Решение по делу № 3а-6/2021 от 23.09.2020

Дело № 3а-6/2021                                                              04 февраля 2021 года

Р Е Ш Е Н И Е

    Именем Российской Федерации

Архангельский областной суд в составе

председательствующего судьи Панковой А.В.

при секретаре Паламар А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске 04 февраля 2021 года административное дело по административному исковому заявлению ФИО11 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО11 обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Архангельской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в размере его рыночной стоимости.

В обоснование исковых требований указала, что является арендатором вышеуказанного земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 5 358 311 рублей. Согласно отчету независимого оценщика от 09 сентября 2020 года №1606-20рс, рыночная стоимость объекта недвижимости на дату оценки 01 января 2019 года составляет 1 447 424 рублей. Кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца на экономическую обоснованность арендной платы. Оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку влекут увеличение налоговых обязательств. Просит восстановить срок на подачу административного искового заявления, установить кадастровую стоимость земельного участка с учетом уточнения в размере его рыночной стоимости - 2 502 000 рублей.

По определению суда к участию в деле в качестве административного ответчика привлечены министерство имущественных отношений Архангельской области, в качестве заинтересованных лиц администрация муниципального образования «Северодвинск», Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Северодвинск».

В судебном заседании представитель административного истца ФИО13 требования поддержал по доводам, изложенным в административном исковом заявлении, с учетом их уточнения.

Представитель административного ответчика министерства имущественных отношений Архангельской области ФИО14 возражает относительно рыночной стоимости, определенной ООО «Биллион», согласен с рыночной оценкой, установленной судебной экспертизой.

Административный истец, представители административных ответчиков Правительства Архангельской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», заинтересованных лиц администрации муниципального образования «Северодвинск», Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального образования «Северодвинск», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Управление Росреестра в отзыве на административное исковое заявление указало, что по данным Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> относится к категории земель населенных пунктов. Оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения в 2019 году на территории Архангельской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». С учетом положений ч. 1 ст. 6 и ст. 11 Закона № 237-ФЗ решение о проведении вышеназванных работ принято министерством имущественных отношений Архангельской области. Результаты вышеуказанных работ утверждены постановлением министерства имущественных отношений Архангельской области от 21.11.2019 № 16-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения на территории Архангельской области» и вступили в силу с 01 января 2020 года. Управление не принимало решения о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения, не определяло оспариваемую кадастровую стоимость данного земельного участка, считает себя ненадлежащим административным ответчиком.

В письменном отзыве на иск заинтересованное лицо администрация Северодвинска не согласилась с административными требованиями, мотивируя возражения тем, что установление стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости приведет к уменьшению доходной части местного бюджета, что затронет права муниципального образования «Северодвинск», связанные с реализацией вопросов местного значения, и окажет негативное воздействие на его социально-экономическое развитие, а также реализацию муниципальных программ.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав представителя административного истца, административного ответчика министерства имущественных отношений Архангельской области, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 245 КАС РФ, ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 31.07.2020) «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон №237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании постановления министерства имущественных отношений Архангельской области от 16 апреля 2018 года № 1-п, в соответствии со ст. 11 Закона № 237-ФЗ, в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения на территории Архангельской области. Постановлением министерства имущественных отношений Архангельской области от 21 ноября 2019 года № 16-п «Об утверждении результатов определения кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения на территории Архангельской области» утверждены результаты определения кадастровой оценки, которые вступили в силу с 01 января 2020 года.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ администрация Северодвинска в лице заместителя председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом с одной стороны и ФИО11 с другой стороны заключили договор аренды № 11 100 000 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, предметом которого являлся земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., распложенный по <адрес>, квартал <данные изъяты>, зона <данные изъяты> для производственной деятельности. С учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Северодвинска, срок аренды земельного участка установлен по ДД.ММ.ГГГГ.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 20 октября 2020 года следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> (ранее присвоенный государственный учетный №) площадью <данные изъяты> кв.м. расположен по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для производственной деятельности, для размещения промышленных объектов. Вид ограничительного права и обременение объекта недвижимости: аренда в пользу ФИО11 сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Государственная регистрация права аренды произведена ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15 декабря 2009 №190-пп «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области» исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Следовательно, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права административного истца.

В силу п.п. 2, 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В соответствии с п. 4, 6, 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со ст. 16 настоящего Федерального закона.

Днем подачи заявления об оспаривании в комиссию считается день его представления в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации или многофункциональный центр, день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления почтовой связью), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

     Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 5 358 311 рублей. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный реестр 01 февраля 2020 года. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки в Единый государственный реестр недвижимости не вносились.

В суд с исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости административный истец обратилась 23 сентября 2020 года, в срок, установленный вышеуказанной нормой закона.

Согласно представленному административным истцом отчету№26-13/11/20 от 16 ноября 2020 года, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Биллион», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2019 года составляет 2 502 000 рублей.

По ходатайству представителя административного ответчика министерства имущественных отношений Архангельской области определением суда от 17 ноября 2020 года назначена экспертиза соответствия отчета ООО «Биллион» № 26-13/11/20 от 16 ноября 2020 года требованиям Федерального закона от 29 июля 2998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю ФИО15

Согласно заключению эксперта-оценщика ФИО15 № 01/2021 от 19 января 2021 года отчет ООО «Биллион» № 26-13/11/20 от 16 ноября 2020 года имеет нарушения требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:28:106052:12 не подтверждается.

Как указано экспертом, при составлении отчета допущены нарушения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Оценщик по скидке на торг использовал не усредненные корректировки, а корректировки с учетом категории города, при этом среднее значение при использовании корректировки с учетом количества населения (15,0), приведенное по данным справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО16, (далее – справочник) отличается от приведенного оценщиком (15,7), что оказывает влияние на последующие расчеты. При корректировке на торг оценщиком в некоторых случаях использованы усредненные корректировки, а в некоторых – корректировки, соответствующие количеству населения.

При описании ценообразующего фактора «Влияние фактора местоположения» приведены закономерности, содержащие усредненные данные по городам России согласно справочнику. Корректировка на местоположение для объектов-аналогов оценщиком применена в размере 0,80 (усредненная). В рамках корректировок на вид передаваемых прав, масштаб, красную линию оценщиком использованы корректировки с учетом категории города. В соответствии с указанными закономерностями корректировка на местоположение для объектов - аналогов должна составлять 0,82. С учетом количества населения и уровня доходов корректировка для объектов – аналогов составит 1,14 а не использованная оценщиком корректировка 1,16. В рамках корректировки на расположение относительно красных линий приведены объекты-аналоги, расположенные на «красной линии» вдоль улиц с высоким пешеходным и транспортным потоком, в то время как согласно кадастровой карте рассматриваемый земельный участок не имеет прямого выхода на «красную линию».

Приведенные оценщиком данные в рамках ценообразующего фактора «Влияние фактора местоположения. Локальное расположение» свидетельствуют об отсутствии разницы в стоимости между спальным районом среднеэтажной застройки и самым дорогим районом города в размере от 0,70 до 0, 83.

С целью установления рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка экспертом проанализирован рынок купли-продажи земельных участков в месте расположения исследуемого объекта из сегментов рынка объекта оценки (земельные участки под офисно-торговую застройку), в связи с отсутствием таковых, рассмотрены объекты, расположенные в г. Архангельске, произведен анализ применимости существующих подходов и методов к оценке, по результатам которого избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, отличия между объектом оценки и его аналогами учтены экспертом путем внесения соответствующих корректировок в цены сделок с аналогами объекта оценки. В качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны четыре объекта недвижимости по следующим факторам сравнения: условия продажи; передаваемые права; местоположение; расположение относительно красной линии; наличие коммуникаций; наличие улучшений; площадь земельного участка; назначение земельного участка.

Отобранные экспертом объекты-аналоги для целей оценки являлись сходными с объектом оценки по основным характеристикам, определяющим его стоимость. По результатам сравнения объектов-аналогов эксперт пришел к выводу о том, что они находятся в равных рыночных условиях, для всех присваиваются равные весовые коэффициенты.

По результатам произведенных расчетов рыночная стоимость объекта исследования по состоянию на 1 января 2019 года с учетом округления составила 4 372 000 рублей.

Исследовав заключение эксперта, суд приходит к выводу, что оно соответствует действующему законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверно подтверждает рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 года. Выводы эксперта ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий

К заключению приложены документы, подтверждающие квалификацию эксперта, его членство в саморегулируемой организации и страхование риска гражданской ответственности эксперта, документы, содержащие сведения об источниках используемой экспертом информации.

Эксперт, проводивший судебную оценочную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ, обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждено соответствующими документами, отвечает требованиям, предъявляемым к субъектам оценочной деятельности.

Возражения административного истца относительно выбора экспертом объектов – аналогов по дате предложения сделок, виду разрешенного использования судом отклоняются, поскольку, как следует из экспертного заключения, предложения сделки эксперта относятся к предшествующему периоду оценки - 2017, 2018 годы, фактор изменения цен экспертом учтен как ценообразующий, применена соответствующая корректировка. Факторов, свидетельствующих о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка), не установлено.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 года № 568-р, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка. Как установлено экспертом, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> застроен, на нем расположены нежилые строения, большинство площадей используется для размещения торгово-офисных объектов: оптово-розничный магазин электрики, магазин автоэмалей, магазин автозапчастей, магазин сантехники, магазин «Детский», торговая компания «Дарница». Следовательно, подбор аналогов исходя из вида использования участка - торгово-офисного экспертом произведен правомерно.

Согласно части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 и статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая выводы судебной экспертизы, административный истец не представил суду доказательств, с достоверностью подтверждающих иную рыночную стоимость недвижимого имущества, принадлежащего административному истцу.

Принимая во внимание, что действующее правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости, учитывая, что в отношении земельного участка, арендатором которого является административный истец, установлена его рыночная стоимость, величина которой отличается от определенной в ходе кадастровой оценки кадастровой стоимости, чем затрагиваются права ФИО11, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 18 Закона № 237-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном ст. 22 данного закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии со ст.17 Закона № 237-ФЗ в Единый государственный реестр недвижимости подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для внесения органом регистрации прав такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой обращения административного истца с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной необходимо считать дату его обращения в суд – 23 сентября 2020 года.

В соответствии с п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО11 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 4 372 000 рублей по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 23 сентября 2020 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд.

Председательствующий                                                                     А.В. Панкова