначению, что исключает применение ст. 36 ЖК РФ к спорному нежилому помещению площадью № кв.м с отдельным входом. Кроме того, ответчик указывает на пропуск истцами срока исковой давности по заявленным требованиям, поскольку истцы должны были узнать о предполагаемом нарушении своих прав на спорное имущество не позднее заключения договора аренды части помещения в ДД.ММ.ГГГГ для использования под склад и автомастерской. Истцы же обратились в суд с рассматриваемым иском в ДД.ММ.ГГГГ то есть за пределами установленного законом трехгодичного срока. По мнению ответчика, учитывая, в материалах дела отсутствуют доказательства владения истцами спорным имуществом, поэтому в удовлетворении исковых требований должно быть отказано. Дополнительно ответчик указал на то, что спорная площадь уже была объектом исследования по делу №, где истцами заявлялось требование о признании за ними подвального помещения площадью № кв.м, спорная площадь № кв.м выделена именно из этого помещения. Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ утверждено мировое соглашение, п.5 которого установлено, что с момента утверждения настоящего мирового соглашения истцы полностью отказались от исковых требований к Петрушенко и Фирме «Кедр». Петрушенко была застройщиком дома. Она нанимала строительную организацию. Договора подряда нет. Никакой документации на дом нет. Проектной документации нет, утеряна.

Ответчик Саядов Р.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что спорный объект по свидетельству о регистрации права не является техническим помещением, по факту не является подвалом, а является отдельным помещением № года эксплуатируется им под магазин. Саядов как собственник сдает его в аренду в течение около года. До этого также сдавалось в аренду предыдущим собственником, т.е., уже не менее 3-х лет помещение сдается в аренду. По утверждению Саядова, после покупки он произвел ремонт в помещении, раньше, на момент приобретения им нежилого помещения и позже до ДД.ММ.ГГГГ, все задвижки, были в помещении, сейчас их нет. Также указал, что в весенне-летний сезон, устранение последствий затопления, откачка воды на прилегающих с внешней стороны помещения осуществлялось управляющей компанией «СК Ветеран». ДД.ММ.ГГГГ, когда был вызван наряд полиции, Саядов, по его утверждению, производил ремонт в своем помещении. Саядов, по его утверждению, не обратил внимания на арматуру в помещении при покупке.

Ранее Саядов представил письменные возражения на иск (л.д. №), указав, что собственником спорного помещения является на законных основаниях, не основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности зарегистрировано. Ранее помещением на законных основаниях на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ решения о разделе от ДД.ММ.ГГГГ владело ООО «Фирма Кедр» и имело право распоряжаться помещением по своему усмотрению. По мнению ответчика, в течение года с момента заключения договора право собственности не оспаривалось, ответчик указал на истечение срока исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной согласно п. 2 ст. 181 ГК РФ. По мнению Саядова, он является добросовестным приобретателем помещения, не нарушает интересов жильцов дома № По утверждению Саядова, в спорном помещении отсутствуют инженерные коммуникации (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы). Саядов считает, что кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме находятся и нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимым имуществом как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного п.1 ст. 290 ГК РФ и п.1 ст. 36 ЖК РФ. По утверждению ответчика, к общему имуществу дома относится такое имущество, которое не может использоваться самостоятельно, а имеет только вспомогательное значение. По его мнению, спорное помещение не является вспомогательным, сдается в аренду под продуктовый магазин, имеет отдельный вход, независимый от входа в подъезд дома. По его мнению, помещение в котором находятся инженерные коммуникации, выделено отдельно и доступ к нему ограничен, ключи находятся в УК ООО «СК Ветеран». Ответчик считает, что интерес у истцов к данному помещению возник в связи с тем, что Саядов получает доход от его сдачи в аренду, ответчик не нарушает прав жильцов, а организация магазина несет положительную социальную функцию для жильцов дома. Саядов указывает на истечение 3-х летнего срока исковой давности, ссылаясь, что право собственности Петрушенко М.В. возникло на основании судебного решения от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ООО «Фирма Кедр» - на нежилые помещения на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ а у Саядова на спорное помещение на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель ответчика ООО «Фирма Кедр» по доверенности, Васляева С.А., в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, утверждая, что срок исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными истцами пропущен, сделки зарегистрированы. Подвальное помещение принадлежит Саядову Р.Ю. По ее мнению, помещение обособленное, там нет технических коммуникаций, обслуживающих весь дом. В спорном помещении проходят трубы, которые необходимы для эксплуатации этого помещения. По ее мнению, никто не знает, как должны проходить коммуникации дома в спорном помещении, так как отсутствует проект дома, это никто не обследовал, неизвестно, кем и когда поставлены заглушки. Срок исковой давности, по мнению ответчика, исчисляется с момента регистрации права собственности истцами. Технической документации на водоснабжение и теплоснабжение нет. Неизвестно, кто и когда ставил заглушки. Обследование коммуникаций не осуществлялось. Люди не обращались все это время. Статья 36 ЖК РФ, по утверждению ответчика, в данном случае неприменима, так как помещение имеет отдельный вход. Ссылка на технический паспорт несостоятельна, так как нет проектной документации. Право собственники было зарегистрировано, поэтому истцы знали, что помещение принадлежит на праве собственности. Арматура может быть установлена в другом месте. По дому и по спорному помеещнию нет никаких документов.

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебном заседании отсутствовал, просил рассмотреть дело без участия представителя Управления Росреестра, оставляя разрешение спора на усмотрение суда.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, эксперта, суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Статьей 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В силу ст.167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В силу ст. 301 ГК РФ, Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В соответствии с п. 1. ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Истцам на основании договоров купли-продажи квартир, заключенных с Петрушенко М.В., принадлежат на праве собственности квартиры в многоквартирном доме <адрес>: Филиппову А.М.- кв. № на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Мальцевой О.С.- кв.№ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; Баранову А.С.- кв.№ на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; Филиппову В.А.- кв№ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Ремизову С.В.- кв№ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права (л.д.№).

На основании решения Наро-Фоминского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ., вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ собственником указанного многоквартирного дома являлась ответчик Петрушенко М.В.(л.д. №).

На основании решения собственника Петрушенко М.В. от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный пятиэтажный жилой дом общей площадью № кв.м. лит. №, расположенный по адресу: <адрес> нежилых помещений (л.д.№).

При получении истцами ДД.ММ.ГГГГ выписок из ЕГРП на нежилые помещения указанного дома выяснилось, что нежилые помещения не принадлежат иным лицам и не являются общим имуществом собственников квартир в доме.

По договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ Петрушенко М.В. продала ООО «Фирма «Кедр» нежилое помещение общей площадью № кв.м с условным номером №, расположенное в подвале здания по адресу: <адрес> (л.д.№).

Решением ООО «Фирма «Кедр» от ДД.ММ.ГГГГ помещение площадью № кв.м разделено на отдельные помещения, в том числе и на помещение площадью № кв.м с кадастровым номером № (л.д.№).

Согласно Уведомлениям Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости площадью № кв.м. по указанному адресу отсутствует (л.д. №).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Саядов Р.Ю. приобрел у ООО «Фирма «Кедр» помещение, назначение нежилое площадью № кв.м., этаж: подвал, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. №

Право собственности Саядова Р.Ю. на спорное помещение подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.№) и Выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГл.д. №).

Данное нежилое помещение ответчик Саядов Р.Ю.сдает в аренду под продуктовый магазин, что подтверждено объяснениями сторон, фото (л.д. №).

По утверждению истцов, собственник помещения Саядов Р.Ю. ДД.ММ.ГГГГ без согласования с управляющей компанией демонтировал запорную арматуру и контрольно-измерительные приборы на внутридомовой тепловой магистрали, проходящей в указанном помещении (л.д. №). Актом от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на внутридомовой тепловой магистрали, проходящей в спорном помещении, обнаружена течь теплоносителя (воды) в месте расположения контрольно-измерительного прибора (термометра), демонтированного ДД.ММ.ГГГГ собственником помещения Саядовым Р.Ю. (л.д. №).

По данному делу судом была назначена судебная экспертиза. Заключением эксперта АНО НЭКЦ «КАНОНЪ» Синицкого А.В. № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в нежилом помещении № (подвал) площадью № кв.м с кадастровым номером №, многоквартирного жилого дома <адрес>, находятся инженерные коммуникации системы отопления, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном жилом доме. Указанное нежилое помещение при наличии в нем регулирующей либо запорной арматуры на инженерных сетях, является техническим помещением. По имеющейся в материалах гражданского дела документации на жилой дом, исследуемое помещение значится как «помещение для обслуживания жилого дома». Согласно выводам экспертизы указанное нежилое помещение и расположенные в нем инженерные коммуникации системы отопления предназначены для эксплуатации всего жилого дома. На вводе в дом трубопроводов необходима установка запорной арматуры, с обеспечением круглосуточного доступа в помещение технического персонала для обслуживания и ремонта узла ввода (л.д. №).

Экспертом в процессе исследования установлено, что в подвальных помещениях многоквартирного дома по указанному адресу выполнена прокладка трубопроводов отопления (подающего и обратного) диаметром условным наружным № мм. По информации из материалов дела и со слов истцов, на трубопроводах в нежилом помещении № (подвал) площадью №.м, с кадастровым номером № была установлена запорная арматура в виде задвижек. Назначение задвижек - перекрывание потока теплоносителя в системе отопления дома в случае возникновения возможной аварийной ситуации. Осмотром трубопроводов нежилого помещения № зафиксировано следующее. При вводе трубопроводов отопления от котельной в указанное помещение на расстоянии № от наружной стены имеется вмешательство в целостность трубопроводов посредством применения газовой и электрической сварки. Экспертом определено, что на данном участке наиболее целесообразно расположение запорной арматуры, которая была демонтирована. Также были демонтированы спусники воздуха из системы отопления в случае ее завоздушивания. Экспертом прослежена прокладка данных трубопроводов по остальным подвальным помещениям до врезки в трубопроводы вертикальных стояков жилой секции многоквартирного дома. В зоне присоединения к стоякам на трубопроводах установлены датчики температуры и манометры давления теплоносителя в системе, находящемся в рабочем состоянии. При осмотре подающего стояка в подвале № многоквартирного дома зафиксировано, что стояк в зоне мансардного этажа имеет квартирные ответвления. На трубопроводах установлены отдельные запорные проходные шаровые краны и спусники воздуха. Таким образом, исследуемые трубопроводы отопления, относящиеся к предмету экспертизы, предназначены для обслуживания (отопления) всех квартир многоквартирного четырехсекционного дома и являются общим имуществом собственников данного дома. Экспертное мнение состоит в том, что на вводе трубопроводов отопления от котельной в жилой дом обязана быть установлена запорная арматура с целью нормальной эксплуатации системы отопления многоквартирного дома. В случае ее отсутствия, а по факту экспертного осмотра - ее существующего демонтажа, при возможном возникновении аварийной ситуации необходима только остановка котельной, обслуживающей два многоквартирных дома. До отключающих устройств на секционных стояках дома на трубопроводах отопления больше ни одного запорного устройства нет. При остановке котельной в зимний период времени последствия могут быть непредсказуемыми (л.д.№).

Таким образом, экспертизой установлено, что в спорном нежилом помещении были ранее были запорные арматуры на трубопроводах отопления, демонтированы спускники воздуха из системы отопления в случае ее завоздушивания, в настоящее время они демонтированы.

Эксперт в судебном заседании подтвердил свои выводы, пояснил, что имеются следы свежеспиленной арматуры, что подтверждено фото. Если бы запорная арматура была на месте, то помещение было бы техническим. Техническое помещение – это помещение, в котором расположено инженерное оборудование. Отсутствие задвижек и демонтаж являются нарушением.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 установлено, что запорная арматура должна быть.

Самих задвижек в помещении нет, хотя должны быть, чтобы перекрывать в аварийной ситуации. Целостность системы отопления в доме нарушена. Фото подтверждают, что арматура находилась в спорном помещении.

При наличии задвижек, которые должны быть установлены в помещении, эксплуатировать это помещение отдельно можно, но существуют обременения, нужно обеспечить доступ в помещение для обслуживания. Ключи от помещения должны быть у управляющей компании. Запорная арматура должна находиться при вводе. Задвижки должны быть, но они срезаны. По существующим нормативам, запорная арматура должна быть при вводе в дом. Запорная арматура должна быть внутри, то есть в помещении дома.

Поскольку истцы являются собственниками квартиры в многоквартирном доме, то они наделены правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебное практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ.
Статьей 301 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Установлено, что спорное помещение являлось техническим помещением, предназначенным для обслуживания всего жилого дома, поэтому приобретение права собственности на указанное помещение Петрушенко М.В. является незаконным, поскольку это помещение принадлежало собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в силу закона.
Ответчик Петрушенко М.В., в нарушение ст. 36 ЖК РФ, передала в собственность ООО «Фирма Кедр» нежилые помещения в доме в отсутствие согласия собственников общего имущества, собственников квартир в многоквартирном доме, что повлекло произвольное без законных на то оснований уменьшение общего имущества в многоквартирном доме. В связи с чем, в дальнейшем отчуждение ООО «Фирма Кедр» спорного нежилого помещения ответчику Саядову Р.Ю. является также незаконным.
Поскольку Перушенко М.В. распорядилась частью общего имущества многоквартирного дома помимо воли всех его собственников, что прямо противоречит требованиям закона, оспариваемые договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Петрушенко М.В. и ООО «Фирма «Кедр» в части отчуждения указанного помещения, и договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресу: <адрес> площадью № кв.м, заключенный между ООО «Фирма «Кедр» и Саядовым Р.Ю., являются недействительными, а спорное нежилое помещение площадью № кв.м должно быть истребовано из незаконного владения Саядова Р.Ю. в общую собственность собственников квартир в многоквартирном жилом доме.

Доводы ответчиков о том, что нежилое помещение площадью № кв.м. не является общим имуществом и истцами не представлены доказательства, подтверждающие их право собственности на спорное помещение, суд находит несостоятельными, поскольку отнесение спорного объекта недвижимости к общему имуществу многоквартирного дома подтверждается собранными по делу доказательствами, которым судом дана надлежащая правовая оценка; право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам многоквартирного дома в силу закона, в частности статьи 36 ЖК РФ, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Суд не соглашается с доводом ответчиков о пропуске истцами срока исковой давности, поскольку истцы утверждают, что узнали о нарушении своих права после обращения ДД.ММ.ГГГГ в Росреестр за выписками из ЕГРП на нежилые помещения. О том, что собственником помещения площадью № кв.м является ответчик Саядов Р.Ю. истцам стало известно при получении выписки из ЕГРП в ДД.ММ.ГГГГ Доказательств того, что истцам стало известно о нарушении их прав раньше, ответчиками не представлено. Поэтому оснований для применения к требованиям истцов срока исковой давности не установлелно.

Заключение ДД.ММ.ГГГГ мирового соглашения между истцами, с одной стороны и ответчиками – Петрушенко М.В., Зайченко В.И., ООО»Фирма Кедр», Сычевым С.В., Шульниной Е.В., Башмаковым Е.А. не создает процессуальные препятствия для рассмотрения исковых требований к Саядову Р.Ю. по существу, поскольку спорное помещение не являлось предметом мирового соглашения, а ответчик Саядов Р.Ю. не являлся участником мирового соглашения.

В определении Наро-Фоминского городского суда по делу № от ДД.ММ.ГГГГ указано, что производство по делу № прекращается в связи с заключением мирового соглашения, за исключением требований к ООО «Фирма Кедр» и Саядову Р.Ю. о признании недействительным договора купли-продажи, признании общим имуществом многоквартирного дома жилого дома нежилого помещения № (подвал) площадью № кв.м. с кадастровым номером №, истребовании данного помещения из владения Саядова Р.Ю., прекращении его права собственности.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению, спорное помещение подлежит истребованию в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома, право собственности Саядова Р.Ю. подлежит прекращению с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости. Требование истцов об исключении записи о регистрации права собственности за Саядовым Р.Н. на помещение фактически является требованием о прекращении права собственности ответчика на помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать общим имуществом многоквартирного дома <адрес> нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> назначение нежилое площадью № кв.м., этаж: подвал.

Истребовать из незаконного владения Саядова ФИО9 в общую долевую собственность собственников многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> назначение нежилое площадью № кв.м., этаж: подвал, с кадастровым номером №

Признать недействительными договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилых помещений, заключенный между Петрушенко М.В. и ООО «Фирма «Кедр» в части отчуждения указанного помещения, договор от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> площадью № кв.м., этаж: подвал, с кадастровым номером № заключенный между ООО «Фирма «Кедр» и Саядовым Р.Ю.

Прекратить право собственности Саядова ФИО10 на нежилое помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> назначение нежилое площадью № кв.м., этаж: подвал, с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.В. Котельникова